Как признать недействительным договор приватизации квартиры?

Кто может требовать признать договор приватизации недействительным

Подать такой иск может гражданин, который раньше проживал в муниципальной квартире, но по каким-то причинам не участвовал в ее приватизации. Это самый частый случай, когда приходится обращаться в суд.

ПРИМЕЧАНИЕ
В этой статье договором приватизации квартиры мы называем договор передачи квартиры в собственность ответчика.

Также потребовать признать договор приватизации недействительным через суд может гражданин, который принимал в ней участие. Но, например, не согласен с получившимся распределением долей в праве собственности на квартиру. Или с судьбой доли, которую ей “уготовил” другой сособственник: подарил, продал, передал по договору ренты и т.п.

Обратите внимание: оспорить договор приватизации можно в рамках встречного иска.

Например, вы приватизировали квартиру, но в ней остались зарегистрированными члены вашей семьи, которые не участвовали в приватизации. И вы подали иск, чтобы через суд прекратить у них право пользоваться теперь уже полностью вашей квартирой. А они заявили встречное требование и просят признать недействительным договор приватизации. Указывают, что вы заключили его незаконно, что они тоже должны были оформлять его наравне с вами, и требуют вернуть квартиру в муниципальную собственность.

На какое помещение заключают договор приватизации

Приватизировать можно как целую квартиру, так и комнату в коммуналке.

Главное - чтобы жилое помещение, по поводу которого заключается договор, было изолированным.

Закон четко не указывает, когда жилое помещение можно считать таковым. По мнению госорганов, изолированным является помещение, которое соответствует следующим признакам. Оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями. Кроме того, оно имеет отдельный вход и не используется для доступа в другое помещение (письмо Минэкономразвития России от 24.02.2014 № Д23и-501).

ПРИМЕЧАНИЕ.
В этой статье мы говорим о договоре приватизации квартиры - ведь это самый распространенный вариант. Но все пояснения и рекомендации, которые мы даем, актуальны и для ситуации, когда ответчик получил в собственность в порядке приватизации комнату в коммуналке.

Когда можно признать договор приватизации недействительным

Это можно сделать, если возник спор - правомерно ли передали по договору квартиру или комнату. В таком случае суд может признать договор приватизации незаконным по тем же основаниям, по которым признают недействительной сделку.

Такие разъяснения приведены в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”.

Признать договор приватизации недействительным через суд можно, в том числе, в следующих случаях:

1) Когда вы давали согласие на приватизацию квартиры без вашего участия (отказывались от участия в ней), вы не понимали значение своих действий или не могли руководить ими.

2) Когда вы давали согласие на приватизацию квартиры без вшего участия (отказывались от участия в ней), вы находились под влиянием существенного заблуждения.

3)  Договор приватизации заключили с нарушением требований закона или другого правового акта.

Как признать договор приватизации недействительным, если вы не понимали значение своих действий или не могли руководить ими

Речь идет о ситуации, когда вы давали согласие на приватизацию квартиры без вашего участия (отказывались от участия в ней). И при этом не понимали значение своих действий или не могли руководить ими, хотя были полностью дееспособным гражданином.

Здесь главную роль играет ваше состояние на момент дачи согласия или отказа от участия в приватизации. Вы должны быть именно неспособны понимать значение своих действий или руководить ими. Или и то, и другое сразу. Это означает, что ваши действия расходятся с вашей волей.

В таких случаях иск обосновывают ссылкой на ст. 177 Гражданского кодекса РФ.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Гражданин просил суд признать недействительным свое согласие на приватизацию комнаты в коммуналке в пользу ответчика, а также сам договор передачи комнаты. Он пояснял, что страдает хроническим заболеванием, имеет органическое поражение головного мозга с психическими нарушениями, ослабленное здоровье, является инвалидом. Ответчик воспользовался всеми этими обстоятельствами, применял психологическое давление, так что гражданин согласился на приватизацию комнаты на имя ответчика. Но не осознавал в должной мере характер своих действий и их последствия, не понимал, что подвергает себя опасности потерять жилье (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2019 по делу N 33-55357/2019).

Как признать договор приватизации недействительным, если вы существенно заблуждались

В этом случае мы рассматриваем ситуацию, когда вы давали согласие на приватизацию квартиры без вашего участия (отказывались от участия в ней). И при этом находились под влиянием существенного заблуждения.

В этом случае обосновывайте иск положениями ст. 178 Гражданского кодекса РФ.

Ваше заблуждение должно быть не “обычным”, а очень существенным. Настолько, что если бы вы знали, чем может обернуться выдача ответчику согласия на приватизацию квартиры в его пользу, вы бы его не оформляли.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд отказался признать недействительным договор передачи квартиры в собственность сына гражданина. Гражданин утверждал, что при написании отказа в приватизации заблуждался по поводу его последствий. Но не доказал, что его воля отказаться от участия в приватизации сложилась из-за заблуждения. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно обстоятельств, имеющих существенное значение. Под влиянием заблуждения он совершает сделку, которую не совершил бы, если бы не заблуждался (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2019 по делу N 33-17194/2019).

Учтите: если вы заблуждались относительно мотивов, по которым написали заявление о согласии на приватизацию без вашего участия, этого недостаточно, чтобы признать договор передачи недействительным.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд отказался признать недействительным договор передачи квартиры в собственность ответчика. Гражданин, который оспаривал договор, понимал сущность заявления, в котором он отказался от участия в приватизации квартиры в пользу своей дочери. Заявление нельзя признать недействительным только потому, что гражданин заблуждался относительно мотивов его написания: отказ от приватизации в пользу одной дочери или в пользу двух дочерей (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2019 по делу N 33-46908/2019).

Судебная практика говорит о том, что признать договор приватизации недействительным из-за заблуждения гражданина очень сложно, а порой - невозможно.

Как признать договор приватизации недействительным, если он нарушает закон

Речь идет о ситуации, когда договор нарушает закон или требования другого правового акта. В таком случае иск основывают на положениях ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

О нарушении закона, которое ответчик допустил при оформлении договора приватизации, можно говорить, если:

1. Вы не смогли принять участие в приватизации жилья или отказаться от него по объективным причинам, которые от вас не зависят.
   Например, ответчик по суду признал, что вы утратили право пользоваться квартирой, и снял вас с регистрационного учета. А пока вы обжаловали решение, заключил с Департаментом городского имущества г. Москвы договор и получил квартиру в свою собственность. Решение суда в отношении вас отменили, но момент приватизации оказался безнадежно упущен.

   ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
   Подобная ситуация рассмотрена в Апелляционном определении Московского городского суда от 06.11.2019 по делу N 33-44609/2019. Суд посчитал, что граждане, которые оспаривали договор приватизации, имели право участвовать в ней и не отказывались от участия. Они не утратили право пользования жилым помещением на момент приватизации. Договор заключили без их согласия, хотя по закону они должны были дать его. Значит, их жилищные права нарушены.

   Другой вариант - до приватизации вас незаконно сняли с регистрационного учета как безвестно отсутствующего гражданина, а пока вы ходили по судам и отстаивали свои права, ответчик подписал договор приватизации.
   В таких ситуациях считается, что на момент заключения договора вы тоже имеете право участвовать в приватизации или отказаться от такого участия. Но из-за решения суда, по которому вас лишили прав на жилье и сняли с регистрационного учета, не можете воспользоваться своим правом. Значит, ответчик не получил ваше согласие на приватизацию жилья, хотя по закону оно обязательно. Получается, он заключил договор в нарушение требований закона.
2. Вы не подписывали заявление о том, что согласны на приватизацию квартиры в пользу ответчика (о том, что отказываетесь от участия в приватизации). Ваша подпись в этом документе поддельная.
3. У ответчика не было права приватизировать квартиру, поскольку он не имел права пользоваться ею.
   Например, ответчик получил квартиру по договору социального найма по подложным документам. Или заключил дополнительное соглашение к договору социального найма, в котором ошибочно указана не та квартира, которую занимает ответчик, а другая, большая по количеству комнат и метражу.
4. У ответчика не было права приватизировать квартиру, в которой вы жили, потому что он раньше участвовал в приватизации жилья. А право участвовать в приватизации можно использовать только один раз.

С кем придется судиться

Основной ответчик - это гражданин, который приватизировал квартиру вместо вас или без вас, чем нарушил ваши права. Эта ситуация - типичная и, пожалуй, самая распространенная.

В подобных случаях вторым ответчиком по иску обычно указывают уполномоченный орган, который подписал договор приватизации с вашим оппонентом. В г. Москве это Департамент городского имущества г. Москвы. В других регионах - орган с аналогичными полномочиями и компетенцией.

Другой вариант - вы приватизировали квартиру одновременно с членами своей семьи и все вместе подписали договор приватизации. Но потом второй собственник передал свою часть квартиры в собственность другого гражданина. Причем без вашего ведома и согласия. К примеру, ваша дочь, с которой вы приватизировали квартиру “напополам”, подарила свою 1/2 доли гражданскому супругу. И вы решили обратиться в суд, чтобы признать недействительным не только договор дарения, но и сделку по приватизации.

В этом случае ответчиками можно указать второго сособственника квартиры, гражданина, которому отошла доля в ней, а также уполномоченный орган, который подписал договор приватизации.

Так что количество и состав ответчиков напрямую зависит от конкретных обстоятельств дела.

Каковы шансы выиграть в суде

Шансы признать недействительным договор приватизации квартиры высокие. При условии, что вы сможете доказать следующее:

1. Вы проживали в квартире постоянно, имели регистрацию в ней по месту жительства.
2. Имеются основания, чтобы признать договор приватизации недействительным. Например, те, о которых мы рассказали выше.
3. Вы не участвовали в приватизации раньше, и у вас нет никакого другого жилья на праве собственности.

Какие нюансы учесть при подаче иска

Нюанс 1. Правильно формулируйте исковые требования

Основное требование, которое следует указать в иске, - это признать недействительным договор передачи квартиры в собственность ответчика.

Дополнительно, но не обязательно, можете просить признать недействительным свой отказ от участия в приватизации или свое согласие на приватизацию в пользу ответчика. А также признать за вами право собственности на конкретную долю квартиры в порядке приватизации.

В иске допустимо прописать требование включить вас в число участников приватизации или собственников квартиры. 

Можно потребовать признать, что ответчик утратил право пользоваться квартирой. В зависимости от ситуации в иск можно добавить и другие требования. Например, не чинить вам препятствия в пользовании квартирой или определить доли в оплате коммунальных услуг.

Нюанс 2. Если ответчик, который приватизировал квартиру, уже успел совершить с ней другие сделки, требуйте в иске признать недействительными их тоже

Речь идет о договоре купли-продажи, дарения или другом договоре, который ответчик подписал в отношении квартиры уже после того, как оформил ее в свою собственность по приватизации.

Если суд признает сделку приватизации незаконной, выходит, что ответчик не становился законным собственником квартиры. А, значит, не имел права заключать в отношении нее никакие сделки. Так что все сделки, которые ответчик совершил после приватизации, суд также “автоматически” должен признать незаконными.

Разумно потребовать этого в том же иске, в котором вы просите признать недействительным договор приватизации. 

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
По мнению гражданина, ответчик нарушил его права, поскольку приватизировал квартиру без учета прав на нее гражданина, а потом и вовсе подарил жилье третьему лицу. В иске гражданин оспаривал не только договор приватизации, но и договор дарения. А также требовал включить его в число собственников квартиры и определить за ним 1/5 доли в ней (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2019 по делу N 33-51867/2019).

Как повысить шансы на выигрыш в суде

Основной совет - тщательно подготовьте доказательную базу. То есть документы, которые подтверждают ваше право требовать признать договор приватизации недействительным, а также сам факт его недействительности.

Итак, вам потребуется представить суду:

1) документы, которые подтверждают законность вашего проживания в квартире.

Это договор социального найма, который вы когда-то заключили с уполномоченным органом (в г. Москве - Департаментом городского имущества г. Москвы) в качестве нанимателя. Или в котором вы прописаны как член семьи нанимателя.

2) документы, которые подтверждают вашу постоянную регистрацию в квартире.

Прежде всего - это копия вашего паспорта с отметкой о регистрации. А также данные из паспортного стола, открытый вам финансовый лицевой счет, выписки из домовой книги, справка о проверке жилищных условий или справка о фактическом проживании и другие жилищные документы.

3) документы, которые подтверждают, что есть основания признать договор приватизации недействительным.

Если вы просите суд признать договор приватизации квартиры недействительным по основаниям ст. 177 ГК РФ, прежде всего, подготовьте медицинские документы. Это различные справки, выписки из истории болезни, медкарты, данные психиатрического освидетельствования. Они должны указывать, что вы страдаете определенными заболеваниями, и они отражаются на вашем поведении, вашей способности адекватно воспринимать действительность и принимать взвешенные, осознанные решения. Это, например, психические расстройства, органическое расстройство личности, расстройства, связанные со злоупотреблением алкоголем или наркотическими веществами.

Если вы состоите на учете в ПНД или состояли там раньше, принесите справки и выписки оттуда. При наличии у вас группы инвалидности, заболеваний органов зрения и слуха и т.п., представьте суду справку об инвалидности и другие подтверждающие документы. Также можете ссылаться на свой преклонный возраст, который помешал принять адекватное решение о приватизации квартиры в пользу ответчика. 

Помните: основным доказательством, которое однозначно подтвердит, что вы не могли понимать значение своих действий или руководить ими, является заключение психиатрической или психолого-психиатрической экспертизы. Ее проводят независимые эксперты по указанию суда. Так что в иске сразу просите суд назначить и провести такую экспертизу.

Если вы указываете в иске, что договор приватизации недействителен из-за вашего существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ), принесите в суд любые документы, которые его подтверждают. Это могут быть, например, медицинские документы, которые говорят о вашем слабом здоровье, в том числе психическом, повышенной доверчивости, внушаемости и т.п.

Если вы просите суд признать договор приватизации квартиры недействительным, поскольку он нарушает закон (ст. 168 ГК РФ), подготовьте все документы, которые свидетельствуют о таком нарушении.

Это решение суда, по которому вы утратили право пользоваться квартирой и были сняты с регистрационного учета, а также более позднее решение суда, которым оно было отменено. Можно принести в суд заключение независимого эксперта, которое подтверждает поддельность вашей подписи на заявлении о том, что вы отказываетесь от участия в приватизации.

Доказать, что ответчик не имел права приватизировать квартиру, в зависимости от ситуации, можно разными документами. Например, материалами уголовного дела, которые подтверждают, что для заключения договора приватизации ответчик представил поддельные документы.

Чтобы доказать, что ответчик уже использовал свое однократное право на приватизацию, в иске попросите суд потребовать у Департамента городского имущества г. Москвы документы о приватизации ответчиком другого жилья.

4) справки, уведомления из Управления Росреестра по Москве и Департамента городского имущества г. Москвы, выписки из ЕГРН и другие документы. Они должны однозначно подтверждать: вы не имеете в собственности другого жилого помещения, и раньше никакое не приватизировали.

5) документ об оплате госпошлины.

Какие “подводные камни” есть

Советуем учитывать следующие моменты, которые, возможно, могут повлиять на исход дела.

Первое. Вы не обязаны направлять ответчику досудебное требование, прежде чем пойти в суд.

Закон не обязывает вас делать это, а суд не вправе требовать подтверждение того, что вы обращались к ответчику с досудебной претензией. Так что направлять ее ответчику не стоит.

Второе. Учтите, что ответчик может подать встречный иск.

На практике такое встречается, хоть и нечасто. Поэтому будьте готовы к встречному требованию признать, что вы утратили право пользоваться квартирой, выселить вас из нее и снять с регистрационного учета.

Третье. Ответчик может заявить о том, что вы пропустили срок исковой давности.

Для этого он должен подать заявление до момента, как суд примет решение по вашему делу. В таком случае суд будет решать вопрос о том, пропустили вы срок исковой давности, или нет. Если пропустили - вероятность отказа в удовлетворении ваших требований очень высокая. 

Учтите: суд рассматривает вопрос о сроке давности, только если об этом попросит ответчик. Если заявления от ответчика нет - вопрос о пропуске срока суд не поднимает.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Так, суд признал недействительным договор передачи квартиры в собственность ответчика, который тому удалось заключить с Департаментом городского имущества г. Москвы. Ответчик подал апелляционную жалобу и указал в ней, что гражданин - истец пропустил срок исковой давности. Однако суд проигнорировал этот довод. Ведь ответчик не заявлял о пропуске срока исковой давности в суде первой инстанции. А исковую давность суд применяет только по заявлению стороны в споре, которое надо сделать до вынесения судом решения (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2019 по делу N 33-55357/2019).

Четвертое. Суд может по-разному исчислять срок исковой давности для договора приватизации.

В самом общем смысле, срок исковой давности - это срок, который закон дает вам для защиты вашего права. Если он истек, суд откажется вынести решение по делу в вашу пользу.

Срок давности различается в зависимости от вида недействительной сделки: оспоримая или ничтожная. Он составляет один год для оспоримых сделок, и три года - для ничтожных.

Вопрос о том, какой сделкой является ваш договор приватизации, решает суд. Он учитывает основание, по которому вы требуете признать договор недействительным, формулировку закона и все обстоятельства дела.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Приведем два решения суда, в которых гражданин оспаривал договор приватизации по основаниям ст. 177 ГК РФ: Апелляционные определения Московского городского суда от 18.09.2019 по делу N 33-41428/2019, от 22.04.2019 по делу N 33-18300/2019. В них суд по-разному подошел к вопросу о сроке исковой давности, но в обоих случаях принял решение в пользу ответчика.

Также есть ряд тонкостей относительно момента, с которого надо считать срок исковой давности.

Пятое. Ответчик может приватизировать квартиру в свою собственность, только если получил согласие членов своей семьи, которые живут вместе с ним.

Согласие требуется от всех совершеннолетних, а также от несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, с которыми ответчик проживает и которые имеют право участвовать в приватизации.

Так что если такого согласия не было, знайте: вероятность признать договор приватизации недействительным очень высокая.

Шестое. Если на момент приватизации квартиры вы были несовершеннолетним, и просите признать договор приватизации недействительным из-за нарушения ваших прав, суд может отказать в иске.

Как мы рассказали выше, на приватизацию надо получить согласие членов своей семьи. Причем не только совершеннолетних, но и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, которые наравне с ответчиком имеют право на приватизацию жилья. Это актуальная норма закона.

Однако до 11.08.1994 насчет несовершеннолетних действовали другие правила. До этой даты закон не предусматривал, что их обязательно надо включать в договор приватизации, если они проживают в квартире вместе с лицом, которому она передается в собственность. То есть раньше, чтобы приватизировать квартиру, нужно было получить согласие только совершеннолетних членов своей семьи.  

Так что если договор приватизации был заключен до 11.08.1994 и не учитывал ваши права как несовершеннолетнего, суд вполне может отказаться признать его недействительным.

Дополнительным основанием для отказа в таких случаях часто становится то, что вы пропустили срок исковой давности. Суд проверяет, когда вы достигли совершеннолетия, и указывает, что с этого момента вы могли защищать свои права сами, в том числе подав данный иск.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
В качестве примеров дел, когда гражданин пытался оспорить договор приватизации, заключенный до 11.08.1994, из-за нарушения своих прав как несовершеннолетнего, смотрите Апелляционные определения Московского городского суда от 26.11.2019 по делу N 33-45882/2019, 2-17/2019, от 30.10.2019 по делу N 33-48760/2019, от 30.10.2019 по делу N 33-48459/2019.

Обратите внимание: ваш отказ от участия в приватизации по договорам, заключенным до 11.08.1994, должны были оформлять ваши родители или другие законные представители - например, усыновители, опекуны. Причем для его оформления им надо было заручиться согласием органа опеки и попечительства. Такое разъяснение приведено в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8. Так что если согласия органов опеки не было, шанс оспорить договор приватизации у вас все же есть.

Когда суд может отказать в иске

Обращаясь в суд, учитывайте, что при определенных обстоятельствах он может принять решение в пользу ответчика. Это возможно, если:

1. Вы не смогли доказать, что договор приватизации является недействительным.

То есть не представили достаточно документов и других доказательств, которые однозначно указывают на незаконность сделки.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Так, гражданин не смог доказать, что в момент отказа от приватизации квартиры не был способен понимать значение своих действий и руководить ими. Нотариус, который удостоверил отказ истца, представил суду письменные объяснения: он проверил дееспособность гражданина, не сомневался относительно его воли отказаться от участия в приватизации квартиры, а также не сомневался, что гражданин способен понимать значение своих действий. Суд назначил по делу психиатрическую экспертизу. Она подтвердила, что на момент подписания отказа от приватизации гражданин мог понимать значение своих действий и руководить ими. Он не страдал психическим расстройством, не имел каких-либо эмоционально-волевых расстройств, психотической симптоматики, нарушения критических и прогностических функций (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.09.2019 по делу N 33-41428/2019).
В другом случае суд также отказался признать недействительным договор приватизации. Гражданин указывал, что договор заключен под влиянием заблуждения. Однако не пояснил, в чем выражается заблуждение относительно совершенной сделки (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.11.2019 по делу N 33-50113/2019).

2. Ответчик просил суд применить исковую давность, и оказалось, что вы пропустили срок для предъявления иска.

Тут позиция суда ясна и однозначна: если вы подали иск за пределами срока исковой давности, ждите отказа в удовлетворении требований.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд отказался признать ничтожным договор приватизации квартиры. Ответчик заключил договор с Департаментом городского имущества г. Москвы в 1993 году, и в том же году началось его исполнение. Но оспаривать договор через суд гражданин решился только в 2019 году. Несмотря на то, что стал совершеннолетним в 2004 году, и вполне мог подать иск еще тогда (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.12.2019 по делу N 33-43826/2019).

3. Вы не имели и не имеете права участвовать в приватизации квартиры, поскольку раньше уже использовали его.

Закон разрешает бесплатно приватизировать квартиру только один раз. Так что ваша вторая попытка получить в собственность другое жилье по приватизации - это повод для суда отказать вам в иске.

В какой суд обращаться с иском

Иск с требованием признать недействительным договор приватизации квартиры подавайте в районный суд.

Иск направляйте в суд по адресу квартиры. В данном случае действуют правила о так называемой исключительной подсудности.