Перепланировку какой квартиры Вы можете признать незаконной
Квартира, в которой провели перепланировку или переустройство (далее также - переоборудование квартиры), может быть Вашей или принадлежать другому лицу или нескольким лицам.
Говоря о Вашей квартире, мы имеем в виду ситуацию, когда Вы владеете ей на праве собственности вместе с другими людьми (их еще называют сособственниками). Это возможно, когда квартира находится:
- в долевой собственности (то есть Ваша доля и доля других лиц определена),
- в совместной собственности (когда доли не выделены).
И один или несколько сособственников провели переоборудование квартиры, с которым Вы не согласны. В таком случае Вы можете пойти в суд и потребовать признать его незаконным. Например, ссылаясь на то, что не давали на него разрешения.
Другой вариант - когда Вы через суд пытаетесь признать незаконными перепланировку или переустройство чужой квартиры. Как правило, это соседское жилье, расположенное над, под или рядом с Вашей квартирой. О том, при каких условиях Вы можете требовать признать незаконным переоборудование чужой квартиры, мы расскажем ниже.
При каких условиях можно требовать признать незаконной перепланировку чужой квартиры
Если Вы - сосед, пострадавший от чужой перепланировки или переустройства, учтите: заявить требование об их незаконности Вы имеете право, если являетесь собственником своей квартиры. Вы можете быть единственным ее собственником или владеть ею на праве собственности вместе с другими людьми.
Кроме того, потребовать от суда признать незаконным переоборудование соседской квартиры можно и в том случае, если Вы владеете своей квартирой по договору социального найма (так называемая муниципальная квартира). Причем являетесь ее нанимателем.
Говоря о муниципальной квартире, в которой Вы проживаете со своей семьей, мы имеем в виду квартиру, которой Вы пользуетесь по договору социального найма. Его заключает с Вами уполномоченный орган, который именуется наймодателем. В г. Москве, это, как правило, Департамент городского имущества города Москвы. В других регионах - орган с аналогичными полномочиями и компетенцией. Вы - вторая сторона по договору, наниматель квартиры.
Все остальные проживающие с Вами - это члены Вашей семьи. Они должны быть обязательно указаны в договоре социального найма.
О том, кого можно считать членами семьи нанимателя квартиры, читайте нашу статью
С кем придется судиться
Ответ на этот вопрос зависит от того, в чьей квартире провели незаконное, по Вашему мнению, переоборудование.
Если это Ваша квартира, которой Вы владеете на праве долевой или совместной собственности, тогда в иске надо указать в качестве ответчика сособственника, который провел перепланировку или переустройство.
Если это чужая квартира, основной ответчик - это ее собственник (сособственник) или наниматель, который осуществил переоборудование.
Подробно о том, кто имеет право провести перепланировку или переустройство квартиры, читайте нашу статью
В зависимости от Вашей ситуации можно обратиться с требованиями и к другим ответчикам. Например, в г. Москве - к Мосжилинспекции.
Так что количество и состав ответчиков напрямую зависит от конкретных обстоятельств дела.
Каковы шансы выиграть в суде
Шансы признать переоборудование квартиры незаконным высокие. При условии, что Вы сможете доказать следующее:
- Вы являетесь сособственником квартиры (если планируете признать незаконным переоборудование своей квартиры).
- Вы являетесь собственником или нанимателем квартиры по соседству с той, в которой провели переоборудование (если планируете признать незаконным переоборудование чужой квартиры).
- Переоборудование квартиры, которое провел ответчик, нарушает требования закона.
О том, какое переоборудование квартиры можно признать незаконным, и при каких условиях, читайте нашу статью
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Гражданин смог добиться признания незаконной перепланировки, которую провели в квартире два других ее сособственника. Квартира состояла из двух изолированных комнат, но после самовольной перепланировки комнаты превратились в проходную и запроходную. Ответчики не получали разрешения на перепланировку, и гражданин своего согласия на нее не давал. Суд решил, что если сохранить квартиру в перепланированном состоянии, это нарушит права гражданина. И обязал ответчиков вернуть жилье в первоначальный вид (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.06.2020 по делу N 33-23072/2020).
К таким же выводам суд пришел в Апелляционном определении Московского городского суда от 12.02.2020 по делу N 33-5582/2020. Он выяснил, что ответчик выполнил перепланировку без разрешительной документации, а также не согласовал ее с другими собственниками квартиры.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Гражданин - собственник квартиры обратился в суд и просил, чтобы тот обязал ответчика - собственника смежной квартиры устранить незаконную перепланировку в помещении ванной комнаты. Оказалось, что ответчик так выровнял стену своей ванной, что площадь ванной гражданина стала меньше на 0,6 кв. м. Суд посчитал, что права последнего нарушены, и принял решение в его пользу (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.04.2019 по делу N 33-18735/2019)
Какие нюансы учесть при подаче иска
Нюанс 1. Правильно формулируйте исковые требования.
Основное требование, которое следует указать в иске, - это признать незаконными перепланировку или переустройство, которые ответчик провел в квартире.
Дополнительно можно претендовать на то, чтобы суд обязал ответчика привести квартиру в прежнее (первоначальное или доперепланированное) состояние. В иске можете перечислить, какие действия, по Вашему мнению, должен совершить ответчик. Например, восстановить межкомнатные перегородки, демонтировать душевую кабину и установить ванну, как было раньше, вернуть на прежнее место полотенцесушитель.
В иске можно обобщить эти требования, указав одно: устранить незаконную перепланировку квартиры.
Кроме того, можно просить суд отменить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке квартиры.
Подробно о том, когда надо оформлять акт о завершении перепланировки или переустройства квартиры, а также, кто и как это делает, читайте нашу статью
Иногда в иске требуют, чтобы после ремонтно-строительных работ ответчик передал экземпляр документов, которые подтверждают их проведение.
В зависимости от ситуации, если Вы планируете признать незаконным переоборудование Вашей квартиры, можно требовать устранить препятствия в пользовании ею.
Также можно просить суд признать, чтобы ответчик компенсировал Вам моральный вред, причиненный его незаконными действиями. Однако сразу оговоримся - такие требования, как правило, не удовлетворяют.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Граждане просили суд признать незаконной перепланировку квартиры, обязать ответчика восстановить звукоизоляцию ней и представить результаты работ по перекладке пола. А также требовали, чтобы ответчик предоставил управляющей организации возможность проконтролировать это, а им компенсировал моральный вред (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.05.2020 по делу N 33-14301/2020).
Нюанс 2. Укажите в иске, каким образом переоборудование, которое Вы просите признать незаконным, нарушает Ваши права.
Например, Вы купили долю в праве собственности на квартиру, но пока не проживали в ней. И ответчик провел перепланировку или переустройство без Вашего ведома. Да еще таким образом, что теперь в ней нет изолированных комнат. И вселиться в квартиру, как Вы намеревались, уже не получится.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Такую ситуацию суд рассмотрел в Апелляционном определении Московского городского суда от 30.06.2020 по делу N 33-23072/2020.
Или после переоборудования квартира находится в антисанитарном состоянии, и проживать в ней у Вас и Вашей семьи нет никакой возможности.
Для ситуации, когда Вы требуете признать незаконной переоборудование чужой квартиры, можете указать, например, что в результате ремонта в квартире ответчика уменьшилась площадь Вашей ванной комнаты. И теперь по документам Вы владеете ванной одного размера, а реально - гораздо меньшего, и это существенно нарушает Ваши права.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Подобную ситуацию суд рассматривал в Апелляционном определении Московского городского суда от 18.04.2019 по делу N 33-18735/2019.
Как повысить шансы на выигрыш в суде
Основной совет - тщательно подготовьте доказательную базу. То есть документы, которые подтверждают Ваше право требовать признать переоборудование квартиры незаконным, а также сам факт его незаконности.
Итак, Вам потребуется представить суду:
1) документы, которые подтверждают Ваше право собственности на долю в квартире (если Вы требуете признать незаконным переоборудование в своей квартире).
Это, прежде всего, выписка из ЕГРН.
Также можете принести в суд копии документов, на основании которых Вы получили долю в квартире. Это может быть договор, по которому Вы приобрели ее (купли-продажи, дарения, пожизненного содержания с иждивением или другой), а также акт приема-передачи. Если Вы получили долю в собственность по наследству, можете принести в суд копию свидетельства о праве на наследство по завещанию или по закону. Если право собственности на долю в квартире возникло по решению суда, представьте его копию.
2) документы, которые подтверждают законность Вашего проживания в своей квартире (если Вы требуете признать незаконным переоборудование в чужой квартире).
Если Вы собственник квартиры или доли в ней, принесите в суд выписку из ЕГРН, которая подтверждает это. Также можете представить копии документов, на основании которых Вы получили всю квартиру или долю.
Если Вы живете в муниципальной квартире, представьте в суд договор социального найма, который Вы когда-то заключили с уполномоченным органом (обычно - Департаментом городского имущества г. Москвы) в качестве нанимателя.
3) документы, которые подтверждают Вашу постоянную регистрацию в квартире (если Вы зарегистрированы в ней).
Прежде всего - это копия Вашего паспорта с отметкой о регистрации. А также данные из паспортного стола, открытый Вам финансовый лицевой счет, выписки из домовой книги, справка о проверке жилищных условий или справка о фактическом проживании и другие жилищные документы.
4) документы, которые могут дать суду представление о том, какой квартира была до переоборудования (если Вы требуете признать незаконным переоборудование своей квартиры).
Это, прежде всего, технический паспорт квартиры, поэтажный план и экспликация к нему. Также можно принести техническое заключение о состоянии квартиры до переустройства.
5) документы, которые подтверждают, что проведенное ответчиком переоборудование квартиры нарушает требования законодательства.
Перечень этих документов зависит от того, в чьей квартире - Вашей или чужой - ответчик произвел переоборудование, а также от его вида.
О том, какое переоборудование квартиры можно признать незаконным, и при каких условиях, читайте нашу статью
Если Вы являетесь сособственником перепланированной или переустроенной квартиры, можете обратиться в управляющую компанию и инициировать осмотр квартиры после переоборудования. Тогда в суд Вы сможете принести акт, который выдаст Вам управляющая компания. В нем будет указано не только на факт переоборудования, но и на нарушения, которые имели место при его проведении. Например, на то, что перепланировка нарушает техническую документацию (поэтажный план), а также, что ответчик не представил в управляющую компанию разрешительные документы.
Также можно представить суду акт от органа БТИ, который он выдаст по итогам обследования Вашей квартиры.
Для суда можно подготовить и заключение технического специалиста о возможности или невозможности сохранить квартиру в перепланированном (переустроенном) виде. За ним надо обратиться в специализированную организацию.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Такое заключение граждане - долевые собственники квартиры принесли в суд в Апелляционном определении Московского городского суда от 12.02.2020 по делу N 33-5582/2020. В заключении, которое подготовило по поручению граждан ООО, было указано, что произведенная перепланировка не соответствует требованиям строительных норм и правил, а также требованиям Постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП “Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах”. В заключении специалист указал, что перепланировка создает угрозу жизни и здоровью граждан, а потому сохранять квартиру в перепланированном виде нельзя. Суд встал на сторону граждан и признал перепланировку незаконной.
Если Вы - сосед, пострадавший от переоборудования чужой квартиры, подготовьте все документы, которые сможете получить. Например, акты осмотра Вашей квартиры, которые составил уполномоченный орган (в г. Москве - Мосжилинспекция), акты обследования Вашей квартиры, оформленные управляющей компанией, ответы уполномоченного органа на Ваши запросы и обращения.
Также Вы можете указать в иске, что попасть в квартиру ответчика Вам не удалось. Если Вы обращались по этому поводу в управляющую компанию или в уполномоченный орган, чьи сотрудники тоже не смогли получить доступ в квартиру Вашего соседа, обратите внимание суда на это обстоятельство. Можете принести в суд копии уведомлений и предписаний, которые управляющая компания Вашего дома или уполномоченный орган направляли ответчику, но не добились результата.
Кроме перечисленных бумаг, можете подготовить для суда заявки в диспетчерскую службу, акты о заливе и другие документы, которые, как Вы считаете, подтверждают нарушение Ваших прав. А также, вероятно, - причинение Вам ущерба из-за незаконной перепланировки квартиры ответчика.
Если Вы раньше обращались в суд и тот признал, что решение о согласовании переоборудования квартиры и (или) акт о его завершении является незаконным, представьте такое решение суда.
Подробно о том, как признать незаконным решение о согласовании переоборудования квартиры и (или) акт о его завершении, читайте нашу статью
Какие “подводные камни” есть
Советуем учитывать следующие моменты, которые, возможно, могут повлиять на исход дела.
Первое. Вы не обязаны направлять ответчику досудебное требование, прежде чем пойти в суд.
Закон не обязывает Вас делать это, а суд не вправе требовать подтверждение того, что Вы обращались к ответчику с досудебной претензией.
Но на практике лучше это сделать - не обязательно, но возможно, ответчик поймет серьезность Ваших намерений, и конфликт удастся уладить еще до суда.
Если Вы направляли досудебную претензию (например, заказным письмом), представьте ее суду. Также приложите доказательства того, что ответчик получил это требование. Если он ответит на Ваше обращение, например, письменным отказом, представьте суду и его.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Гражданин обращался к своему соседу, который проживал этажом выше, с просьбой восстановить послойную конструкцию полов и звукоизоляцию в квартире. Данную просьбу сосед проигнорировал. Так что гражданину пришлось обратиться в суд с требованием признать соседскую перепланировку полов незаконной (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2019 по делу N 33-33462/2019).
Второе. Учтите, что ответчик может подать встречный иск.
На практике такое встречается, хоть и нечасто. Поэтому будьте готовы к встречному требованию сохранить квартиру в перепланированном (переобустроенном) состоянии. Кстати, в таком случае встречный иск может быть адресован не только Вам, и но уполномоченному органу (в г. Москве - Мосжилинспекции).
В зависимости от ситуации во встречном иске могут указываться и другие требования.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Гражданин - сособственник квартиры обратился в суд с требованием к двум другим сособственникам признать проведенную ими перепланировку незаконной. Один из ответчиков подал встречный иск. В нем он просил, чтобы суд прекратил право собственности гражданина - истца на 1/2 долю квартиры и признал право собственности на эту долю за ответчиком. Во встречном иске ответчик также предлагал выплатить гражданину-истцу денежную компенсацию за его долю (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.06.2020 по делу N 33-23072/2020).
Третье. В некоторых случаях суд может назначить судебную экспертизу, чтобы решить вопрос о законности или незаконности переоборудования квартиры.
Например, строительную или строительно-техническую. Также суд может поставить перед экспертом вопрос, можно ли привести квартиру в прежнее состояние. К примеру, в ситуации, когда ответчик говорит о том, что восстановить первоначальную перепланировку невозможно.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд назначил по делу строительно-техническую экспертизу. Так он хотел выяснить, превышает ли уровень шума в межэтажных перекрытиях между квартирами гражданина, который подал иск, и ответчика допустимый уровень (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2019 по делу N 33-33462/2019).
Заключение эксперта может стать весомым доказательством по Вашему делу и повлиять на решение суда. В том числе на принятие решения в пользу ответчика.
Четвертое. Если в иске Вы просите компенсировать причиненный моральный вред, такое требование суд, скорее всего, не удовлетворит.
Даже в том случае, если признает переоборудование квартиры незаконным и обяжет ответчика привести ее в прежнее состояние.
Когда суд может отказать в иске
Обращаясь в суд, учитывайте, что при определенных обстоятельствах он может принять решение в пользу ответчика. Это возможно, если:
- Вы не смогли доказать, что ответчик при переоборудовании квартиры допустил нарушения, на которые Вы ссылались.
То есть не представили достаточно документов и других доказательств, которые однозначно указывают на незаконность перепланировки или переустройства.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Гражданин не смог доказать, что ответчик перепланировал полы в своей квартире таким образом, что нарушил проектные звукоизоляционные свойства пола и межэтажных перекрытий между квартирами гражданина и ответчика. Суд запросил в НИИ экспертное заключение и провел по делу строительно-техническую экспертизу. И пришел к выводу, что при перепланировке ответчик действовал законно и не нарушил права гражданина (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2019 по делу N 33-33462/2019).
- Ответчик получил решение о согласовании перепланировки или переустройства квартиры в уполномоченном органе, а также оформил акт на завершенное переоборудование.
Решение уполномоченного органа о согласовании переоборудования квартиры - это основание для проведения ее перепланировки или переустройства.
Акт о завершенном переустройстве и перепланировке квартиры - это итоговый документ, который нужно оформить в уполномоченном органе после того, как гражданин закончил работы в квартире. Акт выдают на любое переоборудование.
Обратите внимание: суд не может отказаться признать переоборудование незаконным только потому, что у ответчика на руках есть решение о согласовании перепланировки и акт о его завершении. Но если он установит, что ответчик не нарушил закон, проводя переоборудование, то может дополнительно сослаться на эти обстоятельства. Они говорят о том, что ответчик неукоснительно соблюдал все правила и требования, в том числе по оформлению необходимых документов.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Именно такой подход суд использовал в Апелляционном определении Московского городского суда от 14.10.2019 по делу N 33-45664/2019. Он отказался признать незаконной перепланировку квартиры, которую провел сосед гражданина, обратившегося в суд. Гражданин не доказал, что работы по перепланировке выполнены с нарушением требований действующих норм и правил. Изменения, которые произошли в результате выполненных работ, не нарушают ничьи права и интересы, не влияют на конструктивную целостность дома. Дополнительно суд указал, что ответчик получил решение о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме, а также оформил акт о завершении переустройства.
В какой суд обращаться с иском
Иск с требованием признать незаконными перепланировку или переустройство квартиры подавайте в районный суд.
Иск направляйте в суд по адресу квартиры. В данном случае действуют правила о так называемой исключительной подсудности и другие варианты выбора суда недопустимы.
