Изменения в семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года

Изменения в семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года

Семейная ипотека с 1 февраля 2026 будет оформляться по новым правилам, которые утверждены Решением Минфина России от 14.01.2026 N 25-67381-01850-Р.

«Семейная ипотека» — это государственная программа, цель которой — выдача льготного кредита для семей с детьми для покупки жилья. Ставка по этой ипотеке снижена до 6 %, а разницу между льготной и рыночной ставкой банкам возмещает государство.

«Семейная ипотека» запущена с начала 2018 г. и продлена до 31 декабря 2030 г.

С 01 февраля 2026 г. новые кредиты для покупки семейного жилья выдаются с учетом следующих дополнительных требований:

1. Ипотечный договор может быть оформлен на одного из супругов, но второй супруг также становится заемщиком и отвечает перед банком при возникновении просрочки. Это требование не применяется, если второй супруг- иностранный гражданин.

2. Если у супругов не хватает доходов для оформления семейного кредита, они вправе привлекать третьих лиц в качестве созаемщиков. Требование не применяется к заемщикам-военнослужащим, участвующих в накопительно-ипотечной системе.

3.Регистрация ребенка должна быть оформлена по адресу регистрации родителя, оформляющего ипотеку.

4. К списку документов добавлен СНИЛС ребенка (детей). И теперь новые кредиты будут оформляться в «привязке» к детям, которые имеются в семье на момент оформления ипотеки.

Таким способом власти хотят исключить кредитные злоупотребления и реализовать принцип, по которому на семью может быть оформлен только один льготный кредит, до изменения состава семьи.

Изменение условий «Семейной ипотеки», вступивших в силу с 01 февраля 2026 г., по мнению законодателей поможет:

• обеспечить адресную помощь семьям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий;
• уменьшить количество злоупотреблений по оформлению льготной ипотеки;
• уменьшить нагрузку на бюджет, за счет выделения средств только тем семьям, которые действительно нуждаются в господдержке.

Семьям, которые успели оформить ипотеку до 01 февраля 2026 г. переживать не стоит: изменения их не затронут, кредитные договоры будут действовать по старым правилам.

Новые условия «Семейной ипотеки» я подробнее поясню в контексте остальных условий этой программы.

Кто вправе оформить «Семейную ипотеку»

Программа «Семейной ипотеки» с самого начала создавалась для выдачи льготных кредитов, с целью улучшения жилищных условий семей с детьми.

С 01 февраля 2026 г. оформить «Семейную ипотеку» может семья с любым количеством детей подходящего возраста.

К родителям не предъявляется требовании о наличии официального брака. Поэтому «Семейную ипотеку» вправе оформить как полная семья, так и неполная (состоящая из одного родителя и детей), а также родители, не состоящие в официальном браке.

Требования к родителям для семейной ипотеки

С 01.02.2026 г. заемщиком по кредитному договору может выступать только любой из родителей. К привлекаемым созаемщикам требование о наличии детей не предъявляется. Родитель-основной заемщик должен соответствовать следующим требованиям:

1. Имеет гражданство РФ. Если один из супругов в семье - иностранный гражданин, банк вправе отказать в оформлении льготной ипотеки.

2. Возраст заемщика:

3. на момент заключения кредитного договора -18 лет и старше;

4. на момент погашения ипотеки (по графику платежей) — не более 75 лет.

5. Если в семье только 1 родитель (мать или отец), допускается привлекать стороннего созаемщика с гражданством РФ.

6. Зарегистрирован с ребенком/детьми по одному адресу

7. Если в семье оба родителя: один из них оформляет кредит на свое имя, второй становится созаемщиком в обязательном порядке (в соответствии с новыми правилами). Банк проверяет кредитную историю и доходы обоих родителей. Это изменение влияет на количество оформляемых льготных кредитов. До 01 февраля 2026 г. каждый из родителей мог оформить «Семейную ипотеку» на себя и привлечь стороннего созаемщика. Таким образом одна семья могла оформит 2 льготных кредита. Теперь такая ситуация исключается.

Требования к детям для семейной ипотеки

Отдельные требования предъявляются к детям:

• они также должны иметь российское гражданство;

• если в семье 1 ребенок, его возраст на момент оформления ипотеки не должен достичь или превышать 7 лет;

• если в семье несколько детей, возраст каждого из них не должен достичь или превышать 18 лет;

• если в семье есть ребенок с подтвержденным статусом инвалида, его возраст не должен достигнуть или превышать 18 лет;

• если в семье несколько детей, учитываются те дети, которые подходят по возрастному критерию, например, старшему сыну 19 лет, а младшей дочери — 6 лет, семья будет проходить по условиям с одним ребенком.

Возраст детей определяется на момент подписания кредитного договора и влияет на вид жилья, доступного для приобретения по ипотеке и некоторые иные условия.

Важно! У родителей-заемщиков, не состоящих в браке, ребенок должен быть зарегистрирован по адресу того родителя, который выступает основным заемщиком. Это правило применяется с 01 февраля 2026 г. Для родителей, состоящих в официальном браке, такое требование не является обязательным. Новое правило также направлено на сокращение количества льготных кредитов, оформленных на одну семью.

Повторное оформление льготной ипотеки

«Семейная ипотека» — не единственная льготная государственная программа по приобретению жилья. До подачи заявки на «Семейную ипотеку» родители (или один из них) могли оформить иной вид льготной ипотеки, например:

С 01 февраля 2026 г. оформить «Семейную ипотеку» разрешается, если соблюдены 2 условия одновременно:

1. После оформления льготной семейной ипотеки родился еще 1 ребенок (или более).

2. Кредит, ранее оформленный любым из родителей в рамках иной льготной программы, на момент оформления «Семейной ипотеки» полностью погашен. Дополнительно учитывается дата ранее оформленного льготного договора. Например:

• льготная ипотека (по любому основанию) была оформлена до 23 декабря 2023 года — после 01.02.2026 г. «Семейную ипотеку» допускается оформить, если оба супруга станут солидарными заемщиками, остальные из вышеуказанных условий не учитываются.
• льготная ипотека (по любому основанию) была оформлена после 23 декабря 2023 года — с 01.02.2026 г. «Семейную ипотеку» допускается оформить только при обязательном выполнении вышеуказанных условий и солидарной ответственности обоих супругов.

Раньше, для повторного оформления льготной ипотеки устанавливалось дополнительное требование: новое приобретаемое жилье должно быть большей площади, чем то, которое приобретено по первому льготному кредиту. С 2025 г. такое условие отменено.

Какие документы нужны для «Семейной ипотеки»

Закрытого перечня необходимых документов в Решениях Минфина не установлено. Такой перечень каждый банк вправе установить самостоятельно. Но основные документы для заявки на оформление «Семейной ипотеки» примерно одинаковые, и с 01 февраля 2026 г. включают:

• паспорт основного и солидарного заемщика с отметками о регистрации;
• справка о временной регистрации, если нет постоянной прописки;
• свидетельство о рождении ребенка и/или паспорт ребенка, старше 14 лет;
• справка или отметка в паспорте о регистрации ребенка по месту регистрации основного заемщика (для родителей, не состоящих в браке) - новое требование;
• СНИЛС заемщиков и детей — новое требование;
• справка об установлении инвалидности для ребенка, не достигшего 18 лет (выдана государственным учреждением МСЭ);
• свидетельство об усыновлении или решение об установлении опеки ;
• справка 2- НДФЛ на основного и солидарного заемщика или другие документы, подтверждающие постоянный доход заемщика;
• если у заемщика нет подтвержденного источника дохода, банк вправе запросить второй документ, удостоверяющий личность, например: водительское удостоверение, загранпаспорт, военный билет и пр.;
• свидетельство о заключении брака или о его расторжении (при наличии);
• заемщики, не состоящие в браке (в т.ч. солидарные) предоставляют заявление о том, что не состоят в официальном браке.

Важно! Банк вправе повысить процентную ставку по льготному кредиту до стандартной, если участник семейной госпрограммы скрыл факт регистрации брака или реальное семейное положение. Информация о возможности повышения ставки будет включаться в условия кредитного договора.

После одобрения заявки банк вправе запросить дополнительные документы на приобретаемый объект недвижимости.

Если заявка на получение «Семейной ипотеки» была подана до 01.02.2026, но кредитный договор до этой даты не подписали, банк вправе пересмотреть условия выдачи льготного кредита с применением новых правил.

Какое жилье можно купить по «Семейной ипотеке»

Вид жилой недвижимости, которую семья вправе приобрести в рамках льготного кредитования, зависит от количества детей и их возраста.

Если в семье 1 ребенок возрастом до 7 лет (не включительно) или ребенок-инвалид до 18 лет

Такая семья может приобрести:

1. Жилье на первичном рынке, в том числе:

• Квартиру в уже готовом или строящемся доме (в т.ч. в таунхаусе);
• Строящийся частный дом в границах малоэтажных жилых комплексов;
• Готовый дом с земельным участком - по договору купли-продажи от застройщика;
• Вложить средства в строительство частного дома;
• Приобрести квартиру у Московского фонда реновации жилой застройки – по договору купли-продажи. В этом случае право собственности у Фонда реновации может возникать: в результате передачи из государственной или муниципальной собственности; от застройщика или приобретено по ДДУ.

Договор ДДУ или купли-продажи допускается заключать только напрямую с компанией-застройщиком (кроме Фонда реновации).

2. Жилье на вторичном рынке.

• Квартиру можно приобрести только в тех населенных пунктах, где ведется строительство не более 2-х домов, кроме: Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области
• Семьи с ребенком-инвалидом вправе приобрести вторичное жилье в любом регионе, если в месте их проживания нет строящихся многоквартирных домов.

Если в семье 2 и более несовершеннолетних детей (до 18 лет)

Семья может приобрести только жилье на первичном рынке. Это может быть:

• Квартира в уже готовом или строящемся доме (в т.ч. в таунхаусе), при условии, что она расположена на территории отдельных регионов РФ (сейчас их 35) или в малых городах (с населением до 50 тыс. человек). При этом, требование о прописке или проживании в таком жилье условиями программы не предусмотрено. Нельзя приобрести квартиру в Московской и Ленинградской областях.
• Строящийся частный дом в границах малоэтажных жилых комплексов — в любом регионе РФ.
• Готовый дом с земельным участком – без ограничений по месту расположения.
• Направить кредитные средства на строительство частного дома — в любом регионе.

Важно! Допускается заключать договор долевого участия или купли-продажи только напрямую с застройщиком. Заключать с продавцом недвижимости договор уступки права требования запрещено с 2024 г.

Требования к приобретаемой в семейную ипотеку недвижимости

1. Недвижимость должна находиться на территории РФ.

2. Дом, в котором приобретается вторичное жильё, не должен быть построен более чем 20 лет назад исчисляя от года заключения кредитного договора.

3. Дом, в котором приобретается вторичное жилье, также не должен быть признан аварийным, подлежать сносу или расселению (кроме домов, включенных в программу реновации в Москве).

4. Недвижимость нельзя покупать у взаимозависимых лиц. Перечень таких лиц установлен в пп.11 п.2 ст. 105.1 НК РФ, к ним относятся:

• супруг заемщика;
• родители, усыновители или опекун (попечитель);
• дети (как родные, так и усыновленные, или находящиеся под опекой);
• родные братья или сестры.

5. Приобретаемая недвижимость не должна иметь неузаконенные планировки, находиться под арестом или иметь иные неустранимые обременения.

6. Количество строящихся многоквартирных домов в населенном пункте оценивается на основании проектных деклараций в ЕИСЖС по состоянию:

• на 01 января предыдущего года, если кредитный договор планируется заключить в 1-м полугодии текущего года;
• на 01 июля предыдущего года, если кредитный договор планируется заключить во 2-м полугодии текущего года.

Проблемные недостроенные дома в расчете не учитываются.

7. Если приобретается готовый дом с земельным участком или участок под строительство дома, должно быть проведено межевание участка.

8. При строительстве частного дома за счет кредитных средств необходимо заключить договор подряда с аккредитованным юридическим лицом или ИП и использовать эскроу-счет для расчетов с подрядчиком.

9. Частный дом можно построить через аккредитованного подрядчика на приобретаемом (за счет кредитных средств) или на уже имеющемся у семьи участке, если позволяет его назначение.

10. Построить дом самостоятельно на кредитные средства нельзя.

В каком банке оформлять «Семейную ипотеку»

На начало 2026 г. в госпрограмме «Семейная ипотека» участвует 65 банков, среди них:

• ПАО Сбербанк,
• АО «Альфа-Банк»;
• Банк ВТБ (ПАО);
• АО Банк «Дом.РФ»;
• АО «Тбанк»;
• ПАО Совкомбанк;
• ПАО Банк ПСБ;
• ПАО «Банк Уралсиб»
• ПАО «Банк Санкт-Петербург»
• АО «Россельхозбанк» и др.

Полный список Банков-участников размещен на сайте оператора программы АО «Дом.РФ» - Банки-участники программы Семейная Ипотека по ставке до 6% .

Важно! Банк-участник не обязан выдавать «Семейную ипотеку» любому заявителю, и вправе отказать, если заемщик не соответствует отдельным требованиям, а также по иным причинам.

Общие условия предоставления «Семейной ипотеки» с 01 февраля 2026 года

Минимальный и максимальный размер кредита по «Семейной ипотеке» каждый банк устанавливает самостоятельно. Большинство банков ограничивают размер ипотеки в зависимости т места нахождения приобретаемого жилья:

• в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях размер кредита больше - до 12 млн. руб.;
• в других регионах РФ значительно меньше - до 6 млн. руб.

Если на приобретение жилья требуется большая сумма, чем максимальный размер льготной ипотеки, заемщик вправе получить недостающие средства под обычный рыночный процент или оформить на условиях льготной региональной ипотеки, если такая программа применяется в субъекте РФ.

Минимальная ставка по «Семейной ипотеки» устанавливается банком, оформляющим кредитный договор, и начинается от 6 %. Некоторые банки снижают этот процент, при соблюдении определенных условий, например, в случае покупки жилья у застройщиков-партнеров банка.

Важно! Минимальная ставка не является гарантированной, Банк вправе применить дополнительные условия, которые влияют на увеличение или понижение ставки, например, оформление полиса страхование жизни и здоровья заемщика, страхование приобретенной недвижимости от уничтожения, наличие в банке зарплатной карты или счета, возможность подтвердить доход и пр.

Минимальный первоначальный взнос составляет от 20 процентов и более. Его размер Банк устанавливает самостоятельно. Банк также вправе установить дополнительные условия, при которых применяется пониженный размер первоначального взноса. Например, Сбербанк позволяет внести минимальный первоначальный взнос в размере 20,1 %, если заемщик:

• бронирует жилье у застройщика через агентства недвижимости в сервисе продажи новостроек;
• оформляет ипотеку с увеличенным лимитом;
• приобретает строящийся объект на проектном финансировании Сбера или открывает эскроу-счет в банке;
• покупает готовое жилье у физического или юридического лица или планирует построить жилой дом.

Маткапитал и другие льготы в сочетании с семейной ипотекой

Для оплаты первоначального взноса допускается использовать средства материнского капитала. Также, некоторые банки позволяют использовать маткапитал для первоначального взноса по льготной ипотеке.

Узнайте, можно ли средства маткапитала направить на погашение ближайших по сроку платежей (аннуитетных платежей) по кредиту, в системе КонсультантПлюс. Попробуйте пользоваться системой, подключив бесплатный демодоступ на 2 дня, или узнайте цену постоянного использования «КонсультантПлюс» по ссылке.

Многодетные семьи (от 3-х детей и более), могут дополнительно использовать иные жилищные льготы, в т.ч. использовать субсидии на выплаты по льготному кредиту.

Максимальный срок, на который оформляется льготная ипотека, в государственной программе «Семейная ипотека» не установлен. Такой срок каждый банк определяет самостоятельно, чаще всего исходя из возраста заемщика. В большинстве банков максимальный срок, на который предоставляется «Семейная ипотека», составляет 30 лет.

Жилье, приобретенное на средства «Семейной ипотеки», нельзя продать или распорядиться иным способом (подарить, обменять и т. п.) до полной выплаты кредита.

«Семейная ипотека» и рефинансирование

По новым правилам, с 01.02.2026 допускается производить рефинансирование комбинированной ипотеки, одна часть которой (лимитная) — средства, полученные по льготному кредиту, а вторая (сверхлимитная) – по обычному.

При этом, больше не нужно рефинансировать весь кредит, а можно снизить ставку только по сверхлимитной части ипотеки. Процент и иные условия по лимитной части кредита остаются без изменения.

Такой способ позволяет семьям снизить переплату по процентам и сохранить льготные условия ипотеки.

С 01.02.2026 г. банк обязан сообщать заемщику информацию об остатках платежей по обеим частям комбинированного кредита, чтобы он мог рассчитать условия рефинансирования.

Проводить рефинансирование сверхлимитной части можно любое количество раз.

Также, с 01.02.2026 г. семьи с 1 ребенком или с ребенком-инвалидом до 18 лет, могут направить средства, полученные по «Семейной ипотеке», на рефинансирование ранее оформленного ипотечного кредита. Но только при условии, что на него было приобретено жилье на первичном рынке.

Семьи, в которых ребенок имеет статус инвалида, дополнительно могут рефинансировать кредит, взятый на строительство частного дома. Но в договоре подряда должен быть предусмотрен расчет с подрядчиком через эскроу-счет.

Порядок оформления «Семейной ипотеки»

Порядок оформления «Семейной ипотеки» достаточно стандартный и состоит из следующих этапов:

1. Родитель, планирующий оформить льготный кредит, обращается в банк с пакетом документов для рассмотрения заявки. Сейчас для этого не обязательно ходить в отделение банка, многие банки принимать нужные документы онлайн.

2. После одобрения заявки банком, заемщик подыскивает жилье, подходящее под условия «Семейной ипотеки» и дополнительные требования банка, в зависимости от количества детей и их возраста.

3. Банк рассматривает документы на объект недвижимости, одобряет его или нет.

4. В случае одобрения, заемщик, продавец недвижимости и банк оформляют сделку через Росреестр, с обязательным залогом недвижимости в пользу банка.

5. Семья вправе жить в новом жилье самостоятельно или сдавать его (с разрешения банка). Требование об обязательной регистрации членов семьи в приобретенном жилье правилами не предусмотрено.