Какие налоги платить ИП на УСН при продаже недвижимости

Question

Accepted Answer

Налогообложение дохода, который ИП получает от продажи имущества, зависит от применяемого режима и того, использовал он данное имущество в предпринимательстве либо нет. Какие налоги и когда необходимо платить при продаже недвижимости ИП на УСН, а также после прекращения деятельности? Ответы на эти и другие вопросы в материале далее.

ИП использует продаваемое имущество в деятельности

Реализация имущества, квалифицируемая как предпринимательство, облагается упрощенным налогом (а не НДФЛ!) в порядке, который зависит также от того, когда его приобрели и какой режим применял ИП. Поэтому:

1. При УСН 6 %. Если имущество использовалось в предпринимательстве, было продано предпринимателем, когда статус ИП был активен, то он должен заплатить налог с дохода от его продажи. Причем независимо от того, когда он приобрел данное имущество: до получения статуса ИП либо во время его действия.

2. При УСН 15 %. Уплата налога производится в следующем порядке:

Если имущество приобретено до госрегистрации ИП, но впоследствии использовалось им в предпринимательстве, то средства, которые он потратил на его приобретение, не включают в расходы на покупку.
Если имущество приобретено после госрегистрации ИП, то налог нужно платить со всего дохода от продажи и эта сумма не подлежит уменьшению на затраты по покупке. Если его стоимость раньше включили в расходы по УСН, то ее необходимо восстановить тогда, когда имущество продано до истечения 3 лет, а недвижимость – до истечения 10 лет со дня списания в затраты.

Таким образом, деньги от продажи недвижимости, которую использовали в предпринимательстве, являются доходом от осуществляемой деятельности. Сумма данного дохода включается в налоговую базу при расчете упрощенного налога с учетом указанных выше особенностей упрощенки. При этом применяются стандартные нормы:

Доход от продажи недвижимости – выручка от его продажи (п. 1 ст. 249 и ст. 346.15 НК). Дата его получения (при расчете налога по УСН) – дата поступления денег на счет, в кассу (дата погашения оплаты др. способом) либо дата получения проч. имущества (работ, услуг, прав).
Амортизацию на имущество, которое используется в предпринимательстве на упрощенке, не начисляют.
База налога по УСН 15 % – это денежные доходы, уменьшенные на расходы.
Расходы, затраченные на приобретение (создание, изготовление) имущества, согласно п. 3 ст. 346.16 НК, отображают в уплаченных суммах на последний день соответствующего периода. Данные расходы подлежат учету лишь по ОС и НМА, используемым в предпринимательстве (применительно к пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК).

Имущество, используемое в предпринимательстве

Имущество могут признать используемым в предпринимательстве:

при регулярных продажах (продано несколько объектов недвижимости за малый срок);
если имущество из-за его специфики не предназначено для личных целей (заводской цех);
ИП фиксировал, отображал в отчетности доходы, получаемые при использовании имущества (сдача недвижимости в аренду под склад, что подтверждается арендным договором), расходы по его приобретению;
расходы, которые совершал ИП во время использования имущества, относились к расходам ИП (ремонт авто);
ИП применял льготы, предусмотренные режимом (УСН), по отношению к имуществу (высвобождение от уплаты налога, применение имущ. вычета).

Пример. ИП при госрегистрации выбрал и заявил применение упрощенки, а также ОКВЭД 68.1 (покупка, продажа собственной недвижимости). Предприниматель стал заниматься куплей-продажей недвижимости и зарабатывать на этом деньги. Здесь становится очевидным, что он использует недвижимость в предпринимательских целях. Поэтому с доходов, которые он получит от этой деятельности (от использования недвижимости), ему нужно платить упрощенный налог.

Как облагается продажа недвижимости у ИП на ЕСХН или на ПСН, подробно разъяснили эксперты «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к справочно-правовой системе, получите пробный демодоступ и бесплатно переходите в Готовое решение.

ИП не использует продаваемое имущество в деятельности

Рассмотрим ситуацию, когда имущество (недвижимость) приобретено предпринимателем для личного пользования. Тогда деньги, полученные от его продажи, не признаются доходом от предпринимательства и, соответственно, не относятся к доходам по УСН. Поэтому сумма дохода облагается НДФЛ (13 %), а не упрощенным налогом.

Данная норма применяется независимо от того, когда ИП приобрел имущество: до госрегистрации либо после. Для уплаты НДФЛ нужно подавать декларацию.

Если ИП владел продаваемой жилой недвижимостью больше 5 лет, то платить НДФЛ и подавать декларацию не нужно, т. к. здесь предусмотрено высвобождение от уплаты (применительно к п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1 НК). Если 5 лет не прошло, физлицо может использовать имущественный вычет по НДФЛ до 1 млн р. (применительно к пп. 1 п. 2 ст. 220 НК)!

Если при продаже квартиры получен доход, который меньше 0,7 кадаст. цены этой квартиры, то доход = сумма кадаст. цена х 0,7. Так, к примеру, если объект недвижимости продали за 1 000 000 р., а его кадаст. цена равна 2 300 000 р., то доход от продажи составит 1 610 000 (2 300 000 х 0,7). Если доход рассчитать неправильно, не по кадаст. цене, и занизить таким образом его сумму, то ИФНС может оштрафовать (20 % от неуплаченной суммы налога).

Платить НДФЛ также не нужно при продаже жилой недвижимости, которой ИП владел 3 года, если:

он получил ее в рамках приватизации, по наследству, как дар от близкого родственника;
стоимость недвижимости меньше 1 млн р.;
недвижимость приобретена по договору пожизненного содержания с иждивением (см. ст. 601 ГК);
недвижимость перешла в собственность ИП в результате продажи единственного жилья (доли).

Если ИП прекращает деятельность и собирается продавать имущество

В этом случае на предпринимателя распространяются те же правила, что и на обычное физлицо (гражданина), а ст. 220 НК позволяет ему применить имущ. вычет после прекращения деятельности. Данный вычет предоставляется:

когда ИП продал авто, квартиру (комнату), жилой дом (включая садовый) либо доли в них, учел расходы на их покупку в расходах по УСН 15 % (профессиональных вычетах по ОСНО);
в размере, равном разнице между расходами на покупку и расходами, которые ИП учел, определяя базу налога.

Пример. Допустим, ИП, условно говоря, приобрел жилую недвижимость за 2,8 млн р., работая на УСН 15 %. В расходы он включил стоимость недвижимости – 0,45 млн р. После прекращения деятельности в качестве ИП он продал недвижимость за 2,2 млн р.

Для определения суммы вычета производится следующий расчет: 2,8 млн р. – 0,45 млн р. = 2,35 млн р. Вычет полностью погасит стоимость, по которой продавалась недвижимость (2,2 млн р.). Здесь платить налог не нужно. Следует попросту подать декларацию 3-НДФЛ, отобразив там вычет.

Существующие риски при продаже недвижимости ИП на УСН и рекомендации экспертов

Правильное налогообложение и понимание ситуации при продаже недвижимости – значимый для ИП вопрос. Следует помнить, что при превышении лимита по годовому доходу ИП утрачивает право на упрощенку.

Так, лимит доходов на 2023 г. после индексации составляет 251,4 млн р. (200 млн р. х коэффициент индексации 1,257). Поэтому если ИП продаст недвижимость, получит облагаемый доход и из-за этого совокупная сумма его доходов за соответствующий период превысит лимит 251,4 млн р., то право на УСН он потеряет. Утрата права наступает с начала соответствующего квартала. После этого ИП переходит на ОСНО и платит налоги, предусмотренные общим режимом.

Напомним: ИП отвечает по обязательствам своим имуществом, причем независимо от того, использовал он его в деятельности либо нет. ИФНС обращает внимание, прежде всего, на продажу недвижимости и авто, может отследить данные продажи по официальной информации, а также запросить выписку по всем счетам предпринимателя!

Эксперты рекомендуют при продаже имущества, в т. ч. недвижимости, действовать, размещать рекламу о продаже как частное лицо, а не как ИП. Прекратив предпринимательскую деятельность, не следует сразу продавать всю коммерческую недвижимость (например, сдаваемую ранее в аренду недвижимость).

По мнению экспертов, оптимально делать это, не привлекая излишнего внимания, как минимум через год и сразу. Так, несколько объектов недвижимости, возможно, будет лучше продать сразу и одному покупателю, например, агентству по недвижимости. Если продавать разным покупателям недвижимость, ИФНС может расценить эти продажи как фактическое продолжение предпринимательской деятельности.

Какие налоги платит ИП на УСН

Налоговые обязательства упрощенца

Единый налог при УСН

Три условия для обнуления УСН-налога

НДФЛ

НДС

Налог на имущество

Транспортный и земельный налоги

Страховые взносы

Налоги ИП-иностранца

Уплата налогов наследниками предпринимателя

Итоги

Распространенные вопросы