Отмена абсолютного иммунитета: что считается роскошью
Долгое время единственное жилье в России обладало практически абсолютным иммунитетом – его нельзя было забрать даже за многомиллионные долги. Теперь правила меняются. Министерство юстиции разработало поправки к закону «О несостоятельности (банкротстве)», которые вводят понятие избыточного жилья.
Под удар попадает недвижимость, которая по своим характеристикам явно выходит за рамки «разумных потребностей» человека.
При определении того, является ли квартира или дом роскошными, суды больше не будут смотреть только на количество квадратных метров. В расчет берется комплекс факторов: престижность района, качество отделки, конструктивные особенности здания, уровень технического оснащения и даже близость к объектам инфраструктуры.
Если жилье признают избыточным, оно может быть реализовано на торгах для погашения задолженности перед кредиторами.
Условия продажи: когда выселение становится законным
Продажа единственного жилья не станет автоматической процедурой. Законопроект устанавливает строгий фильтр: выставить недвижимость на торги можно лишь в том случае, если у человека нет других активов, способных покрыть долг.
Главное условие – экономическая целесообразность. Сделка имеет смысл только тогда, когда вырученных денег хватит на три цели сразу: покупку нового, более скромного жилья для должника, оплату всех расходов на переезд и оформление документов, а также на существенное (заметное) погашение требований кредиторов.
Если после покупки новой квартиры для выплаты долга останутся «копейки», процедуру признают бессмысленной и жилье не тронут.
Гарантии и замещающее жилье: на улицу не выгонят
Основной страх любого человека, попавшего в процедуру банкротства, – остаться без крыши над головой. Новые правила исключают такую возможность. Действует строгий запрет на выселение «в никуда».
Право собственности на новое, замещающее жилье должно быть оформлено раньше, чем должник утратит право на старое.
Замещающая недвижимость обязана соответствовать всем нормам жилищного законодательства. Более того, закон защищает привычный образ жизни семьи: учитывается привязка к месту работы взрослых и местам учебы детей. По общему правилу, новая квартира должна находиться в том же населенном пункте или административном районе. Переезд в другой город возможен лишь в исключительных случаях и при условии, что это не нарушит права членов семьи.
Право голоса и защита от обесценивания
Должник не остается сторонним наблюдателем в процессе обмена жилья. Он имеет право активно участвовать в подборе вариантов, предлагать финансовому управляющему конкретные квартиры и осматривать их лично. Окончательные условия продажи и параметры новой недвижимости утверждает арбитражный суд, что служит дополнительным фильтром против произвола кредиторов.
Законопроект также предусматривает защитный механизм на случай отсутствия спроса. Если в ходе торгов цена на «роскошное» жилье упадет до минимального порога, при котором денег перестанет хватать на покупку замены и выплату долга, процедура реализации немедленно прекращается. В такой ситуации жилье сохраняет за собой статус единственного и остается в собственности гражданина. Это гарантирует, что человек не потеряет достойные условия жизни ради символического погашения процентов по кредитам.
