Нужно ли регистрировать договор субаренды?
Договор субаренды допускается заключать в отношении любых видов недвижимости (жилых или нежилых помещений, зданий, земельных участков и пр.) и другого имущества (транспорта, оборудования и пр.). Но чаще всего регистрация требуется в отношении договора аренды или субаренды недвижимости, поэтому будет рассмотрен именно такой договор.
Необходимость регистрации договора зависит не от вида или назначения недвижимости, а от срока договора субаренды.
По общему правилу, срок договора субаренды не может быть больше, чем срок основного договора аренды. Чаще всего срок договора субаренды меньше или равен сроку договора аренды.
Дальше нужно учитывать следующее требование закона: если договор субаренды в отношении объекта недвижимости заключен на срок более 1 года — его нужно регистрировать в Росреестре, иначе такой договор считается незаключенным. В этой ситуации применяются нормы ст. 651 ГК РФ.
При этом, срок «более года» считается, если в календарном исчислении срок договора составляет 365 (366) дней и более. Т.е., если в договоре используется формулировка « срок действия договора составляет 1 год» - такой договор уже нужно регистрировать (разъяснения Верховного суда РФ).
Поэтому, чтобы избежать вопроса о госрегистрации договора субаренды срок договора лучше указывать более конкретно, например: «сроком на 11 месяцев». Или указывать даты, напр.: «с 01 января 2023 г. по 30 ноября 2023 г.»
Если срок субаренды в отношении нежилых зданий, строений, помещений в договоре не указан, тогда он считается заключенным на неопределенный срок и такой договор не нужно регистрировать в Росреестре (ст. 610, ст. 651 ГК РФ и п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Однако, в отношении жилых помещений действуют правила ст. 683 ГК РФ: если срок поднайма жилого помещения в договоре не указан, тогда он считается заключенным на срок 5 лет. А это значит, что такой договор необходимо регистрировать в Росреестре.
Подать договор на регистрацию в Росреестр может любая сторона по договору - арендатор или субарендатор. Присутствие второй стороны при этом необязательно, главное, чтобы договор был подписан обеими сторонами. Договор также может сдать на регистрацию представитель любой стороны, у которого есть нотариальная доверенность с такими полномочиями.
Для регистрации договора субаренды, помимо обязательных документов (заявление, договор, оплаченная госпошлина, доверенность на представителя и др.), нужно приложить письменное согласие собственника (арендодателя по основному договору аренды) — если получение такого согласия прямо прописано в договоре аренды.
Если в основном договоре аренды закреплено право арендатора сдавать помещение в субаренду без получения согласия арендодателя - тогда предоставлять письменное согласие не требуется.
Если договор субаренды зарегистрирован в Росреестре, тогда и любые изменения к нему, особенно расторжение договора, должны быть тоже зарегистрированы, иначе на помещении будет «висеть» обременение.
