Возведение собственного дома не всегда проходит в короткие сроки, нередко процесс сильно затягивается по самым разным причинам. И среди многочисленных вопросов будущего домовладельца один из самых главных: надо ли платить налог на недостроенный дом?
«Недострой» как объект налогообложения
Действующее законодательство в сфере кадастрового учета предусматривает такой вид недвижимого имущества как объект незавершенного строительства. К данной категории относятся любые недостроенные капитальные строения, в том числе жилые дома. Законодательство не регламентирует степень готовности объекта, признаваемого недостроем. Но существуют общие требования признания строения объектом недвижимости – наличие неразрывной связи с землей. Данные требования распространяются и на незавершенное строительства, что дает признавать таким объектом фундамент здания.
Налоговое законодательство исходит из принципа, что под налогообложение попадает все недвижимое имущество граждан, право собственности на которое зарегистрировано в установленном порядке. Подпункт 5 п. 1 ст. 401 Налогового кодекса РФ, конкретно определяет, недострой как объект налогообложения.
Таким образом, если в качестве такого объекта поставлен на кадастр фундамент, то фактически возникает обязанность платить налог на фундамент частного дома, как с объекта недвижимого имущества.
Читайте также: Налог на земельный участок под многоквартирным домом
Налог на недострой дома: особенности расчета
В настоящее время действует два варианта порядка расчета налога на объекты незавершенного строительства, которые зависят от применяемой в месте нахождения имущества налоговой базы.
Так, если недостроенный жилой дом расположен на территории субъекта федерации, где в качестве налоговой базы по налогу на имущество применяется кадастровая стоимость, то налоговая ставка составит не больше 0,1%, согласно пп. 1 п.2 ст. 406 НК РФ. При этом льгот по данному налогу не предусмотрено. Но, согласно п. 3 ст. 406 НК РФ, органы местной власти субъекта федерации вправе принять решение об уменьшении данной ставки до 0 или увеличения до 0,3%, а также о введении региональных льгот для данного объекта налогообложения.
В тех регионах, где расчет налога на имущество производится на основе инвентаризационной стоимости, объекты незавершенного строительства не облагаются налогом. Согласно п. 2.2 действующего приказа № 87 Минстроя РФ от 04.04.1992 «Об утверждении порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности», недостроенные помещения не входят в перечень объектов, в отношении которых устанавливается инвентаризационная стоимость в налоговых целях (письмо Минфина России от 14.12.2017 № 03-05-06-01/83522). Таким образом, налог на фундамент частного дома и прочий недострой в этих регионах платить не придется до окончания переходного периода. С 2020 г. кадастровая оценка будет применяться во всех субъектах РФ.
Недострой: как избежать налога
Единственным вариантом избежать уплаты налога на недостроенный дом – не ставить его на кадастровый учет. Но это может повлечь за собой ряд негативных моментов, связанных с налогообложением. П. 16 ст. 396 НК РФ определяет, что в отношении земельных участков, предназначенных для возведения индивидуального дома, возможно применение повышенной ставки земельного налога, при которой она умножается в два раза. Данная ставка начинает действовать по истечению десяти лет с момента приобретения участка ИЖС при отсутствии на нем зарегистрированной недвижимости.
Кроме того, во многих регионах налоговая служба внедрила в практику регулярные рейды с целью выявления незарегистрированных объектов недвижимости, поэтому велика вероятность, что даже фундамент дома станет объектом внимания проверяющих и по нему будет доначислен налог. Впрочем, на сегодняшний день массовой практики признания недостроев объектами налогообложения пока еще нет. Поэтому единственный вариант исключить налогообложение незавершенного строительства – не ставить его на учет как объект недвижимости, осуществляя строительные работы. Также желательно уложиться с постройкой в десятилетний срок, чтобы избежать повышенного налога на землю. После завершения строительства не стоит игнорировать обязанность постановки объекта на кадастровый учет: желание избежать обязанности по уплате налога на него может обернуться еще большими налоговыми санкциями, т.к. доказать наличие объекта налогообложения – дома, налоговикам гораздо проще, чем незавершенное строительство.
