Можно ли строить в зонах затопления и подтопления: разбор запретов, исключений и требований закона

Что считается зоной затопления и подтопления: определения и как проверить участок

Понятие зоны затопления в действующем законодательстве отсутствует. Однако его можно вывести из ст. 67.1 Водного кодекса РФ и «Положения о зонах затопления, подтопления», утв. Постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 № 360 (Тексты нормативных актов доступны в систее КонсультантПлюс. Пользоваться системой можно, если оформить бесплатный доступ на 2 дня по ссылке. Постоянное пользование системой платное, узнать цену можно здесь.) Из данных нормативных актов следует, что зона затопления — это территория, подверженная негативному воздействию вод и не обеспеченная сооружениями или методами инженерной защиты, в отношении которой установлен соответствующий режим.

Границы зоны устанавливает Федеральное агентство водных ресурсов (Росводресурсы) или его территориальные органы. Проверить, находится в них земельный участок или нет, можно несколькими способами:

• по выписке из ЕГРН. В ней отражается соответствующая информация;
• с помощью публичной кадастровой карты, выбрав слой ЗОУИТ;
• в градостроительном плане, который тоже содержит нужные данные.

Также информацию можно уточнить в муниципальной администрации.

Запрет на строительство: какие нормы действуют по Водному кодексу РФ

В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 67.1 Водного кодекса РФ, в границах зоны затопления запрещается:

• строительство объектов капитального строительства (за исключением строительства сооружений инженерной защиты, предназначенных для защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод);
• использование сточных вод в целях повышения почвенного плодородия;
• организация кладбищ и уничтожение биоотходов;
• борьба с вредителями при помощи авиации;
• освоение территорий в целях строительства объектов капитального строительства (за исключением осуществления инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод).

Как можно заметить, Водный кодекс вводит запрет на капитальное строительство в зонах затопления и подтопления. Запрет действует с 4 августа 2026. 

Согласно п. 10 ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса, объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка. То есть фактически строить в зонах подтопления вообще ничего нельзя.

Когда строительство все-таки возможно: исключения и обязательные меры защиты

Строить в зонах затопления можно только то, что прямо разрешено законом — то есть сооружения инженерной защиты, предназначенные для защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод (например, дамбы). В остальных случаях действует запрет строительства в зонах затопления и подтопления. Снимается он только если земельный участок исключается из зоны затопления и соответствующие изменения вносятся к ЕГРН. Исключение в соответствии с п. 20 Положения о зонах затопления происходит в случае, если зона обеспечивается инженерной защитой от негативного воздействия вод.

Проще говоря, сначала требуется построить защиту для участка — после этого его можно будет исключить из территории зоны затопления или подтопления. А уж после исключения из зоны можно строить.

Порядок согласования строительства в зоне риска: документы и этапы

Согласование строительства в зоне затопления проходит в несколько этапов:

1. Проверка ограничений. На данном этапе надо установить, входит ли земельный участок в зону, и исходя из этого понять, что можно на нем строить, а что нет.
2. Разработка проекта. Проект может быть только на сооружения инженерной защиты — об этом мы говорили выше. Чтобы строить что-то другое, нужно, чтобы земельный участок исключили из зоны затопления.
3. Подача уведомления. Оно направляется в муниципальную администрацию, на территории которой находится земельный участок.

Для строительства потребуются следующие документы:

• Заявление в местную администрацию;
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• градостроительный план;
• схема планировочной организации земельного участка;
• проектная документация.

Когда на земельном участке будут возведены инженерные сооружения для защиты от затопления, появятся основания для его исключения из зоны затопления, а вместе с этим и возможность капитального строительства. Однако для этого обязательно нужно техническое заключение с формулировкой «территория обеспечена инженерной защитой».

Проблема в том, что законодательство не предусматривает заявительный порядок исключения участка из зоны. То есть собственник не может подать заявления для этого — решение принимается только по инициативе Росводресурсов.  Однако основанием для него может служить предложение региональных властей. Это дает возможность обратиться туда, направив обращение с просьбой исключить земельный участок из зоны затопления из-за того, что там обеспечена соответствующая инженерная защита. Обращение подается в профильный орган субъекта, отличающийся в зависимости от региона. К примеру, это может быть министерство экологии. К нему рекомендуется приложить следующие документы:

• выписка ЕГРН;
• правоустанавливающий документ;
• схема участка и координаты участка;
• координаты зоны затопления;
• топографическая съемка;
• инженерно-гидрологическое заключение;
• проект инженерной защиты;
• документы о выполнении защитных мероприятий;
• исполнительная геодезическая съемка;
• заключение о фактических отметках;
• расчет подтверждения защищенности территории;
• карта предлагаемого изменения границы зоны;
• каталог координат новой предлагаемой границы;
• пояснительная записка.

На основании данной информации региональные власти направят предложение в Росводресурсы, а ведомство примет решение об исключении участка из зоны затопления. Это даст право на строительство на нем в обычном порядке.

Риски и последствия: что грозит за самовольную застройку в зоне затопления

За строительство в зоне затопления грозит административная ответственность, предусмотренная ст. 8.44 КоАП РФ.

Данная норма предусматривает наказание в виде штрафа:

• 2 000 – 3 000 руб. для граждан;
• 20 000 – 30 000 руб. для должностных лиц;
• 200 000 – 300 000 руб. для юрлиц.

Кроме того, в отношении объекта в зоне затопления применяются нормы ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке — в соответствии с ними такое здание подлежит сносу.