Что такое садовый дом
О том, что понимают под садовым домом, говорится в Федеральном законе от 29.07.2017 N 217-ФЗ “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее - Закон № 217). Он действует с 01 января 2019 года. Садовый дом - это здание сезонного использования. В нем граждане находятся временно (например, в летние месяцы). Садовый дом предназначен для того, чтобы они удовлетворяли свои бытовые и другие нужды, когда временно пребывают в нем. Садовый дом может располагаться только на садовом земельном участке.
Это участок для отдыха людей, которые к тому же могут выращивать на нем сельскохозкультуры для своих личных нужд. На таком участке граждане вправе размещать садовые и жилые дома, хозяйственные постройки и гаражи.
ПРИМЕЧАНИЕ
Хозяйственные постройки - это сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки. Все они строятся для бытовых и других нужд граждан. Хозпостройки могут быть временными (Закон № 217).
Обратите внимание: к садовому земельному участку приравниваются земельные участки со следующими видами разрешенного использования: “для садоводства”, “для ведения садоводства”, “дачный земельный участок”, “для ведения дачного хозяйства” и “для дачного строительства”. При этом неважно, где содержатся эти сведения об участке: в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) или в правоустанавливающих документах.
Статус вашего садового дома, а также все сведения о нем указывают в ЕГРН. Вы можете получить выписку из него, в которой будут приведены все сведения о доме. Кроме того, есть другая категория построек, которые признаются садовыми домами, хотя по определению такими не являются. Мы говорим о зданиях и сооружениях, сведения о которых были внесены в ЕГРН до 01 января 2019 года, причем с назначением “нежилое”. Они должны соответствовать следующим признакам:
- располагаются на вашем садовом земельном участке,
- имеют сезонное или вспомогательное использование,
- предназначены для отдыха и временного пребывания людей,
- не относятся к хозяйственным постройкам,
- не являются гаражами.
Здания и сооружения, которые соответствуют перечисленным критериям, признаются садовыми домами в силу прямого указания Закона № 217.
Обратите внимание: в сведениях ЕГРН о таких зданиях и сооружениях их наименование указано по-старому, то есть так, как вносилось при регистрации этих объектов. То же касается и документов, которые вы получали на них раньше. Вносить изменения в записи ЕГРН, а также в документы на эти объекты или заменять их на новые необязательно. Закон № 217 этого не требует. Считается, что независимо от содержания таких документов и записей ЕГРН вы владеете именно садовым домом. Но если есть желание, вы можете обновить записи и свои документы.
Что такое жилой дом
Понятие жилого дома содержится в Жилищном кодексе РФ. Это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования. Последние нужны для бытовых и других нужд граждан, которые возникают у них в связи с проживанием в здании. Жилой дом - это один из видов жилых помещений. Такими помещениями считают изолированные помещения, которые являются недвижимостью и пригодны для того, чтобы них постоянно жили люди. То есть отвечают всем требованиям законодательства, в том числе санитарным и техническим нормам и правилам.
Закон четко не указывает, когда жилое помещение можно считать изолированным. По мнению госорганов, изолированным является помещение, которое соответствует следующим признакам. Оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями. Кроме того, оно имеет отдельный вход и не используется для доступа в другое помещение (письмо Минэкономразвития России от 24.02.2014 № Д23и-501).
Жилой дом, как и любое другое жилое помещение, должен соответствовать требованиям к жилым помещениям. Они установлены в разделе 2 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (далее - Положение).
Что означает признание садового дома жилым
Закон № 217 разрешает признать садовый дом жилым. Это означает изменение статуса дома, которое отражают в сведениях ЕГРН. Как правило, необходимость менять статус садового дома возникает из-за того, что вам надо зарегистрироваться в нем по месту жительства, то есть постоянно. А это возможно только в жилом доме или другом жилом помещении.
В каком порядке садовый дом признают жилым
Садовый дом признается жилым в порядке, который установлен законодательством. А именно - разделом 6 Положения.
ПРИМЕЧАНИЕ
В Вашем регионе может действовать специальный акт, который регулирует вопросы признания садового дома жилым. В г. Москве и Московской области такого акта нет.
Учтите: в некоторых случаях признавать садовый дом жилым может не потребоваться. Мы имеем в виду ситуации, когда на вашем садовом участке расположено здание, сведения о котором внесены в ЕГРН с назначением “жилое” или “жилое строение” до 01 января 2019 года. Такое здание считается жилым домом в силу Закона № 217. Признавать его жилым домом в порядке, предусмотренном Положением, не нужно. Закон № 217 не требует вносить в документы на такое здание или в записи ЕГРН изменения, которые касаются наименования этого объекта недвижимости. Но при желании вы можете потребовать внести изменения или получить на здание новые документы, в которых будет указано, что вы владеете жилым домом.
Кто имеет право требовать признать садовый дом жилым
Заявить такое требование имеет право только его собственник. Вы можете быть единственным собственником садового дома или владеть им на праве собственности вместе с другими людьми. Это возможно, когда дом находится:
- в долевой собственности (то есть ваша доля и доля других лиц определена),
- в совместной собственности (когда доли не выделены).
Чаще всего об изменении статуса садового дома просит его единственный собственник.
Как признать садовый дом жилым
Чтобы получить такое решение, надо выполнить следующие действия:
1) подготовить пакет документов,
2) подать его в уполномоченный орган.
Это орган местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом. Подать документы для согласования вы можете, лично обратившись в уполномоченный орган или в МФЦ. Подать документы можно и с помощью представителя, оформив ему доверенность.
3) дождаться решения о признании садового дома жилым или об отказе в этом.
Принять решение по вашему заявлению уполномоченный орган должен в срок 45 календарных дней. Их считают с даты, когда вы подали документы в этот орган. Если вы воспользовались услугами МФЦ и представили все документы туда, срок считают со дня, в который МФЦ передал пакет документов в уполномоченный орган.
О принятом решении вам сообщат в течение 3 рабочих дней с даты его вынесения. Получите вы его способом, который указали при подаче документов: лично, по почте или в МФЦ, если подавали документы туда.
Форму решения о признании садового дома жилым домом утвердило Правительство РФ (Постановление от 28.01.2006 N 47).
Если вам отказали, проверьте, чтобы в решении были приведены основания для отказа. В нем обязательно должна быть ссылка на нарушения, которые прописаны в Положении и являются поводом отказать вам.
Какие документы нужны для признания садового дома жилым
Общий перечень этих документов приведен в Положении. Согласно его требованиям, вам понадобятся:
1) заявление.
В нем обязательно указывают кадастровый номер садового дома и кадастровый номер земельного участка, на котором он расположен.
2) выписка из ЕГРН (если ваше право собственности на садовый дом зарегистрировано в ЕГРН).
Вы можете не представлять ее. В таком случае уполномоченный орган сам запросит выписку.
3) правоустанавливающие документы на садовый дом (если ваше право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН).
Принести эти документы надо в оригиналах или копиях, которые удостоверил нотариус.
4) заключение по обследованию технического состояния садового дома.
Оно подтверждает, что дом соответствует требованиям к надежности и безопасности. Речь идет о требованиях, которые прописаны в Федеральном законе “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”.
Заключение для вас подготовит индивидуальный предприниматель или специализированная организация. При выборе обратите внимание: они должны иметь членство в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий.
5) согласие других граждан на признание садового дома жилым.
Его придется заверить у нотариуса. Оно понадобится только в том случае, если кроме вас, какие-то права на дом имеют другие люди.
ПРИМЕЧАНИЕ
При подготовке документов ознакомьтесь с региональным актом, который регулирует порядок признания садового дома жилым в вашем регионе (если такой акт есть). В нем может быть указан немного другой, уточненный перечень документов, которые нужно собрать.
Когда вам могут отказать в признании садового дома жилым
Отказать в этом вам могут по основаниям, предусмотренным в Положении. Их несколько:
- вы не представили заявление, заключение по обследованию технического состояния дома или согласие других граждан на признание садового дома жилым (если такое согласие нужно),
- уполномоченный орган получил из ЕГРН сведения о том, что право собственности на дом зарегистрировано за другим человеком, а не за вами (заявителем),
- уполномоченный орган не смог получить сведения о зарегистрированных правах на садовый дом, сообщил вам об этом, но вы не принесли правоустанавливающий документ в течение 15 календарных дней с момента уведомления. Речь идет о ситуации, когда при подаче документов вы не представили правоустанавливающий документ (его оригинал или нотариальную копию).
- садовый дом находится на участке, на котором не может размещаться, - это не соответствует видам разрешенного использования участка,
- садовый дом стоит на участке, который расположен в границах зоны затопления, подтопления. Данное основание для отказа появилось в Положении с 02.03.2022.
Этот перечень оснований закрытый, исчерпывающий.
ПРИМЕЧАНИЕ
Более подробно основания для отказа в признании садового дома жилым могут быть прописаны в региональном акте (если такой акт есть).
В каком случае можно требовать признать садовый дом жилым через суд
Обратиться в суд вы можете, если подавали заявление и другие документы в уполномоченный орган, но в признании садового дома жилым вам отказали. Причины для отказа могут быть разными.
Прежде всего, отказать вам могут по основаниям, которые прописаны в Положении и которые мы перечислили выше.
Также отказ может носить “формальный” характер. Например, когда вы нарушили порядок обращения в уполномоченный орган с документами.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Гражданин - собственник строения с назначением “нежилое” обратился в уполномоченный орган с заявлением о признании этого строения жилым. К заявлению он приложил все документы согласно требованиям Положения. Но получил отказ со ссылкой на то, что регламента по принятию документов нет, и рекомендацией обратиться в суд общей юрисдикции. Гражданин последовал ей и выиграл дело (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.08.2020 N 33-28514/2020).
Учтите: если вы намерены сразу пойти в суд, чтобы изменить статус своего дома с садового на жилой, минуя обращение в уполномоченный орган с документами, отказ вам в иске очень вероятен.
Бланк по теме: Бланк иска о признании садового дома жилымС кем придется судиться
Обычно ответчиком по иску указывают уполномоченный орган, который отказался признать ваш садовый дом жилым. Это может быть префектура конкретного района г. Москвы или администрация конкретного поселения в г. Москве. Кроме того, в иске в качестве соответчиков можно указать и другие уполномоченные органы.
Например, в г. Москве это может быть Департамент городского имущества г. Москвы. Его указывают как орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит принимать решение о переводе жилых помещений в нежилые, и наоборот.
Так что количество и состав ответчиков напрямую зависит от конкретных обстоятельств дела.
Каковы шансы выиграть в суде
Шансы признать садовый дом жилым через суд высокие. При условии, что вы сможете доказать следующее:
- Вы являетесь собственником садового дома.
- Решение об отказе в признании садового дома жилым незаконное, т.к. есть основания, чтобы признать ваш садовый дом жилым.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Образцом того, как гражданин смог добиться признания своего садового дома жилым, можно назвать Апелляционное определение Московского городского суда от 04.08.2020 N 33-17792/2020.
Какие нюансы учесть при подаче иска
Нюанс 1. Правильно формулируйте исковые требования.
Основное требование, которое следует указать в иске, - это признать садовый дом жилым домом, пригодным для постоянного проживания. Вариант формулировки иска - “признать садовый дом жилым, пригодным для постоянного проживания, с правом регистрации в нем”.
Нюанс 2. Приложите к иску все документы, которые, по вашему мнению, подтверждают незаконность отказа признать ваш садовый дом жилым.
Например, техническое заключение эксперта о том, что садовый дом соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим требованиям, гигиеническим нормативам, не угрожает жизни и здоровью граждан. Также можно представить договор о пользовании общим имуществом СНТ с целью обеспечения коммунальными услугами. Кроме того, подготовьте для суда технический паспорт на дом.
Можно заранее получить выписку из ЕГРН о том, что никакой другой недвижимости в собственности у вас нет. А, значит, садовый дом - единственное место, где вы можете оформить регистрацию по месту жительства.
Также можно принести в суд документы, которые вы представили ответчику - уполномоченному органу, чтобы тот признал ваш садовый дом жилым, и его отказ сделать это с указанием причин.
Если вы обращались за регистрацией в садовом доме по месту жительства, представьте суду отказ, который выдал вам орган МВД России.
Какие “подводные камни” есть
Советуем учитывать следующие моменты, которые, возможно, могут повлиять на исход дела.
Первое. Вы не обязаны направлять ответчику досудебное требование, прежде чем пойти в суд.
Закон не обязывает вас делать это, а суд не вправе требовать подтверждение того, что вы обращались к ответчику с досудебной претензией. Так что направлять ее ответчику не стоит.
ПРИМЕЧАНИЕ
Тот факт, что вы обращались в уполномоченный орган с требованием признать садовый дом жилым, сам по себе не является досудебным порядком урегулирования спора. Хотя некоторые суды считают иначе.
Второе. Если ваш садовый дом является жилым в силу прямого указания Закона № 217, обратите внимание суда на это обстоятельство.
Такой довод значительно повышает шансы на решение в вашу пользу.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Суд решил, что жилое строение с назначением “нежилое”, которое находится в собственности гражданина, признается жилым домом в силу Закона № 217. Так что оснований для отказа в иске нет. Суд вынес решение в пользу гражданина, признав строение жилым домом (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.08.2020 N 33-28514/2020). Аналогичные выводы сделаны в Апелляционном определении Московского городского суда от 18.01.2019 по делу N 33-2373/2019.
Когда суд может отказать в иске
Обращаясь в суд, учитывайте, что при определенных обстоятельствах он может принять решение в пользу ответчика. Это возможно, если:
- Вы не обращались в уполномоченный орган с заявлением и другими документами, чтобы признать ваш садовый дом жилым.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Это обстоятельство стало дополнительным основанием к отказу в иске в Апелляционном определении Московского городского суда от 06.07.2020 по делу N 2-5736/2019, 33-23364/2020. Суд посчитал, что граждане не выполнили досудебный порядок обращения в суд.
- Суд решит, что для признания садового дома жилым вам надо обратиться в уполномоченный орган с документами. И только получив отказ, вы сможете прийти в суд и оспорить его.
Суд может отказать в иске по этому основанию даже тогда, когда вы уже безуспешно пытались признать ваш садовый дом жилым через уполномоченный орган.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Такие ситуации имели место быть в Апелляционных определениях Московского городского суда от 28.09.2020 N 33-36180/2020, от 07.05.2020 по делу N 33-9112/2020. В обоих делах суд выяснил, что принадлежащее гражданину нежилое здание является садовым домом, исходя из требований закона и сведений ЕГРН. И пояснил, что признавать дом жилым надо не в суде, а в местной администрации.
В какой суд обращаться с иском
Иск с требованием признать садовый дом жилым подавайте в районный суд.
Иск направляйте в суд по адресу ответчика.
Сколько будет стоить суд с ответчиком
Первая статья расходов - это госпошлина. Ее размер по требованию о признании садового дома жилым - всего 300 рублей.
Однако основные затраты на суд по признанию садового дома жилым - оплата судебной строительно-технической экспертизы. Ее стоимость зависит от размеров и технического состояния здания и варьируется примерно от 30 тыс. до 50 тыс. руб.
