Что изменится в семейной ипотеке с 1 октября
С 1 октября 2026 года программа семейной ипотеки перешла на обновленную модель. Основным документом, закрепившим изменения в программе «Семейная ипотека» с 1 октября 2026 года, стало Решение Минфина России от 22 сентября 2026 года № 25-67381-01850-Р «О порядке предоставления субсидии».
Основные изменения:
- Отдельные условия для столичных регионов.
- Дифференциация ставок по количеству детей.
- Увеличение максимальной суммы кредита.
- Ограничение срока кредитования по льготной ставке.
- Отмена ипотеки для семей, где нет детей младше 7 лет или ребенка-инвалида.
- Отмена права на покупку в семейную ипотеку вторичной недвижимости, кроме случая, где в семье есть ребенок-инвалид.
Новые условия распространятся на ипотечные договоры, заключенные начиная с 1 октября 2026 года. Договоры, оформленные до этой даты, должны регулироваться прежними правилами, если иное не будет предусмотрено нормативными документами или условиями конкретной программы.
Отдельные условия для столичных регионов
Еще одно важное изменение — территориальная дифференциация программы. Для четырех субъектов предусмотрены отдельные правила:
- Москвы;
- Санкт-Петербурга;
- Московской области;
- Ленинградской области.
В этих регионах стоимость жилья традиционно выше, чем в большинстве других субъектов России. Поэтому стандартные лимиты семейной ипотеки могут быть недостаточными для покупки квартиры, особенно для большой семьи.
Для столичных регионов предполагаются:
- отдельные процентные условия;
- увеличенные максимальные суммы кредита.
Конкретные цифры мы рассмотрим далее.
Дифференциация ставок по количеству детей
Одно из ключевых нововведений — отказ от одинаковой ставки для всех участников программы. Ранее семьи, соответствующие установленным требованиям, могли оформлять ипотеку на сопоставимых условиях независимо от количества детей. Теперь предполагается поэтапная градация.
|
Количество детей |
Размер ставки во всех регионах, кроме столичных |
Размер ставки в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области |
|
Один ребенок |
10% |
12% |
|
Двое детей |
8% |
10% |
|
Трое детей |
6% |
8% |
|
Четверо детей |
4% |
6% |
|
Пятеро и более детей |
2% |
4% |
Важно! Ставка 6% и максимальная сумма кредита для всех регионов сохраняется либо если в семье есть ребенок-инвалид до 18 лет, либо если кредит берут на строительство дома, покупку участка ИЖС или завершение строительства дома, либо при первоначальном взносе в 50 % стоимости жилья.
Увеличение максимальной суммы кредита
Новые правила предусматривают рост предельных сумм, доступных по семейной ипотеке.
Прежняя сумма в 6 млн руб. – теперь только для семей с 1-м ребенком, проживающих вне столичных регионов. Остальные имеют право на большую сумму.
Отметим, что многодетные семьи, в которых третий или последующий ребенок родился с 01.01.2019 по 31.12.2030 имеют право на субсидию в размере до 450 000 руб. для цели погашения ипотеки. Подробнее об этом можно прочитать в системе КонсультантПлюс. Если у вас не подключена эта система, оформите пробный бесплатный доступ на 2 дня. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, узнайте ее цену.
Максимальная сумма семейной ипотеки для всех регионов, кроме столичных-таблица
|
Количество детей |
Максимальная сумма кредита, млн руб. |
|
Один ребенок |
6 |
|
Двое детей |
8 |
|
Трое детей |
10 |
|
Четверо детей |
10 |
|
Пятеро и более детей |
10 |
Максимальная сумма кредита для столичных регионов (Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область)
|
Количество детей |
Максимальная сумма кредита, млн руб. |
|
Один ребенок |
12 |
|
Двое детей |
15 |
|
Трое детей |
18 |
|
Четверо детей |
18 |
|
Пятеро и более детей |
18 |
Ограничение срока субсидирования
В рамках обновленной программы установлен максимальный срок субсидирования льготной ставки — не более 15 лет.
Государственная поддержка процентной ставки будет ограничена определенным периодом. Если ипотека оформляется на более длительный срок, после завершения 15-летнего периода условия могут измениться в соответствии с установленными правилами договора.
Примеры расчета семейной ипотеки с 1 октября
Разберём условный пример: семья приобретает жильё
- в Санкт-Петербурге
- за счёт ипотечного кредита в размере 12 млн рублей,
- срок кредита 15 лет.
Расчёты показывают, как изменение процентной ставки влияет на ежемесячный платёж и общую переплату.
|
Количество детей в семье |
Процентная ставка |
Ежемесячный платеж |
Переплата по процентам |
|
Один ребенок |
12% |
144 тыс. р |
13,9 млн р |
|
Двое детей |
10% |
129 тыс. р |
11,2 млн р |
|
Трое детей |
8% |
115 тыс. р |
8,6 млн р |
|
Четверо детей |
6% |
101,3 |
6,2 млн р |
|
Пятеро и более детей |
4% |
88,8 |
4 млн р |
Кто может взять семейную ипотеку с 1 октября 2026
Право на участие в программе сохраняется за семьями,
- в которых есть хотя бы один ребёнок в возрасте до 7 лет,
- в которых есть хотя бы 1 ребенок-инвалид до 18 лет.
Оформить семейную ипотеку сможет только гражданин Российской Федерации.
Если заёмщик состоит в официальном браке, второй супруг обязательно включается в договор в качестве созаёмщика (подп. "г" п. 32 Решения № 25-67381-01850-Р).
Какую недвижимость можно купить в семейную ипотеку с 1 октября 2026
Список разрешенной к покупке недвижимости также изменился. Теперь можно купить в семейную ипотеку один из следующих объектов:
- Квартиру у застройщика в готовом или строящемся доме, в том числе в таунхаусе (по закону его называют «квартира в доме блокированной застройки»), — по договору долевого участия (ДДУ) или договору купли-продажи.
- Строящийся частный дом по ДДУ у застройщика в границах малоэтажных жилых комплексов.
- Готовый дом с земельным участком от застройщика по договору купли-продажи.
- Вторичное жильё в регионах, где, по данным ЕИСЖС, нет строящихся многоквартирных домов, — но только если в семье есть ребёнок-инвалид.
Кроме того, деньги можно направить на строительство частного дома по договору подряда или участок ИЖС для строительства такого дома.
Важно! Семейная ипотека на дом ИЖС следует особым условиям, отличным от условий кредитования на квартиры или танхаусы.
Семейная ипотека с 1 октября 2026 на покупку или строительство жилого дома
Отдельный порядок действует для ИЖС. Ставка 6% вне зависимости от количества детей в семье сохранилась для следующих целей:
- строительство частного дома;
- завершение строительства дома;
- покупка земельного участка с последующим строительством жилья.
То есть в этой части программы не планируется применять дифференциацию по принципу «чем больше детей — тем ниже ставка». Семья сможет рассчитывать на фиксированную ставку при выполнении требований программы и банка.
Одно из главных ограничений — невозможность использовать семейную ипотеку для самостоятельного строительства без подрядной организации.
Причина связана с механизмом эскроу-счетов. Льготная программа предполагает, что в сделке участвует подрядчик, который отвечает за строительство и передачу готового объекта заказчику. Деньги кредитора не передаются заёмщику напрямую: они размещаются на специальном счёте и перечисляются строительной компании после выполнения условий договора и сдачи дома.
Можно ли купить уже готовый дом по льготной семейной ипотеке
Приобрести готовый дом по договору купли-продажи можно, но нельзя применить к сделке условия, предназначенные именно для строительства (ставку 6%).
Если дом уже построен и продаётся как готовый объект недвижимости, такая сделка рассматривается аналогично покупке квартиры «первички» от застройщика. В этом случае применяется общая дифференцированная шкала, зависящая от количества детей в семье и региона оформления кредита.
Иными словами, готовый дом не приравнивается к строительству. Даже если объект новый, недавно введён в эксплуатацию, и ранее в нём никто не проживал, по сути, это уже готовая недвижимость, приобретаемая по договору купли-продажи.
