Договор аренды сельскохозяйственных земель

Что такое договор аренды сельскохозяйственных земель?

По этому договору арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Сторонами договора аренды являются:

• арендодатель – это собственник участка и
• арендатор – тот, кто берет участок во владение и пользование/в пользование на какой-то определенный срок.

Особенностью данного договора является его объект – это не просто земельный участок, а участок, который относится к землям сельскохозяйственного назначения (ст. 77 Земельного кодекса РФ, далее - ЗК РФ).

Земли сельхозназначения – это земли, которые находятся за границами населенного пункта и предоставлены для нужд сельского хозяйства, а также предназначены для этих целей. Пашня – земля сельхозназначения, участок под фермой КРС – земля сельхозназначения, но и участок под мельницей – тоже земля сельхозназначения.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют:

• сельскохозяйственные угодья – это пашни, сенокосы, пастбища,
• земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами),
• земли, занятые объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, которые используются для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции и т.д.

Полный состав земель сельскохозяйственного назначения смотрите в п. 2 ст. 77 ЗК РФ.

Земельный участок из земель сельхозназначения, который сдается в аренду, может находиться:

• в частной (единоличной) собственности одного лица,
• в долевой собственности нескольких лиц,
• в государственной или муниципальной собственности.

Правила заключения договора аренды сельхозучастков весьма жесткие, и они зависят от того, кто является собственником участка и сколько таких собственников.

По каким правилам заключается договор аренды сельскохозяйственных земель?

Общие положения об аренде содержатся в параграфе 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Землям сельскохозяйственного назначения посвящена глава XIV Земельного кодекса РФ, а также другие его положения об обороте земельных участков.

Особенности сдачи в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены также Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее – Закон).

Обратите внимание: аренда ряда участков регулируется ЗК РФ даже, если они формально относятся к сельхозземле, а именно Закон нельзя применять к:

• садовым, огородным земельным участкам,
• земельным участкам для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд),
• земельным участкам, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением жилых домов на участках, которые крестьянские (фермерские) хозяйства используют для своей деятельности).

Оборот всех перечисленных земельных участков регулирует ЗК РФ.

Кто может передать участок в аренду?

Ответ на этот вопрос зависит от вида собственности на арендуемый земельный участок.

Если участок принадлежит одному лицу, то есть находится в частной, единоличной собственности, именно это лицо (например, гражданин или ИП) выступает арендодателем.
Когда участок принадлежит нескольким лицам – это долевая собственность, арендодателями являются все эти лица, то есть все долевые собственники.

Если собственников участка 5 и менее, то все они должны лично или через представителя по доверенности подписать такой договор аренды.

Если собственников участка более 5, то возможны варианты подписания договора. Первый вариант – его подписывает каждый арендодатель. Второй – его подписывает один из арендодателей от своего имени и за остальных арендодателей (что для этого нужно, расскажем дальше).

Кроме того, арендодателем может выступать доверительный управляющий (например, назначенный нотариусом управляющий имуществом покойного собственника до вступления в наследство наследников).

Еще один вариант – когда участок является государственным или муниципальным. В таком случае арендодателем выступает уполномоченный орган. Это орган госвласти или орган местного самоуправления, который имеет право распоряжаться земельным участком.

Особенности заключения договора аренды участка, который находится в государственной/муниципальной собственности

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и организациям в аренду на торгах, проводимых в форме аукциона.

Иногда закон позволяет получить землю от государства без торгов. Например, когда участок нужен гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или личного подсобного хозяйства.

Полный список случаев передачи сельхозземли в аренду без аукциона (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ")

Существенные условия договора аренды сельскохозяйственных земель

Для договора аренды участка из таких земель существенными являются следующие условия (ст. 432 ГК РФ):

• условие о его предмете,
• условия, которые к существенным относит закон – это условие об арендной плате,
• условия, которые просит согласовать хотя бы одна сторона.

Существенные условия нужно обязательно указать в договоре – иначе есть риск, что контракт признают незаключенным. Давайте разберем их подробно.

Условие о предмете договора аренды земель сельскохозяйственного назначения

Стороны должны согласовать предмет договора, то есть указать его главный смысл, существо.

Для договора аренды земель сельскохозяйственного назначения предметом является обязанность арендодателя передать участок с/х назначения, а также право арендатора временно владеть и пользоваться им (или только временно пользоваться им) и обязанность платить за аренду.

Предмет договора неразрывно связан с его объектом – земельным участком, который передается арендатору на время.

Условие об объекте договора аренды

Закон говорит, что в аренду можно сдать только те земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, которые прошли государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 9). Так что, если для вашего участка это требование не выполнено, сдать его в аренду не получится.

В договоре нужно четко обозначить участок, который арендатор получает во временное владение и пользование/пользование. Для этого в договоре указывают подробные сведения об участке:

• адрес участка,
• общую площадь участка,
• кадастровый номер участка,
• категорию земель – земли сельскохозяйственного назначения,
• вид разрешенного использования.

Эти сведения о земельном участке указаны в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Чтобы правильно отразить их в договоре, арендодатель, как правило, заранее получает выписку из этого Реестра. Ее обычно прикладывают к договору.

Кроме этого, в договоре нередко содержится ссылка на план участка, где обозначены его границы – такой план тоже обычно идет приложением к договору.

Важно! Ограничения насчет площади участка, который можно передать арендатору, отсутствуют. Также в Законе нет никаких оговорок насчет площади участков, которые одновременно могут находиться в аренде у одного арендатора (п. 6 ст. 9). Так что передать в аренду можно один или несколько участков из земель сельскохозяйственного назначения любой площади.

Цель использования земельного участка

Дополнительно, обозначая объект – земельный участок в договоре, разумно указать, с какой целью, для чего он передается арендатору. Например, для сельхозпроизводства, выпаса скота или сенокошения.

Согласно п. 1 ст. 78 ЗК РФ, земли сельскохозяйственного назначения можно использовать:

• для ведения сельхозпроизводства,
• для создания мелиоративных защитных лесных насаждений,
• для научно-исследовательских, учебных и других целей, которые не связаны с сельскохозяйственным производством,
• для целей аквакультуры (рыбоводства).

Условие о размере арендной платы

Когда речь идет об участке из земель сельскохозяйственного назначения, который находится в частной или долевой собственности, стороны могут установить в договоре размер арендной платы по своему усмотрению. Он может быть указан как конкретная сумма, которую арендатор платит за период – например, за месяц.

Но стороны вольны согласовать и другие варианты оплаты. В частности, единовременный фиксированный платеж за весь срок действия договора, размер арендной платы, который изменяется от месяца к месяцу, формулу расчета суммы оплаты за месяц и т.п.

В отношении участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, действуют другие правила. Здесь надо учитывать положения о размере арендной платы за такой участок, которые содержатся в статье 39.7 ЗК РФ.

Если договор заключают на торгах (аукционе), размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за участок определяется по результатам этого аукциона. При этом есть четкие правила для установления его начальной цены (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ). Начальную цену определяют по выбору уполномоченного органа в размере:

• ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или
• в размере не менее 1,5 % кадастровой стоимости такого земельного участка - если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за 5 лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Если договор заключают без проведения аукциона, арендную плату определяют:

• в отношении участков, которые находятся в федеральной собственности, - согласно Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 N 582,
• в отношении участков, которые находятся в собственности субъекта РФ, и участков, госсобственность на которые не разграничена, - согласно правилам, установленным органом госвласти субъекта,
• в отношении участков, которые находятся в муниципальной собственности, - согласно правилам, определенным органом местного самоуправления.

В ряде случаев применяют другие правила. Например, при передаче участка в аренду сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в ситуации, описанной в п. 5.1 ст. 10 Закона, арендная плата составляет 0,3 % кадастровой стоимости участка.

Также учтите: в 2023 году Правительство РФ, орган госвласти субъекта РФ и орган местного самоуправления могут установить льготную арендную плату. Ее размер не может быть меньше 1 рубля и устанавливаться на срок более 1 года (ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ).

Условие о сроке договора аренды сельскохозяйственных земель

Вообще, условие о сроке аренды не является существенным. Так что если этот срок не прописан, это не делает договор незаключенным.

В таком случае арендодатель и арендатор имеют право в любое время отказаться от договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Но надо заранее - за 3 месяца или в другой срок, указанный в контракте – предупредить об отказе вторую сторону.

Но все же чаще всего стороны планируют включить в договор условие о сроке, на который в аренду берется участок из земель сельскохозяйственного назначения. Мы тоже советуем это сделать, чтобы в дальнейшем избежать споров и судебных разбирательств.

Предельные сроки аренды

Если участок находится в единоличной или долевой собственности, никаких ограничений насчет срока договора в законодательстве нет. Такой участок из земель сельскохозяйственного назначения можно передать арендатору на любой срок, который устроит обе стороны – на несколько месяцев, на год, на пару лет, на много лет.

А вот если арендуемый участок относится к государственной или муниципальной собственности, надо соблюдать следующие предельные сроки аренды (п. 3 ст. 9 Закона):

• максимум 5 лет – если договор аренды оформляется для сенокошения и выпаса скота,
• минимум 3 года и максимум 49 лет – если договор аренды заключается с другой целью.

Обратите внимание: если в договоре аренды с/х участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, указаны другие сроки, очень вероятно судебное разбирательство по этому вопросу. Оно может закончиться признанием договора недействительным.

Например, когда договор аренды для посадки сельхозкультур оформлен на 1 год. Это условие идет вразрез с Законом, который указывает на минимальный срок такого контракта в 3 года.

А когда превышен максимальный срок договора, суд может применить предельный срок, указанный в Законе. Например, если по договору аренды участок передали для выпаса скота на 7 лет, а по Закону договор может действовать не больше 5 лет. В такой ситуации суд может решить, что договор заключен на 5 лет.

Как согласовать условие о сроке аренды

Срок в договоре чаще всего обозначают:

• периодом - например, 6 месяцев, 1 год, 2 года, 3 года или
• календарной датой - например, до 01 января 2024 года/с 19 марта 2023 года до 19 марта 2027 года.

В первом случае, кроме самого периода действия договора, надо указать момент, с которого он считается. Это необходимо сделать и в ситуации, когда срок действия договора определен до конкретной календарной даты.

Если договор обязательно регистрируется в Росреестре (об этом мы подробно расскажем ниже), срок аренды обычно указывают с даты госрегистрации договора. Но возможны и другие варианты. Так, допустимо предусмотреть, что договор вступает в силу с момента передачи участка арендатору по акту приема-передачи.

Форма договора аренды сельскохозяйственных земель

Договор аренды участка из земель сельскохозяйственного назначения надо заключить в письменной форме.

Если срок договора равен 1 году или больше, его надо обязательно зарегистрировать в органах Росреестра (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ).

Структура договора аренды сельскохозяйственных земель

Дальше мы будем говорить о договоре аренды участка из земель сельхозназначения, который находится в частной или долевой собственности.

Стороны определяют структуру договора по своему усмотрению – никаких обязательных требований к ней нет.

Так, договор аренды сельхозземли (образец) может иметь следующую структуру:

• название документа (например, "Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения") и обязательные реквизиты (дата, номер, место составления),
• шапка договора,
• основное содержание договора,
• реквизиты сторон – подробные данные об арендодателе и арендаторе, включая их адреса, контакты для связи и банковские реквизиты,
• подписи сторон – здесь указываются личные подписи арендодателя и арендатора (их представителей) с расшифровкой.

А теперь выясним, что указывать в шапке и основном содержании договора.

Шапка договора аренды

Обычно в ней прописывают:

• краткие данные об арендодателе и арендаторе - это наименование (для организации) и ФИО (для ИП и гражданина),
• сведения о представителях, которые заключают договор от имени сторон.

Если стороной договора является компания, надо указать сведения о лице, которое действует от ее имени: ФИО, должность, название и реквизиты документа, на основании которого он имеет соответствующие полномочия.

Когда сторона договора – это ИП или гражданин, для его представителя приводят ФИО и сведения о документе, удостоверяющем полномочия.

Важно! Если участок находится в долевой собственности, и договор оформляют все ее участники, в шапке надо указать сведения о каждом арендодателе. Большое количество арендодателей (более 5-7 человек) удобно указать в приложении, составленном в виде таблицы (ФИО-паспортные данные, адрес проживания-место для подписи), а в шапке договора просто сослаться на перечень арендодателей согласно приложению к договору.
Когда от имени всех сособственников договор подписывает один из них, в шапке важно обозначить основание для его полномочий: протокол общего собрания участников долевой собственности или соглашение участников долевой собственности. На этих документах мы детально остановимся ниже.

Основное содержание договора аренды

Содержание договора должно отражать не только все доверенности сторон насчет аренды участка из земель сельскохозяйственного назначения, но и соответствовать требованиям законодательства.

Чем детальнее и полнее будет договор, тем меньше риск споров между арендодателем и арендатором в будущем.

Разделы договора аренды земельного участка

Для удобства договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (образец) обычно делят на структурные части – разделы. В каждом освещаются определенные вопросы, связанные с арендой участка.

Например, договор может состоять из следующих разделов:

1) предмет договора,

2) арендная плата и порядок расчетов,

3) права и обязанности сторон,

4) ответственность сторон,

5) разрешение споров,

6) порядок изменения, прекращения и досрочного расторжения договора,

7) заключительные положения.

Давайте подробнее поговорим о каждом разделе.

Раздел 1 - Предмет договора

Из этого раздела договора аренды сельхоз земли (образец) должно быть ясно, насчет чего он заключен.

Обычно тут обозначают сам предмет договора и подробно описывают объект договора - земельный участок. При этом рекомендуется, кроме прочего, привести данные о состоянии участка, а также об объектах недвижимости и других объектах, которые на нем имеются. Такое условие поможет избежать споров при возврате участка арендодателю.

Кроме того, в данном разделе договора:

• конкретизируют цели, для которых участок берется в аренду,
• указывают, что участок принадлежат арендодателю на праве собственности, приводят основание возникновения этого права, а также дают ссылку на подтверждающий документ (выписку из ЕГРН, которая идет приложением к договору),
• информируют о правах третьих лиц на участок – о сервитуте, праве залога и т.п. (при наличии таких прав),
• сообщают об обременениях и ограничениях по использованию участка – с учетом вида его разрешенного использования (при наличии таких обременений и ограничений),
• устанавливают срок аренды.

Важно! Если при заключении договора арендодатель не предупредил обо всех правах третьих лиц на участок - сервитуте, праве залога и т.п., арендатор вправе потребовать снизить арендную плату или вообще расторгнуть договор и возместить убытки (ст. 613 ГК РФ).

Раздел 2 - Арендная плата и порядок расчетов

В этом разделе договора стороны обычно указывают подробные условия:

1) об арендной плате,

2) об изменении размера арендной платы,

3) об обеспечительном платеже.

Условия об арендной плате

К ним относятся условия:

• о размере арендной платы и периоде, за который она вносится – например, 20 000 рублей в месяц,
• о сроке, в который арендатор должен сделать платеж,
• о порядке (способе) внесения денег.

Условия об изменении размера арендной платы

По общему правилу, менять ее размер можно по соглашению сторон договора, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

В договоре можно прописать другие условия. Например, указать на более редкое изменение платы (один раз в 2 года, один раз в 3 года и т.п.) или на ограничение повышения платы (не больше 10 % от установленной платы за месяц/не больше конкретной суммы и т.п.)

В договоре лучше детально урегулировать процедуру изменения арендной платы, в том числе:

• установить, в какой срок арендодатель должен направить арендатору уведомление, в какой срок тот должен ответить на уведомление,
• указать варианты действий, если арендатор не согласен на изменение платы,
• предусмотреть заключение допсоглашения о новом размере платы за аренду,
• обозначить дату/период, с которой действует новый размер платы, и т.д.

Условия об обеспечительном платеже

Как правило, договор аренды, помимо арендной платы, предусматривает внесение арендатором так называемого обеспечительного платежа. Он нужен, чтобы арендодатель смог компенсировать свои убытки и возместить неустойку, если право на нее возникло из-за нарушений контракта.

При расторжении договора обеспечительный платеж возвращают арендатору – правда, за вычетом сумм, которые арендодатель законно удержал из него (статья 381.1 Гражданского кодекса РФ).

Раздел 3 - Права и обязанности сторон

Этот раздел договора включает максимально подробный список прав и обязанностей арендодателя и арендатора. Они касаются, в частности:

• порядка передачи и возврата земельного участка (обычно для этих целей стороны оформляют акты приема-передачи и возврата участка, которые делают приложением к договору),
• использования участка – целей, порядка, способов и пределов (ограничений),
• соблюдения при использовании участка норм законодательства, в том числе регламентов, правил и нормативов, а также прав других землепользователей и природопользователей,
• уплаты земельного налога,
• заключения договора на новый срок (согласно п. 5 ст. 9 Закона, добросовестный арендатор при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, а другое условие можно прописать в договоре),
• сдачи участка в субаренду, а также передачи арендных прав другими способами,
• выкупа участка арендатором (если договор предоставляет арендатору такую возможность).

На двух последних условиях мы хотели бы заострить особое внимание – читайте про них дальше в этой статье.

Раздел 4 - Ответственность сторон

В этом разделе надо прописать все условия об ответственности сторон договора, которую они несут за его неисполнение или исполнение с нарушениями.

Здесь можно указать положения об ответственности:

• арендодателя – например, за нарушение срока предоставления участка,
• арендатора – за нарушение сроков внесения арендной платы, сроков возврата участка, за возврат участка в другом состоянии, нежели то, что обусловлено договором, и т.д.

Раздел 5 - Разрешение споров

Здесь нужно определить, как стороны будут разрешать споры, которые возникают между ними в процессе исполнения договора. Как правило, первый вариант – это переговоры и направление претензий, а второй – обращение в суд.

Раздел 6 - Порядок изменения, прекращения и досрочного расторжения договора

В этом разделе пишут, когда, при каких условиях и в каком порядке стороны могут изменить и расторгнуть договор аренды сельскохозяйственных земель.

Иногда раздел касается только самого проблемного вопроса – досрочного расторжения контракта. Тогда в нем перечисляют ситуации, в которых досрочного расторжения договора через суд вправе требовать соответственно арендодатель и арендатор (статьи 619, 620 ГК РФ).

В договоре аренды земель сельскохозяйственного назначения, который заключен на определенный срок, можно предусмотреть право арендодателя и арендатора на односторонний отказ от договора. Правда, это возможно только тогда, когда обе стороны занимаются предпринимательством. А если одна из них не ведет предпринимательскую деятельность, право на отказ может быть предоставлено лишь ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Если в договоре закреплено право сторон на односторонний отказ, надо прописать процедуру досрочного расторжения договора: срок и способ направления уведомления об отказе, момент, с которого договор считается расторгнутым, и т.д.

Раздел 7 - Заключительные положения и приложения к договору

В этом разделе обычно пишут, при каком условии действительны изменения и дополнения к договору, приводят сведения о количестве экземпляров договора и список приложений. К ним могут относиться, в том числе:

• план земельного участка,
• выписка из ЕГРН, подтверждающая права арендодателя на участок,
• акт приема-передачи участка,
• акт возврата участка.

Что надо знать о субаренде земельного участка?

Земельный кодекс РФ разрешает арендатору передать участок в субаренду без согласия арендодателя, но предварительно уведомив его. В договоре можно прописать обязанность арендатора получать согласие арендодателя.

Такие же правила действуют для ситуаций, когда арендатор передает свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу. В том числе - отдает арендные права в залог и вносит их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества (общества) или паевого взноса в производственный кооператив.

Во всех этих случаях ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор участка (исключение – это случай передачи арендных прав в залог). При этом заключать новый договор аренды участка не надо (п. п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ).

Важно! Некоторые арендаторы не имеют право передавать свои права по договору аренды. Например, гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство, которые арендуют государственную или муниципальную собственность (п. 9 ст. 9 Закона). А также субъекты малого и среднего предпринимательства, которые арендуют участки из специальных, ежегодно обновляемых перечней госимущества и муниципального имущества согласно ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Что надо знать о выкупе земельного участка арендатором?

Стороны договора могут включить в него условия о выкупе участка (п. 4 ст. 9 Закона). Арендатор может получить участок в собственность по истечении срока аренды или до его истечения - при условии, что внесет выкупную цену, указанную в договоре.

Таким образом, если в договоре есть условие о праве выкупа участка, нужно также прописать в контракте:

• выкупную цену или порядок ее определения,
• сроки и порядок ее уплаты,
• сроки и порядок передачи участка арендатору - например, по акту приема-передачи земельного участка в собственность арендатора, который можно сделать приложением к договору.

Важно! Предусматривая в договоре право на выкуп участка, нужно помнить об особенностях, которые предусмотрены Законом.

Если участок является государственной или муниципальной собственностью, надо учитывать положения статьи 10 Закона. Для участков в частной или долевой собственности следует руководствоваться нормами статьи 8 Закона – на них мы сейчас остановимся подробнее.

Особенности выкупа участка, который находится в долевой собственности

В статье 8 Закона говорится о преимущественном праве выкупа участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта РФ или муниципального образования, а также об обязанности продавца (в нашем случае – арендодателя) заранее сообщить им о намерении продать земельный участок. Арендатор сможет выкупить участок, только если субъект РФ или муниципальное образование откажется от покупки или не ответит арендодателю на извещение в течение 30 дней.

А если продать участок арендатору с нарушением преимущественного права покупки, такая сделка будет ничтожной (п. 4 ст. 8 Закона).

Положения ст. 8 Закона о преимущественном праве покупки участка субъектом РФ или муниципальным образованием часто транслируют в договор аренды земельного участка. Например, пишут в нем:

• об обязанности арендодателя письменно уведомить о намерении продать земельный участок высший исполнительный орган госвласти субъекта или орган местного самоуправления,
• о том, что передача участка арендатору возможна только в случае, если они отказались от покупки или не уведомили арендодателя о намерении приобрести участок в течение 30 дней со дня поступления извещения,
• об обязанности арендатора вернуть арендодателю участок, если субъект РФ или муниципальное образование решит купить участок, воспользовавшись своим преимущественным правом.

Особенности заключения договора аренды участка, который находится в долевой собственности

Арендатор может оформить договор аренды такого участка:

1) со всеми арендодателями - тогда каждый долевой собственник лично подписывает договор,

2) с одним участником долевой собственности - он подписывает договор, действуя от имени всех долевых собственников, при условии, что имеет соответствующие полномочия.

Преимущества первого варианта – в том, что все долевые собственники в курсе передачи участка в аренду, а также имеют четкое представление об условиях сделки, с которыми они согласились, подписав контракт.

В таких случаях в договоре надо детально расписать, как арендатор рассчитывается с долевыми собственниками. Например, перечисляет каждому на счет арендную плату за месяц в размере, соответствующем размеру доли собственника, или в конкретной сумме.

Преимущества второго варианта очевидны, когда сособственников земельного участка очень много – например, 10 человек. Оформление договора аренды с таким количество лиц возможно, но неудобно. Так что договор от имени всех долевых собственников может заключить один из них. Но только на основании решения общего собрания участников долевой собственности, оформленного протоколом, или соглашения участников долевой собственности.

Остановимся на этих документах подробнее.

Решение общего собрания участников долевой собственности

До заключения договора аренды участка все долевые собственники должны обсудить условия предстоящей сделки.

Если участок из земель сельхозназначения находится в долевой собственности более чем 5 лиц, обязательно надо провести общее собрание участников долевой собственности. В повестку дня этого собрания включают вопрос об условиях договора аренды земельного участка (ст. 14 Закона).

Порядок проведения такого собрания установлен в статье 14.1 Закона. Оно может принимать решения по вопросам повестки дня, если на собрание пришли как минимум 50 % участников долевой собственности или участники долевой собственности, которые владеют более чем 50 % долей. Решение считается принятым, если за него проголосовало большинство участников общего собрания/участники собрания, которые в совокупности владеют более чем 50 % долей от общего числа долей собственников, присутствующих на собрании. Решение собрания оформляют протоколом.

Именно протокол собрания является документом, на основании которого заключается договор аренды земельного участка.

Как подтвердить полномочия подписанта при оформлении договора аренды

Лицо, которого сособственники уполномочили оформить договор аренды, подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания или его копией (п. 4 ст. 14 Закона).

В выписке должны значиться:

• ФИО и паспортные данные этого лица,
• виды действий, которые оно имеет право совершать,
• срок, в течение которого оно осуществляет переданные ему полномочия – он не может быть больше 3 лет.

Выписку из протокола собрания или копию самого протокола надо заранее, до оформления сделки по аренде, заверить у должностного лица органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения участка, который находится в общей долевой собственности.

Учтите: выписку из протокола общего собрания или его копию целесообразно сделать приложением к договору аренды.

Соглашение участников долевой собственности

Если участок из земель сельскохозяйственного назначения находится в долевой собственности менее чем 5 лиц, для заключения договора аренды этого участка не нужно проводить общее собрание участников долевой собственности.

В такой ситуации сособственники могут оформить письменное соглашение – обычно его составляют отдельным документом. В соглашении указывают следующие сведения:

• о решении сособственников передать земельный участок в аренду,
• об условиях предстоящей сделки – существенных и несущественных.

Здесь надо прописать порядок внесения арендатором платы: одному сособственнику с последующим распределением денег другим сособственникам или всем сособственникам напрямую. Также важно согласовать, в каком размере каждый сособственник получает арендную плату - согласно размеру доли, в конкретной сумме или как-то иначе.

• о лице, которое оформит договор с арендатором на согласованных условиях – как правило, это один из участников долевой собственности.

В соглашении можно предусмотреть, что именно этот человек совершает от имени всех сособственников действия, которые требуются по договору. Например, подписывает акт приема-передачи и акт возврата участка, уведомляет арендатора об изменении арендной платы, оформляет дополнительные соглашения к договору и т.п.

Важно! Договор аренды должен соответствовать всем договоренностям участников долевой собственности, которые отражены в соглашении.

Особые условия договора аренды участка в долевой собственности

По Закону, арендатор участка, который находится в долевой собственности нескольких лиц, имеет право отдать арендные права в залог без согласия сособственников (п. 8 ст. 9). Изменить это правило можно в договоре.

Также следует учесть, что при переходе права собственности на земельную долю к другому лицу не нужно менять договор аренды участка, в составе которого находится такая доля (п. 5 ст. 12 Закона).