Наниматель и наймодатель – две стороны договора коммерческого найма жилого помещения (ГК РФ, п. 1 статьи 671), наделенных особыми правами и обязанностями. Их содержание следует учитывать, заключая подобный договор, чтобы избежать проблем при исполнении соглашения. От неправильного указания сторон, название подписанного документа может не совпадать с его юридической сущностью, что сделает договор оспоримым в интересах одного из участников.
Наймодатель и наниматель по договору коммерческого найма: комплекс прав и обязанностей
Стороны договора коммерческого найма жилья (сокращенно - ДКНЖ) обязаны заключить между собой письменный договор, устная форма соглашения не допускается. Таково требование гражданского законодательства (ГК РФ, статья 674). Если действие документа превышает 1 год, потребуется его регистрация в Росреестре. В отличие от договора аренды, в данном случае регистрируется не сам документ, а обременение, появившееся у права собственности на жилой объект после заключения ДКНЖ. Максимальный срок договора найма ограничен пятью годами (ГК РФ, статья 683).
Договору найма жилого помещения, в том числе, обязательствам и правам его участников, посвящена 35-я глава Гражданского кодекса РФ.
Наймодателем по ДКНЖ может быть и юрлицо, и гражданин, являющиеся собственниками жилья, а также уполномоченные ими лица. От нанимателя он вправе потребовать:
- плату за проживание в жилом помещении – в срок, указанный в договоре;
- своевременную и полную оплату услуг коммунальщиков, если в соответствии с договором их должен оплачивать жилец;
- проведения текущего ремонта, если в этом возникла необходимость;
- содержания жилых помещений в надлежащем виде.
Если пребывание временных жильцов в квартире или другом жилом помещении нарушает установленную норму жилья, рассчитанную на 1-го человека, наймодатель может воспрепятствовать их проживанию вместе с нанимателем.
Наниматель в коммерческом найме всегда является физическим лицом. Когда жилье сдается организации, заключается другой договор - аренды (ГК, п. 2 статьи 671). Но и в этом случае оно может использоваться только для проживания граждан, например, сотрудников компании, иногородних партнеров по бизнесу и т.д. Организовывать в арендованном жилом помещении офис, мини-гостиницу, производство каких-либо изделий и т.п. закон не разрешает.
Наниматель жилого помещения имеет право:
- получить комнату, жилой дом или квартиру во временное пользование и владение – на срок, обусловленный ДКНЖ;
- пользоваться общедомовым имуществом наравне с другими жильцами (ГК РФ, п. 2 статьи 673);
- перезаключить новый ДКНЖ (по истечении срока действия предыдущего соглашения), воспользовавшись своим преимущественным правом (ГК РФ, статья 684);
- на сохранение заключенного ранее ДКНЖ при смене собственника жилья, например, при его наследовании;
- вселять несовершеннолетних детей на занимаемую площадь – без согласия других жильцов и наймодателя;
- вселять других лиц – с согласия других жильцов и наймодателя;
- разрешить временным жильцам безвозмездно проживать в «снятом» жилом помещении – сроком не более полугода.
Расторгнуть ДКНЖ наниматель вправе в любое время (с согласия постоянно проживающих с ним лиц), уведомив наймодателя письменно за 3 месяца до расторжения.
Наймодатель коммерческого найма: основные обязанности
Каковы обязанности наймодателя по договору, сообщает статья 676 ГК РФ. Он должен:
- передать свободный, пригодный для проживания жилой объект нанимателю;
- заботиться о предоставлении коммунальных услуг, необходимых для комфортного проживания;
- надлежащим образом эксплуатировать жилой дом, где располагается переданное в найм помещение.
Наймодатель также обязан проводить ремонт общего имущества дома, устройств, используемых для оказания коммунальных услуг (например, газового котла).
Наниматель коммерческого найма: основные обязанности
Обязанности нанимателя перечислены в статье 678 ГК РФ. Он обязан:
- использовать предоставленное помещение исключительно с целью проживания;
- не реконструировать и не переустраивать жилье, не заручившись согласием наймодателя;
- оплачивать коммунальные квитанции за потребленные услуги, вносить вовремя плату за пользование жильем.
При порче жилого помещения или иного имущества собственника, наниматель обязан ему возместить причиненные убытки.
Читайте также: Акт приема-передачи квартиры при аренде (образец)
Стороны коммерческого найма: могут ли быть посредники
Наниматель и наймодатель имеют право договориться о сдаче жилого помещения в поднаем (ГК РФ, статья 685). Наниматель, получив согласие собственника, за плату может «пересдать» другому человеку либо жилье целиком, либо его часть. Он заключает с жильцом договор поднайма, но продолжает нести полную ответственность перед наймодателем.
В этом случае наниматель договора коммерческого найма жилого помещения становится посредником между поднанимателем и наймодателем, хотя они между собой не взаимодействуют. И все вопросы, в том числе, при нанесении ущерба жилому помещению, собственник будет решать с нанимателем, а не с лицом, заключившим соглашение о поднайме. Наниматель является дополнительным звеном, которое действует в своих интересах.
Схема поднаема нередко используется риэлторскими конторами и иными коммерсантами. Поднанимателю она невыгодна, так как такое жилье оказывается более дорогим. Кроме того, возможны разные нечистоплотные сценарии, например, когда договор поднайма заключается за пределами действия договора найма. Оплата берется вперед, а затем собственник выселяет жильца на основании п.4 ст.685 ГК РФ в связи с окончанием срока договора найма.
Читайте также: Налог со сдачи квартиры в аренду