Наиболее распространенным видом из категории договоров коммерческого найма является договор найма жилья, т. е. соглашение, по которому наймодатель за оговоренную плату и на оговоренный период передает жилое помещение нанимателю. Договоры могут быть краткосрочными, т.е. сроком до 1 года, либо долгосрочными, время действия которых варьируется от 1 года до 5 лет, но любой из таких договоров может быть пролонгирован.
Обычно в стандартные условия подобных соглашений входит возможность их продления. Большинство договоров найма оформляют сроком до 1 года с упоминанием права пролонгации. Подробно о сроке договора коммерческого найма жилого помещения мы писали здесь.
Расторжение договора коммерческого найма возможно по завершении срока его действия или до его окончания, а реализовать эту процедуру можно по обоюдному согласию сторон или решением суда.
Когда возможно расторжение коммерческого найма
Обе стороны соглашения вправе инициировать его расторжение. П. 1 ст. 687 ГК РФ предполагает эту возможность для нанимателя так: в любой момент, с согласия проживающих с ним лиц, он может за три месяца письменно уведомить наймодателя о намерении расторгнуть договор. Впрочем, критерий обязательного согласия лиц, проживающих с нанимателем, весьма условен, поскольку договор найма в большинстве случаев заключается между владельцем и нанимателем без перечисления остальных членов семьи.
Перечень причин для подобного заявления нанимателя законодателем не ограничен, но следует помнить, что договор расторгается лишь в части проживания, а иные обязательства сохраняются до их исполнения. Например, если наниматель задолжал оплату либо нанес ущерб имуществу, то обязан возместить долг или потери владельца имущества.
Наймодатель может выступить инициатором расторжения договора внесудебным порядком, заранее уведомив об этом нанимателя письмом. При согласии последнего соглашение расторгается. Если же договориться не удалось, то расторжение договора коммерческого найма становится возможным только по решению суда.
Причины, оперировать которыми при расторжении наймодатель вправе, перечислены в п.п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ. К ним относят следующие действия нанимателя:
- отсутствие платы за жилье - в долгосрочном договоре за 6 месяцев подряд (если в нем не оговорена другая продолжительность просрочки), в краткосрочном — свыше 2-х раз после истечения установленного соглашением срока платежа.
Важно! Если наниматель оплатил аренду, но в меньшем объеме, чем определено договором, расторжение по этому основанию невозможно;
- разрушение или порча помещения нанимателем или лицами, за которых он ответственен;
- использование жилья не для проживания;
- нарушение прав и интересов соседей.
Необходимо учитывать, что мгновенно выселить нанимателя после возникновения указанных причин наймодатель зачастую не вправе. Требование о расторжении соглашения, как правило, должно предваряться предупреждением о необходимости устранения нарушений, например, о приведении жилья в порядок или погашении коммунальной задолженности.
Законодатель оставляет право расторжения договора в суде за обеими сторонами, если жилье стало непригодным для проживания (по признакам, перечисленным в постановлении Правительства № 47 от 28.01.2006) или находится в аварийном состоянии, а также в иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Читайте также: Акт приема-передачи квартиры при аренде (образец)
Нюансы договора коммерческого найма
Обратим внимание на некоторые особенности этого типа договоров, поскольку они отражают общественные взаимоотношения. В условиях соглашения коммерческого найма необходимо прописывать все моменты: величину ежемесячной платы, способ и сроки ее внесения, санкции за нарушение сроков, уплату депозита (предварительная оплата) и условий его возврата при расторжении договора, периодичность посещения помещения собственником и т.п. От того, какие условия обозначены в договоре зависит, как складываются отношения контрагентов. Образец договора найма жилого помещения вы найдете здесь.
Например, соглашением зачастую устанавливается право нанимателя на досрочный отказ от найма с условием уведомления наймодателя за 1 месяц, а не за 3, как по законодательству. Это удобнее для нанимателя, поскольку при выезде из помещения до завершения этого срока за ним сохраняется обязанность оплаты за этот период.
Соглашением может быть предусмотрено право невозвращения наймодателем суммы депозита при досрочном отказе от найма нанимателем. При подписании соглашения потенциальному нанимателю лучше настоять на исключении этого пункта, иначе наймодатель на законных основаниях не возвратит депозит просто за факт досрочного расторжения.
И, наоборот, нанимателю следует настаивать на включение в договор пункта о праве наймодателя на досрочное расторжение договора коммерческого найма с извещением нанимателя за месяц и гарантией возврата депозита.
Сущность депозита состоит в компенсировании наймодателю невнесенной нанимателем оплаты или повреждений помещения, не подпадающих под понятие нормального износа, т.е. обычного износа эксплуатируемого помещения. Обычно вносимый при заключении договора нанимателем депозит равен месячной сумме платы по договору. Попытки наймодателя снизить сумму возвращаемого депозита, указывая на необходимость уборки или ремонта, не связаны с назначением депозита, а, значит, неправомерны. В такой ситуации нанимателю следует заявить о намерении возврата депозита через суд, присовокупив к его сумме судебные издержки.
Читайте также: Налог со сдачи квартиры в аренду