Как НДС учитывать у арендодателя
Аренда представляет собой оказание услуг для исчисления НДС. Начисляют налог не в момент передачи имущества в аренду, а после того как услуга фактически оказана. Причина заключается в том, что при данной передаче имущества реализации, а значит, обязанности начислить НДС у арендодателя не возникает, поскольку имущество в собственность арендатора не переходит, а услуги еще фактически не оказаны.
Начислять НДС необходимо в наиболее раннюю из дат, а именно:
- в день получения авансовой суммы в счет предстоящего оказания услуг;
- в последнюю дату каждого завершающегося налогового периода, когда объект предоставлялся в аренду.
Если действие договора аренды заканчивается до окончания квартала, НДС начисляют на дату окончания действия договорных отношений.
Сколько процентов НДС на аренду помещения начисляют? Чтобы установить сумму налога, стоимость аренды, указанную в договоре без учета НДС, умножают на соответствующую ставку (по общему правилу – 20 %).
НДС с аванса, перечисленного арендатором, начислить требуется по расчетной ставке 20/120. Заявить к вычету его можно после того, как арендные услуги оказаны.
«Упрощенцы» начисляют НДС с арендной платы по применяемой ставке, которую используют: 5, 7 или 20 %. НДС с аванса при использовании специальных ставок 5 или 7 % начисляют по расчетной ставке 5/105 или 7/107 соответственно. К вычету налог заявляют после фактического оказания услуг только плательщики, применяющие ставку 20 %.
После того как налог начислен, арендодатель в срок не более 5 календарных дней формирует счет-фактуру и направляет ее арендатору. Если наниматель имущества плательщиком НДС не считается, то счета-фактуры можно не составлять, но для этого следует получить его письменное согласие.
«Входящий» НДС по продукции, услугам, работам, которые приобретаются с целью сдачи объекта в аренду, к вычету заявляют в стандартном порядке. Есть исключения для плательщиков на УСН. Если НДС рассчитывается по пониженной ставке 5 или 7 %, то «входной» НДС вы не сможете принять к вычету.
При субаренде субарендодатель исчисляет НДС в обычном порядке. НДС за аренду нежилого помещения начисляют по общему правилу.
Важно! Не требуется начислять НДС, когда в аренду сдают жилые помещения – согласно правилам, установленным пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ.
Если вы сдаете в аренду места для временного проживания, алгоритм обложения НДС будет иным. Как правильно рассчитывать НДС при сдаче в аренду объектов туристской индустрии и предоставлении мест для временного проживания на таких объектах, разъяснили эксперты «КонсультантПлюс». Если у вас нет регистрации в справочно-правовой системе, получите демодоступ и бесплатно переходите в Готовое решение.
Как НДС учитывать у арендатора
«Входящий» НДС, который арендодатель начислил на арендную плату (на стоимость услуги аренды), наниматель имеет возможность заявить к вычету в обыкновенном порядке. Для этого требуется, чтобы выполнялся ряд условий, а именно:
-
оказание услуги аренды имущества облагается НДС;
-
полученный в аренду объект задействован в операциях, которые облагаются НДС;
-
арендодатель предоставил счет-фактуру;
-
стоимость арендных услуг отражена в бухучете;
-
заключен арендный договор и оформлен первичный документ – акт передачи-получения имущества.
Акт об оказанных услугах для получения вычета по НДС обязательным документом не является.
Важно! Если арендный договор не зарегистрирован в Росреестре, хотя это требовалось сделать, отказать в вычете инспекция ФНС не вправе.
С перечисленных арендодателю авансовых платежей по аренде налог разрешается заявить к вычету всем, кроме арендаторов – «упрощенцев», применяющих специальные ставки 5 (7) %.
Если получено в аренду государственное имущество или муниципальное, арендатор может выступать как налоговый агент. Тогда арендатор обязан исчислить, удержать из доходов арендодателя и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС. Арендаторы – «упрощенцы» в подобном случае должны применить ставку 20 % вне зависимости от того, какую ставку фактически используют.
Если имущество получено в аренду от казенного учреждения, наниматель налоговым агентом по НДС не становится. Когда казенное учреждение отдает в аренду государственную недвижимость или муниципальную, которая находится у него в оперативном управлении, объект, который облагался бы НДС, в этом случае не появляется.
Субарендатор объекта имеет возможность заявить НДС к вычету в таком же порядке, как и арендатор.
Как НДС учитывать при сдаче в аренду туристических объектов
В большинстве случаев НДС на аренду таких объектов начисляется по общему правилу, но есть некоторые исключения. Если объект начал эксплуатироваться после 1 января 2022 года и внесен в специальный реестр, услуги по предоставлению его в аренду считаются облагаемыми НДС по ставке 0 %. При этом к прочим услугам, связанным с использованием туробъектов (услугам прачечной, сауны, фитнеса, автостоянки, трансфера, конференц-зала и др.), эта нулевая ставка не применяется.
Нулевую ставку НДС разрешено применять в течение 20 кварталов подряд после квартала, в котором начал эксплуатироваться объект, в том числе после реконструкции.
Право на льготную ставку и налоговые вычеты нужно подтвердить. Для этого требуется предоставить в инспекцию ФНС документ о вводе объекта в эксплуатацию и договор аренды. Налоговую базу по аренде определяют на последнюю дату каждого прошедшего налогового периода (квартала).
«Упрощенцы» при предоставлении туристических объектов в аренду могут применять нулевую ставку НДС, если по остальным операциям они используют обычную ставку. При использовании специальных ставок НДС (5, 7 %) нулевую ставку НДС они не вправе применять.
НДС у арендодателя с перевыставленных коммунальных услуг
Уплата НДС с перевыставленной суммы платы за коммунальные услуги зависит от того, как выполняются расчеты между арендодателем и нанимателем, а именно:
- оплата коммунальных ресурсов включена в общую сумму арендных выплат;
- начисления за ЖКУ арендодатель предъявляет отдельно от арендных сумм;
- «коммуналка» оплачивается в соответствии с посредническим договором.
Если «коммуналка» объединена с арендной платой
Если в общую сумму выплат по аренде входят также коммунальные начисления, то арендодатель рассчитывает и уплачивает НДС целиком со всей суммы, включая коммунальные начисления. Это считается оптимальным вариантом возмещения затрат на «коммуналку» для целей расчета НДС.
Счет-фактура для нанимателя формируется арендодателем на общую сумму платежа за аренду, выделять из нее отдельно коммунальные суммы не требуется. «Входящий» НДС, который предъявили ресурсоснабжающие организации, арендодатель имеет возможность заявить к вычету в стопроцентном объеме. Осуществить это можно в стандартном порядке – на основании полученных от ресурсоснабжающих организаций счетов-фактур.
Коммунальные ресурсы дополнительно к арендной плате
Если начисления за коммунальные ресурсы с платежами за аренду не объединены и перевыставляются нанимателю для компенсации затрат арендодателя по содержанию в надлежащем состоянии отданных в аренду помещений, то начислять НДС на стоимость ЖКУ не требуется, так как не образуется облагаемый НДС объект. Предоставление арендодателем электроэнергии, газа, воды и других услуг не считается реализацией в разрезе НДС при аренде. Следовательно, налог начислять на них и формировать счета-фактуры не требуется. Согласно выводам контролирующих органов, арендодатель не считается поставщиком этих услуг для нанимателя, так как сам получает их от ресурсоснабжающих организаций.
В этой ситуации «входящий» НДС, который предъявили ресурсоснабжающие организации, заявить для вычета арендодатель не вправе. Эту сумму налога включите в стоимость ЖКУ, которую вы перевыставляете арендатору.
Подобный порядок действует и при субаренде, если начисления за коммунальные ресурсы перевыставлены субарендатору дополнительно к арендной плате. «Входящий» НДС заявлять к вычету нельзя, даже при наличии соответствующего счета-фактуры от арендодателя.
«Коммуналка» оплачивается по посредническому договору
Бывает так, что арендодатель с нанимателем заключил договор посреднический, на основании которого он заключает договоры на предоставление услуг ЖКХ с ресурсоснабжающими организациями. В этом случае арендодатель перевыставляет нанимателю коммунальные услуги в рамках посреднического договора. НДС на эти услуги начисляют в аналогичном порядке, что и при перевыставлении любых других расходов по посредническим договорам.
НДС с перевыставленных коммунальных услуг у арендатора
Наниматель имеет возможность заявить НДС к вычету по перевыставленным арендодателем коммунальным суммам в зависимости от принятого между ними способа расчетов, а именно: входит «коммуналка» в общую сумму арендной выплаты или оплата перечисляется на основании договора посреднического.
Если «коммуналка» входит в общую сумму
Если сумма за поставку коммунальных ресурсов включена в состав арендной платы, наниматель имеет возможность заявить к вычету всю сумму «входящего» НДС, в том числе по услугам коммунальным. Это делается в стандартном порядке – на основании полученного от арендодателя счета-фактуры. Как уже было отмечено ранее, включение стоимости услуг коммунальных в общую цену договора считается самым удобным способом компенсации затрат на «коммуналку» в разрезе НДС.
Если «коммуналка» отдельно от платы за аренду
Когда наниматель получает перевыставленные арендодателем расходы на поставку коммунальных ресурсов сверх платы за аренду, заявить НДС при аренде к вычету возможности он не имеет. Ведь для целей НДС эта операция не считается фактически реализацией, поэтому арендодатель не формирует счет-фактуру с суммой налога и не направляет ее нанимателю.
Арендодатель является посредником
Если арендодатель в рамках посреднического договора заключает для арендатора договоры со снабжающими компаниями, то коммунальные услуги он перевыставляет арендатору в рамках посреднического договора. Особенности принятия вычета по НДС в данном случае такие же, что и при компенсации иных расходов по договорам посредническим.
НДС при неотделимых улучшениях имущества
Неотделимыми улучшениями полученного в аренду имущества считаются капитальные вложения в объект, его улучшение. Их арендатор не может «забрать с собой» при расторжении или завершении действия договора аренды, то есть он «оставляет» их арендодателю. Арендодатель вправе компенсировать стоимость неотделимых улучшений, или они могут быть переданы ему безвозмездно. Передача таких неотделимых улучшений в любом случае облагается НДС.
«Входящий» НДС по материалам и работам, которые приобретались для проведения неотделимых улучшений, наниматель имеет право заявить к вычету в обычном порядке на основании полученных от поставщиков и подрядчиков счетов-фактур. Заявить к вычету налог также можно, если работы арендатор выполнял хозспособом, то есть собственными силами.
«Упрощенцы», которые используют специальные ставки (5, 7 %), заявить к вычету НДС при аренде при проведении неотделимых улучшений арендованного имущества не вправе. Это разрешено только при использовании обычной ставки и выполнении необходимых условий.
Если неотделимые улучшения произвел наниматель и бесплатно передал их арендодателю, то полученный при этом от нанимателя счет-фактуру арендодатель в книге покупок не регистрирует и заявить вычет «входящего» НДС возможности не имеет.
Если неотделимые улучшения оплачивал арендодатель, а выполнил их наниматель и арендатор предоставил арендодателю счет-фактуру, то после принятия таких улучшений на учет арендодатель вправе заявить «входящий» НДС к вычету.
Как учитывать НДС при текущем и капитальном ремонте
Облагается ли НДС аренда нежилого помещения и его ремонт? Если работы по очередному или капитальному ремонту выполняются собственными силами нанимателя или арендодателя, НДС на их стоимость не начисляется, поскольку расходы на ремонт учитываются при расчете налога на прибыль, а значит, объект налогообложения «Выполнение работ для собственных нужд» в данном случае не образуется. «Упрощенцы», использующие специальные ставки (5, 7 %), НДС также не начисляют.
Если ремонтом занимался подрядчик, как наниматель, так и арендодатель вправе заявить к вычету предъявленный подрядчиком «входящий» НДС после принятия на учет результата работ и выполнения необходимых условий, а именно: наличия правильно оформленного счета-фактуры от подрядчика и использования приобретенных работ в облагаемых НДС операциях.
А вот при проведении строительно-монтажных работ своими силами в случае капитального ремонта объект обложения НДС возникает. Налог начисляют и заявляют к вычету на крайнее число каждого налогового периода, когда ремонтные работы производились, кроме «упрощенцев» со специальными ставками (5, 7 %).
НДС при выкупе права на субаренду
Бывает так, что вы как субарендатор перечисляете плату за приобретенное право на оформление договора субаренды недвижимости. Однако это не влияет на ваши налоговые обязательства по НДС.
Право на вычет НДС при аренде вы получаете после того, как отразили в бухгалтерском учете приобретенное право на оформление договора субаренды недвижимости. Такое возможно, если вы получили счет-фактуру от нанимателя и используете объект в облагаемых налогом операциях.
НДС при перенайме недвижимости
Замена нанимателя в арендном договоре и переход прав на имущество облагается НДС.
1. Субъект-арендатор, который передает права и обязанности по арендному договору, устанавливает налоговую базу по НДС при аренде исходя из договорной стоимости передаваемых имущественных прав (без учета НДС). Определять налоговую базу необходимо на дату регистрации договора перенайма в Росреестре, если регистрация нужна, или на дату подписания договора о замене нанимателя, если регистрировать его не нужно. При этом нужно обратить внимание на то, что договор перенайма государственной собственности или муниципальной заключают после проведения конкурса или аукциона.
Если выплаченный (прежним арендатором) арендодателю аванс компенсирует новый наниматель, то прежний арендатор имеет возможность восстановить НДС с этого аванса, прежде заявленный к вычету, за исключением «упрощенцев» со специальными ставками (5, 7 %).
Если аванс перечислен в счет арендной платы по договору аренды участка земли, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, обязанностей налогового агента по НДС (по договору аренды земельного участка) у прежнего арендатора не возникает.
У прежнего нанимателя получение средств за переход прав на имущество (перенаем) не отражается на обязательствах по НДС.
2. Новый арендатор при перенайме недвижимости вправе заявить к вычету налог, начисленный прежним нанимателем в составе вознаграждения за переход прав на имущество. Сделать это можно после принятия на учет задолженности по внесению этой платы и получения от прежнего арендатора счета-фактуры. При этом необходимо, чтобы имущество использовали в облагаемых НДС операциях.
Если новый арендатор компенсирует прежнему аванс, перечисленный ранее арендодателю, заявить к вычету НДС с аванса он не может, поскольку нет необходимых для подтверждения вычета документов: счета-фактуры арендодателя на сумму аванса, платежного документа о его перечислении и договора, предусматривающего внесение аванса.
Если к новому нанимателю переходит требование, возникшее у прежнего нанимателя в связи с выплатой арендодателю аванса по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, то у него налоговых последствий по НДС не возникает. Дело в том, что НДС с арендной платы, которую перечисляют госоргану или органу местного самоуправления, не начисляется. Перечисление платы за переход прав на имущество у нового нанимателя на обязательства по НДС не влияет.
Как учесть НДС, если арендатор становится собственником
Переход арендованного имущества в собственность нанимателя считается реализацией, которая подлежит обложению НДС.
1. Арендодателю на выкупную стоимость имущества требуется начислить НДС и в срок до 5 календарных дней с даты отгрузки оформить арендатору счет-фактуру. Временем отгрузки в данной ситуации считается дата перехода права собственности на имущество, если в собственность переходит недвижимость. Временем отгрузки считается дата ее передачи по передаточному акту или любому другому документу, подтверждающему передачу.
Если выкупную стоимость перечисляют частями в составе арендных платежей в период аренды, то каждый платеж считается для арендодателя авансом, с которого нужно рассчитать НДС. Эти суммы нужно заявить к вычету после перехода права собственности на имущество к нанимателю. Если в собственность переходит недвижимость, то НДС с аванса заявляют к вычету на дату ее передачи, указанную в соответствующем акте. Одновременно следует начислить НДС по реализованному имуществу.
2. Арендатор имеет возможность заявить к вычету «входящий» НДС, предъявленный в составе выкупной цены, после того как примет основное средство к учету, если есть счет-фактура арендодателя и арендованное основное средство будет использоваться в облагаемой НДС деятельности.
Если выкупная цена уплачивается в период аренды в составе арендных платежей и есть счет-фактура арендодателя на сумму аванса, можно заявить к вычету НДС с аванса. Это правило не распространяется на «упрощенцев», использующих специальные ставки (5, 7 %).
Итоги
Таким образом, облагается ли аренда НДС, зависит от различных обстоятельств. Например, есть нюансы по упрощенцам, по НДС при аренде земли и др. Основная информация приведена выше в материале.