Налоговый вычет при продаже земельного участка

Налоговый вычет при продаже земельного участка

Продавая дорогостоящее имущество, прежде всего, конечно - недвижимое, нужно быть готовым к тому, что на вырученные от сделки денежные средства будет начислен налог на доходы физических лиц (далее – НДФЛ). Его размер зависит от целого ряда факторов и может варьироваться от 0 до 30%.

К факторам, которые предопределяют размер налога относятся:

• как давно вы владели продаваемым имуществом;
• сколько оно стоит сейчас;
• сколько вы потратили на его приобретение;
• проживаете ли большую часть времени в нашей стране или за ее пределами;
• и даже состав Вашей семьи.

Важно! Попытки занизить сумму продаваемой недвижимости в договоре не помогут снизить налог. Все земельные участки нашей страны давно оценены государством и имеют свою собственную кадастровую стоимость.

Если в договоре о продаже участка цена будет ниже кадастровой стоимости, то расчет налога будет производится не от суммы, которую вы покажете в договоре, а от кадастровой цены, умноженной на коэффициент 0,7.

Вместо искажения сведений о фактическом доходе, рекомендуем воспользоваться законным способом уменьшить налоговое бремя. Налоговый вычет позволяет значительно снизить, а иногда и полностью отменить начисление НДФЛ. По своей сути вычет – это предусмотренное законом уменьшение суммы полученного дохода, с которой исчисляется налог.

Что собой представляет имущественный вычет при продаже земельного участка

Когда земельный участок Вам принадлежит уже более 5 лет, при его продаже никакой вычет Вам и не понадобится. Продавцов, владевших участком более 5 лет, НК ФР освобождает от НДФЛ автоматически.

Есть ряд и других случаев (подробнее разберем их в следующих разделах статьи), когда ставка НДФЛ так же будет равна 0. Если же участок вы приобрели недавно и нет иных оснований для освобождения от налогообложения, то необходимо применять вычет.

Как явствует из самого слова «вычет» – это непосредственно «вычитание» из суммы полученных от продажи участка средств перед тем, как применить к ним ставку налога. Тем самым происходит уменьшение денежного базиса, с которого берется НДФЛ.

Что именно подлежит вычитанию смотрим в ст. 220 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ). Из налогооблагаемой базы вычитаются полученные вами доходы от продажи земельного участка и иной жилой недвижимости, но только в пределах 1 миллиона рублей.

Может ли пенсионер получить вычет при продаже земельного участка, если не имеет доходов и не платит каждый месяц НДФЛ, читайте в системе КонсультантПлюс. Бесплатно прочитать консультацию вы сможете если подключите доступ к пробной версии КонсультантПлюс по ссылке.

Как не платить налог при продаже земельного участка

Вы не заплатите налог совсем и вам не понадобятся никакие вычеты, если:

1. Во владении земельный участок был более 5 лет до его продажи (официальное название этого периода – минимальный предельный срок владения).

Частый вопрос - как считать предельный срок владения? По общему правилу – с даты регистрации права собственности на недвижимость. Но, если объект приобретался по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), то тогда срок следует считать с даты полной оплаты стоимости. При этом не берется в расчет доплата, связанная, например, с увеличением площади объекта.

2. Во владении участок был 3 года (сокращенный минимальный предельный срок владения), если он достался:

• в порядке приватизации;
• по наследству или в дар от близкого родственника или члена семьи;
• по договору пожизненного содержания с иждивением (договору ренты);
• если вместе с участком вы продали и размещенный на нем жилой дом (часть дома) и при этом это было ваше единственное жилье. То есть ни у вас, ни у вашего супруга не было больше в собственности никаких других жилых помещений. Здесь, однако, не учитывается жилье, которое вы приобрели менее, чем за 3 месяца перед продажей дома с участком.

Важно! НК РФ предоставил субъектам Федерации право снижать МПСВ и ряд регионов уже это сделали с определенными условиями.

3. Вами продан участок вместе с жилым домом (частью дома), независимо от того сколько лет он был в собственности, но при этом:

• вы – семья с двумя и более несовершеннолетними детьми (а если дети учатся очно, то до достижения ими 24 лет);
• до 30 апреля следующего за продажей года вы (или члены вашей семьи) приобрели новое жилье или оплатили его стоимость по договору долевого строительства.
• Ваше новое жилье больше по площади или кадастровой оценке проданного имущества;
• кадастровая цена проданного имущества не больше 50 млн рублей;
• вам или членам семьи не принадлежало более 50% иного жилого помещения с общей площадью, превышающей общую площадь вновь купленного помещения.

Обращаем внимание на то, что это правило применяется, начиная с 2021 года и работает только при наличии всех перечисленных условий вместе взятых.

В каких регионах снижен минимальный срок владения землей для освобождения от НДФЛ при продаже - таблица

Если ни один из перечисленных выше вариантов не подходит под вашу ситуацию нужно воспользоваться имущественным вычетом. Как это сделать читайте в следующем разделе статьи.

Как применяется налоговый вычет 1 000 000 при продаже земельного участка

Можно уменьшить налогооблагаемую базу (ту сумму, с которой исчисляется налог), на сумму имущественного вычета в пределах 1 млн. рублей.  

Налоговая база не может быть отрицательной, поэтому ее уменьшение производится не сразу на миллион, а на сумму, за которую вы продали участок. Напомним, что если цена, которую вы отразили в сделке меньше кадастровой, то для расчета налога возьмут 70% от кадастровой стоимости.

Важно! Лимит в 1 млн руб. установлен не для каждого отчужденного жилого объекта недвижимости и участка под ним, а доя их совокупности. Таким образом, если вы в течение года продали сразу и дом, и участок, и квартиру (или доли в них), то применяется один вычет к общему совокупному доходу.

Если полученные в результате реализации недвижимости средства не превышают 1 000 000 рублей, то вычет применяется автоматически и Вам дополнительно не нужно подавать декларацию и вообще совершать какие-либо действия.

Важно! Налоговые нерезиденты не имеют права на имущественный налоговый вычет.

Если размера вычета 1 млн при продаже земельного участка недостаточно

Что делать, если вы получили доход от продажи земли и иных объектов жилой недвижимости больше установленного лимита вычета? В этом случае нужно подать декларацию и вместо вычета уменьшить налогооблагаемую базу на сумму понесенных вами расходов.

Так, налог будет вычисляться по формуле:

налог = полученный доход - понесенные расходы x ставка налога

Доходом выступят средства, за которые был продан участок. А если он продан дешевле кадастровой стоимости, то доходом признают 70% от кадастровой стоимости объекта.

К расходам относятся суммы, потраченные на приобретение участка. Они должны быть подтверждены соответствующими документами:

• договором покупки, в котором указано, что все расчеты уже произведены;
• квитанциями, подтверждающими перечисление средств продавцу;
• распиской о передаче наличных;
• чеками о погашении ипотеки. Такие расходы признаются даже если ипотеку оформлял наследодатель, а выплачивал ее уже его наследник (Письмо Минфина России от 27.07.2015 №03-04-07/43152).

Важно! Расходы, которые вы понесли на благоустройство земли после ее покупки, не уменьшат налог.

Ставка налога составит 13%, если вы большую часть своего времени в году проводите в России.

Тем, чье место обитания в основном за пределами страны (налоговые нерезиденты) придется заплатить 30%. К сожалению, они также не смогут воспользоваться ни вычетом, ни уменьшить доход на сумму расходов. Освободить их от такого большого налога может только истечение МПСВ.

Примеры расчета НДФЛ и вычетов при продаже земли и дома

Для наглядности рассмотрим разные ситуации, связанные с продажей земельного участка с домом.

Пример расчета вычета на недорогой земельный участок с домом по наследству

Земельный участок с домом был получен по наследству в 2022 году и продан в 2023 за 750 000 рублей. Их кадастровая стоимость 1 200 000 руб.

Налоговая база будет определена в размере 840 000 рублей.

Автоматически (без подачи декларации) будет применен имущественный вычет.

Налог уплачивать не нужно, т.к. сумма менее 1 миллиона.

Пример расчета вычета на купленный в 2020 году дом с участком

Дом с участком купили в 2020 г. за 2 000 000 рублей. При продаже в 2023 г. за 2 000 000 рублей, при кадастровой оценке в 3 000 000, подаем декларацию, в которой отражаем:

Доход – 2 100 000 рублей (кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7), расходы – 2 000 000. Это уменьшит сумму дохода, с которого рассчитывается НДФЛ до 100 000 руб.

Налог составит:

• для налогового резидента: 13 000 рублей (13% от 100 000 рублей)
• для налогового нерезидента: 273 000 рублей (30% от 2 100 000 рублей).

Пример расчета вычета на земельный участок с домом по наследству, полученный в 2019 году

Земельный участок с домом был получен по наследству в 2019 году и продан в 2023 за 4 000 000 рублей.

Налог в этом случае будет равен 0 и декларацию подавать не придется, потому что истек МПСВ. Не имеет значения имел ли продавец налоговое резидентство РФ или нет.

Налоговый вычет при продаже земельного участка сельхозназначения

При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, применяются такие же правила об имущественном вычете, как и при продаже участка под ИЖС.

Вы можете воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 рублей или предоставить документ об оплате участка вами при его покупке, чтобы снизить налоговую базу.

Важно! Если земельный участок (в том числе сельхозназначения) вместе с расположенным на нем объектом недвижимости или без такового, изымается для государственных или муниципальных нужд, то вычет предоставляется не в пределах 1 млн. руб., а в полном объеме полученной выкупной стоимости. В этом случае необходимо подать декларацию.

Если проданный земельный участок использовался в предпринимательской деятельности, то налоговый вычет, по общему правилу, не применяется. Налог в данном случае будет зависеть от используемой предпринимателем системы налогообложения.