Купля-продажа квартиры с материнским капиталом затрагивает нормы гражданского, семейного и налогового законодательства. Эта процедура отличается от других сделок продажи жилого имущества тем, что владельцам недвижимости необходимо дополнительно получить одобрение от органов опеки, чтобы доказать отсутствие признаков ущемления интересов несовершеннолетних детей.
Как можно продать квартиру, купленную на материнский капитал
При оформлении жилья, купленного с привлечением средств материнского капитала необходимо юридически обозначить доли собственности всех членов семьи. Государство выделяет сертификаты с маткапиталом на семью, а не на мать или отца, поэтому при покупке квартиры с использованием такого ресурса каждому из супругов и всем детям должны быть выделены доли в новой недвижимости. Эта мера призвана обезопасить несовершеннолетних детей от возможного мошенничества и обеспечить им право на полноценное пользование собственным имуществом.
Процедура покупки жилья с использованием сертификата на материнский капитал характеризуется длительностью согласований и необходимостью ожидания средств от Пенсионного фонда. Порядок расходования маткапитала на улучшение жилищных условий регламентирован Законом от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ и правительственным Постановлением от 12.12.2007 г. № 862. Особенностью такого способа расчета за недвижимость является то, что купленное жилье должно быть разделено на доли между супругами и их детьми сразу после оформления прав собственности на имущество или в течение полугода после снятия обременений (погашения ипотеки за это жилье), ввода в эксплуатацию построенного за маткапитал дома. Именно долевая форма собственности становится главной сложностью при оформлении продажи таких квартир.
В дальнейшем можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, но для этого необходимо заручиться согласием всех заинтересованных сторон:
-
совершеннолетние дольщики самостоятельно принимают решение о согласии или несогласии на реализацию имущества;
-
за несовершеннолетних дольщиков согласие дают органы опеки.
Другой важный аспект – сделка по продаже такой квартиры не должна привести к ухудшению условий проживания. Это значит, что взамен отчужденной недвижимости сразу же приобретается другое жилье, обладающее аналогичными или лучшими характеристиками (по площади, степени износа). Если взамен продаваемого имущества новая жилплощадь не приобретается, все дольщики должны получить свою часть выручки деньгами.
Купля-продажа квартиры с материнским капиталом не ограничена во времени – собственники недвижимости могут в любой момент начать процедуру реализации имущества, главное, чтобы были получены все необходимые разрешения, так как без этого сделка не будет удостоверена нотариусом, а Росреестром переход права собственности будет признан незаконным.
Как продать квартиру с материнским капиталом:
-
При выставлении приобретенной с участием маткапитала квартиры на продажу необходимо найти подходящее жилье для покупки взамен отчуждаемого. Рекомендуется заключить предварительные договоры о продаже и купле имущества. В соглашении на покупку нового жилья надо указать, какие доли будут принадлежать детям (или обозначить размер денежной компенсации взамен продаваемой части квартиры). Альтернативный путь – выделение для несовершеннолетних детей долей в жилье родственников.
-
Если по объекту имущества не погашена ипотека, необходимо погасить долг или получить разрешение на продажу от банка. В этой ситуации финансово-кредитное учреждение может согласиться, например, на замену залогового имущества.
-
Подается заявление в опекунский орган для согласования факта продажи квартиры, в которой имеются доли несовершеннолетних детей. К заявлению обычно прикладываются копии паспортов родителей, свидетельств о рождении на детей, правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру и предварительного договора на покупку нового жилья (в каждом случае список необходимых документов лучше уточнить заранее). Органу опеки потребуется согласие всех совершеннолетних дольщиков квартиры на осуществление сделки. По находящейся в ипотеке квартире надо представить дополнительно разрешение от банка. Необходимость согласования с контролирующими органами всех действий с имуществом несовершеннолетних прописана в ст. 21 Закона от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».
-
После получения разрешений от органов опеки и банка можно оформлять сделку купли-продажи у нотариуса. На этом этапе подписываются договоры, переводятся денежные средства. Дальше документы подаются в Росреестр для регистрации прав собственников жилья.
-
По факту получения денежных средств за квартиру продавцу необходимо заплатить подоходный налог (с учетом норм об освобождении от налогообложения имущества, принадлежащего собственникам в течение определенного срока – ст. 217, 217.1 НК РФ).
Покупатель квартиры также может использовать материнский капитал для погашения своих обязательств по договору. Сложности могут возникнуть при оформлении ипотеки на такое имущество – банки стараются не выдавать ипотечные кредиты на жилье, которое было приобретено предыдущими собственниками из средств материнского капитала. Проблема в том, что по таким объектам весьма высоки риски признания сделки недействительной.