Многие гражданские сделки подлежат государственной регистрации, как и целый ряд разновидностей прав, приобретаемых физлицами и юрлицами. Рассмотрим, какими законами регулируется государственная регистрация в различных случаях и ознакомимся с общераспространенными алгоритмами ее осуществления.
Государственная регистрация прав и сделок: нормативная база
Прежде всего, следует различать понятия «государственная регистрация прав» и «государственная регистрация сделок». Дело в том, что возникновение того или иного права (права собственности, иных вещных прав, интеллектуальных прав) не во всех случаях обусловлено совершением сделки. Так, государственная регистрация права собственности на недвижимость может быть осуществлена на основании решения суда (ст. 58 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности признаются и охраняются только при условии государственной регистрации данных результатов (п. 1 ст. 1232 ГК РФ). Право на товарный знак - если он зарегистрирован органом власти по интеллектуальной собственности (ст. 1479 ГК РФ).
Безусловно, возникновение права собственности на то или иное имущество может быть прямым следствием того, что заключаются сделки, подлежащие государственной регистрации. Купля-продажа недвижимости - яркий тому пример.
Не следует путать процедуру государственной регистрации и различные учетные процедуры с участием государственных органов, которые могут производиться в отношении того или иного имущества. Так, при сделке по купле-продаже автомобиля осуществляется постановка транспортного средства, оформленного на нового собственника, на учет в ГИБДД. Но ни сама соответствующая сделка, ни указанная процедура постановки на учет не являются этапами или разновидностями государственной регистрации права или сделки (определение ВС РФ от 10.10.2017 № 36-КГ17-10).
Также нужно учитывать необходимость проведения в ряде случаев процедуры, прямо не связанной с такой процедурой как государственная регистрация - нотариальной сделки, то есть, удостоверяемой нотариусом в порядке, определенном ст. 163 ГК РФ и иными законами. В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ стороны вправе сами нотариально удостоверить сделку, даже если этого не требуется по закону. Но если требуется, и данная норма не соблюдена, то сделка считается ничтожной в соответствии с п. 3 ст. 163 ГК РФ.
Государственная регистрация сделок осуществляется, когда она предусмотрена законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ). При этом, нормативная база может прописываться в разных федеральных законах (ФЗ). Государственная регистрация сделок возможна в рамках самого широкого круга правоотношений. Можно говорить о том, что связаны они, как правило, с передачей имущественных прав.
Государственной регистрации подлежат сделки, оформляемые, в частности, посредством заключения договоров:
- купли-продажи жилых помещений, долей в них, мены жилых помещений и долей в них (ст. 251, 567, 558 ГК РФ);
- об ипотеке (ст. 10 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ);
- дарения объектов недвижимости (ст. 574 ГК РФ);
- ренты с последующей передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ);
- продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);
- аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ);
- участия в долевом строительстве (ст. 17 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
- уступки требования по сделкам, подлежащим государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ).
Во всех указанных случаях предусматривается письменная договорная форма сделок. Государственная регистрация сделок предполагает подготовку договоров, соответствующих всем установленным требованиям законодательства. С учетом специфики конкретной сферы правоотношений, определяется регулирующий закон о государственной регистрации сделок. Именно ему и следуют стороны, «легализующие» свои договоренности.
Государственная регистрация, а также результат совершения сделки в указанных случаях приводит в установленном порядке к возникновению тех или иных прав гражданина или организации. Данные права в предусмотренных законом случаях также подлежат государственной регистрации. Например, государственная регистрация права собственности на недвижимость по договору долевого участия осуществляется после передачи инвестору объекта недвижимости, построенного в соответствии с заключенным и зарегистрированным в установленном порядке договором (ст. 16 Закона № 214-ФЗ).
Следует отметить, что в Гражданском Кодексе также закреплено понятие государственной регистрации договора (ст. 433 ГК РФ). Но применяется оно в контексте единственной по существу нормы, в соответствии с которой действие такого договора на третьих лиц распространяется только с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом. Данная норма означает, что сам факт наличия или отсутствия регистрации не имеет значения непосредственно для сторон сделки и потому отсекает правомерность попыток оспаривания той или иной стороной выполнения обязательств только лишь на том основании, что договор не прошел государственную регистрацию. Факт ее прохождения играет роль, таким образом, только для третьих сторон по сделке. Норма, закрепленная в ст. 433 ГК РФ, применяется, вместе с тем, в любых типах сделок, в том числе, если осуществляется государственная регистрация сделок с недвижимостью. Даже если они, в соответствии с общераспространенным порядком, регистрацию не проходят, то в силу указанной нормы это не освобождает стороны договора от обязательств по нему.
Рассмотрим для примера, как происходит государственная регистрация сделок на имущество при заключении между физлицами договоров купли-продажи объектов недвижимости.
Как происходит государственная регистрация сделок
Основные этапы государственной регистрации приобретенного физлицом объекта жилой недвижимости следующие:
1. Подготовка документов для регистрации объекта недвижимости.
Основное из них – заявление по установленной форме (приложение № 1 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310. Оно дополняется документами, на основании которых происходит государственная регистрация прав на недвижимость. В общем случае это договор купли-продажи квартиры в оригинале (2 экземпляра), квитанция об оплате государственной пошлины (2000 рублей).
2. Передача документов в регистрирующий орган - Росреестр.
Указанные заявление и документы могут быть предоставлены:
- лично заявителем в Росреестр или в МФЦ;
- по почте с описью вложения и уведомлением о вручении (при наличии нотариально заверенной подписи на заявлении);
- доверенным лицом заявителя (при наличии нотариально заверенной доверенности).
3. Прием документов, подтверждающих регистрацию прав.
В случае, если регистрация объекта недвижимости осуществляется посредством подачи документов в МФЦ, срок данной процедуры обычно составляет 9 рабочих дней. После заявитель может нанести визит в МФЦ и забрать документы о государственной регистрации жилья. Основной документ здесь - выписка из ЕГРН, в которой будут отражены сведения о новом собственнике.
В зависимости от конкретной сферы правоотношений порядок взаимодействия гражданина или юрлица с регистрирующим органом может выстраиваться по принципам и алгоритмам, которые характерны для вышеприведенного примера государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Но, так или иначе, логика такого взаимодействия сводится к трем основным процедурам — сбору документов, их подаче установленным способом, рассмотрению ответственным государственным органом и выдаче им заявителю документов, подтверждающих государственную регистрацию прав.
Читайте также: Правила продажи квартиры в собственности более 5 лет