Российские власти приняли закон об отсрочке платы за аренду недвижимости в условиях коронавирусной угрозы. Рассмотрим основные его положения и некоторые нюансы применения закона на практике.
Отсрочка арендной платы - коронавирус: нормативная база
Главный нормативный акт, устанавливающий рассматриваемую отсрочку на федеральном уровне - Закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ. В нем предусмотрена реализация сразу нескольких мер поддержки экономики в связи с коронавирусом, и отсрочка уплаты арендной платы — лишь одна из них. Положения о такой отсрочке содержатся в статье 19 Закона № 98-ФЗ.
Сразу отметим, что в п. 1 ст. 19 закона сказано, что арендатор и арендодатель должны заключить дополнительное соглашение по отсрочке в соответствии с требованиями, которые установлены Правительством России. Такие требования уже утверждены Постановлением от 03.04.2020 № 439.
До принятия Закона № 98-ФЗ отсрочка арендной платы за 3 месяца утверждалась некоторыми регионами на уровне нормативных актов субъекта РФ. Касалась она арендной платы за государственное и муниципальное имущество. Глава российского Правительства Михаил Мишустин об отсрочке арендной платы также ранее распоряжался, но только в отношении малых и средних предприятий, которые арендуют федеральное имущество. Они вправе перенести платежи за аренду на 2021-й год в соответствии с дополнительным соглашением.
Действие же основного нормативного акта по отсрочке — Закона № 98-ФЗ, распространяется на все виды аренды. При этом не играет роль размер предприятия, чем гарантирована отсрочка арендной платы для малого бизнеса в том числе. В законе употребляются термины «арендатор» и «арендодатель» без привязки к их правовому статусу.
Указанное выше Постановление Правительства об отсрочке арендной платы № 439 устанавливает ряд требований к условиям и срокам предоставления отсрочки для арендаторов – ИП и организаций, относящихся к отраслям, наиболее пострадавшим от распространения коронавируса. Документом предусмотрено, что отсрочка дается по аренде государственной, муниципальной или находящейся в частной собственности недвижимости, за исключением жилых помещений. Поэтому, арендаторы, снимающие квартиры и иное жилье, под данные правила не попадают.
Если опираться на положения ст. 19 Закона № 98-ФЗ в чистом виде, то из них следует, что отсрочка арендной платы бизнесу из-за коронавируса:
1. Возможна, если договор аренды заключен до принятия в 2020-м году субъектом РФ решения о введении режима повышенной готовности или ЧС.
2. Предоставляется на основании допсоглашения по отсрочке, которое должно быть заключено в течение 30 дней после обращения арендатора к арендодателю.
Заключить такое соглашение арендодатель обязан. Бланк соглашения законом не утвержден, документ составляется в свободной форме.
Закон предусматривает также возможность уменьшения стоимости аренды. Оно предполагается на основании требования арендатора, который столкнулся с невозможностью использования арендуемого им имущества в связи с введением в регионе режима повышенной готовности или ЧС.
В свою очередь, Постановление об отсрочке арендной платы № 439 устанавливает правила, согласно которым:
1. Отсрочка предоставляется на период между датой введения в регионе режима повышенной готовности или ЧС и 1 октября 2020 года.
2. Отсрочка предоставляется в размере:
- 100% от суммы арендных платежей в период действия режима повышенной готовности или ЧС;
- 50% от суммы арендных платежей после прекращения данного режима или ЧС и до 01.10.2020 года.
При этом, если в стоимость аренды входят коммунальные услуги и расходы на содержание имущества, их надо оплачивать согласно условиям договора (то есть, отсрочка касается только «чистых» арендных сумм). Исключение — ситуация, при которой арендатор освобождается от оплаты таких услуг в соответствии с региональным нормативным актом, устанавливающим режим повышенной готовности или ЧС.
3. В период действия отсрочки:
- не начисляются штрафы и иные санкции, связанные с несвоевременной оплатой аренды;
- не устанавливаются какие-либо дополнительные платежи.
4. Арендатор должен погасить задолженность по аренде в период между 01.01.2021 года и 01.01.2023 года. При этом, платежи по погашению задолженности, совершаемые в пользу арендодателя:
- должны производиться равными частями;
- не должны превышать 50% от обычной ежемесячной платы по договору аренды;
- не должны совершаться чаще 1 раза в месяц.
Стороны могут устанавливать в допсоглашении прочие условия, если они не ухудшают положения арендатора в сравнении с теми, что установлены законом.
Что касается возможности уменьшения арендной платы, то постановление № 439 регулирует его довольно поверхностно. Арендодателям лишь рекомендовано предусмотреть снижение размера стоимости аренды, по которой дается отсрочка, с учетом нерабочих дней, объявленных в связи с коронавирусом, и времени, в течение которого арендатор фактически не вел деятельность.
В свою очередь, субъектам РФ Правительством рекомендовано предусмотреть меры поддержки арендодателей при уплате ими имущественных налогов и аренды за землю по объектам, в части которых они предоставили отсрочку своим арендаторам.
Читайте также: Мораторий на банкротство 2020: что значит?
Рассмотрим далее, каким образом положения закона № 98-ФЗ, по которому предоставляется отсрочка оплаты (арендной платы) за помещения, могут применяться на практике.
Отсрочка арендной платы в связи с коронавирусом: что делать арендатору?
Как правило, задача по инициированию отсрочки стоит именно перед арендатором — стороной, пострадавшей вследствие угрозы коронавируса. Хотя, иногда в такой отсрочке может быть заинтересован и арендодатель, желающий сохранить в дальнейшем договорные отношения с контрагентом.
Самое очевидное, что должен сделать арендатор – письменно обратиться к арендодателю с просьбой рассмотреть возможность перенести сроки оплаты аренды помещений, а при необходимости попросить и об уменьшении арендной платы.
В обращении следует сослаться на то, что нормативные акты об отсрочке уже приняты (закон № 98-ФЗ и Постановление Правительства № 439), и согласно их положениям отсрочку пострадавшим от коронавируса ИП и компаниям, относящимся к наиболее пострадавшим отраслям, предоставлять надо в обязательном порядке.
Можно сослаться и на положения ст. 614 ГК РФ, где сказано, что арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если платить в полной сумме не позволяют обстоятельства, не зависящие от него. Ситуация с коронавирусом вполне подходит под данное определение.
Если опираться именно на Закон № 98-ФЗ, то при желании уменьшить арендную плату арендатору необходимо доказать, что он не имеет возможности использовать объект недвижимости из-за специального режима в регионе. Для этого нужно сделать ссылку на нормативный акт о введении режима повышенной готовности или ЧС, принятый властями субъекта РФ, а также на прямую связь между его положениями и механизмом использования арендованного объекта.
Если арендодатель согласится, что для его контрагента неподъемна текущая арендная плата, отсрочка платежа или его уменьшение в силу сложившейся ситуации будут неизбежны.
На основании достигнутой договоренности стороны составляют дополнительное соглашение к арендному договору. Допсоглашение, как мы отметили выше, должно, как минимум, обеспечивать арендатору отсрочку на условиях, приведенных в Постановлении № 439 от 03.04.2020.
Читайте также: Временная отмена уплаты налогов и другие меры правительства
