Согласно информации Центробанка РФ, во втором квартале текущего года средний разрыв по стране составил около 60 процентов. Средние расценки на квадратный метр в новых домах достигли отметки в 205 тыс. руб., тогда как на вторичном рынке они составляют примерно 128 тыс. руб.
Особенно большой разброс цен наблюдается в центральных регионах страны, где показатель достигает почти 80 %, поскольку квадратный метр новостроек стоит свыше 294 тыс. руб. против примерно 164 тыс. на вторичных объектах. Северо-западный регион демонстрирует разницу чуть менее значительную — около 57 %. Минимальный разрыв наблюдается на Северном Кавказе — лишь 12 %.
Банк России подчеркивает потенциальную опасность такой значительной ценовой дифференциации для населения.
Это создает риск финансовых потерь среди покупателей нового жилья через ипотеку. В случае невозможности обслуживать ипотечный долг граждане вынуждены будут реализовать недвижимость по текущим рыночным ценовым показателям, которые существенно ниже цены покупки на первичном рынке. Получается, покупатель может лишиться ранее вложенных денег и в придачу остаться должником перед банком, подчеркнули представители ЦБ.
Резкий скачок цен на новые квартиры стартовал в 2020 г. после введения массовой программы льготной ипотеки под ставку 7 %. Директор департамента банковских рейтингов агентства «Эксперт РА» пояснила, что данная мера искусственным образом подстегнула интерес к жилью. За три года процентное соотношение разности цен увеличилось от скромных 10 % до внушительных 40 %.
Сегодня рынок активно поддерживается семейной ипотекой. Однако вследствие нарастающего разрыва в ценах все меньшее число российских граждан способно приобретать новую жилплощадь.
***
Можно назвать несколько причин, по которым возникла такая ситуация. Прежде всего, рост спроса на новостройки был простимулирован программами государственных субсидий при покупке жилья. При этом предложения застройщиков явно проигрывали по темпам роста спросу, что, естественно, вызвало рост цен на первичном рынке. Кроме того девелоперы, как правило, пользуются заемными средствами при строительстве объектов, а высокая ставка Банка России сделала кредиты очень дорогими. Естественно, платить придется покупателю.
В то же время спрос на вторичное жилье с подорожанием ипотеки заметно снизился. Цены на рынке если не снижались, то оставались в узком диапазоне или росли умеренно. Результат мы видим в публикации ЦБ РФ.
В итоге покупатели первичного жилья оказались в сложной ситуации: если не вернуть банку кредит вовремя, может потребоваться продать взятое в ипотеку жилье, причем по ценам вторичного рынка, теряя более половины стоимости.
