Нужно ли платить налог с недостроенного дома?

Плюсы регистрации недостроенной недвижимости

Есть несколько условий, при одновременном соблюдении которых оплата налога на недостроенный дом становится обязанностью собственника:

1. Недостроенный дом поставлен на кадастровый учет как объект недвижимости, ему присвоен кадастровый номер.
2. Сведения о правах на объект недвижимости внесены в ЕГРН.

Для справки. Перечень объектов недвижимости, в отношении которых начисляется и оплачивается налог на имущество указан в ст. 401 НК РФ. К таким объектам относятся:
- любые жилые помещения и строения: квартиры, комнаты, дома и т. п.;
- гаражи и парковочные места (машино-место);
- объекты незавершенного строительства — независимо от назначения (жилой дом, производственное строение, магазин и пр.);
- единые недвижимые комплексы;
- другие помещения, строения, здания, сооружения.

Как видим, недостроенные объекты недвижимости тоже включены в этот перечень и имущественный налог по ним платить нужно.

Важно! Поставить на учет в ЕГРН можно не любой недострой, но минимальная стадия постройки законами не определена. Ее устанавливает Росреестр на основании предоставленных заявителем документов (кадастровый план, технический план, строительный проект и пр.).  Чаще всего Росреестр отказывает в регистрации недостроя, если стадия его готовности менее 50-60 %.

В законодательстве РФ не установлены сроки или стадия недостроя, на которой его владелец обязан выполнить действия, необходимые для регистрации права собственности на этот объект. Штрафов или административной ответственности за уклонение от регистрации недостроенной недвижимости сейчас тоже нет.

Обязательно ли регистрировать недостроенный дом?

Ставить недостроенный дом на учет в ЕГРН или нет – решает собственник. Без такой регистрации права продать недострой как недвижимость в дальнейшем будет невозможно, разве только в виде комплекта стройматериалов. Но и платить имущественный налог на такую недвижимость в период владения ею без регистрации в ЕГРН не требуется.

Могу привести следующие доводы в пользу решения о регистрации недостроя в ЕГРН:

• право собственности на недостроенный объект возникает с момента внесения сведений об этом праве в ЕГРН;

• с момента регистрации права собственности начинает исчисляться срок владения, который учитывается для расчета налогового вычета при продаже недвижимости, в т.ч. недостроенной (минимальный срок владения сейчас 5 лет);
• имущественный налог гораздо меньше, чем налог на доход физического лица (НДФЛ), который начисляется на стоимость проданного недостроя, даже в том случае, когда он не был поставлен на учет в ЕГРН;
• если зарегистрировать недостроенный дом как недвижимость и платить на него имущественный налог, по истечении 5 лет владения такой объект можно продать по любой стоимости и получить освобождение от оплаты НДФЛ на всю сумму дохода;
• недостроенный дом нельзя передать в качестве залога, подарить или оставить в наследство по завещанию, продать, обменять или распорядиться им любым другим способом (кроме сноса).

Узнайте, как зарегистрировать право собственности на недостроенный дом, в системе КонсультантПлюс. Система предоставлят бесплатный пробный доступ на 2 дня по ссылке.  Узнать цену постоянного доступа в КонсультантПлюс можно здесь.

Как рассчитывается имущественный налог на недострой?

Размер налога на имущество в отношении недостроя рассчитывает налоговый орган. В качестве налоговой базы для расчета берется кадастровая стоимость недвижимости, указанная в ЕГРН. Кадастровая стоимость, в свою очередь, рассчитывается при постановке объекта на кадастровый учет, она пересматривается каждые 4 года и занимается этим Росреестр.

Базовая ставка налога на имущество установлена в ст. 406 НК РФ, зависит она от вида объекта недвижимости, его стоимости и площади.

Например, для любых жилых помещений, строений (в т.ч. недостроенных, дачных построек и т.п) площадью до 50 кв.м. применяется ставка в размере 0,1 %. Ставка применяется в повышенном размере (2 %), если кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает 300 млн. руб.

Налог на недостроенный дом, зарегистрированный в ЕГРН, включается в состав расчета по всем налогам физического лица, например: имущественный налог на квартиру, транспортный налог, налог на доходы и пр.

Налог рассчитывается с даты постановки недостроенного объекта на учет в ЕГРН.

Власти субъектов РФ, а также местные власти вправе устанавливать иные ставки по налогу на имущество физических лиц и дополнительные критерии для его расчета и оплаты. Местные ставки по налогу на недострой могут быть увеличены или уменьшены по сравнению с базовой ставкой.

В качестве дополнительных критериев для установления ставки имущественного налога могут использоваться:

• площадь объекта;
• его местонахождение;
• кадастровая стоимость и пр.

Например, в Москве ставка налога на имущество для физлиц зависит от кадастровой стоимости недвижимости: чем она больше, тем выше ставка (максимальная 0,3 %).

В ст. 403 НК РФ предусмотрено право собственника на применение налогового вычета в отношении недостроенных объектов. Для домов этот вычет рассчитывается на 50 кв.м. Вычет применяется автоматически, писать заявления на него не нужно.

Например, если площадь недостроенного дома составляет 120 кв.м., налог будет рассчитан на площадь 70 кв.м. а если площадь равна или меньше 50 кв. м. - налог платить не придется.

Важно! Если у собственника есть несколько объектов недвижимости, вычет применяется в отношении только 1 объекта.

Ставки налога на имущество в вашем регионе можно уточнить через сайт ФНС.

Как и когда платить налог на недострой?

Оплачивать налог на недострой нужно по уведомлению ФНС любым доступным способом – по квитанции в банке, через ЛК на сайте ФНС и т.д.

Если у недостроенного объекта несколько собственников (долевая или совместная собственность), налог рассчитывается пропорционально доли каждого собственника.

Уведомление о начисленных суммах налогов налоговый орган направляет физлицу:

• в ЛК на Госуслугах (если подключена такая услуга);
• в ЛК налогоплательщика-физического лица (если есть регистрация в системе налогового органа https://lkfl2.nalog.ru/lkfl);
• заказным письмом, если у налогоплательщика нет ЛК на Госуслугах или ЛК налогоплательщика.

Налоговый орган рассылает уведомления ежегодно, в начале осени (как правило, в конце сентября-начале октября), но не позднее 30 дней до окончания срока оплаты налогов.

Имущественные и другие налоги за прошедший год физлицо должно оплатить не позднее 01 декабря текущего года. Например, налоги за 2024 г. нужно будет заплатить не позднее 01 декабря 2025 г.

Заплатить налоги можно любым удобным способом:

• через онлайн банк;
• в любом отделении банка;
• через ЛК на Госуслугах или в кабинете налогоплательщика — картой или через пополнение единого налогового счета (можно пополнить заранее, налоги спишутся автоматически).

Льготы по оплате налога на недостроенный дом

Льготы по налогу на недострой на федеральном уровне установлены для следующих категорий граждан (п. 1 ст. 407 НК РФ):

• пенсионерам;
• инвалидам 1-й и 2-й гр.;
• ветеранам и участникам боевых действий;
• героям РФ и СССР;
• пострадавшим от техногенных катастроф (напр. Чернобыль) и пр.

Региональными или местными законами такие льготы могут предоставляться иным категориям граждан, например: участникам СВО и членам их семьи; детям-сиротам или детям, оставшимся без родительского попечения; многодетным семьям и пр.