С чего начать освоение земельного участка

Что значит освоение земельного участка: основные положения

Освоение земельного участка – это комплекс мероприятий, направленных на его приведение в состояние, пригодное для эксплуатации по целевому назначению.

Например, вы купили заброшенный, заросший пустырем бывший огород для строительства дома. Чтобы начать работы вам предстоит:

• очистить участок от кустарников, сухостоя;
• скосить траву;
• снести ненужные постройки;
• вывести мусор;
• разровнять поверхность и пр.

Или, вы планируете выращивать картофель в промышленных масштабах для чего арендовали поле, которое раньше использовалось для сенокоса. Прежде чем засеять его нужно провести рекультивационные работы, иначе урожая не будет.

Все действия, направленные вами на удобрение земельного участка для выращивания овощей или его очистку под строительство, как раз и являются освоением.

Точное определение освоения земельного участка содержится в ст. 85.1 Земельного кодекса (далее – ЗК РФ), а перечень мероприятий, направленных на его приведение в пригодное для использования состояние, утвержден Правительством РФ распоряжением от 24.04.2025 № 1021-р.

С 1 марта 2025 г. вступил в силу новый закон об освоении земельных участков, согласно которому установлен срок для проведения требуемых мероприятий. Несвоевременное освоение грозит предписаниями от контролирующих органов, штрафами, а в крайнем случае, принудительным изъятием земли.

Срок освоения земельного участка

Федеральным законом №307 от 08.08.2024 г. внесены изменения в ЗК РФ. Согласно этому положению теперь собственникам дается срок 3 года на освоение земельного участка сельскохозяйственного назначения, под ИЖС или других нужд. Отметим, что изменения касаются только земель:

• расположенных в границах населенных пунктов;
• садовых участков;
• огородных земель.

Новый закон вызвал негодования среди россиян. Некоторые трактовали поправки, как облегчение процедуры изъятия земель. Якобы, теперь власти смогут забирать неиспользуемые участки быстрей и с минимальными усилиями. На самом деле, это не совсем так.

Когда неиспользуемый участок может быть изъят – по старым и по новым правилам

Обязанность по использованию земель по целевому назначению существует давно. Да и механизм изъятия захламленных, неэксплуатируемых участков разработан еще в 1995 году.

Фактически новый закон, наоборот, увеличивает срок для использования земли (под жилищное строительство, садовое или огородное хозяйство) по ее целевому назначению. Согласно ст. 284 ГК РФ участок может быть изъят у собственника и продан с торгов, если владелец не использовал его по целевому назначению в течение 3-х лет. Этот срок начинает течь с даты приобретения права собственности, однако, время, предназначенное для освоения земли, не включается в этот срок.

Фактически, введя срок на освоение земли, точно регламентированный законом, законодатель отложил на этот срок применение серьезной санкции – изъятия неиспользуемого по целевому назначению участка.

Пример: допустим, вы купили земельный участок для ИЖС 01.04.2025 г. До 01.04.2028 г. вы должны привести землю в пригодное для эксплуатации состояние и до 01.04.2031 г. начать собственно использование – возведение индивидуального жилого дома.

Проще говоря, к 3-м годам, которые даны на освоение участка под строительство, прибавляется еще 3 года в течение которых владелец должен начать использовать подготовленный участок по целевому назначению. Однако за неосвоение участка собственник может быть оштрафован, как и за неиспользование по целевому назначению.

Важно! Росреестр разъяснил в письме от 03.03.2025 № 11-1886-АБ/25, что для тех участков, которые были получены собственниками ранее 01.03.2025, срок обязательного освоения течет с 01.03.2025. Другое толкование противоречило бы принципу «по умолчанию, закон обратной силы не имеет»

Какие земельные участки надо сразу использовать по целевому назначению без учета период освоения

Законодатель дает 3 года на то, чтобы начать использовать по целевому назначению сельскохозяйственные земли. Период освоения для сельхозземель включается в эти 3 года. Это обусловлено большой важностью сельхозземель для государства.

Важно! Вы можете столкнуться с ситуацией, когда земельный участок в загородном коттеджном поселке, предусмотренный для размещения садового дома, находится на сельхозземле, а не на земле поселения. Тогда к нему тоже применимо вышеуказанное правило о целевом использовании в течение 3-х лет, включая период освоения участка.

С чего начать освоение земельного участка-перечень мероприятий

Перечень мероприятий по освоению земельного участка установлен Распоряжением Правительства РФ № 1021-р от 24.04.2025 г. Собственнику нужно начать именно с них:

1. Спил и корчевание деревьев, кустарников. Уборка сухостоя. Покос сорных растений.

2. Освобождение участка от предметов, нахождение которых противоречит целевому назначению участка.

3. Сбор и вывоз мусора, в том числе: строительного хлама, бытовых твердых коммунальных отходов, остатков производства и потребления.

4. Проведение рекультивационных работ, например, удобрение огорода, разведение садов, виноградников, строительство водоемов различного назначения, в зависимости от цели использования земли и пр.

5. Подготовка грунта к использованию (разработка грунта, уплотнение и укрепление грунта, вертикальная планировка участка, устройство насыпей, разработка выемок, снятие и хранение плодородного слоя почвы).

6. Осушение или увлажнение земель.

Признаки освоения земельного участка

Правительство планирует утвердить не признаки освоения, а признаки неосвоенного земельного участка. На сегодня признаки неосвоенного участка не утверждены.

Для земель сельскохозяйственного назначения действуют признаки неиспользования или использования не по целевому назначению (утверждены постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 № 1482). По смыслу некоторые из признаков неиспользования заметно коррелируют с мероприятиями по освоению.

Например, признаком неиспользуемого земельного участка согласно постановлению № 1482 является зарастание кустарниками, корневища которых переплетаются в почве глубже 15 см. В то же время, корчевание и спил кустарников признается мероприятием по освоению земельного участка согласно новому Распоряжению № 1021-Р.

Надзор за освоением земель

Надзор за целевым использованием земель возлагается на Росреестр, а также на местные органы самоуправления (так называемый «муниципальный земельный контроль»). Поскольку плановых проверок Росреестром земельных участков до 2030 года не предусмотрено, обходы вверенной территории совершают муниципальные власти.

Уполномоченные сотрудники выявляют неиспользуемые объекты путем:

• проведения регулярных рейдов;
• взаимодействия с местными жителями.

Например, человек может пожаловаться, что его сосед не ухаживает за участком. По поступившей жалобе уполномоченное должностное лицо проводит проверку. При выявлении нарушений собственнику выдают предписание об устранении нарушения.

Собственника могут и привлечь к административной ответственности (наложить штраф).

Должностные лица Росреестра оформят протокол об административном правонарушении и постановление о наложении административного наказания самостоятельно. Муниципальный земельный контроль не может привлечь к административной ответственности. Поэтому сотрудники местной администрации составят акт, который направят в Росреестр для привлечения собственника земли к административной ответственности.

Последствия неосвоения земель в установленный срок

За неосвоение земельного участка в установленный законодательством срок собственника могут привлечь к административной ответственности в соответствии с п. 4 ст. 8.8 КоАП РФ, за что предусмотрен штраф.

При вынесении наказания учитывается множество факторов, например:

• характер правонарушения;
• личность собственника;
• имущественное положение владельца участка;
• наличие или отсутствие смягчающих, либо отягчающих обстоятельств.

Первое нарушение является основанием для вынесения предписания. Владелец должен привести участок в пригодное для использования состояние. На это дают 30 дней.

Последствия неиспользования земельного участка по целевому назначению

Отчуждение права собственности на земельный участок в связи с его использованием не по целевому назначению или неиспользованием в установленный законом срок применяется только к земельным участкам для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства.

Изъятие участка, используемого не по целевому назначению, совершается в порядке, регламентированном ст. 54.1 ЗК РФ.

1. Решение об изъятии земельного участка принимается судом, обычно по заявлению муниципального органа или Росреестра.
2. Собственник, не согласный с решением суда, вправе оспорить его в течение 30 дней.
3. Если владелец не мог использовать землю по назначению по объективным причинам, нужно предоставить доказательства таких препятствий.
4. Изъятый по решению суда земельный участок продают с публичных торгов.
5. Аукцион назначают в течение полугода с даты вступления в силу решения суда.
6. Начальная цена изъятой земли, продаваемой с публичных торгов, определяется профессиональным оценщиком.

Вырученные от продажи изъятого земельного участка денежные средства выплачивают бывшему собственнику. Но для владельца, даже если земля ему была не нужна, это невыгодно. На практике, получаемая им сумма намного ниже рыночной стоимости объекта, ведь из нее вычитают все расходы, связанные с продажей.

Что делать, чтобы избежать изъятия участка за неосвоение

Получив участок в собственность, приступайте к его освоению. Это поможет защититься от штрафов и изъятия. Но, если у вас нет времени или земля вам не нужна:

• продайте ее;
• передайте в безвозмездное пользование;
• сдайте в аренду.

На самом деле, варианты есть всегда. Если же вам уже выписали предписание, но вы не укладываетесь в отведенное время, то подайте ходатайство о продлении срока устранения нарушения.

Итоги

Освоение земельного участка представляет собой процесс приведения его в пригодное для эксплуатации состояние. Перечень мероприятий, проводимых в процессе освоения напрямую зависит от целевого назначения земли, от ее характеристик, уровня запущенности и других критериев. Например, участок, заросший сорняками необходимо окосить, убрать траву, сухостой, сорняки. Затем можно приступать к более сложным работам, которые зависят от назначения земли – снять верхний слой, удобрить почву, разравнять грунт и пр. За несвоевременное освоение и неиспользование земельного участка по целевому назначению собственника могут привлечь к административной ответственности. Одним из самых тяжких последствий неосвоения является изъятие земли и ее продажа с публичных торгов.