Выдел земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Выдел земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Специфическое регулирование отношений, связанных с землями сельскохозяйственного назначения, осуществляется в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ и закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Исходя из положений закона № 101-ФЗ в определенных случаях участники долевой собственности могут совершать сделки со своей земельной долей (паем) без выделения ее в отдельный участок. В п. 1 ст. 12 указано, что владелец пая может завещать свою долю, отказаться от права собственности на нее, продать или подарить другому участнику долевой собственности и пр.

Если владелец земельной доли (пая) захочет распорядиться ею иным образом, например, продать или сдать в аренду 3-им лицам (не являющимся сособственниками), то потребуется выделить долю в натуре, то есть сформировать земельный участок, соответствующий этой доле.  

Выделивший свою долю собственник получает в собственность часть земли и теряет право на оставшуюся в общей собственности часть земли. Исходный участок при выделении сохраняется, но меняются (уменьшаются) его границы.

Обратите внимание! Выделить земельный участок можно только, если получится участок, отвечающий требованиям земельного законодательства к вновь образуемым участкам.

Требования к образуемым участкам

К числу таких требований относятся требования, установленные п. 3 ст. 1, ст. 4 закона № 101-ФЗ:

• соблюдение минимальных и максимальных размеров надела (устанавливаются органами власти субъектов РФ);
• сохранение возможности целевого использования земли.

Также должны быть учтены правила, указанные в ст. 11.2 и ст. 11.9 ЗК РФ:

• наличие согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельного участка, из которого образуется земельный надел;
• сохранение сервитутов и иных действующих обременений;
• не должно быть вклиниваний, изломанности границ, чересполосиц, элементов, препятствующих рациональному использованию земли и пр. недостатков.

Способы выделения земельного участка

Законодатель указывает 2 способа образования участков посредством выдела доли из земель сельскохозяйственного назначения.

1. На основании решения общего собрания участников долевой собственности (п. 3 ст. 13 закона № 101-ФЗ).
2. По единоличному решению собственника земельной доли (п. 4 ст. 13 закона № 101-ФЗ).

В Законе № 101-ФЗ не указано, являются ли эти способы равноценными (альтернативными), или второй способ можно применять только по исчерпании мер по проведению общего собрания. Судебная практика склоняется к тому, что оба способа равнозначны и выбор между ним происходит по инициативе лица, образующего новый земельный участок. О независимости друг от друга предложенных способов указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 22.04.2014 № 12-П «По делу о проверке конституционности…».

Обратите внимание! В этой связи следует учитывать также, что необходимость созыва общего собрания участников долевой собственности зависит, в том числе, и от количества сособственников на исходный земельный участок. В соответствии с п. 1 ст. 14 закона № 101-ФЗ созыв общего собрания необходим, если количество долевых собственников превышает 5 лиц. Следовательно, если их количество меньше или равно 5, то при выделе участка собирать общее собрание нет необходимости.

Процедура выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения

Для выдела земельного участка в счет земельной доли собственник должен пройти довольно длительный процесс, который состоит из нескольких этапов.

Остановимся подробнее на этапах процедуры выдела земельного участка из земель сельхозназначения.

Этап 1-подготовка проекта межевания

В обоих вариантах выдел земельного участка из земель сельскохозяйственного начинается с проведения процедуры межевания, так как это связано с изменением границ земель и образованием нового земельного участка (ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).

То есть, первым этапом является подготовка проекта межевания (п. 1 ст. 13 закона № 101-ФЗ). Как правило, межевание проводится в отношении всего земельного участка, находящегося в долевой собственности, и содержит следующую информацию:

• о размере и расположении границ участка или участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли (долей);
• об муниципальных участках (при наличии);
• об участке (участках), право общей собственности на которые сохраняется или возникает.

На основании этого документа в дальнейшем будет создаваться межевой план выделяемого участка. Заказать проект межевания может любое лицо, обладающее соответствующим правовым интересом.

Основные требования к проекту, оформлению его текстовой и графической частей, а также содержание документа регламентированы Приказом Минэкономразвития России от 03.08.2011 № 388. Читать требования бесплатно можно после оформления пробного доступа к системе КонсультантПлюс по ссылке (доступ действует 2 дня и автоматически отключается).

Проект межевания земельного участка оформляется в бумажном виде в 2 экземплярах и заверяется подписью и печатью кадастрового инженера. Если проект нужен в электронном виде, об этом необходимо сообщить кадастровому инженеру.

Кто проводит кадастровые работы

Выполняет такие работы кадастровый инженер, деятельность которого регулируется законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Данный специалист может работать самостоятельно, как ИП, или быть сотрудником профильной организации. В любом случае кадастровый инженер должен быть членом саморегулируемой организации. Информацию об инженере, его профессиональной деятельности можно найти на официальном сайте саморегулируемой организации (СРО), членом которой он является.

Кадастровые работы выполняются на основании договора подряда (ст. 36 закона № 221-ФЗ). Стоимость работ определяют стороны договора на основе составления твердой сметы. Цена межевания зависит от различных факторов: от расценок конкретной организации, от особенностей, конфигурации, размера и расположения конкретного участка и пр.

Обратите внимание! Предельные расценки такого вида деятельности могут быть установлены нормативными документами субъекта РФ (п. 4 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).

В договоре также необходимо согласовать сроки проведения работ. Условие о сроках выполнения работ является существенным, и без него договор по общему правилу считается незаключенным (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 708 ГК РФ).

Документы, необходимые для подготовки проекта

Чтобы провести межевание, от заказчика потребуется собрать и предоставить кадастровому инженеру определенные документы, в частности:

• Данные участка, подлежащего межеванию, - месторасположение, площадь, категория земель и вид разрешенного использования надела.
• Техническая документация (при наличии на участке строений и т. д.);
• Документ, удостоверяющий личность владельца-физлица либо копия учредительных документов владельца-организации.

Более полный список нужно уточнять у специалиста, который будет заниматься межеванием. 

Этап 2-утверждение проекта межевания

Порядок утверждения и согласования проекта межевания земельного участка зависит от выбранного способа выделения земельного участка (ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).

Как уже было отмечено выше, закон предусматривает 2 способа утверждения проекта:

• общим собранием всех собственников;
• решением собственника земельной доли (долей).

В обоих вариантах проект межевания перед утверждением должен пройти процедуру согласования.

Утверждение проекта межевания общим собранием участников долевой собственности

В данном варианте вопрос выдела земельного участка сельскохозяйственного назначения решают все собственники исходного земельного массива.

Проект согласовывается путем ознакомления с ним широкого круга заинтересованных лиц и рассмотрения представленных ими предложений по доработке проекта.

Согласование проекта межевания

Законодатель возложил обязанность по обеспечению согласительных процедур на кадастрового инженера (п. 6 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).

Возможность ознакомиться с проектом и внести свои предложения по его доработке должны иметь:

• правообладатели исходного земельного участка, из которого будут выделяться наделы в счет земельных долей;
• орган местного самоуправления, где расположен первичный земельный участок.

Срок для ознакомления с проектом межевания и внесения предложений по его доработке не может быть меньше 30 дней до дня его утверждения (п. 6 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).

Что обязан сделать кадастровый инженер для согласования межевания

Уведомить заинтересованных лиц о начале процедуры согласования должен кадастровый инженер. В уведомлении он указывает как, когда и где это можно сделать (п. 8 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).

Уведомление может быть направлено непосредственно заинтересованным лицам или опубликовано в средствах массовой информации, утвержденных субъектом РФ. В подавляющем большинстве случаев извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания публикуется в соответствующей районной газете.

Порядок созыва общего собрания собственников

Процедура утверждения проекта межевания начинается с созыва общего собрания долевых собственников.

Владелец выделяемого земельного участка в письменной форме должен уведомить о своем намерении орган местного самоуправления.

Важно! Извещение о собрании должно быть опубликовано не менее чем за 40 дней до его проведения, поэтому необходимо сообщить в орган местного самоуправления заранее – до начала 40-дневного срока.

Информация, которую необходимо прописать в уведомлении, указана в п. 3 и п. 4 ст. 14.1 закона №101-ФЗ.

Орган местного самоуправления публикует сообщение о проведении собрания в официальных средствах массовой информации и в сети Интернет. Также сообщение может быть размещено на информационных щитах по месту нахождения земельного участка (п. 3 ст.14.1 закона № 101-ФЗ).

Проведение общего собрания собственников земельного участка

Порядок проведения, а также правила принятия решений общим собранием участников долевой собственности регламентированы ст. 14.1 закона № 101-ФЗ.

Общее собрание считается состоявшимся, если на нем присутствовали не менее 50% дольщиков.

Если на собрании принимается решение об утверждении проекта межевания, то одновременно с ним должно быть принято и решение об утверждении списка собственников образуемых земельных участков, размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки (п. 5 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).

Решение принимается открытым голосованием и считается принятым, когда за него проголосовали собственники, имеющие более чем 50% от общего числа долей, или большинство участников общего собрания (абз. 2 п. 8 ст. 14.1 закона № 101-ФЗ).

Принятое решение оформляется протоколом, который визируется председателем, секретарем общего собрания и должностным лицом органа местного самоуправления, принимавшим участие в собрании. К протоколу прилагается список присутствовавших участников с указанием реквизитов документов, подтверждающих их права на земельные доли.

Протокол составляется в 2 экземплярах, один из них хранится у лица, по требованию которого проводилось собрание, а второй - в органе местного самоуправления. Копия утвержденного проекта межевания также передается на хранение в орган местного самоуправления.

Утверждение проекта межевания владельцем земельной доли

Реализация данного варианта происходит, если количество участников общей долевой собственности на земельный участок менее или равно 5 лицам или отсутствует решение общего собрания. Решение может отсутствовать, например, потому, что провести его не удалось (отсутствие кворума, отсутствие голосования по утверждению проекта межевания земельного участка и пр.).

Подготовленный проект межевания утверждается пайщиком единолично. Однако он также должен пройти процедуру согласования.

Согласование проекта межевания

Предметом согласования являются два вопроса:

• размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли (долей);
• местоположение границ выделяемого земельного участка.

Уведомить участников долевой собственности о необходимости согласовать проект межевания может как кадастровый инженер, так и собственник земельной доли.

Извещение о согласовании можно направить персонально каждому дольщику или опубликовать в средствах массовой информации, уполномоченных субъектом РФ (п. 9, п. 10 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).

Содержание извещения в основном аналогично извещению о выделе участка с собранием (п. 10 и п. 11 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).

Срок согласования составляет 30 календарных дней с момента публикации извещения. В течении этого времени любой пайщик вправе заявить возражения относительно площади и местоположения границ образуемого участка (п. 9-14 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).

Как направляются возражения на выдел участка

Возражения должны содержать Ф.И.О. дольщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность возражающего, обоснование причин несогласия с размером и местоположением границ выделяемого участка, кадастровый номер исходного земельного участка. К возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающих право лица, выдвинувшего возражения, на земельную долю в исходном земельном участке (п. 13 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).

Возражение направляются кадастровому инженеру по указанному в извещении адресу, а также в орган регистрации прав по месту расположения земельного участка (п. 14 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ). Последнее правило направлено на то, чтобы нельзя было проигнорировать возражения или уклониться от их получения.

По окончанию срока согласования, кадастровый инженер должен подготовить заключение, в котором указывается на отсутствие или поступление возражений от других пайщиков.

Если возражений не поступило, то проект межевания считается согласованными и утверждается заказчиком (п. 12 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).

Если возражения поступили, кадастровый инженер должен подшить их к проекту вместе с документами, которые были приложены к возражениям. Однако, немотивированное возражение может быть проигнорировано.

Если сособственники земельного участка против выдела

Наличие возражений является препятствием для дальнейшего выдела земельного участка в счет земельной доли и проведения кадастровых работ по подготовке межевого плана. Кадастровые работы (подготовка межевого плана) могут быть возобновлены только при условии снятия всех возражений.

Снять возражения можно двумя способами:

• найти компромисс с лицом, подавшим возражение;
• обратиться в суд с иском о признании возражений необоснованными.

Если получилось договориться с возражавшим пайщиком, то кадастровый инженер составит заключение о снятии возражений и приложит его к проекту межевания.

Если договориться не удалось, возникший спор придется решать в суде (п. 15 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).

Этап 3-подготовка межевого плана

Для постановки земельного участка, образованного в результате выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного, на кадастровый учет и последующего оформления права собственности на данный объект недвижимости необходимо подготовить межевой план выделенного участка.

Межевой план – это письменно-графическое описание земельного участка, содержащее сведения о его площади, расположении, форме, адресе, наличии смежных участков, а также о постройках, способных исказить границы участка. Готовит его кадастровый инженер на основании утвержденного и согласованного проекта межевания земельного участка.

Форма межевого плана и требования к его подготовке установлены Приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592 «Об утверждении формы и состава сведений…».

Обратите внимание! При проведении кадастровых работ закон допускает наличие погрешности между площадью выделяемого земельного участка, указанной в проекте межевания, и фактической площадью такого участка, полученной при установлении его границ на местности. Такая погрешность может составлять не более чем 10% (п. 16 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).

Закон устанавливает приоритет электронной формы межевого плана, а если заказчику необходим письменный документ, такое условие включается в договор с кадастровым инженером.

Подготовленная кадастровым инженером документация подается собственником или иным лицом (по нотариально оформленной доверенности) в службу государственной регистрации (Росреестр).

Этап 4-постановка участка на кадастровый учет и государственная регистрация права собственности

Заканчивается процедура выдела пая из земель сельскохозяйственного назначения постановкой полученного земельного участка на кадастровый учет и регистрацией прав собственности на землю.

В данном случае процедура государственной регистрации права проводится одновременно с государственным кадастровым учетом земельного участка.

Ставить объект на учет должен собственник этого объекта. Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности происходит на основании заявления собственника. Фома заявления утверждена Приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.

Заявление может быть подано:

• Участником долевой собственности или его представителем. Если дольщик несовершеннолетний (до 14 лет), то от его имени выступают родители (усыновитель, опекун).
• Лицом, уполномоченным на это общим собранием участников долевой собственности. Полномочие данного лица подтверждается копией протокола общего собрания или выпиской из этого протокола, заверенными должностным лицом органа местного самоуправления.

Документы, которые необходимо приложить к заявлению о постановке на кадастровый учет

От способа оформления выдела земельного участка зависит пакет документов, который необходимо представить в государственный орган. К заявлению прикладывают:

1. Документы, подтверждающие право собственности на земельную долю: свидетельство о праве на земельную долю, выданное до 31.01.1998 органами местного самоуправления (или выписка из решения органа местного самоуправления); свидетельство о регистрации прав, выданное до 15.07.2016; выписка из ЕГРН, выданная после 15.07.2016; свидетельство о праве на наследство.

2. Документы, являющиеся основанием для постановки на кадастровый учет и госрегистрации прав.

Если земельный участок выделялся через общее собрание собственников, то прикладывают копии следующих документов:

• проекта межевания земельного участка;
• решения общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта;
• список собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на такие земельные участки.

Если данные документы ранее предоставлялись кем-либо из участников долевой собственности в орган кадастрового учета, то дополнительно предоставлять их не надо, можно в заявлении указать реквизиты перечисленных документов.

Если участок выделялся по решению собственника земельного пая, то необходимо предоставить копии:

• проекта межевания земельного участка;
• документов, подтверждающих согласование проекта межевания земельного участка.

Копии всех перечисленных документов должны быть заверены надлежащим образом (органом местного самоуправления или нотариусом).

3. Межевой план в виде электронного документа, заверенный усиленной квалифицированной подписью кадастрового инженера.

4. Документ, подтверждающий полномочия представителя (если с заявлением обращается представитель).

5. Согласие арендатора на выделение земельного участка в письменной форме (об этом см. ниже).

Если все требования соблюдены, орган регистрации осуществляет постановку вновь образованного земельного участка на кадастровый учет, ему присваивается отдельный кадастровый номер, а также проводится государственная регистрация права собственности на данный земельный участок лица, ранее являвшегося собственником земельной доли в исходном земельном участке.

Подтверждением проведенной процедуры служит выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Когда нужно согласие арендатора на выдел земельного участка

Пункт 4 ст. 11.2 ЗК РФ устанавливает, что образование земельных участков допускается при наличии согласия в письменной форме землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

То есть, право на выдел земельного участка реализуется исключительно с согласия арендатора. Без его согласия такое право предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании голосовал против предоставления общего земельного участка в аренду (п. 5 ст. 14 закона № 101-ФЗ, Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017).

В этом случае совместно с проектом межевания земельного участка в Росреестр необходимо предоставлять заверенный надлежащим образом протокол решения общего собрания, в котором должен быть зафиксирован результат отрицательного голосования.

Госпошлина за постановку выделенного участка на кадастровый учет и регистрацию

Постановка участка на кадастровый учет осуществляется без взимания пошлины, а за регистрацию права собственности необходимо заплатить государственную пошлину.

Размер госпошлины, в соответствии с действующим налоговым законодательством, составляет 350 руб. (ст. 333.33 НК РФ). Лицо, освобожденное от уплаты госпошлины, представляет документ, являющийся основанием для предоставления льготы (оригинал и копию).

Способы подачи документов для регистрации прав на вновь образованный участок

Документы можно предоставить в орган регистрации одним из способов:

• Лично (через представителя по доверенности) в ППК «Роскадастр» или МФЦ, в том числе при выездном приеме. Выезд специалиста платный для всех, кроме ветеранов и инвалидов ВОВ, детей-инвалидов, инвалидов I группы.
• Через нотариуса, засвидетельствовавшего подлинность подписи на заявлении о государственной регистрации прав.
• В электронной форме через официальный сайт Росреестра, в том числе через личный кабинет (потребуется электронная подпись).

Права на участок будут зарегистрированы в течение 5 - 12 рабочих дней.

***

Таким образом, процедура выдела земельного участка не представляет особой сложности с точки зрения ее урегулированности нормами законодательства, хотя и несет довольно существенные временные и денежные затраты, а также требует серьезных усилий для выполнения технических задач.