Продажа коммерческой недвижимости ИП на УСН

Налогообложение при продаже недвижимости ИП на УСН

Особенности учета дохода при продаже имущества ИП на УСН и расчета налогооблагаемой базы зависят от того, имеет отношение продажа имущества непосредственно к предпринимательской деятельности ИП или нет (Письмо Минфина № 03-04-05/3826 от 20.01.2025).

При этом под имуществом понимаются такие объекты, как квартиры, офисы, или различные нежилые помещения и прочая недвижимость.

Продажа коммерческой недвижимости ИП на УСН отражается в доходах, которые непосредственным образом связаны с предпринимательской деятельностью (ст. 346.11 НК РФ).

Существуют разные подходы, на основе которых доходы от продажи недвижимости могут быть отнесены к выручке от той или иной деятельности. Так, к примеру, ОКВЭД «продажа недвижимости» для ИП на УСН говорит о том, что доход, полученный в результате реализации такого имущества, будет формировать налоговую базу по УСН.

ОКВЭД «продажа недвижимости» приведен в «КонсультантПлюс». Попробуйте пользоваться системой, подключив бесплатный демодоступ, или узнайте цену постоянного использования «КонсультантПлюс» по ссылке.

Продажа недвижимости ИП на УСН «Доходы»

Учет доходов при продаже недвижимости ИП зависит от ее назначения:

• Учет производится как продажа покупных товаров, если целью приобретения недвижимости является перепродажа.

При этом доход от продажи такой недвижимости будет учитываться в одну из трех дат: день поступления денег на счет в банке, дата получения прочего имущества (работ, услуг, имущественных прав), дата иного погашения задолженности.

• Принимается к учету как продажа товаров собственного изготовления, если недвижимость возведена силами ИП. Доход признается на те же даты, что и по покупным товарам.
• Реализация учитывается как продажа основных средств (ОС), если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности в качестве ОС. 

Особенности учета доходов при продаже ОС на УСН приведены здесь.

НДС при продаже недвижимости ИП на УСН «Доходы» рассчитывается и начисляется в общем порядке. Исключением является только освобождение от уплаты НДС. 

Продажа недвижимости на УСН «Доходы минус расходы»

Аналогично учету доходов продажа недвижимости ИП будет отражаться в учете в зависимости от использования:

• Как покупной товар, если целью приобретения недвижимости является перепродажа. Доходы признаются на одну из трех дат аналогично объекту «Доходы». Расходы в виде стоимости учитываются только после продажи недвижимости, прочие расходы, связанные с приобретение в момент оплаты.

• Как товар собственного изготовления, если недвижимость возведена силами ИП. Доход признает в даты, указанные в п. 1 ст. 346.17 НК РФ. Расходы в момент оплаты, если удовлетворяют требованиям ст. 252 НК РФ.

• Как продажа ОС, если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности в качестве ОС. 

Особенности учета доходов и расходов при продаже ОС на УСН приведены здесь.

НДС при продаже недвижимости на УСН «Доходы минус расходы» исчисляется по общим правилам.

Когда невозможна УСН при продаже недвижимости

Когда доход не связан с предпринимательской деятельностью ИП, он облагается НДФЛ. (Письмо Минфина № 03-04-05/60201 28.06.2023). УСН здесь применяться не может.

Так, доход будет облагаться НДФЛ, если, например:

• ИП продал имущество, которое никак не связано с его предпринимательской деятельностью (квартира, где проживает он сам);
• операции с недвижимостью не являются видом или одним из видов деятельности ИП.

Важно отметить, что в этом случае:

• не требуется уплачивать НДС;
• есть возможность применять определенные льготы по уплате НДФЛ.

К налоговым льготам по уплате НДФЛ относится освобождение от уплаты НДФЛ или имущественный вычет.

К освобождению от уплаты НДФЛ ведет долгосрочное владение. На основании ст. 217 и 217.1 НК РФ владелец имущества не уплачивает НДФЛ, если имущество было приобретено после 1 января 2016 года и находилось в собственности 5 лет и более. В некоторых случаях срок долгосрочного владения меньше – от трех лет.

Снизить сумму налога к уплате, можно, применив один из налоговых вычетов на полученный от реализации недвижимости доход:

• 1 млн р. при продаже садовых домиков и земельных участков в совокупности;
• 250 тыс. р. – в случае продажи другой недвижимости.

Уменьшить налогооблагаемую базу на такие суммы можно в пределах одного года.

Кроме этого, к вычету можно предъявить расходы на приобретение реализуемого объекта. Эти расходы должны быть подтверждены документально.

Как будет облагаться налогом продажа земельного участка

Принцип реализации земельного участка схож с продажей недвижимости. Если земельный участок, выставленный на продажу, использовался ИП при ведении коммерческой деятельности, то доход от продажи будет облагаться в рамках УСН (ст. 248 и ст. 346.15 НК РФ). Примером использования участка в коммерческой деятельности может быть приобретение его для продажи (если реализация недвижимости является одним из видов деятельности ИП).

Но продажа участка может быть и не связана с непосредственной деятельностью ИП. И этом случае доход от продажи будет облагаться НДФЛ (ст. 208, ст. 209 и ст. 346.11 НК РФ).

Итоги

Таким образом, способ использования объекта приводит к различным налоговым обязательствам для ИП при продаже недвижимости. Налогообложение при УСН возникает, если объект использовался в бизнесе, НДФЛ – если в личных целях. Налоговый орган зачастую может не согласиться с тем, к какому виду имущества ИП отнес продаваемый объект, тогда не исключены риски не только доначисления сумм налога и пеней, но и привлечения к ответственности.