Перезалог квартиры в банке

Перезалог квартиры в банке

Перезалог квартиры может стать решением некоторых финансовых проблем. Чаще всего, при перезалоге недвижимости меняется залогодержатель — лицо, которое выдает деньги под залог недвижимого имущества.

Однако, перезалог можно сделать и в том же банке, у которого уже оформлен залог на имущество. Как правило, это возможно, если недвижимость в залоге достаточно дорогая, а взятый под нее кредит меньше, чем размер полной стоимости такого имущества. Так можно получить дополнительный кредит под залог одного и того же объекта недвижимости.

Для чего нужен перезалог квартиры

Причин для перезалога может быть несколько, например:

• первоначальный кредит (ипотека) взят под высокие проценты или на короткий срок, или ежемесячный платеж слишком высокий и возникают просрочки по ним;
• есть возможность взять кредит в ином банке по более выгодным условиям;
• собственнику квартиры срочно требуются дополнительные средства, а другого имущества не имеется;
• возникла трудная жизненная ситуация — потеря работы, длительная болезнь и пр.

Однако, чтобы перезалог не привел к еще худшим последствиям и не увеличил финансовую нагрузку на собственника, следует тщательно взвесить все «за» и «против», тщательно изучить условия нового кредита и заключаемые по нему документы.

Понятие «перезалога» или «последующей ипотеки»

Залог любой недвижимости (а также перезалог) регулируется Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. (в редакции от 20.10.2022 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - ФЗ «Об ипотеке»).

В ФЗ «Об ипотеке» нет понятия «перезалог» - в ст. 43 этого ФЗ закреплено, что первоначальный залог имущества называется «предшествующей ипотекой», а залог этого же имущества в обеспечение исполнения другого обязательства называется «последующей ипотекой».

При этом, такое обязательство может возникнуть у того же или у другого должника перед тем же или другим залогодержателем.

То есть, одно и тоже имущество, при оформлении на него перезалога может одновременно обеспечивать исполнение нескольких обязательств:

• одного и того же должника перед тем же или другим кредитором;
• различных должников перед различными кредиторами.

В таких случаях очередность залогодержателей и их прав определяется на основании сведений, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости о государственной регистрации ипотеки.

Когда закон разрешает перезалог

Перезалог имущества допускается, если:

• он не запрещен условиями предшествующей ипотеки в отношении этого же имущества;
• договор предшествующей ипотеки не прекратил своего действия;
• соблюдены условия предшествующей ипотеки для заключения договора последующей ипотеки.

Когда перезалог запрещен или рискован

Если договор последующей ипотеки будет заключен в нарушение запрета на договор перезалога, установленный в первоначальном договоре залога, то такой договор может быть признан недействительным в судебном порядке.

При заключении договора перезалога с нарушением условий, предусмотренных для него в договоре предшествующей ипотеки, требования залогодержателя по перезалогу будут удовлетворены только в той части, в какой это будет возможно по условиям договора первоначальной ипотеки.

Порядок оформления перезалога

Залогодатель обязан до заключения нового договора залога сообщить новому залогодержателю по такому договору основные сведения о предшествующей ипотеке: предмет ипотеки (объект недвижимости), его оценку, суть обязательства по договору, а также его размер и срок исполнения.

Такие же сведения, но уже в отношении нового договора ипотеки, залогодатель должен сообщить залогодержателю по первоначальному договору ипотеки.

Если залогодатель не соблюдает данные правила, то он рискует получить от нового или старого залогодержателя требование о возмещении причиненных убытков, связанных с сокрытием такой информации (при условии, что новый или старый залогодержатель не мог самостоятельно получить указанные сведения из данных об их государственной регистрации).

Все эти нормы применяются, если залогодатель или залогодержатель по договору перезалога будет отличаться от сторон по первоначальному договору ипотеки.

Если же и залогодатель, и залогодержатель по обоим договорам ипотеки не меняются, тогда такие правила не применяются.

Если речь идет о залоге недвижимости, то обременение залогом регистрируется в едином государственном реестре недвижимости.

Виды перезалога

Условно можно назвать три вида перезалога:

1. Повторный залог имущества первоначальному или иному залогодержателю (банку, МФО или частному инвестору) или «последующая ипотека» (как описано выше);

2. Залог имущества, при котором первоначальный кредит погашается полностью, залог с недвижимости снимается и оформляется новый кредитный договор и новый договор залога на нового залогодержателя. По своей сути – это просто договор залога.

3. Оформление закладной и залог закладной — такой вид перезалога недвижимости, при котором права на залог недвижимости переходят к новому владельцу закладной без переоформления первоначального или последующего договора ипотеки.

Первый вид перезалога чаще всего возникает при залоге дорогой промышленной недвижимости или большой дорогой квартиры.

Например, под залог квартиры собственник получил кредит в банке стоимостью 5 млн. руб., при этом рыночная стоимость квартиры составляет 15 млн. руб. Такая разница позволяет оформить еще один кредит под залог той же недвижимости — сделать перезалог. При этом, кредит может быть оформлен как у первоначального банка-залогодержателя, так и в ином финансовом или кредитном учреждении. Но, при оформлении кредита в другом банке или у частного инвестора, потребуется согласие первоначального залогодержателя.

Второй вид перезалога чаще всего используется для улучшения условий кредитования: увеличения суммы кредита или срока его выплаты, или уменьшения ставки кредитования и размера ежемесячных платежей. В банках такие действия называют рефинансированием. Сейчас этот вид перезалога очень распространен.

При использовании этого вида залога, часть суммы нового кредита или весь кредит передается собственнику с целью досрочного погашения первоначального кредита. В зависимости от условий первоначального кредита, может также потребоваться согласие первоначального кредитора (например, на досрочное погашение или перезалог недвижимости).

Третий вид перезалога использует не собственник недвижимости, а его кредитор, как правило, в тех случаях, когда у заемщика возникают просрочки по платежам или невозможность погашения кредита. Этот вид перезалога имеет свои особенности, расскажу о них ниже.

Закладная и договор о залоге закладной

Закладная может быть оформлена дополнительно к договору ипотеки: как одновременно с договором ипотеки, так и по истечении некоторого времени после его регистрации в Росреестре.

Важно понимать, что оформление закладной – не обязательное условие при заключении договора ипотеки, а дополнительная гарантия для кредитора. Собственник имущества вправе отказаться от оформления закладной.

Что такое закладная и как оформляется последующий залог по закладной

Закладная больше выгодна для кредитора, так как относится к именным ценным бумагам, а значит ее владелец может свободно отчуждать и распоряжаться закладной по правилам, применим к ценным бумагам.

Способы использования закладной

Кредитор вправе:

• продать закладную и все обязательства по ипотечному договору другому лицу в полном объеме;
• продать часть залога другому лицу;
• обменять закладную на закладную другого заемщика, оформленную в другой кредитной организации;
• разделить закладную на несколько частей (выпустить несколько эмиссионных бумаг) и продать их по отдельности;
• оформить договор о залоге закладной для получения по такому договору денежных средств.

Важно! Независимо от такого какой способ распоряжения закладной выберет кредитор, новый владелец закладной не вправе менять условия по договору ипотеки, для должника могут измениться только реквизиты для внесения платежей.

В каком порядке передаются права по закладной

Права по закладной передаются следующими способами:

• путем заключения сделки в простой письменной форме, с передачей закладной новому владельцу;
• через заключение договора о залоге закладной. При этом сама закладная может предаваться, а может не передаваться третьему лицу (залогодержателю закладной).

Если права передаются по документарной закладной, то в ней делается отметка о новом владельце — обязательно должны быть полно и точно указаны фамилия, имя, отчество физического лица или наименование юридического лица, которому передаются такие права. Такая отметка в обязательном порядке должна быть подписана залогодержателем, указанным в ней.

Права по электронной закладной переходят к ее новому владельцу с момента внесения соответствующей записи по счету депо приобретателя.

Не допускается делать записи в закладной, по которым запрещается дальнейшая передача прав по закладной. Такие записи считаются ничтожными в силу п. 4 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке».

Законным владельцем закладной считается лицо, указанное в последней отметке, сделанной на документарной закладной. Однако, если доказано, что такая запись была сделана в результате хищения закладной или иным преступным путем, и новый владелец, указанный в закладной, знал об этом или должен был знать, то такой владелец не считается законным.

Обязательства должника, которые были или должны были быть исполнены до момента передачи закладной, считаются исполненными, если иное не будет оговорено в сделке по передаче прав по закладной.

Договор о залоге закладной может заключаться для обеспечения обязательства по кредитному договору или иному обязательству, которое возникло между новым залогодержателем закладной и первоначальным залогодержателем закладной или иным ее законным владельцем.

В договоре о залоге закладной стороны вправе предусмотреть следующие условия:

• порядок обращения взыскания на заложенное имущество — судебный или внесудебный;
• порядок, условия и последствия передачи прав по закладной;
• право залогодержателя по истечении определенного срока продать закладную другому лицу, чтобы получить денежные средства в счет погашения суммы обязательства, обеспеченного такой закладной. О таком условии в закладной должна быть сделана специальная передаточная надпись.

Если обязательство, по которому был оформлен залог закладной, выполнено в полном объеме, залогодержатель делает на закладной запись о погашении специальной залоговой передаточной записи (для документарной закладной) либо, на основании распоряжения залогодержателя закладной вносится соответствующая запись о погашении по счету депо (для электронной или обездвиженной документарной закладной).

Основные условия для оформления перезалога

Перезалог недвижимости всегда зависит от индивидуальных условий, но можно выделить несколько требований, которые проверяются кредиторами чаще всего:

• ликвидность недвижимости (рыночная стоимость, удобное расположение, имеются дополнительные преимущества) – чем она выше, тем лучше могут быть условия и больше размер выдаваемого кредита;
• состояние недвижимости — рыночная цена объекта может быть высокой (например, в случае очень выгодного расположения или по кадастровой стоимости), однако, по факту недвижимость может требовать значительных вложений или находиться в аварийном состоянии;
• состояние прав собственника на распоряжение имуществом (наличие прав третьих лиц или долевая собственность, аресты, запреты на распоряжение, установленные судебными приставами и т.п.).

Любой банк или частный инвестор проверит эти условия в первую очередь, оценивая свои риски от выдачи кредита под залог недвижимости.

Этапы оформления перезалога

Перезалог -процедура, состоящая из нескольких этапов:

1. Оценить возможность получения перезалога – как минимум, проверить состояние недвижимости, его рыночную стоимость и состояние документов.

2. Определиться с видом перезалога, который будет оформляться.

3. Найти банк или частного инвестора, который согласится на оформление кредита при условии перезалога.

4. Подготовить необходимые документы. Банки могут потребовать предоставить сведения о доходах. Сейчас это необязательно справка по форме 2-НДФЛ, некоторые банки принимают справки по форме, утвержденной в самом банке. Такая справка позволяет указать реальный доход заемщика без последствий для него. Также, может потребоваться получение согласие от первоначального кредитора.

5. Заключение нового кредитного договора - его условия должны учитывать ограничения, установленные в договоре первоначальной ипотеки или же такой договор должен предусматривать порядок погашения первоначального кредита и снятие залога с объекта недвижимости.

6. Погашение первоначального кредита и снятие первоначального залога, а затем регистрация нового договора залога, или же сразу регистрация нового залога в Росреестре (в случае, если первоначальный кредит не погашается).

Кто оформляет перезалог

Как уже обозначалось выше, перезалог проще и быстрее оформить через банк. В условиях большой конкуренции банки ведут борьбу за новых клиентов, а потому стараются предложить более выгодные условия. Также, они оказывают помощь в оформлении процедуры перезалога, что позволяет значительно сэкономить время и средства.

Некоторые банки соглашаются на перекредитование и перезалог даже при наличии у заемщика просроченных платежей по уже открытому кредиту. Новым кредитным договором может быть предусмотрена выдача определенной суммы или аванса для погашения первоначального кредита.

Также, услуги перезалога предлагают микрофинансовые и иные кредитные организации. Как правило, размер процентной ставки у них выше, а условия не такие выгодные, как в банке.

Частный инвестор — физическое лицо, готовое заключить договор займа под залог недвижимости. В данном случае риски могут быть еще выше, а процент по договору - еще больше, чем при заключении договора с МФО. Но иногда, особенно если деньги нужны очень срочно, это единственное решение для собственника. Кроме того, при заключении договора перезалога с частным инвестором, как правило, не требуется большого количества подтверждающих документов (например, справки о доходах и т.п.).

Проверку частного инвестора стоит провести особенно тщательно и очень внимательно изучить заключаемый с ним договор, а также расчет по выплачиваемым суммам. Чтобы не лишиться свой недвижимости и не остаться без денег, лучше всего воспользоваться помощью специалиста, юриста.

***

Итак, говоря о перезалоге квартиры чаще всего имеют в виду последующий залог, однако иногда речь идет и о других процедурах, например рефинансировании кредита с залогом квартиры или залоге закладной на квартиру. Особенность последующего залога - обоих залогодержателей залогодатель должен уведомить о новой для них информации: что квартира уже ранее заложена или, соответственно, отдается в залог второй раз.