Какие налоги платить при сдаче недвижимости, живя за границей

Доходы и налоги при сдаче жилья в аренду

Человек, который сдает свое жилье (квартиру) в наем, аренду, получает от этого доход, облагаемый налогом. Как его платить, сохраняя при этом максимальную доходность?

Обратите внимание на разницу понятий. Понятие «аренда» используется стандартно при сдаче помещения юрлицу, а «наем» – при сдаче недвижимости для проживания частнику!

Для тех, кто живет в России и тут же собирается сдавать свое жилье, предусмотрены разные законные и достаточно выгодные способы получения данного заработка:

• регистрация в качестве ИП, использование УСН (6%);

Как облагаются операции по сдаче помещения в аренду у ИП на спецрежиме, подробно разъяснили эксперты «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к справочно-правовой системе, получите пробный демодоступ и бесплатно переходите в Готовое решение.

• регистрация самозанятым, уплата НПД: 4% (при сдаче жилья физлицу) либо 6% (при сдаче жилья ИП либо юрлицу);
• уплата НДФЛ по ставке резидента 13% с подачей годовой декларации (для обычных граждан);
• покупка патента на сдачу в аренду (наем) недвижимости (актуально для ИП) с уплатой 6% от примерного годового дохода.

Отсутствие договора аренды (найма) не освобождает от ответственности за неуплату налогов, так как это вовсе не значит, что платить их не нужно!

Если ИФНС обнаружит неуплату налога при сдаче жилья, то может потребовать уплату его за последние три года, а также оштрафовать за просрочку сдачи декларации и неуплату налога. К этому могут добавить еще и пени, начисленные на неуплаченную сумму налога (1/300 ключ. ставки Центробанка за каждый день просрочки). В крайних случаях – привлечь к ответственности по ст. 198 УК.

Декларирование доходов от аренды: ситуация с нерезидентами

Если человек уезжает надолго из России, он приобретает статус нерезидента. Это гражданин, который пребывает за пределами РФ больше 183 дней за год. В этом случае налоговая нагрузка у него возрастает, поскольку для нерезидента:

1. Ставка по НДФЛ повышается до 30 %, а это указывает на то, что применить 13% при расчете налога он, будучи нерезидентом, не сможет.
2. Вычеты, которые предоставляют резидентам, уже не применяются.

Таким образом, если собственник квартиры уезжает из России надолго, то сдавать свое жилье (как обычное физлицо) он может. При этом он будет получать доход из источника, находящегося в России. Когда он обретет статус нерезидента, то должен будет, как и все, декларировать доход, но платить НДФЛ = 30 % от задекларированного дохода. Это делает сдачу недвижимости не очень выгодной.

Как лучше поступить нерезиденту?

Для собственника-нерезидента гораздо более выгодными могут быть иные способы получения заработка от сдачи квартиры. В первую очередь это регистрация ИП с последующим применением УСН либо регистрация самозанятого.

Что нерезидент получит от самозанятости

НПД – новый спецрежим, порядок применения которого регламентирует закон № 422-ФЗ «НПД» от 27.11.2018. Применять его могут не только россияне, но и белорусы, казахи, армяне, киргизы. Запретов для нерезидентов РФ по применению НПД данный закон не устанавливает.

Поскольку нерезидент, о котором идет речь, сдает свое жилье в Москве, то он тоже может зарегистрироваться самозанятым и сдавать его в статусе самозанятого. Москва наряду с другими регионами входит в число тех федеральных городов, где действует НПД. Для этого ему нужно попросту зарегистрироваться любым доступным для него способом, через:

• прил. «Мой налог» (по паспорту при наличии российской симки);
• личный кабинет физлица на сайте ФНС;
• кабинет налогоплательщика НПД, тоже на сайте службы.

Сдавая квартиру в качестве самозанятого, нерезидент сможет платить налог НПД 4% с получаемого дохода – оплаты за аренду.

Если сдавать квартиру как ИП

Этот вариант получается намного выгоднее, чем платить НДФЛ по ставке 30% как обычный гражданин – нерезидент. Выгода от применения упрощенки именно при сдаче жилья очевидна.

Во-первых, ИП может выбирать подходящую ставку, чего не может сделать обычное физлицо. Если выбрать, к примеру, самый элементарной, дешевый вариант – УСН (6%), то платить надо будет налог = 6% от получаемого дохода (арендной платы), что заметно меньше, чем при ставке 30% и даже 13%. Во-вторых, ИП может сдавать недвижимость без каких-либо сложностей: без лицензии, не используя договора передачи.

УСН (6%)

Предполагает самую малую налоговую нагрузку. Позволяет снизить размер налога к уплате на взносы ОПС, ОМС. Для этого нужно платить ежеквартально фиксированные взносы.

УСН (15%)

В отдельных регионах ставки могут быть меньше. Если доходы равны либо чуть больше расходов, то этот режим выгоден. Оптимальный вариант для ипотечной квартиры, а также тогда, когда платежи ЖКХ оплачивает собственник, так как к расходам можно причислять проценты по ипотеке, коммунальные платежи. Но придется вести бухгалтерию, а расходы – обязательно подтверждать соответствующими документами.

Патент

Освобождает от уплаты имущественного налога и НДФЛ, но предусматривает оплату взносов. Можно купить патент для сдачи своего жилья в аренду (наем) на срок от месяца до года. Бухгалтерия и отчетность не требуется. Подходящий вариант для сдачи квартиры площадью до 70 кв. м.

ОСНО

Это самый невыгодный для нерезидентов вариант. Мало того, что размер ставки тот же (30%) и не меняется, так еще нужно вести достаточно сложную бухгалтерию. Его можно рассмотреть тогда, когда сдавать планируют дорогостоящую квартиру (одну, несколько) юрлицу, являющемуся плательщиком НДС. Речь идет о ситуации, когда клиенту–юрлицу нужно будет принимать входящий НДС к вычету.

Есть ли послабления для нерезидентов по недвижимости

При продаже квартиры в России, начиная с 2019 г. собственники (нерезиденты РФ!) не платят НДФЛ, если владеют ей больше минимального срока, а именно:

• 3 г. (при условии, что квартира приобретена до 2016 г.);
• 5 лет (при условии, что квартира приобретена после 01.01.2016).

В рассматриваемой ситуации нерезидент является собственником квартиры больше 5 лет. Поэтому если он будет ее продавать, то НДФЛ с продажи ему платить не придется. Причем, вне зависимости от того, сдавал он ее до продажи либо нет.

Об освобождении нерезидентов от уплаты НДФЛ при продаже недвижимого имущества разъясняет Минфин (письмо № 03-04-05/20752 от 18.03.2022)!