Как взять семейную ипотеку на строительство дома: условия

Семейная ипотека под строительство дома-что это, правовое регулирование

Ипотека — это залог недвижимого имущества (ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»). В частности, ею может быть обеспечен кредитный договор, по которому заемщик получает средства на покупку жилья (ст. 2 закона № 102-ФЗ).

В просторечии термином «ипотека» обозначают всю совокупность отношений, связанных с залогом недвижимости — то есть кредит на покупку или строительства жилья с обеспечением возврата долга недвижимым имуществом. Именно в таком, более широком смысле, мы и будем говорить об ипотеке далее.

Семейная ипотека — это льготы для граждан, у которых есть несовершеннолетние дети, предоставляемые в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.12.2017 № 1711, утвержденными им правилами и более поздними актами правительства, которые вносили в изменения в упомянутые (в частности, продлевали срок действия).

Работает семейная ипотека по такой схеме:

1. Банк заключает соглашение с Минфином, Росимуществом.
2. Банк получает субсидию из бюджета.
3. Банк выдает определенной категории заемщиков кредит под льготный процент.

В данном случае специфическая категория заемщиков — это семьи с детьми, отвечающие некоторым условиям. За счет субсидий банк компенсирует недополученную из-за сниженной процентной ставки прибыль.

Изначально льготная ипотека должна была действовать до 1 июля 2024 года, однако впоследствии ее продлили до 31 декабря 2030 года.

На каком участке и как можно построить дом по семейной ипотеке

Построить дом по семейной ипотеке можно на уже принадлежащем вам или приобретаемом в рамках ипотеки земельном участке силами подрядной организации.

Согласно пп. «а» п. 1 Правил семейной ипотеки, утвержденных Правительством, льготный кредит может быть получен на:

• объект индивидуального жилищного строительства у юрлица, являющегося первым собственником такого жилого помещения и зарегистрировавшего право собственности на указанное жилое помещение после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию;
• на оплату работ по строительству индивидуального жилого дома на земельном участке, расположенном на территории Российской Федерации, если указанное строительство осуществляется по одному или нескольким договорам подряда, заключенным с юрлицами или ИП;
• или на приобретение земельного участка, расположенного на территории Российской Федерации, по договору купли-продажи и оплату работ по строительству на нем индивидуального жилого дома.

Простыми словами: Правительство допускает несколько вариантов строительства по семейной ипотеке:
- Первый – вы заключаете договор о строительстве с профильной компанией, а потом выкупаете у нее дом вместе с земельным участком.
- Второй – вы строите дом по договору подряда с юридическим лицом или ИП на собственном (приобретенном до оформления ипотеки) участке.
- Третий – вы покупаете из ипотечных средств земельный участок, а затем строите на нем дом с привлечением подрядчика (юридического лица или ИП).

Кто может построить дом под семейную ипотеку

Получить семейную ипотеку под строительство могут:

• семьи, в которых есть хотя бы один ребенок, рожденный в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года;
• семьи с двумя и более детьми, которые не достигли возраста18 лет;
• семьи с ребенком-инвалидом, рожденным не позднее 31 декабря 2023 года.

Период рождения единственного ребенка с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года — правило для большей части территории РФ, но из него есть исключения. Так, в семьях из Дальневосточного федерального округа ребенок должен быть рожден с 1 января 2019 года по 31 декабря 2023 года.

Возраст ребенка учитывается на момент заключения договора. Например, если ему осталось несколько месяцев до достижения совершеннолетия, семья все еще может получить льготную ипотеку. Дети могут быть как родные, так и приемные. Все члены семьи на момент обращения за льготным кредитованием должны быть гражданами Российской Федерации.

Семейная ипотека с 01.02.2026 оформляется на обоих супругов одновременно, причем получить ее можно только 1 раз. Поэтому если кто-то из родителей уже платит семейную ипотеку или выплатил, но брал ее позднее 23.12.2023, то всей семье не удастся оформить льготную ипотеку.

Важно! С 01.02.2026 обязательное требование семейной ипотеки – регистрация детей по одному адресу с заемщиком (заемщиками), см. п. 31 «Порядка предоставления субсидий…», утв. Решением Минфина России от 14.01.2026 N 25-67381-01850-Р. На практике это применяется так:
-родители не смогут взять семейную ипотеку, если хотя бы один из родителей зарегистрирован по другому адресу;
-после развода льготную ипотеку сможет взять только тот из родителей, с кем проживают дети.

Семейная ипотека под строительство дома: условия

Общие условия (семейной ипотеки под строительство дома:

• процентная ставка по ипотечному кредиту — 6%;
• первоначальный взнос — от 20% суммы кредита;
• максимальная сумма кредита — до 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области, до 6 млн руб. для остальных регионов.

Для жителей Дальневосточного федерального округа ставка снижается до 5%. Срок кредитования Правительство не регламентирует, поэтому он остается на усмотрение банка. Например, в «Сбербанке» он составляет до 30 лет. Важный момент: это максимальная цифра, обычно банк устанавливает меньше, определяя срок индивидуально исходя для каждого заемщика исходя из целого ряда факторов. Среди них уровень дохода, риск неисполнения обязательств, особенности залогового имущества.

Для оплаты первоначального взноса по семейной ипотеке на участок и строительство можно использовать материнский капитал.

Важно! Строительство дома за счет средств семейной ипотеки возможно только по договору, который предусматривает расчеты через эскроу-счет. Это счет, на котором деньги покупателя лежат до завершения строительства. Лишь после получения готового дома покупателем подрядчик сможет получить деньги с эскроу-счета.

Порядок расчетов отличается в зависимости от того, берется ипотека на только на строительство дома либо сразу на покупку земли и строительство на ней дома:

1. Если участок уже принадлежал покупателю до сделки, все деньги (и первоначальный взнос, и кредитные средства) банк переведет на эскроу-счет.
2. Если участок приобретается в процессе сделки, то сразу (после регистрации за покупателем права собственности на земельный участок, а за банком – ипотечного обременения участка) продавец земли получит выплату из кредитных средств. Остальные деньги (стоимость дома) банк переведет на эскроу-счет.

Как получить семейную ипотеку на участок и строительство дома: пошаговая инструкция

Чтобы получить строительную семейную ипотеку:

1. Проверьте, отвечаете ли вы требованиям к претенденту на льготное кредитование.
2. Соберите необходимые документы и обратитесь в банк.
3. При одобрении заявления заключите договор кредитования.
4. Внесите первоначальный взнос и получите денежные средства от банка.
5. Приобретите земельный участок и передайте его в залог путем заключения еще одного договора с банком.

Поскольку в случае со строительством дома еще не существует, в качестве предмета залога будет выступать земельный участок.

Документы для оформления семейной ипотеки

Для оформления семейной ипотеки на строительство дома понадобится предоставить в банк следующие документы:

• Паспорта родителей и детей старше 14 лет;
• СНИЛС;
• свидетельство о браке;
• свидетельства о рождении детей (ребенка);
• справки об усыновлении, инвалидности детей;
• на детей до 14 лет справка из паспортного стола формы № 8 (о регистрации по месту жительства);
• справка о доходах;
• проект договора подряда на строительство дома с подрядчиком-юрлицом или подрядчиком-ИП;
• отчет об оценке земельного участка.

Обратите внимание — это примерный перечень. Список документов может отличаться в зависимости от банка.

Также понадобится составить заявление о выдаче кредита. Тут никакого единого образца нет — форма также зависит от банка.

Порядок предоставления бумаг таков: при первичном обращении вы предоставляете оригиналы, затем также передаете сотруднику банка копии, которые приобщаются к вашему пакету документов.

При заключении договора залога на приобретенный земельный участок предоставляются паспорт и правоустанавливающие документы на недвижимость.

Последствия неуплаты семейной ипотеки

При неуплате семейной ипотеки банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество — если дом недостроен, на земельный участок, а если достроен, то на сам дом. Это происходит в судебном порядке (ст. 51 закона № 102-ФЗ). Если договором ипотеки предусмотрено внесудебное обращение взыскания на предмет залога, то недвижимость изымают на основании надписи нотариуса (ст. 55 закона № 102-ФЗ).

Важный момент: если недвижимое имущество является предметом залога по договору ипотеки, на него обращается взыскание даже в случае, если это единственное жилье заемщика (ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Альтернативы семейной ипотеке

Обо всех льготных ипотечных программах можно прочитать в системе КонсультантПлюс. Системой можно пользоваться бесплатно в течение 2-х дней (для этого надо подключить пробный доступ по ссылке). Узнать цену длительного пользования КонсультантПлюс можно здесь.

Кроме того, вы можете использовать другие льготы — в частности, субсидию по программе «Молодая семья». Она позволяет получить:

• от 30% от расчётной стоимости жилья для семей без детей;
• 35% от расчётной стоимости жилья для семей с детьми.

Льготу можно использовать на покупку или строительство жилья, в том числе для первоначального взноса по ипотеке.

Чтобы участвовать в программе «Молодая семья», необходимо отвечать следующим требованиям:

• официально зарегистрированный брак;
• возраст супругов до 35 лет;
• у семьи недостаточно доходов для оплаты жилья;
• семья должна быть признана нуждающейся в жилье.

Первоочередное право на получение льготы имеют право семьи со статусом нуждающихся в жилье, полученным до 1 марта 2005, многодетные, участников СВО или погибших на СВО (при условии, что вдова или вдовец не вступили в новый брак).