Как рассчитать НДФЛ при продаже квартиры в 2025 году

Как платят НДФЛ с проданной недвижимости

Гражданин, который продал недвижимость, получил доход, соответственно, должен заплатить налог. Для физлиц – резидентов РФ это НДФЛ 13% (для нерезидентов – 30 %).

Допустим, недвижимость продана за 4 500 000 р. Тогда НДФЛ для резидента к уплате (без льгот, вычетов, уменьшения) = 4 500 000 р. х 13%/100% = 585 000 р.

Данный налог платят не всегда, иногда его можно даже уменьшить. Все зависит от срока владения, затрат на покупку, наличия детских долей, факта дарения либо наследования и иных факторов.

Освобождение от уплаты налога

Существует такое понятие, как «минимальный срок владения имуществом». Он может быть трехлетним либо пятилетним и влияет на то, нужно платить налог либо нет. Применяют его следующим образом:

1. Если недвижимость получена в дар, по наследству, путем приватизации, по стандартному договору пожизненного содержания с иждивением, либо если речь идет о продаже одного-единственного жилья, налог не платят при условии, что собственник владел им больше 3 лет.

Если у собственника единственное жилье (т. е. другого нет), важно, чтобы на день его продажи (ни у собственника, ни у его жены либо мужа) не было в собственности иного жилья (доли)! При этом не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) на протяжении 90 календарных дней до дня госрегистрации перехода права собственности на проданное жилье (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.

2. Для недвижимости, купленной до 01.01.2016, а также для гаражей, авто и т. п. имущества минимальным сроком владения является 3 года.

3. В остальных случаях минимальным сроком для освобождения от уплаты НДФЛ признается 5 лет (применительно к п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК). Соответственно, если срок владения недвижимостью больше 5 лет, налог не платят.

Те, кто освобожден по закону от уплаты, не должны сдавать декларацию в ИФНС. Но если владелец недвижимости (проч. имущества) решит продать ее раньше, чем минимальный срок владения, налог платить придется. Тогда нужно сдавать 3-НДФЛ (по КНД1151020). Используется форма декларации, утв. приказом  ФНС России от 19.09.2024 № ЕД-7-11/757@.

Оптимальный способ сдачи – через личный кабинет физлица на сайте ФНС. При не сдаче грозит штраф (минимум 1 000 р.). За 2024 г. эту форму нужно сдать до 30.04.2025. Уплатить НДФЛ нужно до 15.07 (после года продажи) самостоятельно, без налогового уведомления. За неуплату начисляется пеня.

Правильно заполнить 3-НДФЛ при продаже недвижимости вам поможет материал от «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к системе КонсультантПлюс, получите пробный демодоступ бесплатно.

Как снизить налог

Налог с продажи недвижимости, бывшей в собственности менее минимального срока, при расчете можно снизить на вычет либо на понесенные расходы.

Снижение на вычет

Лимиты вычетов (оформляются путем подачи 3-НДФЛ):

• до 1 млн р. предоставляют при продаже квартир, комнат, дач, жилых и садовых домов, участков земли (долей);
• до 250 тыс. р. предоставляют при продаже авто, гаражей и т. п. имущества (кроме ценных бумаг).

Если жилую недвижимость продали меньше чем за 1 млн. р., то не нужно платить налог и сдавать 3-НДФЛ. Если доход от продажи того либо иного имущества больше лимитов для вычетов, то делать это нужно. При этом следует учесть нюансы:

1. Продаваемое имущество находится в общей совместной (либо долевой) собственности. Тогда вычет 1 млн р. (либо, соответственно, 250 тыс. р.) делят между совладельцами пропорционально доле каждого либо по согласованию между ними.
2. На протяжении года продано несколько объектов недвижимости (имущества). Тогда лимиты по вычетам применяют не отдельно по каждому объекту, а по всем проданным объектам вместе. Например, продали дом и участок земли, следовательно, вычет 1 млн р. предоставят на все вместе, а не по миллиону рублей на дом и участок.

Снижение на расходы

Вместо вычета можно использовать право на уменьшение налога. Для этого нужно доход от продажи недвижимости снизить за счет расходов, касающихся ее приобретения.

Расходы по приобретению недвижимости нужно подтвердить документами!

Для подтверждения можно, к примеру, представить договор купли-продажи, где есть сведения о том, что расчет произведен полностью. Подойдет и расписка о получении наличных денег покупателем, а также банковская выписка об отчислении денег со счета покупателя на счет продавца.

Что учесть при расчете НДФЛ в 2025 году

1. Применяется повышенный коэффициент (15% с превышения 2,4 млн руб.) при продаже имущества на 2,4 млн руб. и выше.

2. Нерезиденты РФ освобождаются от уплаты налога при продаже имущества (движимого, недвижимого), которым владеют больше минимального срока (т. е. больше 3 либо 5 лет). Но понизить налог на расходы либо фиксированные вычеты они не могут.

3. Вычет предоставляют при продаже квартиры, комнаты (доли) в строящемся доме, приобретенной после 01.01.2022. Право на него образуется со дня (даты) передачи застройщиком объекта по соответствующему подписанному документу. Вычет предоставляется при обращении после госрегистрации прав на данный объект.

4. Освобождены от налога семьи с 2 и более детьми до 18 лет, а при их очном обучении – до 24 лет на следующих условиях:

• плательщик (члены его семьи) до 30.04 следующего, нового года приобрели иную недвижимость (либо погасили всю стоимость жилья по договору долевого строительства);
• приобретенное жилье больше по площади (кадастровой цене), чем проданное;
• у проданного жилья кадастровая цена не больше 50 млн р.;
• на дату отчуждения проданного жилья плательщик (члены его семьи) не обладают суммарно 50% в праве собственности на другое жилье, у которого суммарная площадь больше площади купленного.

Доход с проданной недвижимости может быть меньше 70% ее кадастровой цены на 01.01 года продажи. Тогда доход в целях налогообложения = Кадастровая стоимость х Коэффициент 0,7.

Пример уменьшения НДФЛ

Гражданин РФ (резидент) Болконский И. Н. купил по договору купли-продажи квартиру в 2023 г. за 2 100 000 р. В 2024-м г. он продал ее за 2 300 000 р.

Квартира находилась в собственности Болконского И. Н. меньше 3 лет (минимального срока владения). Поэтому полученный от продажи доход он должен задекларировать, подав 3-НДФЛ за 2024 г. (до 30.04.2025). При этом он может заявить вычет либо снизить налог на расходы, удостоверенные документально. Результат будет следующим:

1. При заявлении вычета: НДФЛ = (2 300 000 р. – 1 000 000 р.) х 13% = 169 000 р.
2. В случае снижения НДФЛ на расходы (на основании договора купли-продажи, который удостоверяет факт покупки, и расписки продавца, подтверждающей факт оплаты): (2 300 000 р. – 2 100 000 р.) х 13% = 26 000 р.

Произведенные расчеты показывают, что Болконскому И. Н. выгоднее уменьшить налог на расходы, чем оформить вычет в размере 1 млн руб.

Пример определения НДФЛ при продаже квартиры по цене ниже кадастровой

Гражданка РФ (резидент) Полянская И. С. в 2024 г. продала квартиру за 1 000 000 р., которая была в ее собственности всего 2 года. Ее кадастровая стоимость на 01.01.2024 составляет 2 300 000 р. Отсюда следует:

1. НДФЛ = 2 300 000 р. х 70%/100% х 13%/100% = 209 300 р.
2. Если применить вычет (до 1 млн р.), то получится, что НДФЛ = (2 300 000 р. х 70% – 1 000 000 р.) х 13% = 79 300 р.

Пример освобождения от НДФЛ

Супруги Александровы купили квартиру за 1 500 000 р. в 2020 г. Спустя 4 года, в 2024-м, они продали ее дороже, за 2 000 000 р. Другой недвижимости у них нет. Поэтому платить НДФЛ с продажи единственного жилья им не нужно. Причем, несмотря на то, что продали они его дороже. В этом примере обязанность по подаче декларации и уплате НДФЛ попросту не образуется.

Итоги

При продаже квартиры, которая была в собственности менее установленного срока, физлица должны заплатить НДФЛ. При расчете налога они вправе заявить имущественный вычет или воспользоваться льготами.