Право на налоговый вычет при продаже дома регламентировано положениями ст. 220 НК РФ. Суть его заключается в снижении величины налогооблагаемого дохода, образовавшегося в результате сделки купли-продажи. Налог взимается не со всей суммы полученных продавцом средств, а с разницы между доходом и вычетом. Ставка налогообложения составляет 13%. Налог может не удерживаться вовсе, если недвижимость находилась в собственности продающей стороны в течение минимального срока владения или дольше (в общем случае 5 лет, в некоторых ситуациях 3 года), что оговаривается в п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1 НК РФ.
Имущественный налоговый вычет при продаже дома
Для уменьшения размера налоговой базы при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока владения, физическое лицо может воспользоваться вычетом в одном из следующих форматов:
1. Применение фиксированной суммы вычета в размере 1 млн. руб. в год. Один человек в течение года может воспользоваться данной льготой по нескольким сделкам купли-продажи в пределах лимита по сумме, при этом неизрасходованный остаток вычета на следующий год не переходит и не передается третьим лицам. По такому же правилу применяется и налоговый вычет при продаже садового дома, дачи, земельного участка и долей в них.
2. Уменьшение дохода от продажи на понесенные налогоплательщиком расходы на приобретение проданного объекта жилой недвижимости. Расходы должны иметь документальное подтверждение, ограничений по сумме нет. Если расходы превышают доход от продажи или равны ему, налоговая база будет нулевой и налог платить не придется.
Пример
Кузнецова Г.В. в марте 2020 г. приобрела дом стоимостью 6,5 млн. руб. В 2021 она решила продать этот объект за 7 млн. руб. Если она не заявит о своем праве на вычет, ей придется заплатить налог в размере 910 тыс. руб. (7 млн. руб. х 13%). Если применить имущественный вычет при продаже дома в размере 1 млн. руб., сумма налога составит 780 тыс. руб. ((7 млн. руб. - 1 млн. руб.) х 13%). Но самым выгодным в данной ситуации будет уменьшение налоговой базы за счет документально подтвержденных расходов на покупку дома – сумма налога снизится до 65 тыс. руб. ((7 млн. руб. - 6,5 млн. руб.) х 13%).
Вычет при продаже дома с земельным участком также можно заявить в сумме, не превышающей 1 млн. руб., несмотря на то, что доход получен фактически по двум разным объектам недвижимости (дом и участок). Объясняется это тем, что НК РФ ограничил сумму вычета в отношении одного налогоплательщика, а не объекта недвижимости. То есть предел в 1 млн. руб. – это совокупный размер доступных вычетов сразу по нескольким объектам, проданным в одном налоговом периоде (жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики, земельные наделы, доли в них). Эти выводы подтверждаются Письмом Минфина от 19.07.2019 г. № 03-04-05/53607. В то же время в одном налоговом периоде допускается применить к одному проданному объекту имущественный вычет в размере 1 млн. руб., а по другому зачесть сумму расходов на его приобретение (письмо Минфина от 08.02.2019 № 03-04-05/7687).
При продаже объектов, находящихся в общей долевой или совместной собственности совладельцы могут распределить вычет пропорционально их долям (Письмо ФНС № БС-19-11/325 от 09.12.2019). При продаже объектов недвижимости, в которых доли выделены несовершеннолетним детям, для уменьшения налоговой базы можно заявлять родительские расходы на покупку такого имущества (в соответствующей пропорции).
Налоговый вычет при продаже построенного дома
При продаже построенного дома выгоднее воспользоваться уменьшением налоговой базы на сумму произведенных в процессе строительства расходов, чем фиксированной суммой вычета. Но для применения этой преференции необходимо собрать комплект документов, подтверждающих весь объем понесенных затрат. Перечень расходов, которые могут быть учтены в этой ситуации, приведен в пп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ:
- расходы, обусловленные составлением сметной и проектной документации;
- покупка строительных материалов;
- приобретение отделочных материалов;
- расходы на приобретение объекта незавершенного строительства (если продаваемый дом приобретался недостроенным);
- оплата услуг подрядной организации и иных лиц, осуществлявших строительные и отделочные работы;
- подключение к канализации, инженерным коммуникациям водо- и газоснабжения, к электрическим сетям, или создание соответствующих автономных источников.
При этом в имущественный вычет при продаже построенного дома нельзя заявлять расходы на покупку инструментов, оборудования и инвентаря. Минфин в Письме от 15.03.2019 г. № 03-04-05/17019 указывает, что для подтверждения затрат на строительство налогоплательщик должен приложить к комплекту документов на вычет все платежные документы, по которым можно отследить, что, когда и на какую сумму приобреталось для возведения продаваемого объекта. В качестве подтверждения могут служить квитанции к ПКО, банковские выписки, товарные чеки, кассовые чеки, акты на закупку материалов и т.п.
В соответствии с Письмом Минфина от 20.12.2013 г. № 03-04-07/56452 наличия только товарного чека на закупку стройматериалов для обоснования расхода недостаточно, к нему обязательно должен быть приложен кассовый чек. Если строительные работы велись с привлечением третьих лиц, средства, направленные на оплату их услуг, также могут уменьшить налоговую базу по НДФЛ при продаже возведенного здания. Но для этого понадобятся договора подряда и платежные документы, подтверждающие факт оплаты услуг в рамках предъявленного договора. Если работы выполнялись на платной основе физическим лицом, нужен письменный договор с ним (в соглашении надо прописать паспортные данные исполнителя), акт выполненных работ и документ, подтверждающий оплату услуг.
Как оформить вычет при продаже дома
Для получения налогового вычета при продаже дома и земли необходимо заявить о своем праве на него. Для этого после завершения года, в котором возникли основания для применения льготы (проведена сделка купли-продажи), в налоговый орган подается комплект документов:
- декларация 3-НДФЛ, в которой указывается сумма доходов заявителя за истекший год и размер заявляемого вычета;
- копии документов (договоров), подтверждающих факт продажи недвижимости (при продаже дома с участком документация готовится по каждому объекту);
- при продаже построенного дома и заявлении вычета в размере расходов на постройку надо приложить платежные документы и договоры, обосновывающие объем затрат на возведение или достройку здания;
- при уменьшении налоговой базы на расходы, связанные с покупкой недвижимости, предъявляются документы, подтверждающие факт приобретения продаваемого актива, сумму сделки и оплату (договор купли-продажи, расходные документы и т.п.).
Имущественный вычет при продаже дома и земли может заявляться в электронном формате – для этого надо получить доступ к «Личному кабинету налогоплательщика» на сайте ФНС. Этот вариант самый простой и быстрый. Альтернативный путь – подача документов на бумажных носителях при личном визите в ФНС, МФЦ или отправка почтой.
Срок подачи декларации – не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. Подать декларацию необходимо, даже если налог на продажу в результате применения вычета равен нулю.