Аренда у самозанятого юридическим лицом и ИП

НПД при аренде недвижимости

НПД – оптимальный, выгодный, упрощенный, востребованный режим для арендодателей. Хотя, помимо этого, сдавать недвижимость в аренду официально можно, будучи ИП, а также попросту уплачивая НДФЛ (13%) со сдачи.

Жилые помещения

На НПД можно сдавать в аренду жилую недвижимость. При этом разрешается работать по трудовому договору. Допускается сдача собственной и арендованной недвижимости. Налог на НПД составляет:

• 4% по доходам, полученным от физлиц;
• 6% по доходам, полученным от юрлиц и ИП.

И это заметно меньше, чем налоги на упрошенке либо НДФЛ. Все сопутствующие операции (формирование, отправка чеков), и уплата налогов производятся онлайн, без кассы и отчетности, через приложение «Мой налог».

Что учитывать организациям при взаимодействии с плательщиками налога на профессиональный доход, подробно разъяснили эксперты «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к справочно-правовой системе, получите пробный демодоступ и бесплатно переходите в Готовое решение.

Нежилые помещения

Аренда нежилой недвижимости на НПД запрещается (п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422 от 27.11.2018, послед. ред. – 28.06.2022). Об этом же свидетельствуют разъяснения Минфина в письме № 03-11-11/12806 от 24.02.2022.

Данное ограничение введено для того, чтобы предотвратить снижение поступления доходов в бюджет при переходе на льготный режим ИП, занимающихся сдачей в аренду нежилых помещений.

Для целей сдачи в аренду нежилой недвижимости разрешается использовать иные спецрежимы с льготными условиями.

Апартаменты

Поскольку апартаменты по ЖК причисляются к нежилой недвижимости, то применять НПД при их сдаче тоже нельзя. Определение «жилому помещению» содержит п. 2 ст. 15 ЖК. Это изолированное помещение, недвижимое имущество, пригодное для постоянного проживания и отвечающее действующим сантехнормам и правилам.

К жилым помещениям согласно п. 1 ст. 16 ЖК апартаменты не относятся. Статья причисляет к ним квартиру (ее часть), комнату, жилой дом (его часть).

Потенциальные налоговые проблемы и их решение

Перечисленные выше особенности применения НПД при аренде следует учитывать и арендаторам (ИП, организациям). Чтобы исключить налоговые проблемы, разберем наиболее типичные ситуации.

При наличии неотделимых улучшений

На протяжении периода аренды арендатор (юрлицо, ИП) может улучшать арендованное имущество. Данные улучшения могут быть неотделимыми, т. е. они не могут отделяться без какого-либо ущерба для этого имущества (ст. 623 ГК). В противовес им отделимые улучшения – это те, которые отделяются от имущества без какого-либо ущерба и могут использоваться автономно.

По неотделимым улучшениям в объекте, арендованном у самозанятого лица, необходимо учесть следующее:

1. Если самозанятый не компенсирует расходы по данным улучшениям, их рыночная цена признается его натуральным доходом, облагаемым НДФЛ (под НПД он не подпадает!). Здесь, чтобы учесть амортизацию по улучшениям в соответствующих расходах, чек не требуется.
2. В ситуации, когда самозанятый не ИП, нужно исчислять НДФЛ с рыночной цены улучшений (на дату завершения действия арендного соглашения). О неудержанном налоге нужно отчитываться до 1 марта следующего, нового года. Уточнять 6-НДФЛ требуется до того, как неотображение дохода и исчисленного налога выявит ИФНС.
3. Доход у самозанятого не образуется, если ремонт арендованного объекта по договору должен делать арендатор.

При аренде у работника-самозанятого

Доход, полученный самозанятым лицом при оказании услуг (выполнении работ) по ГПД, который заключен с ИП либо организацией (которые являются нанимателем либо были нанимателем раньше и с того времени не прошло 2 года), не подпадает под НПД.

Арендная плата, которая поступает работнику, является его доходом от оказания услуг по сдаче конкретного объекта в аренду. Та как данная плата под НПД не подпадает, ИФНС требует в таких случаях от нанимателей уточнять отчетность по НДФЛ, удерживать налог из арендной платы.

Кстати сказать, если такой сотрудник уволился, а налог не удержан, сдача уточненной отчетности исключит лишь штраф за недостоверность данных в 6-НДФЛ. Штрафа за неудержанный налог избежать не получится, как и его последующего взыскания.

Чек при внесении депозита за аренду

Депозит – обеспечительный платеж, который арендатор вносит в самом начале аренды. Таким способом арендодатель страхуется от неисполнения обязательств арендатором. Рассмотрим 2 типичные ситуации:

1. Депозит не возвращается и засчитывается как уплата за последний месяц аренды либо за иной период, за который будет допущена просрочка платежа. Тогда:

• для самозанятого депозит – доход, облагаемый НПД на день его получения, и при получении он должен сформировать и выдать чек;
• но если все же в итоге арендодатель вернет депозит либо его зачтут в счет обязательства, не приводящего к образованию дохода, тогда самозанятый аннулирует чек, у него появится переплата по НПД, которую ИФНС далее зачтет при расчете очередного бюджетного платежа.

2. Депозит – обеспечение неисполнения любого обязательства арендатора и после окончания аренды при отсутствии претензий, споров, возвращается. Тогда на момент его перечисления он не признается доходом самозанятого. Если далее его зачтут в оплату, самозанятому нужно будет выдать чек на данную плату. Чек следует взять и тогда, когда самозанятый решит выдать его по депозиту сразу (далее действуют по аналогии с первой ситуацией).

Аренда недвижимости под офис либо склад

Здесь речь идет об аренде нежилой недвижимости. Поэтому доход самозанятого облагается НДФЛ. Арендатор (юрлицо, ИП) обязан удержать налог из платы, отчислить его в бюджет, отобразив все это должным образом в 6-НДФЛ.

Если организации, ИП арендуют у самозанятого жилую недвижимость под склад либо офис, налоговыми агентами по НДФЛ они не становятся. Независимо от целевого использования арендованного объекта сдача жилой недвижимости в аренду подпадает под НПД. Но плата за аренду все равно к расходам не причисляется.

Госслужащий – арендодатель

Госслужащий может применять НПД только при сдаче жилой недвижимости. Соответственно, если, к примеру, организация снимает у него нежилое помещение, апартаменты либо транспорт, она должна выполнить обязанности налогового агента, в т. ч. по удержанию НДФЛ.

Чтобы избежать недоразумений, в договор рекомендуется включить строку о том, что самозанятый подтверждает, что он на текущий момент не госслужащий и если станет им, то письменно уведомит об этом. Тогда если он не выполнит это условие, то ИФНС не оштрафует арендатора за неудержание налога и недостоверность данных в расчете.

Аренда авто с экипажем

Здесь ситуация предполагает, что организация (ИП) арендует авто и одновременно с этим приобретает услуги у арендодателя-самозанятого по его управлению (эксплуатации). Возникает риск переквалификации договора в трудовой, поскольку именно самозанятый будет управлять авто.

Причем подобный риск в разы повышается, когда арендный договор заключается на долгий срок. При этом самозанятый, как предполагается, при управлении будет придерживаться рабочего графика и указаний руководства. Последствия таковы: ИФНС признает отношения трудовыми, доначислит не только НДФЛ и взносы, но еще и пени со штрафами.

Если транспорт с экипажем арендуется разово, для отдельных работ, то на каждую рекомендуется заключать ГПД (договор оказания услуг)! Арендный договор тут не подходит.

Для перевозок, чтобы заключить соответствующий договор, требуется статус ИП.