Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ Определением от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025 по делу № А40-89806/2019 вернула на рассмотрение судом первой инстанции дела, в котором рассматривался спор о возврате новым собственником недвижимости, сданной в аренду, обеспечительного платежа арендатору, ранее был уплачен предшествующему владельцу объекта.
Фирма, находящаяся под банкротством, имела актив в виде недвижимости, которая сдавалась в аренду. Он был внесен в уставный капитал предприятия, сформированного в порядке замещения активов должника. Арендатор данного объекта и его новый собственник расторгли соглашение об аренде, и после этого первый потребовал у нового собственника возврата суммы страхового депозита в размере более 15,3 млн рублей, который ранее передавался старому собственнику при заключении договора аренды в обеспечение исполнения обязательств.
Новый собственник платить отказался, суды трех инстанций поддержали его. Однако Верховный суд принял иное решение, указав, что по смыслу п. 1 ст. 617 ГК РФ новый собственник арендованного имущества приобретает в силу закона права и обязанности текущего арендодателя. А прежний – освобождается от таковых, поскольку прекращает арендные правоотношения. Объем передаваемых новому собственнику прав и обязанностей предыдущего при этом в общем случае не ограничивается.
Суд также указал, что по смыслу ст. 115 Закона от 25.10.2002 № 127-ФЗ к вновь создаваемому обществу переходят имущество, имущественные права и корреспондирующие им обязанности должника.
Таким образом, новый собственник сданной в аренду недвижимости может столкнуться с необходимостью, если расторгнет контракт на аренду, по которому арендатор уплачивал старому собственнику страховой депозит, вернуть соответствующий депозит арендатору. Если, конечно, судом не будет установлено обстоятельств, обуславливающих аннулирование или видоизменение такого обязательства.