Аренда земли сельхозназначения - особенности и сколько стоит

Что предпринять будущему арендатору для заключения сделки

Земли сельскохозяйственного назначения – это очень специфический вид земель, использование которых, в том числе по договору аренды, имеет свои особенности.

Чтобы взять в аренду землю сельхозназначения, арендатору нужно:

Шаг 1. Принять во внимание особенности участка, в том числе возможные цели и пределы его использования. Если специфика сельхозземель не отвечает вашим задачам, и вы не готовы использовать землю только для сельскохозяйственных нужд, от сделки лучше отказаться.

Шаг 2. Убедиться, что арендатор может выступать в таком качестве.

Шаг 3. Выяснить, кто является собственником интересующего участка - государство или муниципалитет, компания, индивидуальный предприниматель, гражданин или несколько граждан. От того, кому принадлежит земля, зависит процедура аренды участка. Забегая вперед, скажем, что сложнее всего арендовать государственную и муниципальную землю.

Шаг 4. Пройти процедуру заключения договора аренды участка, выполнив необходимые действия и соблюдая установленные сроки. Здесь нужно руководствоваться не только федеральными правилами, которые применяют на всей территории России, но и региональными нормами, которые установлены на уровне вашего субъекта РФ (если они есть).

А теперь давайте разбираться по порядку.

Что надо знать о специфике аренды земли сельхозназначения

Землями сельхозназначения признаются земли, которые находятся за границами населенного пункта и предоставлены для нужд сельского хозяйства, а также предназначены для этих целей. Такое определение дано в ст. 77 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).

Помимо сельхозземли, закон особо выделяет сельскохозяйственные угодья, входящие в ее состав. Это особо ценные участки, которые имеют исключительные характеристики в плане свойств почвы и т.п. Они предназначены для пастбищ, сенокосов, пашни или заняты многолетними растениями - например, садами или виноградниками (ст. 79 ЗК РФ).

При этом в аренду передаются только с/х участки, которые уже поставлены на кадастровый учет.

Вот какие основные моменты надо учесть будущему арендатору.

Цель использования арендуемого участка

Во-первых, землю сельхозназначения можно использовать только для определенных целей, которые непосредственно связаны с ведением сельского хозяйства и обусловлены особыми характеристиками этих земель - плодородностью, наличием леса, зеленых насаждений, сельхозкультур и т.п.

Эти цели четко обозначены в законе:

1. ведение сельскохозяйственного производства,
2. создание агролесомелиоративных и агрофитомелиоративных насаждений,
3. научно-исследовательские, учебные и другие цели, которые увязаны с сельскохозяйственным производством,
4. аквакультура (рыбоводство),
5. ведение видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства.

На этом список доступных способов использовать сельскохозяйственную землю, в том числе на основании договора аренды, заканчивается.

Так что будущему арендатору следует заранее обдумать - соответствуют ли эти цели его интересам. Например, если вы планируете строительство жилого дома или размещение производственного объекта, брать в аренду сельхозучасток для этих целей, по общему правилу, нельзя.

Правда, насчет строительства жилого дома есть одно исключение. Оно сделано для крестьянского (фермерского) хозяйства – КФХ и предусмотрено соответствующим законом о КФХ от 11.06.2003 N 74-ФЗ. Хозяйству разрешается построить на земле сельхозназначения жилой дом, но только один, и при этом отвечающий следующим параметрам:

• количество этажей – максимум 3,
• общая площадь – максимум 500 кв. м,
• площадь застройки под домом – максимум 0,25 процента от площади сельхозучастка.

Ограничения по срокам аренды участка

Второй момент – это минимальные и максимальные сроки, на которые арендатор может получить землю сельхозназначения в аренду. Они установлены Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон № 101). Ограничения по срокам аренды действуют только для участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

По общему правилу, договор аренды заключается на определенный срок – минимум на 3 года и максимум на 49 лет.

Исключение составляют сельскохозяйственные участки, предназначенные для выпаса животных и сенокоса - их разрешено сдавать в аренду на срок до 5 лет. С КФХ договор аренды также оформят максимум на 5 лет (ст. 9, 10.1 Закона № 101).

Если речь идет об аренде земли, занятой оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами, минимальный срок аренды – 5 лет. А когда участок, занятый учтенными агролесомелиоративными насаждениями, берет в аренду арендатор смежного участка, договор аренды на участок с насаждениями оформляют на срок не больше, чем договор аренды смежного участка.

Ограничения насчет пользования участком

Арендатору, который получил в пользование землю сельхозназначения, придется использовать ее, как мы уже сказали, только в соответствии с целевым назначением. При этом он не должен наносить вред ни используемым землям, ни окружающей среде.

Также нельзя допускать никакое негативное воздействие на земли и почвы, включая загрязнение, истощение, деградацию, порчу и уничтожение земель (ст. 42 ЗК РФ).

Самовольно увеличивать или уменьшать границы арендованного участка запрещено.

Размер арендной платы

Это четвертый момент, на который надо обратить внимание будущему арендатору – но только в ситуации, когда он хочет использовать государственный или муниципальный сельхозучасток. В ряде случаев размер арендной платы за такие участки определяют по правилам ЗК РФ.

Так, если участок передают в аренду путем проведения аукциона (об этом мы дальше расскажем подробно), ежегодный размер платы устанавливают по его результатам. При этом начальная цена аукциона фиксируется в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки, или в размере минимум 1,5 % кадастровой стоимости участка – при условии, что оценка проведена не раньше, чем за 5 лет до аукциона (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ).

Плату в размере 0,3 % кадастровой стоимости придется вносить сельскохозяйственной организации или КФХ, которые арендуют муниципальный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности. Обязательное условие – что арендаторы обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора аренды в течение 6 месяцев с момента регистрации права собственности муниципалитета на участок (п. 5.1 ст. 10 Закона № 101).

Если в ЗК РФ нет специальных правил насчет размера арендной платы, для участков, которые предоставляют без аукциона (про такие случаи тоже поговорим ниже), ее определяют:

• согласно Правилам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, - для участков в федеральной собственности,
• согласно актам органов госвласти субъектов РФ - для участков в собственности субъекта и участков, госсобственность на которые не разграничена. Например, в Краснодарском крае порядок определения размера арендной платы за такие участки установлен Постановлением главы администрации (губернатора) Края от 21.03.2016 N 121.
• согласно актам органов местного самоуправления - для участков в муниципальной собственности.

В 2024 году власти, в том числе местные, имеют право установить льготную арендную плату. Ее размер не может быть меньше 1 рубля и фиксироваться на срок больше 1 года (ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ).

Таким образом, арендатору, который планирует получить по договору государственный или муниципальный земельный участок, рекомендуется заранее изучить нормативные правовые акты касаемо размера (ставок, лимитов) арендной платы и полагающихся ему льгот (если они есть). Это позволит хотя бы приблизительно представлять сумму расходов по аренде сельхозземли.

Аренда нескольких сельхозучастков

Закон разрешает взять в аренду сразу несколько сельскохозяйственных наделов – одной или разной площади.

Максимальная площадь участков, которые одновременно находятся у вас в аренде, ничем не ограничена (п. 6 ст. 9 Закона № 101).

Сдача в аренду земель сельхозназначения - законодательство

Перед тем, как описывать разные процедуры заключения договора аренды в зависимости от собственника участка (напомним, что земля может быть в государственной, муниципальной или частной собственности), выясним, чем вообще регулируется аренда сельхозземель.

Основной нормативной базой на федеральном уровне являются:

• Земельный кодекс РФ:

• статьи 7, 22, 39.6, 39.7, 39.11 - 39.17, 41, 42, 46 – это правила об общем порядке аренды земельных участков,
• статьи 77 - 80 – это нормы, которые посвящены непосредственно землям сельскохозяйственного назначения,

• Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" – статьи 9, 10.

Региональные акты по аренде сельхозземли

В вашем регионе могут также применяться свои нормативные правовые акты, принятые органами власти субъекта РФ, а также акты органов местного самоуправления, которые действуют только на соответствующей территории. Положения таких актов нужно обязательно учитывать, если вы берете в аренду муниципальный или государственный участок, а также участок, государственная собственность на который не разграничена.

В качестве примера назовем следующие документы:

• Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15.02.2021 N 274, который утвердил административный регламент для сдачи в аренду без торгов сельскохозяйственных участков, находящихся в госсобственности Краснодарского края, гражданам для выпаса скота и сенокошения,
• Постановление администрации Иркутского районного муниципального образования от 02.10.2013 N 4174 – им утвержден аналогичный административный регламент, но только в отношении сельскохозяйственной муниципальной земли,
• Постановление Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 02.07.2015 N 2041-па – административный регламент, который утвержден этим документом, касается сдачи в аренду сельскохозяйственных участков гражданам для сенокошения, выпаса скота и ведения огородничества (речь идет о государственных и муниципальных участках на территории муниципального образования городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре"),
• Постановление администрации Озерского городского округа Челябинской области от 19.08.2022 N 2384 – им утвержден административный регламент предоставления муниципальной услуги "Заключение договора аренды на земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена".

Кто может быть арендатором земель сельхозназначения

Еще до обращения к собственнику участка с просьбой заключить договор убедитесь, что вы можете быть арендатором по нему.

Закон разрешает использовать земли сельхозназначения, в частности:

• крестьянским (фермерским) хозяйствам - КФХ для ведения их деятельности,
• гражданам, ведущим личные подсобные хозяйства - ЛПХ, животноводство, садоводство или огородничество для собственных нужд,
• хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, другим коммерческим организациям,
• некоммерческим организациям, включая потребительские кооперативы и религиозные организации.

Все перечисленные субъекты могут оформить договор аренды земли сельхозназначения в качестве арендатора (ст. 78 ЗК РФ).

Как получить сведения об участке сельхозназначения

Самый простой и удобный вариант – найти интересующий вас участок на публичной кадастровой карте.

Для этого перейдите на сайт Росреестра и выберите в верхнем меню закладку "Публичная кадастровая карта".

Или сразу перейдите по ссылке https://pkk.rosreestr.ru/

Далее, в левом верхнем углу страницы с картой, в поле для поиска, введите адрес сельхозучастка или его кадастровый номер (если знаете номер).

Искомый участок отразится на карте, а слева откроется окно с информацией о нем. Здесь будет указан, в частности, кадастровый номер участка, его адрес и площадь, категория земель, разрешенное использование, форма собственности.

Если перейти на специальную вкладку "Услуги", появятся закладки "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online" и "Предоставление сведений ЕГРН".

Как получить справочную информацию об участке онлайн

Кликнув на закладку "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online", вы перейдете на сайт Росреестра в раздел электронных услуг и сервисов.

Здесь вам надо заполнить несколько поисковых полей: вид объекта (выберите значение "Земельный участок"), адрес или кадастровый номер, затем ввести капчу и нажать кнопку "Найти", которая станет активной при корректном заполнении всех полей.

Система сразу выдаст результат поиска: вы увидите его после синей кнопки "Найти".

Откройте сведения об объекте – в справке вы найдете общую информацию об участке, его характеристики, кадастровую стоимость, а также сведения о правах и ограничениях (обременениях).

Как получить выписку из ЕГРН об участке

Кликнув на закладку "Предоставление сведений ЕГРН", вы перейдете на сайт Росреестра в раздел электронных услуг и сервисов.

Здесь можно выбрать, как именно запросить интересующие сведения:

1. получить доступ к ФГИС ЕГРН - запросы тут платные, и для них надо иметь уникальный ключ,
2. получить выписку из ЕГРН из предложенного списка выписок. Чтобы получить выписку, кликните на ее названии. Система переведет вас на единый портал госуслуг www.gosuslugi.ru. Войдите туда с помощью логина и пароля, а потом следуйте указаниям, чтобы оформить интересующую выписку.

Как узнать, кому именно принадлежит сельхозучасток

Для этого можно получить выписку из ЕГРН. Это может быть:

• выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости - она менее полная или
• выписка об объекте недвижимости - она более полная.

Если участок сельхозназначения находится в частной собственности компании, сведения о ней в выписке будут.

А вот сведения о собственнике - гражданине в выписке могут отсутствовать. Чтобы они отражались в документе, собственник - физлицо должен подать в Росреестр соответствующее заявление. Однако так делают далеко не все владельцы земельных участков, в том числе сельскохозяйственных.

Если земля государственная или муниципальная, вы можете обратиться в местную администрацию с запросом о том, кому именно принадлежит интересующий вас участок.

Как взять в аренду государственную или муниципальную землю сельхозназначения

По общему правилу, договор аренды сельхозучастка, который принадлежит государству или муниципальному образованию, заключают на торгах, проводимых в форме аукциона.

Однако в ряде случаев сдать вам такой участок в аренду могут без проведения аукциона. Перечень таких ситуаций закреплен в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Когда можно получить в аренду землю сельхозназначения без аукциона

Землю сельхозназначения по договору аренды предоставят без аукциона, в частности:

1. крестьянскому (фермерскому) хозяйству для ведения его деятельности,
2. гражданину для ведения садоводства для собственных нужд (в установленных случаях),
3. гражданину для сенокошения, выпаса сельхозживотных, огородничества, ведения личного подсобного хозяйства - ЛПХ,
4. гражданам, у которых есть право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков согласно федеральным законам и законам субъектов России,
5. компании или предпринимателю, с которыми заключено охотхозяйственное соглашение – в отношении участка, который нужен для деятельности в сфере охотничьего хозяйства,
6. гражданам и компаниям взамен участка, который был предоставлен на праве аренды и изъят для государственных или муниципальных нужд,
7. арендатору, который до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды участка подал заявление о заключении нового контракта – при условии, что арендатор не нарушал условия и порядок пользования сельхозземлей,
8. сельскохозяйственной организации, которая занимается сельхозпроизводством на смежном участке, и КФХ, которое ведет свою деятельность на смежном участке – тут речь идет об аренде земельного участка, занятого учтенными агролесомелиоративными насаждениями.

Важно! В 2024 году дополнительные случаи, в которых разрешается взять в аренду сельхозучасток без аукциона, предусмотрены в Постановлении Правительства РФ от 09.04.2022 N 629.

Процедура оформления аренды участка сельхозназначения, когда аукцион не нужен

Если в вашем случае проводить аукцион для заключения договора аренды сельхозземли не требуется, процедура аренды будет выглядеть так:

1. будущий арендатор готовит схему расположения земельного участка – это необходимо только тогда, когда участок предстоит образовать, и нет утвержденного проекта межевания территории,
2. будущий арендатор подает в местную администрацию или муниципалитет заявление с просьбой предварительно согласовать предоставление участка – оно нужно в случае, если участок предстоит образовать или надо уточнить его границы,
3. получив положительное решение о предварительном согласовании, будущий арендатор организует кадастровые работы по образованию участка или уточнению его границ,
4. будущий арендатор ставит участок на кадастровый учет и регистрирует право государственной или муниципальной собственности на землю (если участок образовывался) или проводит кадастровый учет (если уточнялись границы участка),
5. будущий арендатор подает заявление с просьбой предоставить земельный участок в аренду,
6. будущий арендатор получает проект договора аренды, подписывает его и отправляет обратно в местную администрацию или муниципалитет, которые проводят госрегистрацию договора в Росреестре.

Таким образом, при необходимости образовать участок или уточнить его границы будущему арендатору придется подавать местным властям 2 заявления: сначала – о предварительном согласовании предоставления участка в аренду, а потом, после кадастровых процедур и кадастрового учета (госрегистрации) – еще одно заявление: уже с просьбой предоставить участок в аренду.

Если участок сельхозназначения, который вы планируете арендовать, уже образован, и при этом с его границами все в порядке, для вас приведенная выше процедура аренды сильно сократится – она начнется с пункта 5. То есть действия, которые перечислены в пунктах 1 – 4 процедуры, вам надо пропустить.

А если сельхозучасток образован, но вам надо уточнить его границы, начинайте процедуру аренды с пункта 2 (то есть пропустите действие, указанное в пункте 1).

Предварительное согласование предоставления участка в аренду

Будущий арендатор должен составить соответствующее заявление и приложить к нему необходимые документы.

Форма заявления официально не утверждена, но требования к его содержанию четко регламентирует п. 1 ст. 39.15 ЗК РФ. Так, в заявлении указывают сведения об участке, включая его адрес и площадь, назначение, цель использования, а также основание для получения участка в аренду без торгов (из числа оснований, прописанных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Список документов, которые надо приложить к заявлению, приведен в п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ и в специальном Перечне – смотрите приложение к Приказу Росреестра от 02.09.2020 N П/0321.

По общему правилу, у местной администрации или муниципалитета есть 20 дней (в 2024 году - 14 календарных дней) со дня получения заявления, чтобы принять по нему решение.

Если решение о предварительном согласовании положительное, а участок еще надо образовать, в решении указывают, среди прочих сведений:

• что обязательным условием для последующей аренды участка является проведение работ по его образованию - согласно проекту межевания территории или схеме расположения участка, представленной будущим арендатором (при этом схему утверждают),
• что будущий арендатор или кадастровый инженер имеет право без доверенности подать заявление о проведении кадастрового учета участка, а также заявление о регистрации государственной или муниципальной собственности на него.

В положительном решении о предварительном согласовании, когда еще предстоит уточнить границы участка, дополнительно приводят следующие сведения:

• что условием предоставления участка в аренду является уточнение его границ,
• что будущий арендатор вправе без доверенности подать заявление об осуществлении кадастрового учета в связи с уточнением границ участка.

Срок действия решения о предварительном согласовании аренды - 2 года.

Отказать вам в предварительном согласовании могут только в случаях, которые перечислены в п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ. Например, если у вас нет права арендовать участок без торгов, или участок ограничен в обороте, или вообще не может сдаваться в аренду.

Предоставление участка в аренду

Чтобы получить земельный участок сельхозназначения в аренду, будущий арендатор должен подготовить и направить в местную администрацию или муниципалитет:

• заявление о предоставлении участка – по содержанию оно должно отвечать требованиям п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ,
• сопутствующие документы – их список смотрите в п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ.

Кстати, если вы уже подавали заявление о предварительном согласовании предоставления участка и прилагали к нему все нужные документы, получили положительное решение о согласовании, а теперь подаете второе заявление – с просьбой предоставить участок, ко второму заявлению дополнительные бумаги можно не прикладывать.

Администрация или муниципалитет рассмотрит заявление в течение 20 дней (в 2024 году – в течение 14 календарных дней) со дня его получения и проверит наличие оснований для отказа в предоставлении участка.

Список таких оснований приведен в статье 39.16 ЗК РФ, он закрытый. При наличии хотя бы одного из них в аренде вам откажут. В частности, если интересующий участок является предметом аукциона, изъят из оборота или зарезервирован для государственных (муниципальных) нужд.

Об отказе в предоставлении участка в аренду вам сообщат, указав причину.

Если оснований для отказа нет, местная администрация или муниципалитет подготовит проект договора аренды (3 экземпляра), подпишет их и направит вам на подписание. У вас будет 30 дней, чтобы подписать договор и вернуть обратно. Затем договор аренды, срок которого равен году или больше, зарегистрируют в Росреестре (ст. 39.17 ЗК РФ).

Специальные правила предоставления сельхозучастков без торгов

В отдельных случаях договор с арендатором, который имеет право на предоставление государственного или муниципального сельхозучастка без торгов, заключается по другим правилам, чем те, что мы привели выше, или с учетом ряда особенностей.

В частности, по особым правилам оформляют договор аренды:

1. с сельскохозяйственными организациями, которые получают господдержку в сфере развития сельского хозяйства (ст. 39.18 ЗК РФ, п. 8 ст. 10 Закона № 101),
2. с сельскохозяйственными организациями и КФХ, использующими муниципальный участок, который выделен в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (п. 5.1 ст. 10 Закона № 101),
3. с КФХ – особенности сдачи им в аренду земельных участков сельхозназначения закреплены в статье 10.1 Закона № 101.

Специальные правила аренды сельхозземли в регионах

Кроме того, особенности оформления аренды земель сельскохозяйственного назначения могут быть предусмотрены в конкретном регионе. Они могут значиться в актах уполномоченных органов власти – положениях, правилах, административных регламентах и т.д.

К примеру, в Московской области действует Постановление Правительства МО от 17.10.2017 N 871/38. Им утверждено Положение об особенностях предоставления сельхозучастков в аренду на срок до 5 лет сельскохозяйственным организациям, получающим господдержку в сфере развития сельского хозяйства.

А в Краснодарском крае применяют актуальную редакцию Административного регламента, по которому Департамент имущественных отношений Края сдает в аренду без торгов земли сельхозназначения гражданам, чтобы те пасли скот или косили траву на сено (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15.02.2021 N 274).

Процедура оформления аренды участка сельхозназначения, когда аукцион нужен

По закону, аукционы на право заключения договора аренды сельхозучастка проводят в электронной форме. Но органы госвласти регионов могут определить муниципальные образования, на территориях которых до 01.01.2026 электронные аукционы не проводят по техническим причинам (ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 07.10.2022 N 385-ФЗ).

Аукцион готовят и организуют по правилам статьи 39.11 ЗК РФ, а проводят по правилам ст. 39.12 того же кодекса.

Кратко процедура проведения аукциона выглядит так: принимается решение о его проведении, назначается дата, извещаются заинтересованные лица. Участники заполняют подготовленную организатором форму заявки. Граждане - участники идентифицируют себя копией удостоверения личности, компании – копией учредительных документов и выпиской из ЕГРЮЛ, индивидуальные предприниматели – выпиской из ЕГРИП. Участники обязательно вносят задаток, что подтверждается копией квитанции. По окончании аукциона оформляется протокол, где указывается его победитель.

Особенности проведения электронного аукциона и заключения договора аренды с его победителем

Особенностям проведения электронного аукциона посвящена отдельная статья 39.13 ЗК РФ.

Электронный аукцион проводится на электронной площадке ее оператором. Извещение о проведении электронного аукциона подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) лица, которое действует от имени организатора аукциона. Заявки и сопутствующие документы участники аукциона тоже подают в электронной форме и подписывают своими УКЭП.

По окончании аукциона составляют протокол проведения аукциона и протокол о результатах аукциона. Победителю аукциона направляют подписанный проект договора аренды земельного участка в электронной форме, чтобы тот подписал его своей УКЭП (ст. 39.13 ЗК РФ).

Как взять в аренду землю сельхозназначения, которая находится в собственности компании или гражданина

Если сельхозземля принадлежит не государству, а организации или физлицу, процедура оформления договора аренды значительно упрощается. Стороны самостоятельно определяют условия аренды, оформляют и подписывают договор.

При этом не действуют ограничения, касающиеся минимального и максимального срока аренды, размера арендной платы. Согласовывать передачу земли арендатору в уполномоченных органах власти также не нужно.

Если срок действия документа не превышает 1 года, его не нужно регистрировать в Росреестре. В остальных случаях регистрация контракта обязательна (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).