Идем в суд: в вашей квартире проживает посторонний без всяких оснований
Ситуация 1. Вы единоличный собственник квартиры и не разрешали проживать в ней ответчику
Итак, в вашей квартире проживает гражданин. Он не член вашей семьи, никогда им не был, и вообще, родственных отношений между вами нет. Это может быть ваш друг, гражданский супруг или супруга, просто знакомый или коллега, которому вы в силу известных только вам причин разрешили занять вашу квартиру. Причем никаких документов не оформляли. Предполагали, что проблем не возникнет, и устной договоренности достаточно.
Но в реальности все оказалось не так - и теперь на ваши просьбы освободить квартиру ответчик не реагирует. Или отказывается выехать, обосновывая это разными обстоятельствами. Так или иначе, но выселить его из квартиры не получается.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Гражданин, которого собственник квартиры просил выселить из нее без предоставления другого жилья, объяснял суду свое проживание в ней следующим. Ответчик договорился с собственником квартиры о ее продаже и даже передал деньги в счет будущей сделки. Но договор купли-продажи стороны так и не заключили (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.11.2019 по делу N 33-51004/2019).
Ситуация 2. Вы долевой собственник квартиры и не давали согласия на то, чтобы в ней жил ответчик
Еще один вариант, когда в вашей квартире может проживать посторонний человек. Второй собственник квартиры вселил в нее гражданина без вашего согласия. При этом гражданин - не член вашей семьи и не родственник. Для вас и второго долевого собственника он чужой человек.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд выселил ответчиков из квартиры, которая находилась в долевой собственности двух граждан. Он пояснил, что на вселение в квартиру членов семьи и других лиц нужно согласие всех сособственников квартиры (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.10.2019 по делу N 33-42006/2019).
На ваши возражения гражданин отвечает одно - его вселил в квартиру такой же долевой собственник, как и вы, а ваше согласие на это не требовалось. Так что жить в квартире он имеет право и выселяться не собирается.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Ответчик, которого вселил в квартиру второй долевой собственник, уверял суд, что заехал в нее с согласия истца, хотя письменного соглашения с ним не заключал. Считал, что является членом семьи второго собственника квартиры - своей гражданской жены. А значит, имеет право пользоваться квартирой и проживать в ней (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.12.2019 по делу N 33-54793/2019).
Идем в суд: в вашей квартире проживает посторонний по договору, который вы расторгли или срок которого истек
Ситуация 1. Договор, по которому у вас в квартире живет ответчик, заключили с ним вы
Проживать в вашей квартире гражданин может и вполне обоснованно - на основании договора, который вы с ним подписали. Чаще всего – это договор безвозмездного пользования жилым помещением (ссуды) или договор найма (иногда его называют договором коммерческого найма).
Первый вы можете заключить на определенный срок (например, год) или бессрочно. Второй, как правило, заключается только с указанием срока действия, но не больше чем на 5 лет. Если срок в договоре найма не прописан, считается, что он заключен на 5 лет.
Когда вы заключаете договор, уверены, что оформленные бумаги гарантируют вас от неприятностей. Но в жизни часто выходит иначе. Разберемся, что же может пойти не так. И сразу отметим: судебные тяжбы насчет выселения чаще всего возникают по поводу договоров ссуды.
Так, сложности начинаются, когда вы решаете расторгнуть договор ссуды до того, как истек его срок. Гражданин отказывается добровольно выехать из квартиры. Ведь он надеялся прожить в ней весь период, указанный в договоре, а может, и подольше, если вы согласитесь на это. Такая же ситуация может возникнуть, когда срок договора истек, и вы не хотите продлевать его.
Важно! С теми же проблемами вы можете столкнуться, когда передали квартиру по договору найма - с указанием срока или без него, то есть по сути на 5 лет.
Еще хуже дело обстоит с договором ссуды, в котором срок проживания не прописан. В таких случаях у гражданина, которого вы вселили в свою квартиру, складывается представление, что он будет жить в ней всегда. То есть именно так, как написано в бумагах. И если у вас возникает желание отказаться от договора и освободить квартиру, вас, вполне возможно, ждет мощное сопротивление. От простого отказа съехать до пространных объяснений, что выселить ответчика из квартиры у вас не выйдет никогда - ведь договор-то бессрочный.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Собственнику квартиры, который разрешил проживать в ней гражданину по договору коммерческого найма, пришлось выселять последнего через суд. Тот в ответ на уведомление об освобождении квартиры не только отказался выехать, а сменил дверные замки и не давал собственнику попасть в свою же квартиру (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.10.2019 по делу N 33-47051/2019).
Ситуация 2. Договор, по которому у вас в квартире живет ответчик, заключил с ним прежний собственник квартиры
Речь идет о договоре ссуды, который подписал с гражданином прежний собственник квартиры. Часто оказывается, что такой договор заключен бессрочно, да еще и разрешает постоянную регистрацию ответчика в квартире.
К вам как новому собственнику квартиры переходят все права и обязанности по договору ссуды. При этом неважно, как вы приобрели квартиру - по сделке, например, купив ее у бывшего владельца, или при наследовании - например, когда прежний собственник умер, а вы являетесь его наследником по завещанию. Важно то, что фактически договор ссуды теперь актуален для вас, а не для прежнего собственника. Вы вправе решать, оставлять гражданина жить у вас в квартире, или нет.
Проблемы могут возникать как раз на этом этапе - вы намереваетесь отказаться от договора и выселить гражданина. А тот отказывается, - мол, договор разрешает ему жить в квартире, и заключал он его с другим человеком, да еще до того, как вы получили ее собственность. В общем, не вы заключали - не вам и расторгать.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд рассматривал дело о выселении ответчика из квартиры, в которой он прожил на основании договора ссуды с конца 2006 года до конца 2017 года. Именно тогда умер собственник квартиры, который заключил с ответчиком договор. После его смерти квартиру унаследовали истцы. Они обратились к ответчику и потребовали освободить квартиру только в апреле 2019 года (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.12.2019 по делу N 33-56032/2019).
Каковы шансы выиграть в суде
Шансы выселить из вашей квартиры ответчика, который проживает в ней без оснований, высокие.
Бланк по теме: Иск о выселении из жилого помещенияПри условии, что вы являетесь ее единоличным собственником и не разрешали ответчику пользоваться квартирой. Или как долевой собственник не разрешали второму собственнику вселять в квартиру постороннего. Для выигрыша также необходимо, чтобы ответчик не имел законных прав проживать в вашей квартире.
Чтобы суд принял решение в вашу пользу, вам придется доказать следующее:
- Вы имеете право собственности на квартиру, которое зарегистрировано в установленном порядке. Не имеет значения, принадлежит ли вам вся квартира, или только ее доля. Важно, что ваше право собственности на жилье никто не оспаривал.
- Ответчик - это посторонний вам человек, он не член вашей семьи и никогда им не был.
- Как единоличный собственник вы не заключали с ответчиком никаких соглашений о том, что он вправе пользоваться вашей квартирой. Или не давали согласия на вселение и проживание ответчика в квартире, если владеете ее долей.
- Ответчик не имеет законных оснований для проживания в квартире. К тому же он не зарегистрирован в ней ни по месту жительства, ни по месту пребывания.
Если ответчик проживает в вашей квартире по договору, шансы выселить его также высокие.
Здесь должно выполняться условие, что вы являетесь ее собственником, требовали расторгнуть договор обоснованно и с соблюдением порядка расторжения. Для выигрыша также необходимо, чтобы ответчик не имел законных прав проживать в вашей квартире.
Чтобы суд принял решение в вашу пользу, вам придется доказать следующее:
- Вы имеете право собственности на квартиру, которое зарегистрировано в установленном порядке.
- Вы расторгли договор, по которому ответчик проживает в вашей квартире, с соблюдением требований закона. Или срок действия договора подошел к концу, и продлевать его вы не намерены.
- Ответчик - это посторонний человек, он не член вашей семьи и никогда им не был.
- Ответчик не имеет других законных оснований для проживания в квартире. Кроме договора, вы не заключали с ним никаких соглашений о том, что он вправе пользоваться вашей квартирой. Обратите внимание: ответчик может быть не зарегистрирован в ней ни по месту жительства, ни по месту пребывания, или иметь регистрацию в квартире. Это зависит от условий договора.
Отметим один принципиальный момент. Если ответчик заключал договор ссуды не с вами, а с прежним собственником квартиры, вам не придется доказывать, что вы имеете право расторгнуть договор. Это право предоставляет вам закон.
Какие нюансы учесть при подаче иска
Нюанс 1. Правильно формулируйте исковые требования
Если ответчик проживает в вашей квартире без оснований, в иске достаточно потребовать выселить его.
Но у вас могут быть и другие претензии. Например, ответчик не дает вам вселиться в квартиру, мешает пользоваться ею, отказывается выдать ключи от входной двери. Тогда просите суд удовлетворить и другие ваши требования. В том числе - вселить вас в квартиру.
Когда ответчик живет у вас по договору ссуды, в иске требуйте выселить его и признать, что его право пользоваться квартирой прекратилось. Если договор с ним заключал еще прежний собственник квартиры, также включите в иск требование расторгнуть договор. Кроме того, можно заявлять о снятии гражданина с регистрационного учета - если он зарегистрирован у вас в квартире.
Если вы заключили с ответчиком договор найма квартиры, и у него осталась задолженность по нему, разумно включить в иск требование расторгнуть договор и взыскать причитающиеся вам деньги.
Нюанс 2. Если вы обращались в полицию и требовали выселить ответчика из квартиры, укажите на это в иске
Обычно это делается, когда гражданин живет у вас без оснований.
Обратите внимание суда на то, что пытались решить вопрос выселения через правоохранительные органы. Но из этого ничего не вышло. Ведь полиция в таких случаях обычно отказывается возбуждать уголовное дело.
Нюанс 3. Если вы долевой собственник квартиры, в которой посторонний проживает без оснований, и не имеете в собственности другого жилья, укажите в иске на это обстоятельство
При рассмотрении дела суд обязательно проверит площадь квартиры (как общую, так и жилую) и количество комнат в ней. Чтобы удостовериться, что у вас и второго долевого собственника существует реальная возможность проживать в квартире. Без постороннего.
Нюанс 4. Если вы в курсе, что ответчик, который живет у вас без оснований, имеет другое жилье, в иске обратите на это внимание
Неважно, находится ли другая квартира только в пользовании ответчика, или он обладает правом собственности на нее. Также не имеет значения ее место нахождения - будь то Московская область или другой регион. Главное, что ответчику есть где жить, и что на другое жилье он имеет права. Ведь у вас-то он проживает без каких-либо законных оснований.
Нюанс 5. При составлении иска внимательно прочитайте договор ссуды, по которому ответчик живет в вашей квартире, и убедитесь, что имеете право расторгнуть его
Обратите внимание на срок такого договора. Если он оформлен без указания срока, вы вправе в любое время отказаться от договора. Нужно только уведомить об этом ответчика. Причем не позже, чем за месяц до расторжения. Или в другой срок, который указан в вашем договоре.
Если квартира передана ответчику на конкретный срок, вы также можете расторгнуть договор ссуды. Но только, если ответчик нарушает его.
Перечень нарушений, которые позволяют вам выселить гражданина из квартиры, указан в законе. Например, гражданин использует квартиру с нарушением условий договора, существенно ухудшает ее состояние, передает ее в пользование третьим лицам без вашего разрешения. Или не производит оплату жилищно-коммунальных услуг, не поддерживает исправное состояние жилья.
Как повысить шансы на выигрыш в суде
Основной совет - тщательно подготовьте доказательную базу. То есть документы, которые подтверждают ваше право собственности на квартиру и незаконность проживания в ней постороннего: без оснований, на основании расторгнутого или истекшего договора.
Итак, вам потребуется представить суду:
- копии документов, на основании которых вы получили квартиру.
Это может быть договор, по которому вы приобрели квартиру (купли-продажи, дарения, пожизненного содержания с иждивением или другой), а также акт приема-передачи квартиры. Если вы получили квартиру в собственность по наследству, можете принести в суд копию свидетельства о праве на наследство по завещанию или по закону. - выписку из ЕГРН, которая подтверждает ваше право собственности на квартиру,
- выписку из домовой книги, карточку учета или другой документ, который подтверждает, что ответчик имеет регистрацию в вашей квартире (если он зарегистрирован),
- документы, которые вам выдали в полиции (если вы обращались туда и требовали выселить ответчика из квартиры).
Это, например, заявление о выселении, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. - копию договора, на основании которого ответчик проживает в вашей квартире - например, договор ссуды (если ответчик проживает на основании договора).
Если договор заключал прежний собственник квартиры, и у вас нет его копии, в иске достаточно указать информацию о его дате и номере, а также описать суть договора. В таком случае суд потребует от ответчика представить договор. - документы и их копии, которые подтверждают обоснованность ваших требований расторгнуть договор (если такие документы необходимы).
Они потребуются, например, если вы просите расторгнуть договор ссуды, который заключили с ответчиком на 1 год, и ссылаетесь на нарушение им условий договора. Можно представить копии квитанций, которые подтверждают, что вы, а не ответчик, оплачивали жилье и коммунальные услуги, и справку МФЦ о наличии задолженности.
Какие “подводные камни” есть?
Советуем учитывать следующие моменты, которые, возможно, могут повлиять на исход дела, если ответчик проживает у вас в квартире без оснований.
Первое. Вы не обязаны направлять ответчику досудебное требование выселиться из квартиры.
Закон не обязывает вас делать это, а суд не вправе требовать подтверждение того, что вы обращались к ответчику с досудебной претензией.
Но на практике лучше это сделать - не обязательно, но возможно, ответчик поймет серьезность ваших намерений, и конфликт удастся уладить еще до суда.
Если вы направляли досудебную претензию (например, заказным письмом), представьте ее суду. Также приложите доказательства того, что ответчик получил это требование. Если он ответит на ваше обращение, например, письменным отказом, представьте суду и его.
Второе. Вы не обязаны, но можете попробовать выселить ответчика с помощью полиции.
В подобных случаях ссылайтесь на такие статьи Уголовного кодекса РФ, как “Нарушение неприкосновенности жилища” (ст. 139) и “Самоуправство” (ст. 330).
Сразу оговоримся, что обращение в полицию - обычно безуспешный вариант решить вопрос с выселением. Как правило, в возбуждении уголовного дела отказывают, и у вас остается один путь - в суд.
Но если вы все же обращались в правоохранительные органы, представьте суду доказательства: заявление о выселении, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела и другие процессуальные документы, которые удастся получить в полиции.
Третье. Если ответчик указывает на то, что имеет право проживать в вашей квартире на законных основаниях, доказать наличие таких оснований должен он, а не вы.
Например, если он поясняет, что вы как долевой собственник квартиры давали согласие на его вселение, суд потребует с него подтверждающие документы.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд выселил из квартиры ответчиков, которые вселились и проживали в ней по инициативе второго долевого собственника квартиры. Ответчики не доказали, что истец давал согласие на их вселение в квартиру. А также то, что сособственники квартиры достигли соглашения о владении и пользовании ею (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.10.2019 по делу N 33-42006/2019).
В другом деле суд также встал на сторону истца и выселил из квартиры ответчика. Тот не представил доказательства, что истец как собственник 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру был согласен вселить в нее ответчика (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.12.2019 по делу N 33-54793/2019).
Советуем учитывать следующие моменты, которые, возможно, могут повлиять на исход дела, если ответчик проживает у вас в квартире по договору.
Первое. Если ответчик живет у вас в квартире по договору ссуды, учтите, что можете расторгнуть его по своей инициативе.
Если квартира передана гражданину бессрочно, достаточно одного вашего желания отказаться от договора.
Если договор заключен на конкретный срок, для расторжения договора нужно, чтобы ответчик нарушил его. О возможных нарушениях мы рассказали выше.
Также закон требует правильно уведомить гражданина о предстоящем расторжении.
Второе. Если ответчик живет у вас в квартире по договору ссуды, и вы хотите его расторгнуть, вы обязаны направить ответчику досудебное требование.
В нем надо указать, что вы отказываетесь от договора и просите гражданина выехать из квартиры.
Если договор был заключен без указания срока, направляйте уведомление за 1 месяц до расторжения. Это общее правило, но в вашем договоре может быть прописан другой срок уведомления.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Гражданин передал свою квартиру ответчику по договору ссуды для бессрочного пожизненного проживания и безвозмездного пользования. Позже собственник решил расторгнуть договор и направил ответчику уведомление об этом. Но тот не освободил квартиру и не вернул ключи. Собственнику пришлось обратиться в суд, который выселил ответчика из квартиры. Суд решил, что собственник квартиры имеет право отказаться от исполнения договора. А также учел, что гражданин сообщил о предстоящем расторжении в порядке и сроки, которые прописаны в законе (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.08.2020 по делу N 33-30826/2020).
Если договор заключен на конкретный срок, и в нем не прописан особый порядок уведомления о расторжении, можете направить ответчику такое уведомление в любое время. В уведомлении укажите нарушения, которые считаете поводом расторгнуть договор, и срок, в течение которого ответчик должен дать вам ответ. Если не приводите такой срок - дождитесь истечения 30 дней и обращайтесь в суд.
Для суда понадобятся: требование расторгнуть договор, которое вы направляли гражданину, и доказательства того, что он получил это требование. Если он ответит на ваше обращение, например, письменным отказом, представьте суду и его.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд принял решение выселить из квартиры гражданина, который жил там по договору безвозмездного пользования. Собственник квартиры направил в адрес ответчика уведомление об отказе от договора и попросил освободить ее в течение месяца. Гражданин не получил это уведомление - истек срок его хранения в отделении почтовой связи. Но это не помешало суду поддержать позицию собственника квартиры (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.06.2019 по делу N 33-24843/2019).
Третье. Если ответчик живет у вас в квартире по договору ссуды, срок этого договора истек, и вы не намерены продлевать его, направьте гражданину досудебное требование выселиться из квартиры.
Закон не обязывает вас делать это, но направить такое уведомление целесообразно - не обязательно, но возможно, ответчик поймет серьезность ваших намерений, и конфликт удастся уладить еще до суда.
Если вы направляли досудебную претензию (например, заказным письмом), представьте ее суду. Также приложите доказательства того, что ответчик получил это требование. Если он ответит на ваше обращение - например, письменным отказом, представьте суду и его.
Когда суд может отказать в иске
Обращаясь в суд, учитывайте, что при определенных обстоятельствах он может принять решение в пользу ответчика, который проживает в вашей квартире по договору. Это возможно, если:
- Вы необоснованно требовали от ответчика, который живет в вашей квартире по договору ссуды, выселиться из нее.
Мы говорим о договоре, который заключен на определенный срок. Для его расторжения недостаточно только вашего желания отказаться от договора, нужны основания. Это нарушения, которые ответчик допустил при проживании в вашей квартире. Их перечень прописан в законе - об этом мы рассказали выше.
Учтите: в практике подобные ситуации встречаются крайне редко.
- Помимо договора, вы заключили с ответчиком соглашение, по которому разрешили ему пользоваться квартирой.
На практике такое, конечно, практически не встречается. Но теоретически, если вы подписали такое соглашение с ответчиком, суд однозначно займет его сторону.
В какой суд обращаться с иском
Иск с требованием выселить из вашей квартиры постороннего, который живет у вас в квартире без оснований или по договору, подавайте в районный суд. На это указал Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 02.07.2009 N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации”.
Иск направляйте в суд по месту жительства ответчика - в рассматриваемых ситуациях это адрес вашей квартиры.