Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ

Когда можно требовать от застройщика уплаты неустойки

Предположим, у вас на руках - только договор участия в долевом строительстве. Тогда вы можете обратиться к застройщику и потребовать выплатить вам неустойку (пеню) (далее - неустойка), если он не передал вам квартиру в срок, прописанный в договоре участия в долевом строительстве (далее также - ДДУ). Срок передачи квартиры является обязательным условием этого договора.

Если у вас на руках - ДДУ и документы о переносе срока передачи квартиры, полученные от застройщика, то надо учитывать их при расчете срока. Закон разрешает застройщику переносить срок сдачи вам квартиры. При этом нет ограничений по количеству и срокам таких переносов.

Однако застройщик должен сообщить вам о переносе срока передачи квартиры за 2 месяца до истечения срока, предусмотренного договором, или раньше. Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее - Закон № 214-ФЗ) вы должны получить от застройщика:

• информацию о переносе срока строительства и передачи вам квартиры, а также
• предложение изменить ДДУ, указав в нем новый срок исполнения застройщиком своей обязанности.

На практике застройщик по-разному может оформить перенос срока передачи квартиры.

Вариант 1. Застройщик просто проинформировал вас о переносе срока передачи квартиры. Например, направил вам по почте уведомление, сообщение, письмо, информационный лист или другой подобный документ.
По Закону № 214-ФЗ считается, что в такой ситуации сроки, предусмотренные договором, не меняются (п. 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Чтобы отсудить неустойку в этой ситуации, руководствуйтесь сроком передачи квартиры, указанным в вашем ДДУ.

Вариант 2. Застройщик направил вам по почте информацию о переносе сроков строительства вместе с дополнительным соглашением к ДДУ. Если вы подписали его - проверьте, прошло ли это соглашение государственную регистрацию. Это обязательное условие, при котором сроки передачи квартиры считаются измененными.

Если соглашение не зарегистрировано в Управлении Росреестра, при взыскании неустойки ориентируйтесь на сроки, прописанные в договоре.

Если дополнительное соглашение к договору зарегистрировано - тогда, взыскивая неустойку, руководствуйтесь сроками, указанными в соглашении.

В период с 30.12.2023 по 31.12.2024 действуют особенности, касающиеся изменения и переноса срока передачи квартиры гражданину - дольщику (Постановление Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380). Так, предложение о внесении изменений в ДДУ насчет сведений о сроке передачи квартиры, составленное в форме электронного документа и подписанное УКЭП лица, уполномоченного действовать от имени застройщика, разрешено направлять гражданину по адресу электронной почты, который указан в  договоре, или другим способом, который обозначен в ДДУ.

Как правильно рассчитать неустойку

При расчете неустойки с застройщика нужно учитывать следующие моменты:

• период просрочки передачи квартиры,
• ставку рефинансирования на день исполнения обязательства,
• моратории на неустойку с застройщика, вводившиеся трижды, начиная с 2020 года.

Неустойка вычисляется по формуле:
Цена ДДУ х Период просрочки х 2 х 1/300 х Ставку рефинансирования,
где:
2 – увеличение неустойки в 2 раза, которое используется только для физических лиц,
1/300 – коэффициент от ставки рефинансирования, это размер неустойки, полагающийся любому дольщику по закону,
Ставка рефинансирования – ставка, которая утверждается Центробанком (Банком России).

Считаем период просрочки

Для верного расчета неустойки нужно, прежде всего, определить период просрочки.

Период просрочки начинается со дня, следующего после указанного в договоре дня, в который застройщик должен был передать вам квартиру.

ПРИМЕР
Согласно ДДУ, квартира должна быть передана вам не позднее срока окончания 2 квартала 2024 года (то есть не позднее 30 июня 2024 года). Период просрочки начинает течь с 1 июля 2024 года.

Если вы заключили дополнительное соглашение к договору, и оно было зарегистрировано, определяйте начало периода просрочки по этому соглашению.

ПРИМЕР.
Согласно ДДУ квартира должна быть передана вам не позднее срока окончания 1 квартала 2024 года (то есть не позднее 31 марта 2024 года).
Согласно дополнительному соглашению к ДДУ, которое было зарегистрировано, срок передачи вам квартиры изменен: квартира должна быть передана вам не позднее срока окончания 3 квартала 2024 года (то есть не позднее 30 сентября 2024 года).
Период просрочки начинает течь с 1 октября 2024 года.

Период просрочки заканчивается в день подписания передаточного акта или другого документа, по которому застройщик все же передал вам квартиру.

ПРИМЕР.
Согласно ДДУ, квартира должна быть передана вам не позднее срока окончания 1 квартала 2024 года (то есть не позднее 31 марта 2024 года). Однако акт приема-передачи квартиры вы подписали только 15 июля 2024 года.
Период просрочки составляет 105 дней (с 1 апреля 2024 года до 14 июля 2024 года включительно).

Если этого не произошло, ограничьте период просрочки датой подачи иска в суд.

ПРИМЕР.
Согласно ДДУ, квартира должна быть передана вам не позднее срока окончания 1 квартала 2024 года (то есть не позднее 31 марта 2024 года). На момент подачи иска - 15 июля 2024 года - вы не подписали акт приема-передачи квартиры.
Период просрочки составляет 106 дней (с 1 апреля 2024 года до 15 июля 2024 года включительно).

Обратите внимание: если вы необоснованно уклонялись или отказывались от принятия квартиры, по Закону № 214-ФЗ застройщик имеет право составить односторонний акт о передаче вам квартиры. В этом случае период просрочки заканчивается в день составления этого акта.

Определяя период просрочки, руководствуйтесь разъяснениями Верховного Суда РФ, которые приведены в п. п. 23, 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

Исключаем из периода просрочки моратории на неустойку с застройщиков

Моратории на неустойку по договору долевого участия в строительстве вводились трижды:

Вычисляем сумму неустойки

По Закону № 214-ФЗ неустойка уплачивается в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Вам как гражданину неустойка должна быть выплачена в двойном размере. Неустойка, уплачиваемая при нарушении срока передачи вам квартиры, является законной. Так что ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон (п. 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Подсчитывая размер неустойки, внимательно смотрите в ДДУ его цену. Под ней понимается размер денежных средств, которые вы должны выплатить застройщику для строительства объекта (п. 22 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

ПРИМЕР.
Суд взыскал в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи истцу квартиры за период с 02.07.2018 по 26.08.2019 в размере 156 678 рублей 48 копеек. Неустойку суд рассчитал следующим образом:
769 981,89 (цена ДДУ в рублях) x 421 (период просрочки в днях) x 2 (двойной размер неустойки в пользу гражданина) x 1/300 (процент от ставки рефинансирования ЦБ РФ) x 7.25 % (ставка рефинансирования ЦБ РФ, действующая на день исполнения обязательства).
(Апелляционное определение Московского городского суда от 16.12.2019 N 33-46348/2019)

Каковы шансы выиграть в суде

Шансы на успех в суде высокие, если вы не получили квартиру в срок, указанный в ДДУ или дополнительном соглашении к нему, которое прошло госрегистрацию, по вине застройщика.

Единственное обстоятельство, которое вам придется доказать, чтобы отсудить у застройщика неустойку, - то, что именно он (а не вы) нарушил срок передачи квартиры.  

Но учтите: в большинстве случаев не удается взыскать с застройщика неустойку в том размере, который указан в иске. Даже при условии ее правильного расчета. Очень часто суд снижает размер суммы, которую вы просите присудить, по заявлению застройщика на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ. Для уменьшения неустойки застройщику придется доказать, что она явно несоразмерна последствиям, которые наступили из-за нарушения им обязательства по передаче квартиры.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Так, в конкретном деле суд с учетом положений ст. 333 ГК РФ присудил истцу сумму неустойки в 150 000 рублей, хотя тот просил о взыскании 725 701 рублей (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2019 по делу N 33-31208/2019).

Если застройщик не обратится к суду с заявлением снизить неустойку, ваши шансы получить ее в полном размере высокие. Такие же шансы у вас есть, если суд отклонит довод застройщика о несоразмерности неустойки.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд взыскал с застройщика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 1 164 316,61 рублей - именно такую сумму гражданин указал в иске. Застройщик не просил суд применить ст. 333 ГК РФ. Так что оснований для снижения размера неустойки не нашлось (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.03.2019 по делу N 33-7464/2019).

Какие нюансы учесть при подаче иска

Нюанс 1. В обоснование своих требований ссылайтесь на положения Закона № 214-ФЗ.

С 01.09.2024 действует новое правило: исчерпывающий перечень мер гражданско-правовой ответственности - в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов, связанных с заключением, исполнением, изменением и прекращением ДДУ, устанавливает только Закон № 214-ФЗ.

Так что с указанной даты, требуя от застройщика уплатить вам неустойку за нарушение срока передачи квартиры,  ссылайтесь на ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ (п. 20 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013). 

Если, помимо неустойки, вы намерены отсудить у застройщика компенсацию морального вреда и штраф за нарушение ваших прав, обосновывайте взыскание этих сумм нормами ст. 10 Закона № 214-ФЗ. Ссылаться в обоснование этих сумм на Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей” с 01.09.2024 не надо.

Нюанс 2. Если застройщик так и не передал вам квартиру к моменту обращения в суд, прямо указывайте на это в исковом заявлении.

В такой ситуации суд обязательно проверит, получили ли вы квартиру на момент рассмотрения дела в суде.

Если застройщик все же передал вам квартиру, пускай и с нарушением срока, прописанного в ДДУ или дополнительном соглашении к нему, подавайте вместе с иском документы, которые подтверждают такую передачу. Это могут быть акты приема передачи, односторонние передаточные акты и другие.

Как повысить шансы на выигрыш в суде

Во-первых, правильно рассчитайте неустойку и представьте ее подробный расчет суду. 

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Обращаясь в суд, истец утверждал, что застройщик должен выплатить ему неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 01 октября 2018 года по 08 января 2019 года в размере 413 518 рублей 07 копеек. Однако суд не согласился с расчетом истца и произвел свой расчет. По нему неустойка за этот период составила 409 382 рублей 90 копеек (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.07.2019 по делу N 33-33827/2019).

Во-вторых, тщательно подготовьте доказательную базу. Это документы, которые подтверждают ваше полное право на неустойку, поскольку застройщик не передал вам квартиру в согласованный срок.

Итак, вам потребуется представить суду:

1) копию ДДУ, который вы подписали с застройщиком,

2) копии платежных документов, которые подтверждают: вы исполнили свои обязательства по оплате квартиры в размере, порядке и сроки, прописанные в ДДУ. Это платежные поручения, квитанции, приходные кассовые ордера, акты, справки о выполнении обязательств по договору и любые другие документы, которые доказывают надлежащую оплату денежной суммы застройщику.

3) копии документов, которые вы получили от застройщика и которые подтверждают перенос срока передачи квартиры (если срок передачи квартиры переносился). Ими могут быть, например, уведомление, письмо, сообщение, информационный лист, проект дополнительного соглашения к ДДУ, дополнительное соглашение к ДДУ, подписанное вами и зарегистрированное или незарегистрированное.

4) копии документов, которые подтверждают, что застройщик не передал вам квартиру в срок, прописанный в договоре или дополнительном соглашении к нему, которое прошло госрегистрацию или не прошло ее. Например, акт приема-передачи квартиры, заключенный с вами после истечения срока ее передачи, протокол разногласий к нему, односторонний акт о передаче квартиры.

Какие “подводные камни” есть при взыскании неустойки по ДДУ

Советуем учитывать следующие моменты, которые, возможно, могут повлиять на исход дела.

Первое. До подачи иска в суд вы не должны обращаться к застройщику с требованием или претензией. Но на практике предварительно направить застройщику требование уплатить вам неустойку бывает не лишним. 

Закон не обязывает вас делать это, а суд не вправе требовать подтверждение того, что вы обращались к ответчику с досудебной претензией. Однако досудебная претензия позволит вам отсудить у застройщика штраф за нарушение ваших прав. Учтите - в такую претензию вы можете включить и другие требования: например, передать вам квартиру или компенсировать моральный вред.

Если вы направляли досудебную претензию (например, заказным письмом), представьте ее суду. Также приложите доказательства того, что застройщик получил это требование. Если застройщик ответил на ваше обращение - например, направил вам отказ в удовлетворении требования, представьте суду и его.

Второе. Если застройщик не передал вам квартиру в согласованный срок, вы вправе обращаться в суд за уплатой неустойки и других сумм неоднократно, но только если требования относятся к разным периодам просрочки.

Вы можете взыскать с застройщика указанные выше суммы через суд за конкретный период просрочки. А позже - вновь обратиться с иском, если после вступления решения суда в законную силу не получили квартиру.

В таком случае суд может присудить в вашу пользу неустойку и другие суммы: например, штраф, компенсацию морального вреда. Но вам предстоит доказать, что в этот, более поздний период просрочки по сравнению с тем, что указывался в предыдущем иске, застройщик не передал вам квартиру и тем самым вновь нарушил ваши права.

Какие ошибки не допускать, чтобы взыскать неустойку с застройщика через суд

Чтобы суд принял решение по делу в вашу пользу, при подготовке к судебному разбирательству и рассмотрении дела избегайте следующих ошибок.

Ошибка 1. Вы планируете подать в суд иск, хотя срок передачи квартиры еще на наступил

Обратите внимание на срок, в который застройщик должен передать вам квартиру. Он указан в ДДУ или дополнительном  соглашении к  нему, которое прошло госрегистрацию. Этот срок должен истечь на момент обращения в суд.

Ошибка 2. Вы планируете отсудить неустойку за нарушение срока передачи квартиры, хотя ранее подписали документ об освобождении застройщика от ее уплаты

Такая ситуация на практике возможна, хотя встречается редко. Приведем пример: застройщик передает вам квартиру с нарушением срока по акту приема-передачи. В этом акте написано, что вы освобождаете застройщика от выплаты неустойки на основании ст. 415 Гражданского кодекса РФ. Если вы подпишите акт в этой редакции, впоследствии нецелесообразно требовать с застройщика “прощенную” неустойку через суд.

Подобная ситуация рассматривалась, например, в Апелляционном определении Московского городского суда от 12.03.2018 по делу N 33-9301/2018.

Ошибка 3. Вы требуете взыскать с застройщика неустойку за будущий период

В подобных ситуациях ограничьте период просрочки передачи квартиры днем подачи иска. В самом иске пропишите, что на дату его предъявления квартиру вы так и не получили.

Позже, когда застройщик передаст вам квартиру, вы сможете еще раз обратиться в суд и взыскать неустойку за период просрочки, который не указан в настоящем иске.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Закон № 214-ФЗ не предусматривает возможность взыскать неустойку по дату, в которую застройщик фактически передаст гражданину квартиру (Кассационное определение Московского городского суда от 28.06.2019 N 4г-7304/2019).

Когда взыскать с застройщика неустойку не получится

Обращаясь в суд, учитывайте, что при определенных обстоятельствах он может принять решение в пользу застройщика. Это возможно, если:

1. Застройщик передал вам квартиру без нарушения сроков передачи.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
По условиям ДДУ застройщик должен был передать квартиру гражданину не позднее 30 июня 2017 года. 24 июня 2017 года стороны подписали передаточный акт квартиры, подтвердили в нем факт передачи объекта и его надлежащее качество. Суд отказался взыскать с застройщика неустойку за период с 01 июля 2017 по 01 февраля 2018 года в размере 1 363 891, 20 рублей (Определение Московского городского суда от 14.02.2019 N 4г-0979/2019 по делу N 2-1024/18)

2. Застройщик не передал вам квартиру в согласованный срок по вашей вине.

Речь идет о ситуациях, когда вы уклоняетесь от принятия квартиры в согласованный срок или необоснованно отказываетесь принять ее. Исключение - это случай, когда вас не устраивает качество квартиры, и вы требуете составить акт о несоответствии квартиры требованиям к качеству.

Считается, что ваше уклонение или немотивированный отказ принять квартиру – это злоупотребление правом. В подобных случаях закон освобождает застройщика от уплаты неустойки за просрочку передачи квартиры. Но только - если он надлежаще исполнил свои обязанности по ДДУ (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). В частности, известил вас о готовности квартиры, пригласил для ее осмотра и составления акта приемки-передачи, предложил вам указать в акте причины, по которым вы отказываетесь принимать квартиру и т.д.

3. Истек срок давности в 3 года по вашему требованию присудить неустойку.

В самом общем смысле, срок исковой давности - это срок, который закон дает лицу для защиты его права. Если он истек, суд откажется вынести решение по делу в пользу этого лица.

По требованию взыскать с застройщика неустойку срок исковой давности составляет 3 года. Его надо исчислять со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ
Срок исковой давности по делам о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры течет со дня, следующего за последним днем для передачи квартиры истцу (Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2017 N 77-КГ17-31).

Например,  согласно ДДУ квартира должна быть передана не позднее срока окончания 3 квартала 2024 года (то есть не позднее 30 сентября 2024 года). Срок исковой давности для требования о взыскании неустойки начинает течь с 1 октября 2024 года. В эту дату вам уже известно, что застройщик не передал вам квартиру.

Какие суммы, кроме неустойки, можно отсудить у застройщика

Помимо неустойки, с 01.09.2024 в иске вы можете потребовать взыскать с застройщика в свою пользу следующие суммы:

• штраф за нарушение ваших прав;
• компенсацию морального вреда;
• убытки сверх неустойки и штрафа: суммы, потраченные вами на аренду (найм) съемной квартиры, на оплату коммунальных услуг, на аренду нежилого помещения для хранения ваших вещей, на оплату процентов по кредиту, который вы взяли в банке для покупки квартиры по ДДУ, и другие суммы;
• нотариальные и почтовые расходы;
• расходы по уплате госпошлины (если вы обязаны уплатить ее).

Сразу оговоримся, что суд, как правило, всегда присуждает в пользу истца:

• сумму, которую он потратил на нотариуса (например, на оформление нотариальной доверенности) и на почтовые отправления,
• сумму госпошлины.

Отметим, что с 01.09.2024 с застройщика, который не передал вам квартиру в согласованный срок, вы можете потребовать через суд только те неустойки (штрафы, пени), проценты и убытки, которые предусмотрены Законом № 214-ФЗ и договором. А вот отсудить у него неустойки (штрафы, пени) и проценты, о которых говорится в Законе РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей” (далее - Закон № 2300-1), не выйдет. Эти правила действуют не только для ДДУ, которые заключены с 01.09.2024 и позже, но и для ДДУ, которые подписаны до этой даты.

Реально ли взыскать с застройщика штраф за нарушение ваших прав

С 01.09.2024 с застройщика, который вовремя не передал вам квартиру, можно требовать штраф, который предусмотрен в ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ.

Суд присудит вам этот штраф, если примет решение взыскать с застройщика неустойку за просрочку передачи вам квартиры (как минимум). Штраф присуждают дополнительно к сумме, присужденной в вашу пользу. Достаточное условие для присуждения штрафа - то, что застройщик не выплатил вам требуемые суммы добровольно.

Размер штрафа - это всего 5 % от суммы, которую суд присудил вам своим решением. В иске вы можете указать конкретную сумму штрафа, посчитав ее сами, или ограничиться требованием взыскать указанные 5 %.

Раньше, до 01.09.2024, граждане, не получившие свое жилье в оговоренный срок, требовали с застройщика штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке. Он предусмотрен в Законе № 2300-1 и составляет 50 % от суммы, выигранной по делу.

Взыскивая с застройщика штраф по Закону № 2300-1, суды нередко снижали его размер по ст. 333 Гражданского кодекса РФ (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.08.2019 по делу N 33-35641/2019). В некоторых случаях суд присуждал истцу “полную” сумму штрафа, не уменьшая ее (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.03.2019 по делу N 33-7464/2019).

В настоящее время получить с застройщика штраф можно только по Закону № 214-ФЗ. Очевидно, что теперь сумма штрафа будет гораздо меньше, чем раньше. Полагаем, присуждая в пользу гражданина - дольщика штраф в размере 5 % от выигранных денег, суды, скорее всего, не станут уменьшать штраф на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Реально ли взыскать с застройщика компенсацию морального вреда за нарушение ДДУ

С 01.09.2024 при взыскании морального вреда с застройщика, который не передал вам квартиру в оговоренный срок, надо руководствоваться правилами, которые установлены в ст. 10 Закона № 214-ФЗ. В частности, учитывайте следующее:

• моральный вред компенсируют, если суд установит вину застройщика в нарушении ваших прав,
• размер компенсации определит суд,
• моральный вред взыщут независимо от того, что вам уже присудили суммы в счет имущественного вреда и понесенных вами убытков,
• размер компенсации не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Сумма, в которую вы оцениваете причиненный вам застройщиком моральный вред и прописываете в иске, может быть любой. Но размер компенсации придется обосновать. Укажите конкретные факты, которые привели вас к выводу о достаточности именно этой суммы - например, сильное расстройство здоровья и стресс.

Обратим внимание: раньше, до 01.09.2024 граждане - дольщики, не получившие квартиру в согласованный срок, требовали компенсировать моральный вред на основании норм ст. 151 Гражданского кодекса РФ и Закона № 2300-1. Суды определяли сумму компенсации, оценив все обстоятельства дела и исходя из принципов разумности и справедливости согласно указаниям, данным в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”. Правда, в основном суды всегда снижали заявленную сумму морального вреда - причем, как правило, очень существенно (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.03.2019 по делу N 33-12791/2019).

Реально ли взыскать с застройщика убытки в 2024

Ответ на этот вопрос зависит от конкретных обстоятельств дела и от позиции суда, который будет его рассматривать, по проблеме взыскания с застройщика убытков.

Очень часто граждане желают взыскать с застройщика расходы на оплату аренды (найма) квартиры, на оплату коммунальных услуг, на аренду нежилого помещения для хранения ваших вещей и другие подобные суммы.

До подачи иска оцените, насколько целесообразно требовать в нем взыскания с застройщика таких убытков.

Суд примет решение в вашу пользу, если вы сможете доказать причинно-следственную связь между действиями или бездействием застройщика, которое выразилось в не передаче вам квартиры в срок, и понесенными вами расходами на вынужденную аренду (найм) квартиры, нежилого помещения, оплату коммуналки. Такой вывод следует из Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.12.2017 N 18-КГ17-239.

Отметим: Мосгорсуд, как правило, всегда отказывает в присуждении перечисленных выше расходов.

Второй вид убытков, который можно попытаться отсудить у застройщика, - это проценты по кредиту, который вы взяли в банке для покупки квартиры по ДДУ. Однако вероятность того, что суд откажется присудить вам такие проценты, очень высока.

Если вы все же намерены попробовать отсудить у застройщика суммы, потраченные вами на аренду (найм) съемной квартиры, на оплату коммунальных услуг, на аренду нежилого помещения для хранения ваших вещей и другие подобные суммы, а также проценты по кредитному договору, нужно представить суду документы, которые подтверждают такие траты (расходы). Ими могут быть, например, договор аренды (найма) квартиры, акт приема-передачи квартиры, квитанции об оплате коммунальных услуг, расписки о получении денежных средств, кредитный договор и документы банка об уплате процентов.

В какой суд обращаться с иском о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве

Подавать иск с требованием присудить вам неустойку за просрочку передачи квартиры нужно (ст. 23 ГПК РФ):

• в районный суд - если цена иска больше 100 000 рублей,
• мировому судье - если цена иска 100 000 рублей или меньше.

Иск можно предъявить в один из перечисленных ниже судов по вашему выбору:

• в суд по адресу застройщика,
• в суд по вашему месту жительства или пребывания,
• в суд по месту заключения ДДУ,
• в суд по месту исполнения ДДУ.