Как оформить приобретательную давность на земельный участок

Приобретательная давность на земельный участок

Одним из оснований приобретения права собственности на недвижимое имущество (в нашем случае – это земельный участок), является давностное владение (приобретательная давность) (п. 3 ст. 218 ГК РФ).

Как указано в п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо (гражданин или компания), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее имуществом как своим собственным в течение 15 лет приобретает право собственности на это имущество.

Порядок признания права собственности на земельный участок в этом случае - судебный (п. 1 ст. 59 ЗК РФ). Подтвержденное судом право подлежит государственной регистрации.

Оформить в собственность земельный участок на основании давностного владения могут как физические лица, так и организации.

Законодательство о приобретательной давности

Вопросы применения института приобретательной давности на земельные участки регулируются ст. 234 ГК РФ, а также положениями Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), который уточняет некоторые вопросы земельных правоотношений.

Но в законодательстве содержатся лишь общие положения, поэтому в правоприменении важную роль играют разъяснения высших судебных инстанций. Наиболее значимыми являются:

• Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (далее – Постановление № 10/22).
• Постановление Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 № 48-П;
• Постановление Конституционного Суда РФ от 11.02.2021 № 186-О.

Какой земельный участок нельзя оформить в собственность по приобретательной давности

По общему правилу не получится оформить в собственность участок, если он относится к землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).

Нельзя признать право собственности на публичный земельный участок (участок общего пользования), поскольку земельное законодательство не предусматривает такой возможности (п. 16 Постановления № 10/22).

Появление участка в гражданском обороте как потенциального объекта прав привязано к моменту постановки его на кадастровый учет. То есть, оформить право собственности на часть земельного участка по приобретательной давности можно только после проведения процедуры межевания и постановки на кадастровый учет.

То есть, невозможно приобрести право собственности на несформированный земельный участок, в том числе на часть земельного участка.

В этой связи следует отметить позицию Конституционного суда РФ, высказанную им в определении от 11.02.2021 № 186-О. В данном судебном акте указано, что особенностью гражданско-правового регулирования земельных отношений является презумпция государственной собственности на землю, согласно которой земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юрлиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью (п. 2 ст. 214 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ЗК РФ). Для любого добросовестного и разумного лица должно быть очевидно, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к госсобственности и отсутствие такого учета не свидетельствует о бесхозности. Законодательство запрещает любое самовольное, без каких-либо правовых оснований занятие земельного участка или части земельного участка. Такие действия являются противоправными (ст. 7.1 КоАП РФ).

Таким образом, нельзя оформить в собственность по приобретательной давности
- Неописанный в кадастре участок, не имеющий кадастрового номера по данным Росреестра, даже если он никем не используется (это госсобственность);
- Участок, который используется фактически как общественный, хотя и не числится в реестрах государственной или муниципальной собственности (например, на нем располагается сквер, детская площадка, дорога);
- Участок, который не используется, но принадлежит государству или муниципалитету (право государственной или муниципальной собственности признают на практике даже тогда, когда оно не зарегистрировано в ЕГРН).

Какой земельный участок можно оформить в собственность по давности владения

Как указано в п. 16 Постановления № 10/22 оформить в собственность в связи с давностным владением можно:

1. Бесхозяйный участок.

Причем, признание права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество возможно и в случае, если не была проведена процедура предварительного признания имущества бесхозяйным как того требует ст. 225 ГК РФ (постановка объекта на учет и судебный отказ в наделении публичного образования правом собственности). Это следует из абз. 4 п. 19 Постановления № 10/22.

2. Участок, принадлежащий на праве собственности другому лицу (не государству и не муниципалитету).

Как отмечают высшие судебные инстанции, наличие титульного собственника не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности. При этом не обязательно, чтобы собственник совершал активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявлял об этом. Достаточно того, что титульный собственник в течение длительного времени устранялся от владения имуществом, не проявлял к нему интереса, не исполнял обязанностей по его содержанию, вследствие чего имущество становится фактически брошенным (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 № 48-П, определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22.01.2019 № 4-КГ19-55).

На практике по давности получается оформить
- заброшенные ранее земельные участки СНТ, которые использовались долгие годы, например, владельцем соседнего участка (Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 26.11.2019 по делу N 33-43253/2019);
- участки, находящиеся под жилыми домами, построенными до введения системы государственной регистрации прав в 1998 г., если у владельца участка есть документы на дом (Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 03.10.2019 по делу N 33-35180/2019);
- участки, которые использовались после смерти наследодателя, но в наследство владельцы участков не вступили (Апелляционное определение Верховного суда Чувашской Республики от 07.12.2022 N 33-3781/2022).

Приобретательная давность на земельный участок – как оформить

Процедура оформления права собственности на землю по давностному владению включает в себя следующие этапы:

1. Оценка перспективы удовлетворения иска по приобретательной давности.

Важно понимать, что по искам о признании права на землю по приобретательной давности суды часто отказывают. Обдумайте, соблюдены ли все условия давностного владения, не принадлежит ли участок государству

Причем, в некоторых случаях придется проводить дополнительные работы по формированию земельного участка согласно положениям земельного законодательства.

2. Обращение в суд за подтверждением права собственности на земельный участок (п. 1 ст. 59 ЗК РФ).

В зависимости от того, известен ли прежний собственник участка и имеется ли спор о праве, требования в суд заявляются в порядке особого, или искового производства (п. 19 Постановления № 10/22). Поясним, если собственник не известен и не должен быть известен нынешнему владельцу, то он может обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным, а не с иском о признании права собственности на основании приобретательной давности.

Чтобы подтвердить отсутствие (наличие) информации о собственнике участка надо заказать по кадастровому номеру земельного участка выписку из ЕГРН (например, через сайт Росреестра).

3. Обращение в территориальный орган госрегистрации (в Росреестр) для постановки земельного участка на учет на основании вступившего в силу судебного решения.

Право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего имущество, в том числе в силу давностного владения, с момента государственной регистрации последнего.

Условия признания права собственности в силу приобретательной давности

Земельный участок можно оформить в собственность по давности только при наличии следующих условий: добросовестности, открытости, непрерывности владения земельным участком как своим собственным в течение 15 лет (см. ст. 234 ГК РФ).

Содержание указанных условий в законодательстве не раскрывается. Этот пробел компенсирован разъяснениями высших судебных инстанций и судебной практикой.

Так, в п. 15 Постановления № 10/22 указано, что при разрешении споров, судам необходимо учитывать, что владение имуществом должно быть:

1. Добросовестным, то есть лицо, приобретая (получая) участок во владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
2. Открытым, то есть владелец не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Признаками открытости являются, например, обеспечение сохранности имущества (уход и обработка земли), внесение обязательных платежей за пользование имуществом.
3. Непрерывным в течении 15 лет. Передача имущества во временное владение другого лица не прерывает течение этого срока.

Кроме этого, гражданин или организация должны владеть объектом недвижимости как своим собственным, то есть не по договору (аренды, безвозмездного пользования и т.п.).

Все эти условия должны присутствовать у давностного владельца в совокупности.

При этом не лишним будет упомянуть позицию Конституционного Суда РФ по данному вопросу. В Постановлении № 48-П указано, что при рассмотрении вопроса добросовестности для целей приобретательной давности на землю важным является оценка длительного открытого владения имуществом, при котором владелец ведет себя как собственник при отсутствии возражений и правопритязаний со стороны других лиц, а не определение наличия критерия добросовестности лишь на момент получения имущества во владение.

Надо ли гражданину платить НДФЛ после признания права на землю по приобретательной давности? Читайте в системе КонсультантПлюс. Бесплатно прочесть экспертную консультацию можно, если подключиться к системе КонсультантПлюс с помощью тестового доступа (пробная версия через тестовый доступ действует 2 дня).

Срок приобретательной давности на земельный участок

Срок приобретательной давности на земельный участок составляет не менее 15 лет.

Отсчитывать начало течения этого срока следует с момента, когда началось фактическое владение участком плюс срок исковой давности, то есть 15 лет плюс 3 года.

Таким образом, для приобретательной давности нужно отсчитать не 15, а 18 лет владения.

В какой суд обратиться с иском по приобретательной давности

В зависимости от статуса истца, заявление (иск) о правах на недвижимое имущество подается в арбитражный суд или в суд общей юрисдикции.

Если спор не связан с ведением бизнеса и в нем участвуют физлица, то заявление необходимо подавать в суд общей юрисдикции.

Если в споре участвуют компании или ИП, и он связан с предпринимательством, то дело будет рассматривать арбитражный суд. В арбитражный суд следует обращаться и в том случае, если стороной в деле является физлицо, а спор связан с предпринимательством.

Что подать – иск о признании права собственности или заявление об установлении факта владения

Как уже было отмечено выше, порядок судопроизводства определяется исходя из осведомленности давностного владельца о прежнем собственнике участка (п. 19 Постановления № 10/22).

Если собственник участка известен, то есть информация о нем содержится в выписке из ЕГРН, то дело должно рассматриваться в порядке искового производства.

Иск предъявляется к собственнику имущества. Если прежний собственник умер, то иск нужно подавать к его наследникам (п. 2 ст. 218 ГК РФ). Если наследников нет и имущество стало выморочным, ответчиком по этому иску может стать территориальный орган Росимущества (п. 5.35 Положения о Федеральном агентстве по управлению госимуществом, п. 2 ст. 1151 ГК РФ).

Если прежний собственник имущества неизвестен и отсутствует спор о праве, то дело рассматривается в порядке особого производства.

В этом случае подается заявление об установлении факта владения имуществом. Здесь нет спорящих сторон (то есть нет истца и ответчика). Дела особого производства суд рассматривает с участием заявителей и заинтересованных лиц. В данном случае, в качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор (п. 19 Постановления № 10/22).

Обратите внимание! Если при подаче заявления или рассмотрении дела в порядке особого производства будет установлено наличие спора о праве, заявление будет оставлено без рассмотрения. В этом случае можно повторно обратиться в суд, но уже с исковым заявлением (п. 3 ст. 263 ГПК РФ, п. 3 ст. 217 АПК РФ).

Право собственности по приобретательной давности в исковом производстве

Иск о признании собственности на земельный участок по приобретательной давности следует подавать в суд по месту нахождения объекта недвижимости (п. 1 ст. 30 ГПК РФ, п. 1 ст. 38 АПК РФ).

В исковом заявлении указывают (ст. 125 АПК РФ, ст. 131 ГПК РФ):

• Наименование суда (арбитражный суд или районный суд общей юрисдикции).
• Сведения о сторонах: об истце и ответчике.

Для физлица: Ф.И.О., дата и место рождения, место жительства (пребывания), один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, документ, удостоверяющий личность), контактный телефон и адрес электронной почты.

Для ИП: Ф.И.О., дата и место рождения, место жительства (пребывания), место работы или дата и место регистрации в качестве ИП и один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, документ, удостоверяющего личность, можно водительское удостоверение), телефон, адрес электронной почты.

Для организации: полное название, адрес, ИНН налогоплательщика, номер телефона, адрес электронной почты.

Если заявление подается представителем, то необходимо указать сведения о нем – Ф.И.О., адрес для направления корреспонденции, один из идентификаторов.

• Требования к ответчику со ссылками на законы и иные нормативные правовые акты.
• Обстоятельства, на которых основаны требования, и подтверждающие эти обстоятельства доказательства.
• Цена земельного участка (она необходима для определения госпошлины для судов общей юрисдикции).
• Перечень прилагаемых документов.

В заявлении можно изложить ходатайства, например, об истребовании доказательств или о вызове в суд свидетелей (п. 1 ст. 57, п. 2 ст. 69 ГПК РФ; п. 4 ст. 66, п. 1 ст. 88 АПК РФ).

В просительной части иска указывают основное требование - признать право собственности на земельный участок.

Можно также просить взыскать с ответчика судебные расходы, если решение суда будет принято в пользу истца (п. 1 ст. 98 ГПК РФ, п. 2 ст. 110 АПК РФ).

Заявление подписывает истец. Это может сделать и представитель при наличии у него таких полномочий (п. 4 ст. 131 ГПК РФ; п. 1 ст. 125 АПК РФ).

Содержание искового заявления о признании собственником по приобретательной давности

В исковом заявлении о признании права собственности на земельный участок по приобретательной давности необходимо изложить суть спора с доказательствами. Для этого рекомендуем:

• описать имущество так, чтобы суд мог его идентифицировать;
• изложить, когда и как, по вашему мнению, возникло право собственности на имущество (например, из договора аренды с правом выкупа);
• доказать владение землей, как своей собственной, добросовестно, открыто и непрерывно минимум 15 лет.

Как обосновать добросовестность владения

Укажите, что, приобретая участок, не знали о том, что оснований для возникновения права собственности на самом деле у вас нет.

Отметим, что при определенных обстоятельствах давностный владелец может быть признан добросовестным, даже если, приобретая имущество, знал (или должен был знать), что не становится ее собственником. Например, участок был получен от неправомочного лица, но при этом титульный собственник надолго устранился от владения своей собственностью, не проявлял к ней интерес, не исполнял обязанностей по ее содержанию, из-за чего она фактически оказалась брошенной.

Как обосновать открытость владения

Укажите, что не скрывали своего владения имуществом, перечислите все факты, которые прямо или косвенно подтверждают это.

Например, для признания права собственности на земельный участок в СНТ по приобретательной давности, в качестве доказательств можно использовать:

• свидетельские показания;
• документы о расходах на содержание участка: квитанции об уплате членских взносов в СНТ, договор на оказание услуг по охране имущества, квитанции или чеки по оплате ремонтных или земляных работ и пр.

Как обосновать непрерывность владения

Укажите период, в течение которого вы непрерывно пользовались землей. Возможным доказательством непрерывности владения может быть, например, то, что вы все это время уплачивали обязательные платежи по содержанию объекта недвижимости.

Обратите внимание! Ко времени своего владения можно присоединить время, в течение которого имуществом владел тот, чьим правопреемником вы являетесь (п. 3 ст. 234 ГК РФ).

Как обосновать владение имуществом как своим собственным

Отразите в иске, что вы не являетесь арендатором или иным временным владельцем участка, то есть владеете им не на основании договора.

Это важно, поскольку нельзя приобрести по давности имущество, которым владеют на основании договора. Укажите, как вы получили участок, на каком основании.

Пример обоснования исковых требований о признании права собственности по давности

1 января 1995 г. ООО «А» и ООО «Г» заключили договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ___________________, которому присвоен кадастровый номер ______________ (далее - земельный участок).

5 января 1995 г. ООО «А» произвело оплату по договору в полном объеме и приняло земельный участок от ООО «Г» по акту приема-передачи. Но переход права собственности на земельный участок зарегистрирован не был.

С 5 января 1995 г., то есть более 15 лет, ООО «А» открыто, добросовестно и непрерывно владеет земельным участком как своим собственным. Это проявляется в том, что общество:

• ведет на участке производственную деятельность, размещает принадлежащие ему временные складские объекты;
• осуществляет уборку участка от мусора, снега и наледи;
• оплачивает электроэнергию, которая используется для эксплуатации строений, расположенных на участке, а также освещения земельного участка;
• установило на участке информационный щит, с указанием режима работы складских помещений, сведений об обществе (ОГРН, ИНН, телефон и адрес офиса).

Ни ответчик, ни третьи лица не заявляли о своих правах на земельный участок и не требовали передать его.

Какие документы приложить к иску

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы (ст. 132, п. 1, 2 ст. 263, ст. 265 ГПК РФ):

• квитанцию об оплате госпошлины или документ, подтверждающий право на получение льготы по ее уплате. Можно приложить ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки или об уменьшении ее размера.
• доверенность на представителя (при необходимости);
• доказательства, подтверждающие требования (выписка из ЕГРН, справки, квитанции, чеки, письменные показания свидетелей и пр.);
• документы, подтверждающие направление копии заявления и приложенных к нему документов ответчику.

Оформление права собственности по давности в особом производстве – по заявлению об установлении факта

Как уже было упомянуто выше, при отсутствии информации о собственнике земельного участка, давностный владелец может обратиться в суд за признанием права собственности на земельный участок по приобретательной давности в порядке особого производства путем подачи заявления об установлении юридического факта (гл. 27 АПК РФ и гл. 28 ГПК РФ).

Заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения земельным участком как своим собственным составляется по тем же правилам, что и исковое заявление (п. 1 ст. 220 АПК РФ, п. 1 ст. 263 ГПК РФ).

Однако, заявление об установлении юридического факта имеет некоторые отличия от искового заявления, которые следует учитывать при его подготовке.

Прежде всего, в делах особого производства нет спорящих сторон. Есть заявитель и заинтересованные лица.

В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается территориальный орган Росреестра. На усмотрение суда к участию могут быть привлечены иные лица, например, орган местного самоуправления, поскольку он может претендовать на приобретение участка в собственность как бесхозяйного имущества (ст. 225 ГК РФ).

В тексте заявления необходимо указать, что у земельного участка отсутствует собственник (подтверждается это выпиской из ЕГРН), поэтому отсутствует спор о праве.

В остальном данное заявление должно содержать все те положения, которые характерны для искового заявления. То есть заявитель указывает характеристики земельного участка, приводит доказательства, свидетельствующие о факте владения земельным участком в соответствии с условиями давностного владения.

Госпошлина за оформление права собственности по приобретательной давности

При подаче заявления в суд истец (заявитель) должен заплатить госпошлину и предоставить документ, подтверждающий ее уплату. Величина пошлины зависит от применяемого процессуального и налогового законодательства (ст. 333.19, 333.21 НК РФ).

Госпошлина в суд общей юрисдикции за оформление имущества по давности владения

Если вопрос признания права собственности решается в суде общей юрисдикции, то размер пошлина будет зависеть от цены иска (стоимости недвижимости) (подп. 9 п. 1 ст. 91 ГПК РФ, подп. 1 п. 1 ст. 333.19):

Для определения стоимости участка можно использовать выписку из ЕГРН, содержащую сведения о кадастровой стоимости объекта, отчет оценщика, договор купли-продажи или справку о балансовой стоимости объекта.

Госпошлина при подаче заявления об установлении юридического факта (признания права собственности за земельный участок) составляет 300 руб. (подп. 8 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Госпошлина в арбитражный суд за оформление имущества по давности владения

При подаче исковым заявлениям о признании права собственности в арбитражный суд госпошлина уплачивается в размере, установленном для исковых заявлений неимущественного характера - 6 000 руб. (п. 2 ст. 103 АПК РФ, подп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ).

При подаче заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение, размер пошлины составляет 3 000 руб. (подп. 6 п. 1 ст. 333.21 НК РФ).

Реквизиты для уплаты госпошлины можно узнать в суде или найти на сайте суда. Обратите внимание – у каждого суда свои реквизиты.

Результат судебного дела о приобретательной давности на землю – решение суда

По итогам рассмотрения дела (как в исковом, так и в особом производстве) суд выносит решение. Если вынесенное решение не устраивает заявителя, то он может обжаловать его в течение месяца со дня принятия в окончательной форме. Если решение не обжаловано, оно вступает в силу по истечении указанного срока.

В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу после ее рассмотрения судом апелляционной инстанции. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно (п. 1 ст. 180 АПК РФ, п. 2 ст. 321 ГПК РФ).

Вступившее в силу решение суда является основанием для регистрации права собственности на земельный участок (п. 2 ст. 59 ЗК РФ; подп. 5 п. 2 ст. 14, п. 1 ст. 58 Закона № 218-ФЗ). 

Оформление участка в Росреестре

Завершающий этап процедуры - фиксация права собственности давностного владельца на земельный участок в госоргане, то есть внесение данных о собственнике участка в государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Чтобы оформить землю по приобретательной давности на основании решения суда, необходимо собрать пакет документов и передать их в Росреестр (подп. 5 п. 2 ст. 14, п. 1 ст. 58 Закона № 218-ФЗ). Обратиться за регистрацией может собственник или его представитель по доверенности.

Стандартный пакет документов включает в себя:

• заявление о получении права собственности по форме, утв. Приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310 (ред. от 30.06.2023) «Об утверждении отдельных форм…»;
• документ, устанавливающий право собственности на участок – судебное решение;
• кадастровый паспорт;
• документ, удостоверяющий личность владельца (копия и оригинал);
• квитанцию об оплате госпошлины.

Госпошлина в Росреестр

Величина госпошлины зависит от категории земли и вида разрешенного использования участка.

Так, физлица за регистрацию права собственности на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства уплачивают пошлину в размере 350 руб. (подп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Способы подачи документов в Росреестр

Документы можно предоставить в орган регистрации одним из способов (ст. 18 закона № 218-ФЗ):

• Лично (через представителя по доверенности) в ППК «Роскадастр» или МФЦ, в том числе при выездном приеме.
• Через нотариуса, засвидетельствовавшего подлинность подписи на заявлении о государственной регистрации прав.
• В электронной форме через официальный сайт Росреестра, в том числе через личный кабинет (потребуется электронная подпись).

Права на участок будут зарегистрированы в течение 5 - 12 рабочих дней.

***

Таким образом, институт приобретательной давности является вполне рабочим инструментом для приобретения и закрепления прав собственности на объекты недвижимости, которые находятся в пользовании лиц, не являющихся титульными собственниками.

Однако следует иметь ввиду, что судебная практика по приобретательной давности на земельные участки очень противоречива и разрешение споров во многом зависит от полноты и достоверности собранных доказательств и судейского усмотрения.