Арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 10.12.2020 № Ф07-14806/2020 по делу № А44-8385/2019 оставил в силе решения судов нижестоящих инстанций, отказавших предпринимателю в исключении из базы по УСН доходы от многочисленных сделок с недвижимостью, которые он заключал как обычный гражданин (декларируя соответствующий доход через 3-НДФЛ).
Соответствующий доход был включен в базу по УСН, так как был квалифицирован налоговиками как предпринимательская деятельность (человек был зарегистрирован как ИП и работал по «упрощенке»). Сделки по продаже 45 земельных участков и 6 квартир, принадлежащих истцу, были выведены из-под «гражданского» НДФЛ и обложены «коммерческим» налогом на УСН налоговиками, так как было установлено (и подтверждено судами), что спорные объекты недвижимости покупались человеком именно в целях перепродажи, а не для личных целей.
Из материалов дела следует, что предприниматель систематически приобретал в собственность (общую долевую собственность) земельные участки, которые затем разделял (перераспределял) с образованием новых земельных участков меньшей площадью.
Приобретаемые заявителем земельные участки, как указывает кассация, имели различные виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуальной жилой постройки, размещения иных объектов, допустимых в жилых зонах, размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, иных видов сельскохозяйственного использования.
Впоследствии истец реализовывал участки физическим лицам.
Квартиры, приобретенные истцом в собственность на основании договоров участия в долевом строительстве, были проданы им сразу либо спустя непродолжительный период после регистрации права собственности.
Кассация указывает, что суды, таким образом, посчитали, что истец приобрел квартиры не для использования в личных целях (проживания), а для последующей перепродажи. При этом, суды приняли во внимание недоказанность предпринимателем того обстоятельства, что при заключении договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома налогоплательщик преследовал цель улучшить жилищные условия проживания семьи, родственников.
Выходит, что наличие «открытого» ИП образует существенные риски для гражданина, осуществляющего сделки с недвижимостью: доход по таким сделкам, подходящий под те или иные вычеты или освобождаемый от НДФЛ в принципе, ИФНС может переквалифицировать в предпринимательский, по которому налог может быть намного менее выгодным.