Верховный Суд РФ определением от 18.06.2021 № 306-ЭС21-4034 по делу № А65-27473/2019 отменил решения судов нижестоящей инстанции по делу о споре о возвращении обеспечительного платежа арендатору при продаже арендуемого имущества, и предписал, соответственно, суду первой инстанции дело пересмотреть.
Предприниматель сдал в аренду нежилое помещение под объект общепита, получив обеспечительный платеж. Затем ИП продал данное помещение. Покупатель направил в адрес арендатора письмо с требованием вернуть объект, стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды. Документ не предусматривал возврат обеспечительного платежа, и претензии по такому возврату были адресованы в адрес ИП, изначально владевшего помещением.
Все суды последовательно отказали арендатору в удовлетворении исковых требований к ИП. Было отмечено, что договор купли-продажи объекта недвижимости, содержащий условие об обременении в виде аренды, не отражал условий о том, что принятый ИП обеспечительный платеж сохраняется у него или входит в состав стоимости соответствующего объекта недвижимости. В свою очередь, как указали суды, ИП не был стороной соглашения между арендатором и новым собственником.
Апелляция при этом указала на безвозвратность обеспечительного платежа, придя к такому выводу после изучения договора аренды.
В свою очередь, Верховный Суд возразил позициям судов нижестоящих инстанций. В рассматриваемом определении, в частности, отмечено, что в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Прежний работодатель лишь только перестает быть стороной такого договора. В свою очередь, в соответствии с ч. 1 ст. 384 ГК РФ, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Таким образом, считает ВС РФ, покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключений объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды. Прежний собственник выбывает из арендных правоотношений.
Также судам следовало учесть, отметил Верховный Суд, что в любом случае смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней. И определил, что переход права собственности на недвижимость в рассматриваемой ситуации не может ухудшать положения арендатора и лишать его права на возврат обеспечительного платежа.
Суду первой инстанции предстоит, таким образом, пересмотреть дело. В том числе, учитывая тезис ВС РФ, отраженный в определении о том, что суды в данной ситуации должны прояснить, освобождается ли новый собственник от требования о возврате арендатору обеспечительного платежа (с учетом того, что в рамках дела по иску последнего к предпринимателю суды данное требование признали несуществующим).