Возможные причины подешевения жилья
- рекордный рост ключевой ставки,
- уменьшение количества программ ипотечного льготного кредитования,
- ухудшение материального положения граждан.
Пределы подешевения жилой недвижимости
Аналитики предполагают, что тренд может сохраняться 1-1,5 лет, а цена квартир может уменьшиться на 15 %. Но девелоперы воздерживаются пока от подтверждения данной тенденции, опасаясь, что значительное снижение стоимости приведет к остановке продаж, так как потенциальные покупатели станут ожидать дальнейшего ее понижения.
По данным электронной площадки «Яндекс.Недвижимость», в прошлом месяце понижение ценовых параметров жилья в новостройках фиксировали в Калининграде (-1 %), Сочи (-1,3 %), Санкт-Петербурге (-0,9 %), Нижнем Новгороде (-0,6 %) и Краснодаре (-0,1 %). В Калининграде стоимость падает подряд 4-й месяц, причем в сентябре снижение было на уровне 5,3 %. Тем не менее, в среднем по России средний прайс квадратного метра новостроек в большинстве регионов вырос на 0,5–2,5 % (В. Пономарева «Динамика цен на новостройки и вторичку. Как власти охлаждают рынок недвижимости», портал ЯндексНедвижимость).
Ждать ли снижения цен на недвижимость в долгосрочной перспективе
Ценовое снижение опосредовано сокращением льготных ипотечных кредитов. Ранее рынок новостроек стабильно рос, но сейчас проекты девелоперов сталкиваются с проблемами финансирования. Рынки Москвы и Санкт-Петербурга продолжают оставаться относительно устойчивыми, но в регионах демонстрируется более выраженное падение, хотя есть и исключения. Многие люди, имеющие возможность инвестировать в недвижимость, предпочитают хранить деньги в банках под привлекательные проценты, потому что ипотека стала слишком дорогой. Ситуация сможет измениться, если власти внедрят новые ипотечные программы или ключевая ставка уменьшится.
Есть и еще один фактор: появление большего количества недорогого жилья (меньше по площади, в удаленном районе) влияет на среднюю цену.
После почти полного аннулирования льготной ипотеки и существенного повышения кредитных ставок девелоперы оказались в сложной ситуации. Они не могут повышать цены так уверенно, как раньше, но и соглашаться на их снижение тоже не готовы. Необходимо контролировать ценообразование: как только начнется явное падение цен, покупатели начнут откладывать покупки, ожидая дальнейших уступок от девелоперов.
***
Пока падение цен не слишком заметно, однако в целом ситуация может начать развиваться стремительно, вплоть до 10-15% в течение года – полутора.
Все меры, которые предпринимаются властями, в том числе, банком России, направлены на снижение темпов роста инфляции и возврата показателя к целевым уровням. Однако быстро добиться этого даже за счет сверхжесткой денежно-кредитной политики не выйдет: сегодня экономисты прогнозируют рост цен в 6-7% на протяжении, как минимум, первого полугодия 2025 г. Поэтому стабилизации цен на недвижимость, а, тем более, возврата к предыдущему восходящему тренду ожидать в ближайшей перспективе не стоит.
Покупателей жилья это не может не радовать. Зато девелоперы могут оказаться в трудной ситуации. Пока они не подтверждают новую тенденцию, опасаясь, что признание снижения цен вызовет остановку продаж. Вариант возможный, поскольку покупатели могут отказаться от приобретения жилья сейчас в ожидании более низких цен. В этих условиях значительное влияние начинают оказывать специальные предложения и акции от застройщиков, которые уже сегодня оказывают большее влияние на итоговые цены, чем общая ситуация на рынке. Стоит обратить внимание на них и тем инвесторам, которые собираются приобретать объекты недвижимости в качестве источника пассивного дохода (при сдаче в аренду) или для защиты собственных сбережений.