Договор субаренды квартиры между физическими лицами

Что такое договор субаренды жилого помещения между физическими лицами?

Это обиходное название договора поднайма жилого помещения между физическими лицами. Именно о таком договоре говорится в статье 685 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Дальше мы будем использовать оба варианта названия – договор поднайма квартиры и договор субаренды квартиры.

Договор поднайма оформляют две стороны: наниматель, который сам снял жилое помещение по договору найма у наймодателя - собственника жилья, и поднаниматель. По договору поднайма наниматель передает поднанимателю в пользование на определенный срок конкретное жилое помещение.

Важно! Наймодатель не является стороной договора поднайма. Но чтобы оформить этот договор, обязательно нужно заручиться письменным согласием наймодателя - его получают до совершения сделки.

Передать в поднаем можно только изолированное жилое помещение, которое пригодно для постоянного проживания. Им может быть целая квартира или ее часть, целый жилой дом или его часть. Таким образом, возможно оформить договор сдачи квартиры или комнаты в субаренду и договор субаренды жилого дома или комнаты в нем. Но невозможно сдать в поднаем койко-место.

Порядок заключения договора поднайма квартиры между физическими лицами регулируется главой 35 ГК РФ.

Когда можно заключить договор субаренды жилого помещения между физическими лицами?

Наниматель, который получил квартиру по договору найма, не всегда имеет право сдать ее третьему лицу в поднаем. Есть такое право или нет, зависит, во-первых, от срока договора найма, и во-вторых, от его содержания. Разберемся по порядку.

Если договор найма заключен на срок 1 год и больше (такой наем называют долгосрочным), у нанимателя есть право передать квартиру другому гражданину для проживания в поднаем (ст. 685 ГК РФ). В таком случае договор найма иногда называют договором аренды квартиры с правом (возможностью) субаренды или договором аренды квартиры для сдачи в субаренду.

Если договор найма оформлен сроком меньше чем на 1 год (такой наем называют краткосрочным), нанимателю нельзя сдавать квартиру по договору поднайма. Это общее правило, которое предусмотрено в п. 2 ст. 683 ГК РФ.

Но в самом краткосрочном договоре найма можно предусмотреть противоположное условие – о том, что наниматель имеет право передать квартиру в поднаем. Тогда заключение договора поднайма квартиры законно. Этот краткосрочный договор найма, который разрешает сдавать квартиру в поднаем, нередко именуют договором аренды с правом субаренды жилого помещения.

Существенные условия договора субаренды квартиры между физическими лицами

Это условия, которые надо обязательно согласовать в договоре поднайма – иначе его можно признать незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

Прежде всего, существенное условие договора поднайма (договора аренды квартиры в субаренду) – это условие о его предмете: о существе договора и о самой квартире, которая передается в поднаем.

Также существенными могут быть:

• условия, которые названы в законе как такие условия,
• условия, которые хотя бы одна сторона договора желает обозначить в нем.

Условие о квартире, которую передают в субаренду

Обратим внимание: хотя сам наниматель на основании договора найма владеет и пользуется квартирой, поднанимателю он передает квартиру только в пользование. Т.е. в договоре субаренды квартиры (поднайма) должно быть указано, что квартира передается «во временное пользование за плату».

В договоре нужно четко идентифицировать квартиру, которую получает поднаниматель. Для этого достаточно указать ее кадастровый номер и адрес. Эти сведения есть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на квартиру - обычно ее делают приложением к договору поднайма.

Однако в договоре обычно более точно и детально описывают передаваемую квартиру. Перечень сведений, которые можно перечислить в договоре, стороны определяют по своему усмотрению. Это могут быть общие сведения – например, про общую и жилую площадь, количество комнат, и более подробные – например, описание проведенного в квартире ремонта, ее технического оснащения и установленного в ней оборудования (кондиционер, душевая кабина и пр.)

Про имущество, которое находится в квартире и которое поднаниматель получает вместе с ней, в самом договоре обычно не пишут. Однако список такого имущества (указываются также характеристики и состояние иущества) обязательно составляют. Этот список нужно добавить в акт приема-передачи квартиры. Акт оформляется как приложение к договору поднайма. Т.е. в верхнем правом углу указывают «приложение к договору поднайма» – и реквизиты договора, а затем зачастую подшивают акт к тексту договора.

Условие о плате за поднаем

Хотя условие о плате за поднаем прямо не указано в законе как существенное, согласовать его надо обязательно (ст. 682 ГК РФ).

В договоре нужно прописать, в каком размере, в какие сроки и каким способом поднаниматель рассчитывается с нанимателем.

Часто в договоре пишут о помесячной оплате за квартиру. Но возможны и другие варианты, которые устраивают обе стороны – например, договор субаренды квартиры с посуточной оплатой.

На сегодняшний день самый распространенный вариант – это безналичный расчет, когда поднаниматель переводит плату за поднаем на банковский счет нанимателя, указанный в договоре. В таком случае целесообразно указать, какой день считается датой оплаты.

Однако есть вариант расчета наличными деньгами. В этой ситуации нанимателю надо оформлять документ, который подтвердит внесение поднанимателем денег – чаще всего это письменная расписка. Укажите в договоре ее содержание.

Форма и регистрация договора субаренды квартиры (образец 2023)

Договор поднайма квартиры всегда оформляют письменно.

Если он заключен на 1 год или больше, придется обратиться в орган регистрации прав на недвижимость. При этом регистрируется не сам договор, а ограничение (обременение) права собственности на квартиру, которое возникает на основании договора поднайма (ст. 674 ГК РФ).

Когда регистрация в связи с заключением договора поднайма обязательна, в нем следует прописать условия, касающиеся такой регистрации:

• о том, кто из сторон (или обе стороны) и в какие сроки передает нужные документы в орган регистрации прав,
• о том, кто из сторон (или обе стороны) несет расходы на госрегистрацию.

Помните: согласно ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" заявление о госрегистрации поднайма квартиры надо подать не позднее чем через 1 месяц со дня заключения договора поднайма.

Срок договора субаренды жилого помещения (образец 2023)

В договоре надо четко обозначить срок, на который оформлен поднаем. При этом надо соблюдать ограничения, установленные законом (статья 683, 685 ГК РФ).

Срок договора поднайма не может быть:

• больше 5 лет,
• продолжительнее срока, на который оформлен договор найма (т.е. поднаем можно заключать только в пределах срока действия договора найма).

О чем еще написать в договоре субаренды квартиры между физическими лицами?

Дальше мы хотели бы остановиться на некоторых условиях договора субаренды жилого помещения (скачать его образец можно по ссылке). Давайте обсудим:

1. условие о гражданах, которые живут вместе с поднанимателем,
2. условие о договоре найма и праве собственности на квартиру,
3. условие о согласии нанимателя на сдачу квартиры в поднаем,
4. условие об оплате коммунальных услуг,
5. условие об оплате других услуг по квартире,
6. условие об изменении размера платы за поднаем,
7. условие об обеспечительном платеже,
8. условие об ответственности сторон,
9. условие о расторжении договора.

Условие о гражданах, которые живут вместе с поднанимателем

В договоре субаренды квартиры надо перечислить граждан, которые будут проживать в квартире вместе с поднанимателем. Это могут быть члены его семьи или граждане, которые не имеют с ним отношений родства или свойства – например, гражданский супруг.

Поднаниматель отвечает перед нанимателем за действия таких граждан, если они нарушают условия договора поднайма (ст. 677 ГК РФ).

Условие о договоре найма и праве собственности на квартиру

Как правило, в договоре поднайма (договоре субаренды жилого помещения) указывают название, дату и номер договора найма, по которому наниматель получил квартиру от ее собственника – наймодателя.

Дополнительно можно:

• привести сведения о том, что квартира принадлежит на праве собственности наймодателю,
• обозначить основание, по которому у него возникло такое право,
• указать дату и номер записи об этом в ЕГРН.

Выписку из ЕГРН, которая подтверждает этот факт, можно приложить к договору поднайма.

Условие о согласии нанимателя на сдачу квартиры в поднаем

Прежде чем сдавать квартиру в поднаем, нанимателю надо убедиться, что у него есть такое право. Напомним - при долгосрочном найме оно есть всегда, а при краткосрочном (меньше 1 года) – только тогда, когда договор содержит условие о таком праве.

По закону, наниматель имеет право сдать квартиру в поднаем с согласия наймодателя (п. 1 ст. 685 ГК РФ). В договоре поднайма (субаренды квартиры) надо указать, что наймодатель дал согласие на его заключение.

Лучше привести реквизиты документа, которым оформлено согласие на заключение договора поднайма квартиры (например, письма), а сам документ сделать обязательным приложением к договору.

Условие об оплате коммунальных услуг

По закону, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи, если в договоре нет других положений (ст. 678 ГК РФ). Так что в договоре поднайма (субаренды жилого помещения) нужно решить, как стороны будут оплачивать коммунальные услуги.

Речь идет о тех, что перечислены в ч. 4 ст. 154 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). Это холодная и горячая вода, электроэнергия, тепловая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, отведение сточных вод и обращение с твердыми коммунальными отходами (ТКО).

Здесь можно выбрать один из следующих вариантов:

1. в плату за поднаем включена стоимость всех коммунальных услуг - тогда наниматель сам платит за коммуналку из денег, которые получает в качестве платы за поднаем,
2. в плату за поднаем не включена стоимость коммунальных услуг – это значит, что поднаниматель оплачивает все коммунальные услуги дополнительно, сверх платы за поднаем. Чтобы не было проблем, лучше перечислить в договоре все такие услуги, указать, как определяется размер платы за каждую из них, а также привести сроки и способ их оплаты.
3. некоторые коммунальные услуги входят в плату за поднаем, а некоторые оплачиваются дополнительно. В таком случае обычно перечисляют коммунальные услуги, которые поднаниматель оплачивает дополнительно. Чаще всего это те, плату за которые считают по показаниям приборов учета – например, холодная и горячая вода, свет. В договоре целесообразно указать сроки и способ внесения оплаты за них.

Условие об оплате других услуг по квартире

В договоре субаренды квартиры между физическими лицами также надо согласовать, кто будет оплачивать платежи по квартире, которые не относятся к коммунальным.

Это, в частности, деньги за содержание жилого помещения, а также взнос на капитальный ремонт (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ), плата за пользование городским телефоном, интернетом, спутниковым телевидением и т.п.

Если обязанность вносить эти платежи, помимо платы за поднаем квартиры, лежит на поднанимателе, оговорите в договоре размер, порядок и сроки внесения таких платежей.

Условие об изменении размера платы за поднаем

В договоре субаренды квартиры (образец скачайте по ссылке) можно предусмотреть, как часто стороны вправе менять размер платы за поднаем. Например, не чаще 1 раза в полгода (для договора сроком меньше года) или не чаще 1 раза в год (для договоров сроком 1 год и больше).

Важный момент: по закону, наниматель не имеет права менять плату за поднаем в одностороннем порядке. Исключение – это случаи, которые прямо обозначены в договоре (ст. 682 ГК РФ).

Если вы хотите предоставить нанимателю такое право, четко перечислите все ситуации, в которых он может снижать или повышать размер платы по своему решению, без согласования с поднанимателем. Например, когда поднаниматель фактически не живет в квартире в период нахождения в отпуске или командировке, он может уплачивать за поднаем меньшую сумму, чем обычно.

Условие об обеспечительном платеже

Большинство договоров поднайма (субаренды квартиры) обязывают поднанимателя внести нанимателю, кроме платы за поднаем, так называемый обеспечительный платеж (чаще при аренде квартир эту сумму называют залогом. Однако юридический термин – обеспечительный платеж).

Обеспечительный платеж за поднаем – это деньги в твердой сумме, которые наниматель может расходовать на устранение убытков, причиненных поднанимателем, членами его семьи или другими гражданами, которые постоянно живут в квартире вместе с ним. Также за счет обеспечительного платежа наниматель может компенсировать неустойку, которую поднаниматель должен заплатить по условиям договора за конкретные нарушения - например, за несвоевременное внесение платы за поднаем.

Если в договоре поднайма значится условие об обеспечительном платеже, разумно также уточнить следующие моменты:

• срок и порядок внесения платежа нанимателю при оформлении договора,
• срок и порядок возврата остатка платежа (или всего платежа, если в течение срока действия договора он не расходовался) поднанимателю при расторжении договора или истечении срока поднайма,
• цели расходования суммы платежа.

Условие об ответственности сторон – штрафы и пени

В договоре поднайма (субаренды жилого помещения между физическими лицами) рекомендуется прописать условия об ответственности сторон в случае, когда они нарушают договор.

Отметим, что поднаниматель является ответственным перед нанимателем только по договору поднайма квартиры. Но не несет никакой ответственности по договору найма квартиры, который оформлен между нанимателем и наймодателем (то есть по договору аренды с правом субаренды жилого помещения). Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель. Это объясняется тем, что поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользоваться квартирой (ст. 685 ГК РФ).

Чаще всего договор поднайма квартиры содержит условия о неустойке (штрафе или пени) за несвоевременное исполнение сторонами своих обязанностей. В частности:

• обязанности по передаче квартиры поднанимателю,
• обязанности по ее возврату нанимателю,
• обязанности вносить плату за поднаем, оплачивать коммунальные платежи и другие услуги, связанные с пользованием квартирой.

Условие о расторжении договора

Договор поднайма (субаренды жилого помещения) действует до момента истечения срока, указанного в нем. Но в некоторых случаях контракт можно расторгнуть досрочно. Например, по соглашению сторон или по требованию поднанимателя, которое он направит нанимателю как минимум за 3 месяца до выезда из квартиры (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Для договора поднайма также действует специальное основание для расторжения. Он прекращается одновременно с досрочным прекращением договора найма квартиры, по которому наниматель получил ее во временное владение и пользование (п. 5 ст. 685 ГК РФ).

Кроме того, договор поднайма разрешается расторгнуть в судебном порядке, если вторая сторона существенно нарушает его условия или при определенных обстоятельствах. При каких нарушениях (обстоятельствах) это возможно, и какова процедура расторжения, подробно говорится в статье 687 ГК РФ.