Договор купли-продажи земельного участка

Что такое договор купли - продажи земельного участка?

Это договор, по которому одна сторона – продавец передает другой стороне – покупателю земельный участок, а тот обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Земельный участок независимо от его площади, места расположения, состояния и назначения относится к недвижимым вещам.

Так что договор купли - продажи земельного участка (его еще называют договором купли - продажи земли, договором купли - продажи участка земли, договором продажи земельного участка) – это разновидность договора купли - продажи недвижимости.

Какие законы регулируют заключение договора купли - продажи земельного участка?

Самые важные акты, положениям которых должен соответствовать любой договор купли - продажи земельного участка 2023 (бланк, образец 2023), - это Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ. Основные нормы о договоре купли - продажи земельного участка содержатся в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Это касается, в том числе, договора купли - продажи земельного участка в СНТ.

Также к составлению договора купли - продажи земельного участка и регистрации перехода прав на участок применяются положения:

• Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон),
• Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1 (далее – Основы нотариата),
• других действующих нормативных правовых актов.

Форма договора купли - продажи земельного участка

Договор надо обязательно составить в письменной форме. Это должен быть один документ, который подписывают стороны или их уполномоченные представители.

Важно! При несоблюдении формы договора продажи земельного участка он считается недействительным (ст. 550 ГК РФ).

Удостоверение договора купли - продажи земли у нотариуса

Обращаться к нотариусу, чтобы тот удостоверил договор продажи земельного участка (образец), по общему правилу, не обязательно. Т.е. вы можете удостоверить договор у нотариуса по желанию, но если не хотите удостоверять, то можно этого не делать – обычный письменный договор купли-продажи земельного участка тоже будет законен.

Однако в некоторых случаях-исключениях удостоверять договор обязательно.

Когда обязательно нотариально удостоверять договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка обязательно надо удостоверить у нотариуса, если (ст. 54 закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• собственник участка - несовершеннолетний или ограниченный в дееспособности,
• участок продает опекун собственника участка,
• продается не участок, а доля в праве на земельный участок одного из собственников (но если участок, принадлежащий нескольким собственникам в долях, продают целиком, все доли – одному покупателю, то нотариально удостоверять договор не нужно).

Государственная регистрация договора купли - продажи земельного участка

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, регистрации подлежит не сам договор купли-продажи земельного участка, а переход права собственности на него от продавца к покупателю.

Госпошлина за регистрацию продажи земельного участка

За регистрацию надо заплатить госпошлину. Ее размер для физических лиц, по общему правилу, составляет 2 000 рублей (п. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Гораздо меньше – всего 350 рублей - придется уплатить, если по договору физическому лицу продан участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а также участок из земель сельскохозяйственного назначения (п. п. 24, 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Госпошлину в этом случае платит покупатель.

Дело в том, что данная госпошлина вносится за регистрацию права собственности покупателя, а прекращение права собственности продавца регистрируется бесплатно (подп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 Налогового кодекса РФ).

Алгоритм заключения договора купли - продажи земельного участка 2023

Как правило, оформление договора купли - продажи земельного участка происходит в несколько этапов:

1) подготовка к заключению договора,

2) непосредственное заключение договора,

3) сдача документов на регистрацию в Росреестр, чтобы тот зарегистрировал переход права собственности на участок к покупателю,

4) получение выписки из ЕГРН.

А теперь давайте пройдемся по этим этапам совершения сделки.

Шаг 1 – готовимся к заключению договора

На этом этапе нужно предпринять следующее:

• определить лицо, которое будет составлять договор,
• проверить полномочия продавца,
• согласовать условия продажи участка, составить договор или проект договора.

Определяем, кто будет составлять договор

Сначала нужно решить, кто составляет договор купли - продажи земельного участка в вашем случае. От этого зависит объем ваших дальнейших действий и задач.

Здесь могут быть разные варианты. Составлением договора могут заниматься:

1. сами стороны договора – продавец и покупатель,
2. представители сторон договора – если от имени продавца и покупателя договор купли - продажи земельного участка по доверенности заключают представители,
3. нотариус,
4. другие специалисты – например, юристы и сотрудники частных фирм, которые специализируются на сделках с недвижимостью.

В первых двух случаях составлять договор придется самостоятельно – как сделать это правильно, расскажем дальше.

Если вы опасаетесь допустить ошибки и потерять деньги и недвижимость, лучше обратиться к нотариусу или к частным специалистам - например, в надежную юридическую фирму. В этом случае вам не придется составлять договор купли-продажи земельного участка.

Кроме того, привлеченные юристы, скорее всего, предложат услугу по проверке документов и полномочий продавца на сделку, если она не включена в стоимость услуги по подготовке сделки. Если вы выбрали для составления договора нотариуса, то обязанность проверить законность продажи земельного участка всегда лежит на нем.

Где составить договор купли - продажи земельного участка – у нотариуса или в фирме, решайте сами. Учитывайте, что в любом случае за предоставление услуг придется заплатить. Правда, у нотариуса оплата взимается по установленным расценкам внутри одного региона, а в компаниях, которые сопровождают сделки с недвижимостью, - по разным ценам даже в одном регионе.

Проверяем полномочия продавца земли

Если вы выбрали самостоятельный вариант оформления договора купли - продажи земельного участка (образец 2023), рекомендуем вам удостовериться в том, что:

• продавец является собственником участка,
• участок может быть отчужден по договору купли-продажи земли, то есть участок не изъят из оборота и не ограничен в обороте (ст. 27 Земельного кодекса РФ),
• участок не обременен правами других лиц, а также может быть продан без чьего-либо согласия.

Например, надо знать, есть ли на участке жилые или другие строения. От этого зависит содержание договора и перечень объектов, которые продаются вместе с землей. Ведь Земельный кодекс РФ запрещает заключать договор купли - продажи земельного участка без дома, если участок и дом принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35).

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) обязывает продавца предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37).

Проверить все то, что мы назвали, помогут документы, которые может предоставить вам продавец. Это, прежде всего:

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН),
• свидетельство о госрегистрации права собственности на земельный участок, которое выдано до 15.07.2016 (если право собственности продавца зарегистрировано ранее этой даты),
• документы, на основании которых продавец получил участок в собственность: договор дарения земельного участка, решение суда, свидетельство о праве на наследство и т.п.

Также могут пригодиться копия паспорта продавца с отметкой о заключении и расторжении брака (но помните, что такие отметки ставят только по желанию гражданина, и их там может не быть) и справка из ПНД и НД о том, что продавец не состоит в диспансерах на учете. Добросовестный продавец, которому нечего скрывать, без проблем представит необходимые документы.

Согласовываем условия продажи, составляем договор (проект) договора купли - продажи земельного участка

Эти действия актуальны для вас, если вы (ваши представители) самостоятельно занимаетесь оформлением сделки, без привлечения нотариуса и сторонних фирм.

На этом этапе стороны должны согласовать условия будущей сделки. Прежде всего, это существенные условия договора купли - продажи земельного участка:

• о предмете (земельном участке),
• о цене.

Обратите внимание: в законодательстве нет утвержденного типового договора купли - продажи земельного участка или шаблона (бланка) договора купли - продажи земельного участка. Однако составить его своими силами несложно, используя наш бланк.

Шаг 2 - заключаем договор купли-продажи земли

Если вы обращались за составлением договора к нотариусу или в юридическую фирму, заключать договор вы будете с их помощью.

При самостоятельном оформлении сделки на этом этапе у вас должен быть письменный договор, в котором вы согласовали все условия купли-продажи участка. Его должны подписать покупатель и продавец или их уполномоченные представители (например, представители по доверенности).

Напомним, что заверять договор у нотариуса обязательно только в отдельных случаях, которые прямо указаны в законе. В остальных ситуациях удостоверение договора у нотариуса (если он не занимался составлением контракта) происходит только по желанию сторон сделки.

Дальше мы детально поговорим про то, как оформить договор купли - продажи земельного участка – в том числе объясним, какие документы к нему приложить.

Шаг 3 - передаем документы для регистрации перехода права собственности на землю

Кто подает документы на госрегистрацию, зависит от того, где оформляется договор купли - продажи земельного участка.

Если договор удостоверен нотариусом

Если вы заверяете договор у нотариуса (а, возможно, у него же и составляете договор), то нотариус обязан сам представить в Росреестр заявление о госрегистрации прав и другие документы. Это делается в электронной форме.

Документы нотариус направляет незамедлительно после заверения договора, но в любом случае не позднее окончания рабочего дня или в сроки, которые стороны прописали в договоре купли-продажи земли.

Чтобы нотариус сам подал бумаги на госрегистрацию, нужно, чтобы продавец и покупатель не возражали против этого. При наличии у них возражений они подают документы сами. Причем сделать это может как продавец, так и покупатель.

Отметим еще один важный момент. Когда в ЕРГН есть отметка о запрете регистрировать права без личного участия собственника недвижимости (его законного представителя), а договор купли-продажи земельного участка подписан представителем продавца по доверенности, нотариус не вправе направлять документы в Росреестр.

Если договор не удостоверен нотариусом

Когда договор не нуждается в нотариальном заверении, и стороны решили не пользоваться услугами нотариуса, подавать документы на регистрацию придется самостоятельно.

Правда, если договор составляла юридическая фирма, она может предложить вам еще и услугу по сдаче документов на госрегистрацию. Но для этого вам придется выдать сотруднику фирмы доверенность и дополнительно оплатить услугу по сдаче документов.

Список документов для регистрации права на земельный участок по договору купли-продажи

Для самостоятельной подачи документов в Росреестр вам потребуются, в частности, следующие бумаги:

1. заявление на госрегистрацию. Его составляют по утвержденной форме - смотрите приложение N 1 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310.
2. заполненный договор купли - продажи земельного участка,
3. акт приема-передачи участка,
4. паспорт заявителя, а если заявителем является представитель – также нотариальная доверенность на него,
5. документ об уплате госпошлины (его представляют по желанию, но лучше это сделать).

В пакет документов, которые вы сдаете на регистрацию, могут входить и другие документы. Например, если продается участок, который приобретен в период брака и является общим имуществом супругов, нужно представить нотариально заверенное согласие супруга продавца на сделку (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Способы подачи документов на регистрацию права на землю

Подать документы на регистрацию можно способом, который указан в ст. 18 Закона, например:

• в бумажном виде – лично в публично-правовую компанию "Роскадастр" или МФЦ независимо от места нахождения объекта недвижимости,
• в электронном виде – через Единый портал госуслуг или через личный кабинет на сайте Росреестра, при этом документы надо подписать усиленной квалифицированной электронной подписью.

Еще один важный момент – представить электронные документы можно лишь при соблюдении требований, которые установлены в статье 36.2 Закона. Например, когда в ЕРГН есть запись о возможности представлять электронные документы, которую регистрирующий орган внес заранее на основании заявления собственника участка. При невыполнении условий для подачи электронных документов их вернут без рассмотрения.

Сроки госрегистрации права собственности на землю

Они указаны в ст. 16 Закона и составляют:

1. при продаже участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства:

• 3 рабочих дня с даты приема заявления - при сдаче бумаг в орган Росреестра,
• 5 рабочих дней с даты приема заявления - при их представлении в МФЦ,

2. при продаже любого другого земельного участка:

• 7 рабочих дней с даты приема заявления – при представлении документов в орган Росреестра,
• 9 рабочих дней с даты приема заявления - при подаче документов в МФЦ.

При подаче в Росреестр договора купли - продажи земельного участка, который удостоверен нотариусом, срок регистрации равен 3 рабочим дням с даты приема заявления или его поступления в Росреестр. При подаче в МФЦ договора купли - продажи земельного участка, который заверен у нотариуса, срок регистрации составляет 5 рабочих дней с даты приема документов.

Если сделка по продаже земли нотариально удостоверена, а документы вы или нотариус подали в электронной форме, переход права собственности на покупателя зарегистрируют в течение 1 рабочего дня, следующего за днем поступления документов (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона).

Важно! Бывает, что вы не представили квитанцию об уплате госпошлины, а регистрирующий орган не получил информацию о ее уплате. Тогда сроки регистрации, о которых мы рассказали выше, надо считать с даты получения Росреестром сведений об уплате пошлины (ч. 7 ст. 18 Закона).

Шаг 4 – получаем выписку из ЕГРН

Документ, который подтверждает переход прав на земельный участок от продавца к покупателю – это выписка из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона).

Ее можно получить в бумажном или электронном виде. Способ получения вы указываете при подаче заявления на госрегистрацию (пункт 10 заявления).

Учтите, что выписка из ЕГРН – это единственный документ, который вы получите обратно – и продавец, и покупатель.

Раньше регистрирующий орган проставлял специальную регистрационную надпись (штамп) на документах, выражающих содержание сделки, в том числе на договорах купли-продажи. С 29.06.2022 этого не делают независимо от способа представления документов – в бумажном или электронном виде.

С этой даты госрегистрация прав на недвижимость и сделок с ней удостоверяется выпиской из ЕГРН. И по результатам осуществления такой регистрации направляется только выписка из ЕГРН. Такие разъяснения Росреестр привел в письме от 21.07.2022 N 13-00652/22.

Структура договора купли - продажи земельного участка

Обычно договор имеет следующую структуру:

1. шапка договора,
2. название договора,
3. основное содержание договора,
4. реквизиты и подписи сторон,
5. приложения к договору (если есть).

А сейчас давайте пройдемся по каждому из этих элементов.

Шапка договора

Обычно тут пишут:

• краткие данные о продавце и покупателе - ФИО (для гражданина и индивидуального предпринимателя) и наименование (для компании),
• сведения о представителях, если договор купли - продажи земельного участка 2023 подписывают не сами стороны.

Для представителя организации укажите ФИО, должность, название и реквизиты документа, на основании которого он имеет соответствующие полномочия. А для представителя гражданина или предпринимателя пропишите ФИО представителя и сведения о документе, удостоверяющем его полномочия.

Основное содержание договора купли-продажи земельного участка

Обычно его представляют в виде разделов (смотрите образец заполнения договора купли - продажи земельного участка). Например, договор может включать следующие разделы:

• предмет договора,
• цена участка и порядок расчетов,
• права и обязанности сторон,
• ответственность сторон,
• разрешение споров,
• порядок изменения и расторжения договора,
• заключительные положения.

Важно! При составлении договора будьте внимательны и учтите: чем детальнее вы пропишите условия договора, тем меньше риски споров в будущем.

Существенные условия договора купли - продажи земельного участка

Существенными условиями договора купли-продажи участка земли являются:

• условие о предмете договора,
• условие о цене договора,
• другие условия, по которым хотя бы одна сторона хочет достичь соглашения.

Важно! Если не согласовать условие о предмете или о цене договора купли - продажи земли, он считается незаключенным (статьи 554, 555 ГК РФ). Такие же последствия наступают, если стороны не пришли к соглашению насчет условий, согласовать которые требует одна из них (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Предмет договора купли-продажи земельного участка

Он состоит в том, что продавец передает в собственность покупателя конкретный земельный участок за плату (цену).

Здесь главное – это точно и правильно описать участок, который передается по договору (объект договора). Напомним, что продать можно только тот земельный участок, который прошел государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

Сведения об участке надо привести так, чтобы можно было определенно установить земельный надел, который передается покупателю (ст. 554 ГК РФ).

Для этого в договоре купли - продажи земельного участка (скачать бесплатно его образец можно по ссылке ниже) в отношении продаваемого участка надо указать следующие данные:

• адрес,
• площадь,
• кадастровый номер,
• категорию земель, в которую входит участок,
• вид разрешенного использования.

В дополнение к этим сведениям можно привести описание участка, его качественные характеристики. Также рекомендуем указать список объектов, которые есть на участке: сооружения, строения, временные постройки, пруды, колодцы, зеленые насаждения, коммуникации - например, электросети, системы водоснабжения, водоотведения и т.д.

Кроме того, в договоре приводят данные о правоустанавливающих документах на участок, на основании которых продавец владеет им. Это, как правило, выписка из ЕГРН (лучше, чтобы ее дата была максимально приближена к дате заключения договора), дополнительно - свидетельство о госрегистрации права (выданное до 15.07.2016). Также можно указать документы, по которым участок поступил в собственность продавца – например, договор, вступившее в законную силу решение суда или свидетельство о праве на наследство.

Цена договора продажи земельного участка

Как мы уже пояснили, указать ее в договоре купли-продажи земли надо обязательно. Если ее там нет, нельзя определить цену аналогично другим сделкам купли-продажи таких же участков (п. 3 ст. 424 ГК РФ). В такой ситуации договор считается незаключенным.

Цену продаваемого участка можно установить (п. 3 ст. 555 ГК РФ):

• в твердой денежной сумме,
• за единицу площади или другого показателя размера участка – тогда общая цена участка определяется исходя из фактического размера участка, переданного покупателю.

Другие условия договора купли - продажи земельного участка 2023

Кроме существенных условий, в договоре можно прописать следующие условия:

• о порядке расчетов по договору,
• о порядке передачи участка покупателю,
• о правах и обязанностях сторон – это, прежде всего, обязанность продавца передать участок и обязанность покупателя оплатить его,
• о госрегистрации права собственности на земельный участок – напишите, кто из сторон сдает документы на регистрацию, в какие сроки, кто платит за нее, а также, чем грозит уклонение от представления документов в регистрирующий орган в оговоренный срок,
• о расторжении договора купли-продажи – здесь разумно указать основания, при которых одна из сторон договора имеет право отказаться от его исполнения во внесудебном порядке (на вопросах расторжения договора продажи земельного участка мы еще остановимся ниже),
• об обременениях (ограничениях) земельного участка.

Условия договора о порядке расчетов

Условия договора купли - продажи земли о порядке ее оплаты неразрывно связаны с условием о цене договора.

Когда оплачивать земельный участок – до или после госрегистрации перехода права собственности на него – продавец и покупатель решают сами.

Также они определяют:

• способ расчетов – наличными деньгами (например, их можно передать под расписку или заложить в банковскую ячейку) или в безналичном порядке (например, путем перечисления денег со счета покупателя на счет продавца, путем открытия аккредитива),
• особенности оплаты: единовременный платеж, рассрочка платежа, аванс, задаток и пр.

Рассрочка оплаты цены договора

В связи с высокой стоимостью такого вида недвижимости, как земельные участки, стороны нередко оформляют договор купли - продажи земельного участка в рассрочку. В таком случае в договоре, помимо цены продаваемого участка, обязательно укажите порядок, сроки и размеры платежей. Иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Аккредитив как способ расчетов по договору

Специфический вариант сделки по продаже земельного участка – это договор купли - продажи земельного участка с аккредитивом.

Аккредитив – это одна из форм безналичных расчетов (ст. 862 ГК РФ). Расчетам по аккредитиву посвящен параграф 3 главы 46 ГК РФ. Также они регулируются банковскими правилами, условиями аккредитива и обычаями, применяемыми в банковской практике.

Смысл аккредитива в том, что плательщик - покупатель участка поручает банку - эмитенту произвести платеж получателю (продавцу участка) при условии, что получатель представит банку документы, предусмотренные аккредитивом. В этой схеме может участвовать еще и второй банк – так называемый исполняющий банк: тогда деньги продавцу земельного участка выдает именно он (ст. 867 ГК РФ).

Если вы выбрали способом расчетов расчеты по аккредитиву, нужно обязательно указать на это в договоре купли - продажи земельного участка. Кстати, его можно заключить как до, так и после открытия аккредитива.

Если вы сначала заключаете договор продажи участка, а потом открываете аккредитив, пропишите в договоре все положения насчет аккредитива, включая срок и условия его открытия. Если аккредитив открыт заранее, в договоре также следует привести подробные условия аккредитива, которые уже известны сторонам.

Условия договора о порядке передачи участка

Закон обязывает стороны договора передать участок по передаточному акту или другому документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Так что в договоре надо предусмотреть условия о порядке, сроках составления и подписания такого документа, а также о его содержании.

Передать участок по акту приема-передачи можно до или после полной оплаты цены договора. Обычно земельный участок передают до госрегистрации перехода права собственности на него, чтобы представить в Росреестр в составе пакета документов акт приема-передачи.

Условия договора об обременениях (ограничениях) земельного участка

Как мы уже отмечали, сообщить об обременениях земельного участка и ограничениях его использования – это обязанность продавца, прописанная в п. 1 ст. 37 ЗК РФ.

В договоре купли-продажи земли целесообразно указать все имеющиеся обременения участка (например, залог или аренда) или написать, что они отсутствуют.

Помните: за предоставление покупателю заведомо ложной информации продавцу придется нести ответственность. Речь идет о сообщении недостоверных сведений, которые названы в п. 3 ст. 37 ЗК РФ. Сюда относятся сведения об обременениях участка, об ограничениях его использования, о разрешении на застройку участка, об использовании соседних земельных участков, которое оказывает существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого участка. Если продавец сообщит ложные данные об этих и других обстоятельствах, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения убытков.

Если вы заключаете договор купли - продажи земельного участка в ипотеке, в договоре надо:

• написать об имеющемся обременении ипотекой,
• привести условия ипотеки: основания возникновения, срок и другие,
• указать на переход к покупателю участка прав залогодателя с согласия залогодержателя.

Обычно в таких случаях дополнительными приложениями к договору становятся документы, связанные с ипотекой. Например, кредитный договор с банком (залогодержателем), согласие банка (залогодержателя) на сделку.

Условия, которые нельзя включать в договор продажи земельного участка (образец)

Это условия, которые:

• устанавливают право продавца выкупить участок обратно по собственному желанию,
• ограничивают дальнейшее распоряжение участком: ипотеку, передачу участка в аренду и совершение любых других сделок,
• ограничивают ответственность продавца в случае, когда права на участок предъявляют третьи лица.

Такие условия являются недействительными в силу закона, а именно – п. 2 ст. 37 ЗК РФ. Предусматривать их в договоре нельзя. Но даже если сделать это, в случае спора суд признает эти условия недействительными и не станет применять их к отношениям продавца и покупателя.

Реквизиты и подписи сторон

В конце договора купли - продажи участка земли обычно пишут подробные реквизиты продавца и покупателя, в том числе их адреса, паспортные данные, контактные телефоны и электронные ящики, а также банковские реквизиты.

Здесь же должны стоять личные подписи сторон с расшифровкой. Если договор оформляют представители сторон, в контракте расписываются представители.

Приложения к договору купли-продажи земельного участка

Список приложений к договору не утвержден ни законами, ни актами Росреестра. Образец договора купли - продажи земельного участка часто имеет следующие приложения: выписка из ЕГРН, план (межевой план) участка, акт приема-передачи участка, согласие супруга продавца на сделку. Договор купли – продажи земли может иметь и другие приложения – например, расчет цены земельного участка, если она устанавливается за единицу его площади.

При продаже участка, который находится в ипотеке, следует приложить к договору документы, которые касаются ипотеки. Например, кредитный договор с банком, в обеспечение обязательств по которому продавец заложил участок, и согласие залогодержателя на отчуждение участка.

Не забудьте привести список приложений в договоре и оговорить, что они являются неотъемлемой частью контракта.

Как восстановить договор купли - продажи земельного участка?

Восстановление может потребоваться, если вы, например, потеряли договор. Сразу оговоримся: оригинал вам уже не получить – только копию или дубликат договора.

За копией можно обратиться в Росреестр. Для этого надо направить запрос в Роскадастр – например, лично, по почте или через МФЦ (п. 33 Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утв. Приказом Росреестра от 08.04.2021 N П/0149).

За это придется заплатить по тарифу – смотрите его в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 13.05.2020 N П/0145 "Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и иной информации". Для граждан копия в бумажном виде обойдется в 340 рублей, в электронном виде – в 2 раза дешевле, всего в 170 рублей.

Дубликат утраченного договора можно получить только в случае, если вы удостоверяли договор купли - продажи земельного участка у нотариуса. Чтобы получить дубликат, надо обратиться к нотариусу с письменным заявлением (статья 52 Основ нотариата). На дубликате договора будет стоять специальная удостоверительная надпись.

Что надо знать о расторжении договора купли - продажи земельного участка?

Расторгнуть договор купли - продажи земли можно в следующем порядке:

1) по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ),

2) по инициативе одной стороны договора через суд (п. 2 ст. 450 ГК РФ),

3) по инициативе одной стороны договора без обращения в суд – это так называемый односторонний отказ от исполнения договора (ст. 450.1 ГК РФ).

Важно! Регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю не препятствует расторжению договора по ст. 450 ГК РФ. Такое разъяснение приведено в п. 65 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Разберем теперь все варианты расторжения договора купли - продажи участка земли.

Расторжение по взаимному согласию сторон

Расторгнуть договор по согласию сторон можно в любое время до момента, пока он действует.

Обращаться в суд в данном случае не надо - достаточно оформить соглашение о расторжении договора купли - продажи земельного участка. Если договор удостоверялся у нотариуса (по требованию закона или по желанию сторон), с соглашением о расторжении тоже придется идти к нотариусу, чтобы заверить его (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Расторжение по инициативе стороны договора через суд

Продавец или покупатель вправе требовать расторгнуть договор купли - продажи земельного участка через суд:

1) если вторая сторона существенно нарушила договор,

2) в случаях, которые предусмотрены ГК РФ, другими законами или договором.

Существенное нарушение договора

Поговорим сначала о существенном нарушении договора.

Существенным признается такое нарушение договора, когда из-за действий или бездействия второй стороны вы в значительной степени лишаетесь того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора. Существенное нарушение контракта всегда связано с причинением вам весомого, значительного ущерба. Естественно, этот факт вам придется доказать суду.

Существенным нарушение договора со стороны покупателя может быть, например, неоплата купленного земельного участка. Примеры существенного нарушения договора со стороны продавца – когда он долго уклоняется от госрегистрации перехода права собственности на участок, а также, если после заключения договора он утратил право собственности на участок.

Другие случаи расторжения договора через суд

Эти случаи должны быть указаны в ГК РФ, других законах или в самом договоре. И они необязательно связаны с существенным нарушением контракта.

ГК РФ предусматривает, например, следующие случаи расторжения договора в судебном порядке:

• если покупателю передан участок, который обременен правами третьих лиц – правда, тут надо доказать, что покупатель не знал или должен был знать об этих правах (п. 1 ст. 460 ГК РФ),
• если обстоятельства существенно изменились (статья 451 ГК РФ).

Здесь придется убедить суд в том, что обстоятельства сделки поменялись настолько сильно, что стороны вообще не подписали бы договор или заключили его на значительно отличающихся условиях, если бы могли предвидеть такое изменение. В п. 2 ст. 451 ГК РФ названы условия, которые обязательно следует доказать, чтобы выиграть дело.

Кроме того, покупатель может пойти в суд с требованием расторгнуть договор купли - продажи земельного участка, если продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях участка и ограничениях его использования, а также другие недостоверные сведения, которые названы в п. 3 ст. 37 ЗК РФ. Кроме требования расторгнуть договор, покупатель также вправе претендовать на возмещение своих убытков.

Расторжение в одностороннем внесудебном порядке

Расторгнуть договор таким способом продавец или покупатель может, если право на отказ от договора дает ему закон, другой правовой акт или сам договор.

Например, ГК РФ разрешает отказаться от исполнения договора:

• покупателю – если продавец отказывается передать проданный участок (п. 1 ст. 463),
• продавцу – когда покупатель отказывается принять и оплатить земельный участок (п. 4 ст. 486),
• продавцу – когда договор предусматривает оплату участка в рассрочку, продавец уже передал участок, а покупатель не производит очередной платеж. Отказ невозможен, если покупатель уже заплатил за земельный участок больше половины его цены, или если отказ запрещен в самом договоре (п. 2 ст. 489).

Отказ от договора продажи земельного участка в названных случаях связан с определенными обстоятельствами. Но в договоре можно предусмотреть право продавца и покупателя просто, без объяснения причин, отказаться от договора. Такой отказ называют немотивированным.

Чтобы отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, сторона, которая отказывается от него, должна направить второй стороне уведомление об отказе. В этом документе надо написать, что вы отказываетесь от договора, указать основание для отказа, дать ссылку на нормы закона или договора, которые разрешают вам отказ, а также перечислить свои требования – например, вернуть деньги за участок.

По общему правилу, договор прекращается с момента получения второй стороной вашего уведомления об отказе от договора (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Учитывайте, что в некоторых случаях за отказ от договора придется заплатить.

***

Итак, договор купли-продажи действителен обычно даже без нотариального удостоверения, но нужно учесть, что участок перейдет к покупателю только после регистрации права собственности в ЕГРН. Самое важное для договора купли-продажи – правильно описать участок (указать адрес, кадастровый номер, площадь) и указать цену земли.