Сервитут на земельный участок: что это такое
Законодательством России предусмотрено право ограниченного пользования чужим земельным участком — сервитут (ст. 274 Гражданского Кодекса РФ, ст. 23 Земельного Кодекса РФ). Необходимость установления сервитута может возникнуть, например, для прохода, проезда собственника земли через соседний участок, если иным способом это обеспечить невозможно.
Земельный сервитут бывает двух видов - частный и публичный.
Частный сервитут по договору или решению суда
Частный сервитут - это право на лимитированное пользование участком, предоставленное стороннему лицу в добровольном (в порядке заключения соглашения) или принудительном (по решению суда) порядке.
Установленный указанным способом сервитут во многих нормативных актах именуется «частным» (хотя в федеральных законах данный термин не употребляется). Например, условия и порядок введения частного сервитута закреплены в приказе Минтранса России от 25.10.2012 № 385, которым утверждены примерные формы договоров о введении сервитутов на участки около автодорог.
Сторонами частного сервитута могут быть как обычные граждане, так и организации. Они договариваются между собой о сервитуте добровольно, или же сервитут вводится во взаимоотношениях между ними по решению суда. При этом, стороны должны обязательно попробовать договориться о сервитуте, и только если соглашение не достигнуто — обращаться в суд (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
Сервитут разрешен по договоренности только между собственниками разных участков. Истребовать частный сервитут не вправе гражданин или организация, не являющиеся собственником другого участка.
Публичный сервитут, установленный властями
Публичный сервитут - это право ограниченного пользования участком в установленных объемах передается соответствующему кругу лиц (во многих случаях – неопределенному, например, всем желающим гражданам).
Такой сервитут именуется публичным (п. 2-6 ст. 23 ЗК РФ). Он может быть установлен одним правовым актом в отношении отдельного или сразу нескольких участков. Публичный сервитут всегда вводится органом власти в одностороннем порядке и не требует в общем случае согласия собственника. Но если сервитут мешает целевому применению ресурсов участка, то его владеЭтолец вправе обратиться в суд с иском об отмене сервитута (п. 2 ст. 276 ГК РФ).
Существует также особый вид сервитута — на участки в государственном или муниципальном владении (гл. V.3 ЗК РФ). Установление сервитута на земельный участок в рассматриваемом случае возможно, если стороннему лицу в т.ч. необходимо (ст. 39.23 ЗК РФ):
- разместить линейные объекты, сооружения связи, информационные знаки и сооружения, не мешающие использованию ресурсов участка;
- провести изыскательские работы;
- провести работы, связанные с недропользованием.
Соответствующий вид сервитута устанавливается на базе соглашения между землевладельцем и землепользователем (ст. 39.24 ЗК РФ).
На уровне федерального законодательства также могут устанавливаться нормы о сервитуте на определенных территориях. Как в случае, например, с Законом от 05.04.2013 № 43-ФЗ, который в т.ч. регулирует введение сервитута на территориях Новой Москвы. Возможны нормы о сервитутах, установленных на определенных типах земельных участков, например, находящихся в границах полос отвода автодорог, в соответствии с Законом от 08.11.2007 № 257-ФЗ.
Любой сервитут — как частный, так и публичный, должны инициироваться на условиях, наименее обременительных с точки зрения применения участка по его основному назначению (п. 8 ст. 23 ЗК РФ). Любой сервитут может быть аннулирован по требованию владельца участка в случае прекращения оснований, исходя из которых сервитут был инициирован (п. 1 ст. 276 ГК РФ).
Рассмотрим подробнее, как работают публичный и частный земельные сервитуты на практике.
Публичный сервитут на земельный участок: как установить
Публичный сервитут инициируется только в определенных случаях — перечисленных в п. 4 ст. 23 ЗК РФ. Например — для обеспечения пешего прохода или проезда на авто через территорию участка, использования ее для охоты, ловли рыбы. Либо — для использования ресурсов участка в определенных целях, перечисленных в ст. 39.37 ЗК РФ (например, для размещения теплосети, строительства автодороги).
Если в результате размещения того или иного объекта коммуникаций из числа указанных в п. 1 ст. 39.37 ЗК РФ участок нельзя будет использовать по назначению, то сервитут не инициируется. Вместо этого может осуществляться изъятие участка в порядке, определенном ЗК РФ (п. 10 ст. 23 ЗК РФ).
Собственник участка, на который установлен сервитут, вправе потребовать от органа власти обоснованную плату за затруднения в пользовании участком (п. 13 ст. 23 ЗК РФ).
Введение публичного сервитута происходит посредством издания соответствующего постановления уполномоченным органом власти. В подобном документе обычно указываются:
- кадастровый номер участка;
- общая площадь участка;
- общая площадь территории участка, в отношении которой действует сервитут, и ее границы.
Если орган власти ввел публичный сервитут на земельном участке в собственности гражданина, то он не лишается права на необходимое распоряжение таким участком (п. 5 ст. 23 ЗК РФ). Он может продавать его, сдавать в аренду. При этом, в случае смены собственника сервитут не снимается (п. 6 ст. 23 ЗК РФ).
Срок действия публичного сервитута фиксируется в правовом акте, принятом компетентным органом (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).
Частный земельный сервитут: как установить
Собственник участка или иной недвижимости может потребовать от владельца соседнего участка введения частного сервитута (п. 1 ст. 274 ГК РФ):
- для получения возможности прохода или проезда к своему участку;
- в целях возведения, реконструкции, эксплуатации линейных сооружений, если это не препятствует использованию участка;
- для обеспечения иных нужд собственника, если для этого требуется сервитут.
При введенном частном сервитуте владелец участка может свободно владеть, пользоваться и распоряжаться им. У владельца есть право потребовать соразмерную плату за сервитут от лиц, в интересах которых он введен (п. 2, 6 ст. 274 ГК РФ). Если частный участок продается собственником, то сервитут по нему сохраняется (ст. 275 ГК РФ).
Все указанные моменты прописываются в договоре об установлении сервитута. Также в нем указывается плата, которую владелец сервитута вносит владельцу участка за право преозда, прохода и т.п.
По общему правилу как публичный, так и частный сервитуты, должны проходить в установленном порядке государственную регистрацию в ЕГРН. Исключение — сервитуты на срок до 3 лет на участки в государственной или муниципальной собственности (п. 17 ст. 23 ЗК РФ).
Читайте также: Как узнать кадастровую стоимость участка