Счета эскроу в долевом строительстве стали обязательными для применения в сделках между застройщиками и покупателями жилья (дольщиками) с июля 2019 года. Суть этого нововведения в том, что застройщикам необходимо осуществлять финансирование всех строительных этапов за свой счет или с привлечением заемных средств, а доступ к деньгам покупателей, хранящихся на счете эскроу, может быть получен только после сдачи объекта в эксплуатацию. Такая схема выгодна, прежде всего, дольщикам, так как она дает гарантии возврата средств в случае заморозки строительства. При этом у дольщиков сохраняется возможность покупки жилья в новостройках в ипотеку.
Эскроу счета – что это для застройщика
Необходимость перехода застройщиков к сотрудничеству с клиентами через эскроу счета продиктована требованиями ст. 15.4 закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ о долевом строительстве многоквартирных домов. Новым алгоритмом исключена возможность прямого перевода средств на счета строительной организации – все операции должны проводиться с участием эскроу-агентов, то есть банковских структур, которые выполняют роль гарантов.
Как организуется работа с эскроу счетами в долевом строительстве:
-
застройщиком выбирается уполномоченный банк;
-
с дольщиками заключаются договоры участия в долевом строительстве, после чего покупатели имущества обязаны перевести деньги на эскроу счет. Эти средства блокируются банком и недоступны застройщику и покупателю до выполнения договорных обязательств или до разрыва контракта;
-
если дольщик вносит деньги за счет ипотечного кредитования, кредит может быть оформлен в любом банке;
-
если застройщик финансирует проект за счет целевого кредита, эскроу счет открывается в банке, выдавшем кредитные средства (ст. 15.4 закона № 214-ФЗ);
-
после передачи объекта строительства в эксплуатацию банк переводит средства застройщику.
Застройщики, работающие с эскроу счетами, могут открывать такие спецсчета только в уполномоченных банках. Критерии для кредитных организаций утверждены правительственным Постановлением от 18.06.2018 № 697. Перечень банковских организаций, которым разрешено открывать и обслуживать эскроу счета, ежемесячно обновляется Центробанком и публикуется на сайте ЦБ РФ в разделе «Информация по кредитным организациям». По состоянию на 1 сентября 2019 года в реестре значится 95 банков.
Использование счетов эскроу в долевом строительстве выгодно, в первую очередь, дольщикам. Но и для застройщиков есть свои плюсы – отсутствует зависимость от сиюминутных финансовых вливаний покупателей квартир, проект полностью финансируется за счет собственных ресурсов или кредита с гарантией получения денег при завершении строительства.
Закрытие эскроу счета в одностороннем порядке возможно в исключительных случаях:
-
застройщику присвоен статус банкрота;
-
кредитор потребовал от застройщика досрочно погасить кредит и обратил взыскание на строящийся актив или на земельный участок, на котором находится такой объект;
-
компания-застройщик ликвидируется в принудительном порядке на основании судебного решения;
-
дольщик расторг договор об участии в долевом строительстве;
-
нарушены сроки ввода объекта в эксплуатацию.
Строительство начато до июля 2019 г.: что с эскроу счетами
Если строительство на условиях долевого участия начато до июля 2019 года, как переходить застройщикам на эскроу счета? Недвижимость на эту дату еще не введена в эксплуатацию, но застройщик уже получил часть денег от покупателей напрямую, при этом строительство находится в активной фазе.
Тонкости правового регулирования в описанной ситуации отражены в ст. 8 закона от 25.12.2018 г. № 478-ФЗ. Обязанность по применению эскроу счетов не касается застройщиков, оформивших право на строительство до июля 2018 года. Привлечение денег дольщиков и достройка объекта без эскроу счетов возможны, если к июлю 2019 года объект соответствует критериям готовности, указанным в правительственном Постановлении от 22.04.2019 г. № 480:
-
застройщиком уже распродана часть помещений в возводимом строении (в объеме не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений машино-мест);
-
объект готов к вводу в эксплуатацию минимум на 30%, в некоторых случаях порог снижается до 15% или 6%.
Как открываются эскроу счета в долевом строительстве в 2019 году
Особенности открытия и ведения эскроу счетов описаны в ст. 15.5 закона № 214-ФЗ. Счет может быть открыт только в уполномоченном банке путем подачи заявления и комплекта документов застройщиком. При дистанционном обслуживании бланк заявления на открытие эскроу счета может быть завизирован простой электронной подписью.
Деньги вносятся на счет только после заключения договора долевого участия в строительстве, на эти суммы не начисляются проценты, так как они не являются депозитом. Банк получает деньги от дольщиков, подтверждающих участие в долевом строительстве соответствующими документами, и блокирует их.
После ввода объекта в эксплуатацию документация, подтверждающая этот факт, доводится до эскроу-агента (банка). С этого момента обязательства застройщика считаются выполненными, банк осуществляет перевод заблокированных средств на счет строительной организации в 10-тидневный срок.
Так, Сбербанк эскроу счета для застройщиков открывает с июля 2018 года. Чтобы воспользоваться такой банковской услугой, застройщику необходимо заполнить заявление на открытие счета и предоставить его в ближайшее отделение банка. Если застройщик выбрал для открытия эскроу счетов в долевом строительстве Сбербанк, счет открывается как юридическим, так и физическим лицам при наличии договора долевого участия, в котором прописаны сроки ввода объекта в эксплуатацию, суммы платежей для внесения на счет. Когда дольщиком является юридическое лицо, потребуются учредительные документы покупателя имущества, физлицам достаточно удостоверения личности (например, паспорта).
Счета эскроу в долевом строительстве страхуются на случай отзыва лицензии у уполномоченного банка – страховка для физлиц действует по суммам в пределах 10 млн. руб. (ст. 12.1 закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ о страховании вкладов).
Читайте также: Единая информационная система жилищного строительства