Как расторгнуть договор участия в долевом строительстве?

Когда можно требовать от застройщика расторгнуть договор

В определенных ситуациях Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее - Закон № 214-ФЗ) разрешает Вам расторгнуть договор участия в долевом строительстве (далее также - ДДУ).

Для этого достаточно направить застройщику заказное письмо с уведомлением о расторжении договора и описью вложения. Оно направляется по адресу застройщика или по адресу, который указан в договоре как адрес для направления почтовой корреспонденции. Застройщик может согласиться с Вашим требованием и вернуть Вам все, что должен.

Но на практике, к сожалению, так бывает редко. Застройщик или игнорирует Ваше требование, или отказывается расторгнуть договор. Или подписывает с Вами соглашение о расторжении ДДУ, но не отдает деньги. Причина банальная - застройщику невыгодно возвращать Вам деньги.

Итак, по закону расторгнуть ДДУ Вы можете в 3 случаях.

Ситуация 1. Застройщик нарушил срок передачи Вам квартиры, указанный в договоре, на 2 месяца или больше.

О том, как расторгать договор, если застройщик не передал квартиру в срок, мы подробно расскажем ниже.

Ситуация 2. Застройщик передал Вам квартиру с недостатками и не выполнил Ваше требование устранить (исправить) недостатки квартиры, соразмерно уменьшить цену договора или возместить Вам расходы, которые Вы понесли, когда самостоятельно устраняли недостатки.

О том, как расторгать договор, если застройщик передал квартиру с недостатками и не выполнил Ваши требования по поводу недостатков, мы подробно расскажем ниже.

Ситуация 3. Застройщик существенно нарушил требования к качеству квартиры.

О том, как расторгать договор, если застройщик существенно нарушил требования к качеству квартиры, мы подробно расскажем ниже.

Если Вы уплатили цену ДДУ на счет эскроу, открытый в банке - тогда у Вас есть право расторгнуть договор еще в 3 случаях (ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ):

1) кредитор требует от застройщика досрочно исполнить обязанности по кредитному договору или договору займа, а также претендует на земельный участок, на котором строится Ваш дом, или на право аренды (субаренды) этого участка.

Узнать о таком основании для расторжения Вашего ДДУ можно на сайте https://наш.дом.рф/. Это сайт единой информационной системы жилищного строительства. Застройщик должен разместить в ней информацию о Вашем праве расторгнуть ДДУ по этому основанию в течение 5 рабочих дней со дня его наступления.

2) застройщика признали банкротом и открыли в отношении него конкурсное производство,

3) застройщика ликвидировали по решению суда, и оно вступило в силу.

Учтите: в договоре также могут быть прописаны дополнительные случаи, когда Вы вправе расторгнуть его.

ПРИМЕЧАНИЕ
На практике граждане, оплатившие договор на счет эскроу, очень редко требуют расторжения договора по трем названным основаниям. Так что дальше в этой статье мы их рассматривать не будем.

Как расторгать договор, если застройщик не передал квартиру в срок

Не в каждом случае просрочка передачи Вам квартиры - это повод идти в застройщику и требовать расторжения ДДУ. Что Вам нужно выяснить до подачи претензии, чтобы она была обоснованной?

Первое. Определитесь, в какой срок застройщик должен был передать Вам квартиру.

Общее правило: у Вас на руках - только договор участия в долевом строительстве.

В таком случае срок передачи квартиры смотрите в договоре - это его обязательное условие.

Специальное правило: у Вас на руках - ДДУ и документы о переносе срока передачи квартиры, полученные от застройщика.

Разберемся, как определить срок передачи Вам квартиры, если помимо договора, у Вас есть документы о переносе срока ее передачи.

В реальной жизни застройщик часто изменяет срок передачи Вам квартиры. Закон разрешает застройщику переносить срок сдачи Вам квартиры. При этом нет ограничений по количеству и срокам таких переносов.

Застройщик должен сообщить Вам о переносе срока передачи квартиры за 2 месяца до истечения срока, предусмотренного договором, или раньше. Согласно Закону № 214-ФЗ Вы должны получить от застройщика:

• информацию о переносе срока строительства и передачи Вам квартиры, а также
• предложение изменить ДДУ, указав в нем новый срок исполнения застройщиком своей обязанности.

На практике застройщик по-разному может оформить перенос срока передачи квартиры.

Вариант 1. Застройщик просто проинформировал Вас о переносе срока передачи квартиры. Например, направил Вам по почте уведомление, сообщение, письмо, информационный лист или другой подобный документ.

По Закону № 214-ФЗ считается, что в такой ситуации сроки, предусмотренные договором, не меняются (п. 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Чтобы расторгнуть договор в этой ситуации, руководствуйтесь сроком передачи квартиры, указанным в самом договоре.

Вариант 2. Застройщик направил Вам по почте информацию о переносе сроков строительства вместе с дополнительным соглашением к ДДУ. Если Вы подписали его, проверьте, прошло ли это соглашение государственную регистрацию. Это обязательное условие, при котором сроки передачи квартиры считаются измененными.

Если соглашение не зарегистрировано в Управлении Росреестра, ориентируйтесь на сроки, прописанные в договоре.

Если дополнительное соглашение к договору зарегистрировано - тогда руководствуйтесь сроками, указанными в соглашении.

Второе. Выясните, насколько застройщик затянул передачу квартиры.

При этом ориентируйтесь на срок, в который застройщик должен был передать Вам квартиру.

Если застройщик нарушил его на 2 месяца или больше, Вы имеете право требовать расторгнуть ДДУ.

Если просрочка меньше 2 месяцев, такого права у Вас нет.

Как расторгать договор, если застройщик передал квартиру с недостатками и не выполнил Ваши требования по поводу недостатков

Не во всех случаях получение квартиры с недостатками и отказ застройщика устранить их - это повод требовать расторгнуть договор. Что Вы должны проверить до подачи претензии, чтобы она была обоснованной?

Первое. Определите, какие недостатки имеются в Вашей квартире.

Нужно установить, какие недостатки есть в Вашей квартире: существенные или несущественные. Застройщик отвечает перед Вами и за те, и за другие.

Второе. Убедитесь, что Вы обнаружили недостатки квартиры в течение гарантийного срока.

Обращаться к застройщику с претензиями по качеству квартиры можно только в том случае, если Вы обнаружили дефекты в течение гарантийного срока.

Для самой квартиры такой срок прописывается в договоре. При этом он не может быть менее 5 лет. Исчисляется гарантия на квартиру, по общему правилу, со дня ее передачи. Но договор может предусматривать другие условия.

Для технологического и инженерного оборудования, которое входит в состав квартиры, гарантийный срок меньше - всего 3 года. Договор может указывать на более длительную гарантию. Для оборудования гарантийный срок начинает течь со дня подписания первого передаточного акта или другого документа о передаче квартиры.

Третье. Проверьте, какое требование Вы предъявляли застройщику.

Если Вы обнаружили недостатки в квартире, Вы можете просить у застройщика:

1) устранить (исправить) недостатки квартиры - он должен это сделать безвозмездно и в разумный срок;

2) уменьшить цену договора - но только соразмерно нарушению требований к качеству;

3) возместить Вам расходы, которые Вы понесли, когда самостоятельно устраняли недостатки.

Приведенный перечень требований установлен в Законе № 214-ФЗ.

Учтите: этот перечень можно изменить договором участия в долевом строительстве. Так что до обращения к застройщику внимательно изучите свой ДДУ.

Четвертое. Удостоверьтесь, что застройщик не исполнил Ваше требование.

Застройщик может проигнорировать Ваше требование или отказаться выполнять его. Например, направив в ответ на Вашу претензию письменный отказ с обоснованием. И в том, и в другом случае Вы имеете право требовать расторгнуть ДДУ.

Как расторгать договор, если застройщик существенно нарушил требования к качеству квартиры

Полагаете, застройщик существенно нарушил качество квартиры? Прежде чем требовать расторгнуть договор, убедитесь, имеете ли Вы такое право в Вашей конкретной ситуации.

Первое. Определите, каким требованиям должно соответствовать качество Вашей квартиры.

Закон устанавливает четкие требования к качеству квартиры в новостройке, которую застройщик создает “с нуля”.

Второе. Установите, является ли в Вашем случае нарушение качества квартиры существенным, или нет.

Закон № 214-ФЗ не поясняет, что такое “существенное нарушение требований к качеству квартиры”. То есть однозначных указаний, что считать существенным нарушением качества квартиры, нет. В этом вопросе придется ориентироваться на разъяснения высших судебных инстанций.

ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ.
Суд удовлетворил требование о признании расторгнутым договора участия в долевом строительстве, поскольку, исходя из конкретных обстоятельств дела, пришел к выводу о наличии существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.
(П. 31 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)

Какое нарушение требований к качеству квартиры считается существенным, а какое - нет, решает суд исходя из конкретных обстоятельств дела. Если необходимо, суд может назначить экспертизу. Об этом говорится в преамбуле раздела “Рассмотрение требований о расторжении договора участия в долевом строительстве” Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Образцом того, как гражданин смог успешно и последовательно доказать существенное нарушение качества своей квартиры, а также убедить суд, что он имеет право расторгнуть ДДУ, вернуть уплаченные по нему деньги с процентами и получить другие суммы, назовем Апелляционное определение Московского городского суда от 28.05.2019 по делу N 33-22841/2019.

Однако есть общие критерии “существенности”, на которые ориентируется суд. О существенном нарушении требований к качеству квартиры можно говорить, если она не соответствует условиям ДДУ и обязательным требованиям. При этом такое несоответствие:

• нельзя устранить,
• можно устранить, но на это понадобятся несоразмерные расходы или затраты времени;
• выявляется неоднократно,
• проявляется вновь после его устранения.

Этот список не ограничивает суд в том, чтобы он определил как существенное другое нарушение к качеству квартиры со стороны застройщика, кроме названных выше. И как следствие - признал за Вами право расторгнуть договор.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд не нашел оснований для расторжения договора. Гражданин не доказал, что квартира имеет недостатки, которые препятствуют пользоваться ею (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.11.2019 по делу N 33-50352/2019).
В другом случае суд пояснил: ни один из указанных гражданином недостатков квартиры не является существенным и не препятствует использовать квартиру по прямому назначению. Гражданин не смог доказать, что дом и квартира не соответствуют проектной документации. Значит, решил суд, оснований для расторжения ДДУ нет (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.07.2019 по делу N 33-30103/2019).

Что можно потребовать от застройщика при расторжении договора

Если Вы расторгаете договор, требуйте от застройщика выплаты следующих сумм:

1) денег, которые Вы уплатили в счет цены ДДУ,

2) процентов по ст. 395 ГК РФ, которые начисляются на эту сумму.

О том, как правильно рассчитать проценты по ст. 395 ГК РФ, мы подробно расскажем ниже.

Застройщик обязан вернуть Вам цену договора и уплатить проценты по Вашему требованию в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ.

Договор считается расторгнутым со дня, когда Вы направили застройщику уведомление о расторжении. Направить его надо по почте заказным письмом с описью вложения. На это указано в п. 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

Если в течение указанных 20 дней Вы не потребовали от застройщика вернуть цену ДДУ и уплатить проценты, застройщик все равно обязан вернуть их Вам, но другим способом. Он должен зачислить их в депозит нотариуса по месту своего нахождения и сообщить Вам об этом. Передать деньги нотариусу застройщик должен не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения 20-дневного срока.

ПРИМЕР.
Вы направили застройщику уведомление о расторжении договора 31 марта 2020 года.
Застройщик должен вернуть Вам деньги, уплаченные по договору, и проценты на них по ст. 395 ГК РФ не позднее 28 апреля 2020 года.
Если Вы не потребовали эти денежные средства, застройщик обязан внести их в депозит нотариуса не позднее 30 апреля 2020 года.

Как правильно рассчитать проценты по ст. 395 ГК РФ

Для верного расчета процентов нужно, прежде всего, определить период, за который они начисляются.

Он начинается со дня, в который Вы внесли деньги или их часть в счет цены ДДУ. А заканчивается в день, когда застройщик вернул Вам сумму, уплаченную по договору.

Если этого не произошло, ограничьте период начисления процентов датой подачи иска в суд.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд взыскал в пользу гражданина, который направил застройщику уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, проценты по ст. 395 ГК РФ за период с 11.01.2017 (дата оплаты цены договора) по 17.07.2018 (дата возврата цены договора) (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2019 по делу N 33-13514/2019).

Второе, что Вам следует сделать, - это правильно посчитать сумму процентов.

Проценты уплачиваются в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денег, которые Вы заплатили застройщику.

Вам как гражданину проценты должны быть выплачены в двойном размере.

Подсчитывая размер процентов, внимательно смотрите в ДДУ его цену.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд рассчитал проценты по ст. 395 ГК РФ за период с 11.01.2017 по 17.07.2018 в размере 1 095 193,45 рублей следующим образом:4 097 500,00 (цена ДДУ в рублях) x 7,25% (ставка рефинансирования ЦБ РФ, действующая на день возврата цены договора) x 1/300 (процент от ставки рефинансирования ЦБ РФ) x 553 (период начисления процентов в днях) x 2 (двойной размер неустойки в пользу гражданина).
(Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2019 по делу N 33-13514/2019)

ПРИМЕЧАНИЕ.
С 01.01.2016 Банк России не устанавливает самостоятельное значение ставки рефинансирования. Ее значение приравнивается к значению ключевой ставки Банка России (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У “О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России”). Ключевую ставку Банк России регулярно меняет. Об этом он пишет в специальных информационных сообщениях. Так, с 13.09.2021 года ключевая ставка равна 6,75 % годовых (Информационное сообщение Банка России от 10.09.2021 “Банк России принял решение повысить ключевую ставку на 25 б.п., до 6,75% годовых”).

Обратите внимание: суд может  уменьшить размер процентов по ст. 333 ГК РФ. На это указано в п. 33 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд уменьшил сумму процентов по ст. 395 ГК РФ с 1 095 193,45 рублей до 547 596,72 рублей, посчитав, что она явно несоразмерна последствиям нарушенного застройщиком обязательства (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2019 по делу N 33-13514/2019).
В другом случае суд взыскал в пользу гражданина проценты по ст. 395 ГК РФ в полной сумме, которую тот требовал, - 850 242,10 рублей (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.10.2019 N 33-38975/2019).

Каковы шансы выиграть в суде

Шансы на успех в суде высокие, если в Вашем случае есть основание для расторжения договора, которое указано в Законе № 214-ФЗ или ДДУ.

Единственное обстоятельство, которое Вам придется доказать, чтобы отсудить у застройщика деньги, - это наличие такого основания.

Какие нюансы учесть при подаче иска

Нюанс 1. Перед составлением иска проверьте, что Вы направляли застройщику уведомление о расторжении договора.

Направить такое уведомление нужно обязательно. Делается это по почте - оно направляется заказным письмом с описью вложения.

Нюанс 2. Укажите в иске, что ДДУ считается расторгнутым со дня направления уведомления о расторжении договора.

Именно с этого дня начинает течь срок в 20 рабочих дней для возврата Вам денег, уплаченных как цена ДДУ, и процентов на эту сумму по ст. 395 ГК РФ.

Нюанс 3. Правильно формулируйте исковые требования в зависимости от того, как застройщик отреагировал на Ваше предложение расторгнуть договор.

Если застройщик проигнорировал Ваш отказ от ДДУ, полученный им по почте, или отказался принимать его, в иске требуйте расторгнуть договор, взыскать цену договора и проценты по ст. 395 ГК РФ.

Если застройщик предложил добровольно расторгнуть договор и подписал с Вами соглашение о расторжении, требуйте в иске, помимо присуждения денег и процентов, признать договор расторгнутым.

Нюанс 4. Если Вы расторгали ДДУ добровольно - по соглашению с застройщиком, Вы все равно имеете право требовать проценты по ст. 395 ГК РФ.

Это возможно только при условии, что Вы сами инициировали расторжение ДДУ и заключили соглашение о его расторжении только потому, что застройщик существенно нарушил договор. А нарушение, в свою очередь, являлось основанием расторгнуть ДДУ.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Закон № 214-ФЗ не освобождает застройщика, который нарушил свои обязанности по договору, от выплаты процентов по ст. 395 ГК РФ в случае добровольного расторжения договора (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.10.2019 N 33-38975/2019).

Как повысить шансы на выигрыш в суде

Первый и основной совет - тщательно подготовьте доказательную базу. То есть документы, которые подтверждают Ваше право на расторжение ДДУ.

Итак, во всех случаях Вам потребуется представить суду:

1) копию ДДУ, который Вы подписали с застройщиком,

2) копии платежных документов, которые подтверждают: Вы исполнили свои обязательства по оплате квартиры в размере, порядке и сроки, прописанные в ДДУ.

Это платежные поручения, квитанции, приходные кассовые ордера, заявление физического лица на перевод денежных средств с отметкой банка об исполнении, акты, справки о выполнении обязательств по договору и любые другие документы, которые доказывают надлежащую оплату денежной суммы застройщику.

3) копию уведомления о расторжении ДДУ, которое Вы направляли застройщику по почте заказным письмом с описью вложения.

Также нужно представить документы, которые подтверждают получение застройщиком Вашего уведомления. Например, сведения об отслеживании почтовой корреспонденции, имеющиеся на сайте “Почты России”. Кроме того, понадобятся документы, которые застройщик направлял Вам в ответ: письма, уведомления, сообщения.

Если Вы расторгаете ДДУ, поскольку застройщик нарушил срок передачи Вам квартиры на 2 месяца или больше, также подготовьте для суда:

1) копии документов, которые Вы получили от застройщика и которые подтверждают перенос срока передачи квартиры (если срок передачи квартиры переносился).

Ими могут быть, например, уведомление, письмо, сообщение, информационный лист, проект дополнительного соглашения к ДДУ, дополнительное соглашение к ДДУ, подписанное Вами и зарегистрированное или незарегистрированное.

2) копии документов, которые подтверждают, что застройщик не передал Вам квартиру в срок, прописанный в договоре или дополнительном соглашении к нему, которое прошло государственную регистрацию или не прошло ее (если такие документы у Вас есть).

Если Вы расторгаете ДДУ, поскольку застройщик передал Вам квартиру с недостатками и не выполнил Ваше требование по поводу таких недостатков, Вам также потребуется представить суду:

1) копии документов, которые подтверждают передачу Вам квартиры.

Это двусторонний или односторонний акт приема-передачи квартиры.

2) копии документов, которые подтверждают наличие в квартире недостатков.

Например, копия акта, который Вы составили в одностороннем порядке при осмотре спорной квартиры - в таком акте указываются все выявленные недостатки квартиры. Или копия заключения досудебной экспертизы, которую Вы вправе провести по собственной инициативе.

3) копии документов, которые указывают, что Вы самостоятельно устранили недостатки квартиры, и подтверждают стоимость их устранения (если Вы требовали от застройщика возместить Вам расходы на самостоятельное исправление дефектов квартиры).

Обычно это отчет независимой организации, в котором приводится стоимость устранения недостатков квартиры или стоимость восстановительного ремонта. Также можно представить договоры подряда, акты приема-передачи работ, сметы, чеки и квитанции о стоимости стройматериалов и об оплате работ.

4) копии документов, которые подтверждают необходимую сумму для устранения недостатков квартиры (если Вы требовали от застройщика уменьшить цену договора).

Это, например, отчет независимой организации, в котором приводится стоимость устранения недостатков квартиры или стоимость восстановительного ремонта.

5) копии документов, которые подтверждают, что застройщик не выполнил Ваше требование, касающееся недостатков квартиры.

Суду нужно представить все документы, которые подтверждают Ваше общение с застройщиком до суда по поводу недостатков квартиры.

Ими могут быть документы с требованиями устранить дефекты квартиры: претензии, письма, которые Вы направляли застройщику, и его ответы на Ваши обращения, если он отвечал на них. Например, ответ застройщика о том, что качество квартиры соответствует условиям договора и обязательным требованиям в области строительства.

Если Вы расторгаете ДДУ, поскольку застройщик существенно нарушил требования к качеству квартиры, также подготовьте для суда:

1) копии документов, которые подтверждают передачу Вам квартиры.

Это двусторонний или односторонний акт приема-передачи квартиры.

2) копии документов, которые подтверждают существенное нарушение требований к качеству квартиры.

Например, копию акта, который Вы составили в одностороннем порядке при осмотре спорной квартиры - в таком акте указываются все выявленные в ней недостатки. Или копию заключения досудебной экспертизы, которую Вы вправе провести по собственной инициативе.

Когда суд может отказать в иске

Обращаясь в суд, учитывайте, что при определенных обстоятельствах он может принять решение в пользу застройщика. Это возможно, если:

1. Отсутствует основание, при котором Вы можете расторгнуть договор по Вашей инициативе.

То есть нет основания для расторжения договора, которое прописано в Законе № 214-ФЗ или самом договоре.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд отказался признать ДДУ расторгнутым, а также присудить в пользу гражданина денежные средства, которые тот уплатил в счет цены договора, моральный вред и штраф. Недостатки, которые были выявлены в квартире, не относятся к существенным, являются устранимыми и позволяют использовать помещение по назначению (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.08.2019 N 33-35238/2019).

2. Вы уже подписали с застройщиком соглашение о расторжении договора, но в иске вновь требуете расторгнуть договор.

В таком случае суд откажется удовлетворить Ваше требование расторгнуть ДДУ, поскольку он уже расторгнут. Причем расторжение оформлено соглашением, которые подписали Вы сами и застройщик.

Однако другие Ваши требования (вернуть цену договора, выплатить проценты по ст. 395 ГК РФ, компенсировать моральный вред, присудить штраф) суд удовлетворит при наличии к этому оснований.

Какие еще суммы можно отсудить у застройщика

В иске Вы можете потребовать взыскать с застройщика в свою пользу следующие суммы:

• проценты за просрочку возврата цены ДДУ и процентов по ст. 395 ГК РФ,
• штраф за нарушение прав потребителей;
• компенсацию морального вреда;
• убытки;

Застройщик должен в полном объеме возместить Вам убытки, причиненные расторжением ДДУ, сверх суммы денежных средств, которые он обязан Вам вернуть. На это указано в п. 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ.
Наряду с процентами за просрочку возврата цены ДДУ и процентов по ст. 395 ГК РФ Вы имеете право взыскать с застройщика убытки, рассчитанные абстрактным методом на основании п. 2 ст. 393.1 Гражданского кодекса РФ. Это убытки в виде разницы между ценой квартиры на момент расторжения договора и ценой квартиры, которую Вы уплатили в момент заключения договора. Речь идет о ситуации, когда цена квартиры с момента заключения договора до момента его расторжения увеличилась.
(П. 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)

• нотариальные и почтовые расходы;
• расходы по уплате госпошлины.

Реально ли взыскать с застройщика проценты за просрочку возврата цены договора и процентов по ст. 395 ГК РФ

Как мы рассказали выше, при расторжении договора застройщик должен вернуть Вам цену договора и проценты по ст. 395 ГК РФ. Сделать это он обязан не позднее 20 дней со дня расторжения ДДУ. Если Вы не требуете возврата денег, застройщик вносит их в депозит нотариуса в срок, указанный в Законе № 214-ФЗ. 

Если застройщик нарушит эти сроки, требуйте с него уплаты процентов за просрочку возврата денег. Причем в этом случае проценты начисляются на денежные средства, уплаченные в счет цены ДДУ, и на проценты по ст. 395 ГК РФ.

Для этого определите период, за который Вы вправе требовать проценты.

Он начинается со дня, следующего за днем истечения срока возврата денег или срока их зачисления в депозит нотариуса. А заканчивается в день фактического возврата денег - Вам лично, на Ваш счет в банке или в депозит нотариуса.

Второе, что Вам следует сделать, - это правильно посчитать сумму процентов.

По закону проценты уплачиваются в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денег, уплаченных Вам застройщику.

Вам как гражданину проценты должны быть выплачены в двойном размере.

Обратите внимание: суд может уменьшить размер процентов по ст. 333 ГК РФ. На это указано в п. 33 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

Реально ли взыскать с застройщика штраф за нарушение прав потребителей

Застройщик отказался расторгнуть ДДУ, хотя Вы имели на это законные причины и обращались к нему до суда? Требуйте с него в свою пользу штраф за нарушение прав потребителей на основании норм Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей” (далее - Закон № 2300-1).

ПРИМЕЧАНИЕ
В Законе № 2300-1 этот штраф называется “штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке”.

Суд обязательно присудит Вам штраф, если примет решение расторгнуть договор.

Размер штрафа составляет 50 % от суммы, которую суд присудит в Вашу пользу. В иске Вы можете указать конкретную сумму штрафа, посчитав ее сами, или ограничиться требованием взыскать указанные 50 %.

Обратите внимание: суд может снизить сумму штрафа, которая Вам полагается, если застройщик заявит о ее уменьшении на основании ст. 333 ГК РФ. Однако в некоторых случаях суд может присудить Вам “полную” сумму штрафа, не уменьшая ее.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд, присуждая гражданину деньги в связи с расторжением ДДУ, взыскал с застройщика штраф в размере 995 141,05 рублей. Это половина суммы цены договора, возвращенной гражданину, процентов по ст. 395 ГК РФ и компенсации морального вреда (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.10.2019 N 33-38975/2019).

Реально ли взыскать с застройщика компенсацию морального вреда

Шансы отсудить компенсацию морального вреда у застройщика, который необоснованно отказался расторгнуть договор, высокие.

Требование компенсировать Вам моральный вред обосновывайте положениями Закона № 2300-1.

ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ.
Достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.
(П. 28 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)

Так что если суд встал на Вашу сторону и принял решение расторгнуть ДДУ или признать его расторгнутым, то вопрос о компенсации морального вреда он также, скорее всего, решит положительно.

Обратите внимание: в иске можно прописать любую сумму, в которую, по Вашему мнению, можно оценить причиненный Вам застройщиком моральный вред. Размер компенсации придется обосновать. Укажите конкретные факты, которые привели Вас к выводу о достаточности именно этой суммы: например, кратковременное расстройство здоровья, нравственные переживания, стресс. Но знайте: несмотря на обоснование, суды, как правило, никогда не компенсируют моральный вред в размере, заявленном истцом.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Суд принял решение расторгнуть ДДУ и удовлетворить денежные требования гражданина в связи с расторжением. При этом он уменьшил компенсацию морального вреда, о которой просил истец, в 100 раз - с 200 000 рублей до 2 000 рублей (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.05.2019 по делу N 33-23115/2019).

Определяя сумму морального вреда, которую застройщик должен Вам выплатить, суд оценивает все обстоятельства дела и исходит из принципов разумности и справедливости.

ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ.
Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
(П. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”)

В какой суд обращаться с иском

Подавать иск к застройщику, который отказался расторгать с Вами ДДУ в одностороннем порядке, или подписал соглашение о расторжении, но не вернул деньги, нужно в районный суд.

Иск направляется в суд по месту нахождения объекта долевого строительства (жилого дома) по правилам так называемой исключительной подсудности.