Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Что надо знать об изменении вида разрешенного использования земельного участка?

Разрешенное использование – свойство участка, которое не позволяет собственнику или арендатору вести некоторые виды деятельности на конкретном участке. Например, на участке для ИЖС нельзя вести торговлю. Поэтому иногда вид разрешенного использования земли надо изменить.

Изменить вид разрешенного использования могут собственник или арендатор.

При изменении вида разрешения использования земельного участка прежний, текущий вид использования участка меняют на новый. Так что сначала поясним, какие виды использования участка вообще бывают.

Важно! Не путайте целевое назначение и разрешенное использование земли.

О переводе в другое целевое использование можно почитать здесь:

Виды разрешенного использования земли

Градостроительный кодекс РФ (далее - ГрК РФ) называет следующие виды разрешенного использования земли:

1. основные виды,

2. условно разрешенные виды,

3. вспомогательные виды.

Важно понимать: вспомогательные виды нельзя применять отдельно, самостоятельно, потому что они производны от основных и условно разрешенных видов. Вспомогательные виды использования участка допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования, и при этом осуществляются совместно с ними.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии со специальным классификатором. В настоящее время применяют Классификатор, который утвержден Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412.

В нем для каждого вида разрешенного использования указано наименование, описание и код (числовое обозначение).

В Классификаторе названы, например, следующие виды разрешенного использования земли:

• сельскохозяйственное использование,
• жилая застройка,
• общественное использование объектов капстроительства,
• предпринимательство,
• отдых (рекреация),
• производственная деятельность,
• транспорт,
• обеспечение обороны и безопасности,
• деятельность по особой охране и изучению природы.

Как поменять вид разрешенного использования земли?

В зависимости от того, насколько далеки друг от друга виды разрешенного использования земли, для их замены нужно или не нужно разрешение. Иногда изменить вид и вовсе невозможно.

Без разрешения сменить вид разрешенного использования земельного участка можно собственнику в пределах одной категории. То есть можно без разрешения муниципалитета заменить:

• текущий основной вид использования на новый основной,
• текущий вспомогательный вид на новый вспомогательный.

А вот для замены текущего условно разрешенного вида на новый условно разрешенный, а также для замены основного вида использования земли на условно разрешенный надо получить специальное разрешение – о нем подробно расскажем дальше.

Изменить же вид разрешенного использования земельного участка с основного на вспомогательный нельзя.

Надо ли отражать изменение вида разрешенного использования земли в ЕГРН?

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), точнее - в кадастре недвижимости содержатся следующие дополнительные сведения о земельном участке: категория земель, к которой относится участок, и вид или виды разрешенного использования участка (за исключением вспомогательных видов).

Таким образом, в ЕГРН значатся только основные и условно разрешенные виды использования земельного участка (статья 8 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"). При их смене нужно обязательно вносить изменения в ЕГРН.

При изменении основного вида разрешенного использования земельного участка сведения ЕГРН обновляют на основании заявления правообладателя участка. А при изменении условно разрешенного вида использования сведения ЕГРН актуализируют без участия правообладателя земли, в порядке межведомственного взаимодействия между органом местного самоуправления и Росреестром.

Выбор нового вспомогательного вида разрешенного использования земли никак не отражается на содержании ЕГРН: в нем попросту нет сведений о вспомогательных видах.

Порядок смены вида разрешенного использования земельного участка

Порядок изменения вида разрешенного использования земли зависит от того, утверждены ли для вашего муниципального образования (поселения, муниципального округа и пр.) правила землепользования и застройки (далее также - ПЗЗ).

В правила землепользования и застройки входят:

1. порядок их применения и внесения в них изменений,
2. карта градостроительного зонирования,
3. градостроительные регламенты.

Порядок применения ПЗЗ, в свою очередь, включает в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков гражданами и компаниями.

А в градостроительном регламенте указывают виды разрешенного использования земельных участков – основные, условно разрешенные, вспомогательные. Эти виды устанавливают применительно к каждой территориальной зоне внутри муниципального образования (статьи 8, 30, 37 ГрК РФ).

Пример – изменение вида использования земельного участка по утвержденным ПЗЗ в Крыму.
При изменении вида разрешенного использования земельного участка в Крыму, в муниципальном образовании Богатовское сельское поселение Белогорского района Республики, надо учитывать положения соответствующих ПЗЗ, утвержденных 18.07.2019 (текст ПЗЗ можно посмотреть по ссылке).

Правила включают 3 раздела: 1) порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений, 2) градостроительные регламенты территориальных зон, 3) карта градостроительного зонирования. В границах этого муниципального образования установлено 7 категорий территориальных зон, в каждой из которых выделяют по нескольку подкатегорий. Виды разрешенного использования участков для каждой подкатегории территориальной зоны перечислены в статьях 47 – 61 ПЗЗ.

Порядок изменения разрешенного использования земли при утвержденных ПЗЗ

В таком случае, скорее всего, порядок изменения текущего вида разрешенного использования участка на новый прописан в ПЗЗ. Есть вариант, что в вашем муниципальном образовании применяются другие местные нормативные акты (положения, регламенты и т.д.), и порядок изменения закреплен в них.

Если вы не нашли нужных норм, можно обратиться с запросом в местный уполномоченный орган власти. Он точно подскажет, установлен ли в вашем муниципальном образовании порядок изменения разрешенного использования земли, и если да, проконсультирует вас насчет такого порядка.

При изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой в любом случае надо соблюдать требования технических регламентов (ч. 3 ст. 37 ГрК РФ).

Чтобы выбрать новый вид использования земли, смотрите градостроительный регламент для вашей территориальной зоны. Кстати, он может устанавливать виды разрешенного использования с учетом особенностей расположения зоны и ее развития, а также возможность сочетать различные виды использования земельных участков (п. 8 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Пример - порядок изменения вида использования земельного участка в муниципальном образовании на территории Крыма, где утверждены ПЗЗ.
При изменении вида разрешенного использования земельного участка в Крыму, в городском округе Судак, нужно соблюдать требования статьи 9 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Судак Республики Крым, утвержденных 28.03.2019 (текст Правил можно посмотреть по ссылке).

Правообладатели земли в ГО Судак могут заменять один из указанных в градостроительном регламенте основных видов использования участка другим основным видом, а также заменять один из указанных в градостроительном регламенте вспомогательных видов использования другим вспомогательным видом без дополнительных согласований и разрешений. Но при условии, что изменение вида использования земли не требует перепланировки помещений, конструктивных и инженерно-технических преобразований объектов капстроительства, для которых необходимо получение разрешений и согласований. А вот если вам придется проводить такие преобразования или, например, по ряду причин отклониться от предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции) объектов капстроительства, для изменения вида разрешенного использования участка придется заблаговременно заручиться соответствующими разрешениями и согласованиями.

Порядок изменения разрешенного использования земли, когда в муниципальном образовании не утверждены ПЗЗ

Бывает, что на земельный участок не распространяется действие градостроительных регламентов, или для вашего участка градостроительные регламенты вообще отсутствуют. В таком случае вид разрешенного использования земли меняют по другим правилам, соблюдая требования федеральных законов (ч. 5 ст. 37 ГрК РФ).

Порядок изменения разрешенного использования земли, когда вы выбрали вид использования, не указанный в градостроительном регламенте

Если вам требуется выбрать новый вид разрешенного использования земли, которого нет в градостроительном регламенте для вашей территориальной зоны, порядок изменения текущего вида на новый будет совершенно другим.

В таком случае вам придется инициировать внесение изменений в ПЗЗ, включая градостроительный регламент, и добиться положительного решения. И только потом, после внесения изменений и официального опубликования новой редакции ПЗЗ вы сможете выбрать интересующий вас вид использования земли.

Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки установлен в ст. 33 ГрК РФ.

Процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка

Дальше мы будем говорить о ситуации, когда для вашего муниципального образования утверждены ПЗЗ, для территориальной зоны, в которой находится участок, действует градостроительный регламент, и вы планируете выбрать новый вид разрешенного использования земли из видов, которые установлены в этом регламенте.

В зависимости от того, какой именно вид земельного участка вы намерены изменить: основной, условно разрешенный, вспомогательный, процедура изменения будет существенно различаться. Так, основной и вспомогательный вид использования можно поменять, не оформляя в уполномоченных органах разрешения и согласования. А вот для изменения условно разрешенного вида использования земли надо предварительно получить разрешение от органа местного самоуправления.

Теперь детально разберем порядок смены каждого вида разрешенного использования земельного участка - основного, вспомогательного и условно разрешенного.

Как поменять вид использования земельного участка (основной)?

Изменение основного вида разрешенного использования земельного участка происходит в 2 этапа:

1) правообладатель участка выбирает новый основной вид использования земли,

2) правообладатель участка обращается в Росреестр, чтобы тот внес изменения в ЕГРН.

Шаг 1 - выбираем новый основной вид использования участка

На этом этапе компания, ИП или гражданин, которым принадлежит участок, должны выбрать новый основной вид его использования. Для этого обратитесь к градостроительному регламенту, который действует в территориальной зоне по месту нахождения участка. Вы можете выбрать из регламента любой основной вид использования земли из тех, что перечислены там как основные.

Согласовывать свой выбор с органами местного самоуправления или запрашивать у них разрешение на изменение не требуется. Получать акт органа власти (органа местного самоуправления) об изменении основного вида разрешенного использования вам не надо (ч. 4 ст. 37 ГрК РФ, п. 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Шаг 2 - вносим сведения о новом виде использования участка в ЕГРН

На данном этапе вы обращаетесь в Росреестр с заявлением, в котором просите внести в ЕГРН сведения о новом основном виде использования участка. Форма заявления утверждена в приложении N 1 к приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310.

При заполнении заявления укажите, что просите осуществить государственный кадастровый учет изменений сведений об участке в связи с выбором нового вида разрешенного использования. Также надо привести кадастровый номер, адрес участка и выбранный вид его разрешенного использования. А вот обозначать в заявлении причину (обоснование) изменения вида разрешенного использования земельного участка не надо.

Подать заявление можно лично в публично-правовую компанию "Роскадастр", в МФЦ, в том числе уполномоченному лицу ППК "Роскадастр" или МФЦ при выездном приеме. Также есть возможность направить документы в электронной форме (статьи 14, 15, 16 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

Сроки внесения изменений в ЕГРН о новом основном виде использования участка

В зависимости от того, как именно вы направляли заявление – непосредственно через Росреестр или МФЦ, изменение вида разрешенного использования земельного участка зарегистрируют в ЕГРН:

• в течение 5 рабочих дней с момента принятия заявления – при подаче документов в ППК "Роскадастр",
• в течение 7 рабочих дней с момента принятия заявления – при подаче документов в МФЦ.

Эти сроки актуальны для подачи бумажных и электронных документов.

Основной вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ, далее - ЗК РФ).

Как изменить вид разрешенного использования земли (вспомогательный)?

Для этого обратитесь к градостроительному регламенту, который действует в вашей территориальной зоне, и выберите любой вспомогательный вид использования участка из тех, что там перечислены. Чтобы использовать землю по новому вспомогательному виду, дополнительных разрешений и согласования вам не потребуется (ч. 4 ст. 37 ГрК РФ).

Вносить в ЕГРН сведения о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не надо, так что составлять и направлять в Росреестр заявление не требуется (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Но будьте предельно внимательны при выборе вспомогательного вида использования участка: его нельзя выбирать вместо основного вида использования. Если на участке нет основного вида использования, вспомогательный вид использования не считается разрешенным.

Как мы уже поясняли, вспомогательные виды использования разрешены только как дополнительные по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними. Это правило действует для одного участка, а не для двух различных, когда на одном осуществляется основной вид разрешенного использования, а на другом, самостоятельном участке, вспомогательный, в отсутствие осуществления на этом же участке основного вида разрешенного использования. Такие разъяснения приведены в п. 5 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018.

Как изменить вид использования земельного участка (условно разрешенный)?

Для изменения условно разрешенного вида использования земельного участка его собственнику надо получить разрешение на новый условно разрешенный вид использования участка (далее также – разрешение). Порядок его получения прописан в ст. 39 ГрК РФ – на нем мы детально остановимся ниже.

Затем новый условно разрешенный вид использования земли, на который выдано разрешение, указывают в ЕГРН. Именно со дня внесения сведений в Реестр условно разрешенный вид считается выбранным в отношении земельного участка (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Для отражения в ЕГРН новых сведений орган местного самоуправления сам направит в Росреестр необходимые документы. Правообладателю участка в этом плане делать ничего не нужно (ст. 32 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

Получаем разрешение на новый условно разрешенный вид использования земли

Оформление разрешения происходит в несколько этапов.

Первый и основной этап получения разрешения, в котором собственник земли принимает активное участие – это сбор и подача документов в специальную комиссию, которую в ГрК РФ называют комиссией по подготовке проекта ПЗЗ.

Для комиссии понадобится заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования участка, а также, возможно другие документы. Например, когда за разрешением вправе обратиться арендатор земли, могут потребовать согласие арендодателя (собственника) участка на изменение условно разрешенного вида использования. Список обязательных документов для комиссии уточните в ПЗЗ или в органе местного самоуправления.

Заявление можно направить в форме электронного документа (ч. 1 ст. 39 ГрК РФ). Более подробно о возможных способах подачи заявления можно узнать, в частности, из ПЗЗ вашего муниципального образования.

В некоторых регионах заявление можно подать на портале госуслуг. Изменение вида разрешенного использования земельного участка на новый условно разрешенный вид через госуслуги доступно, например, для Новосибирской, Свердловской и Ленинградской областей, а также для Краснодарского края и Республики Бурятия.

Проект решения о предоставлении разрешения выносят на общественные обсуждения (публичные слушания), которые длятся максимум 1 месяц. Расходы на них оплачивает та компания, ИП или гражданин, которые обратились за выдачей разрешения.

На основании заключения о результатах общественных обсуждений (публичных слушаний) комиссия готовит свои рекомендации насчет выдачи разрешения и направляет их главе местной администрации. Тот принимает решение выдать разрешение или отказать в нем. Это решение официально публикуют и размещают в интернете. Если вы не согласны с принятым решением, можете обжаловать его в суд.

Верховный Суд РФ отмечал, что нельзя принимать решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земли без соблюдения установленной законом процедуры, включая организацию и проведение общественных обсуждений (публичных слушаний). Эти разъяснения приведены в п. 4 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018.

Как условно разрешенный вид использования земельного участка указывают в ЕГРН?

Новый условно разрешенный вид использования земли устанавливается дополнительно к основному виду ее разрешенного использования.

Раньше проблемой изменения видов разрешенного использования земельных участков было то, что органы госрегистрации вносили в ЕГРН сведения об условно разрешенном виде и одновременно погашали записи об основном виде разрешенного использования. На эту тему сам Росреестр пояснял следующее. При получении от уполномоченного органа решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования участка надо сохранять и оставлять актуальным основной вид, установленный в ЕГРН (письмо от 26.06.2020 N 13-5600-АБ/20).

В настоящее время эта проблема изменения видов разрешенного использования земельных участков устранена. Ведь недавно был принят новый Порядок ведения ЕГРН, который действует с 12.02.2024 (утвержден Приказом Росреестра от 07.12.2023 N П/0514).

Согласно новым правилам, при поступлении в Росреестр разрешения на условно разрешенный вид (виды) разрешенного использования земельного участка и внесении в ЕГРН указанных в нем сведений, сведения о видах разрешенного использования участка, которые уже были зафиксированы в ЕГРН, сохраняются со статусом "актуальные" (п. 22 Порядка ведения ЕГРН N П/0514).

Как изменить вид разрешенного использования земель сельхозназначения?

Земли сельскохозяйственного назначения – это земли, которые находятся за границами населенного пункта и предоставлены для нужд сельского хозяйства, а также предназначены для этих целей. Такое определение дано в ст. 77 ЗК РФ.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют 2 категории:

1. сельскохозяйственные угодья - к ним относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями: садами, виноградниками и другими,

2. земли, занятые различными объектами: от внутрихозяйственных дорог, коммуникаций и объектов, которые связаны с переработкой сельхозпродукции, до жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых разрешены на отдельных участках.

Изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения – любых, кроме сельскохозяйственных угодий, происходит по общим правилам, о которых мы рассказали выше.

Так, правообладатель земельного участка сельхозназначения (кроме сельскохозяйственных угодий) может поменять вид разрешенного использования участка на новый основной или новый вспомогательный самостоятельно. Получать для этого дополнительные разрешения и согласование не надо. А для изменения условно разрешенного вида на новый потребуется разрешение органа местного самоуправления (п. 2 ст. 7 ЗК РФ, ст. 37 ГрК РФ).

А вот изменить вид разрешенного использования земельного участка сельхозназначения, который относится к сельскохозяйственным угодьям, не так просто. Все дело в особом правовом режиме, статусе таких земель и их ценности для сельхозпроизводства.

Изменение вида разрешенного использования сельскохозяйственных угодий – особые правила

Для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельхозназначения градостроительные регламенты не устанавливаются (ч. 6 ст. 36 ГрК РФ).

Так что поменять вид разрешенного использования сельскохозяйственных угодий на тот, что не предполагает их использование для сельхозцелей, можно только после перевода этих земель из земель сельхозназначения в другую категорию.

Но такой перевод допускается лишь в исключительных случаях. Они перечислены в ч. 1 ст. 7 Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". А особо дорогие в плане кадастровой стоимости и особо продуктивные сельскохозяйственные угодья в некоторых случаях вообще запрещено переводить в другую категорию.

Соответствующие разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2013 года, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014 (вопрос 5), письме Росреестра от 29.05.2017 N 14-06641-ГЕ/17.

Изменение вида использования земельного участка арендатором

На практике много вопросов вызывает изменение вида разрешенного использования арендованного земельного участка.

ГрК РФ прямо не запрещает арендатору изменять вид разрешенного использования земельного участка. Но в реальности в ряде случаев смена вида разрешенного использования земельного участка для арендатора невозможна.

Так, согласно позиции Президиума Верховного Суда, арендатор не имеет права (пункты 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного 14.11.2018):

• требовать изменить вид разрешенного использования участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен по договору аренды, заключенному на торгах (в таком случае требование арендатора поменять разрешенный вид использования земли можно расценить как попытку обойти процедуру торгов, которая обязательна для предоставления земельных участков),
• самостоятельно менять вид разрешенного использования участка на другой из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом - при условии, что участок сдали в аренду для определенного вида использования.

В актуальной судебной практике также высказывается следующее мнение. Арендатор, желающий выбрать новый вид использования участка, не вправе изменять в одностороннем порядке договор аренды, а также не вправе требовать от арендодателя изменить вид разрешенного использования участка по выбору арендатора (например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.06.2023 N 304-ЭС22-18932).

Чтобы избежать споров, арендатору следует заранее узнать, может ли он поменять основной, вспомогательный или условно разрешенный вид арендуемого участка на новый из тех, что прописаны в градостроительном регламенте. Для этого советуем ознакомиться с ПЗЗ, которые утверждены для соответствующего муниципального образования.

Ряд правил землепользования и застройки дает арендатору участка право изменять вид его разрешенного использования с согласия собственника. Такое положение содержится в ПЗЗ различных муниципальных образований Московской области. Например, в правилах землепользования и застройки городских округов Мытищи, Черноголовка, Электросталь, Коломна, Чехов, Лыткарино, Дубна, Лобня, Клин.

Срок изменения вида разрешенного использования земельного участка

ГрК РФ не содержит никаких ограничений по частоте (периодичности) изменения вида разрешенного использования земли. Следовательно, сменять вид разрешенного использования земельного участка можно тогда, когда вам это необходимо, и так часто, как вам требуется.

Это относится к изменению любого вида использования участка – основного, вспомогательного и условно разрешенного. Кстати, в разрешении, выданном на новый условно разрешенный вид использования, не устанавливают предельный срок его действия. Так что пользоваться землей по новому условно разрешенному виду можно до тех пор, пока у вас не возникнет необходимость сменить его на другой вид использования.

Плата за изменение вида использования земельного участка

На федеральном уровне, в том числе в ГрК РФ, положений о плате за смену вида разрешенного использования земельного участка нет.

Росреестр пояснял, что по общему правилу, при наличии утвержденных ПЗЗ собственники участков выбирают виды разрешенного использования самостоятельно без внесения платы. Но в отдельных случаях изменение вида разрешенного использования земельного участка проводится за плату (письмо от 02.02.2021 N 11-00176/21).

Так, заплатить придется за выбор нового вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в Москве и Московской области. Плату надо внести, когда собственник земли выбрал вид использования, предусматривающий строительство, реконструкцию объекта капстроительства (статья 12.1 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48, статья 5.1 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ). Правда, в этих законах перечислены некоторые исключения, когда плату за смену вида разрешенного использования земельного участка с собственника все же не возьмут.

Плату за изменение вида разрешенного использования земли могут брать в пределах региона или муниципального образования, на территории которого расположен ваш участок. Узнать о взимании такой платы, ее размере, сроке и порядке внесения можно, соответственно, из региональных актов, ПЗЗ или других местных нормативных правовых актов.

Запрет на изменение вида разрешенного использования земли

В некоторых ситуациях сменить вид разрешенного использования земельного участка не получится.

В ГрК РФ назван только один случай, когда запрещено изменение вида использования земельного участка - если в отношении территории, на которой расположен участок, принято решение о ее комплексном развитии. Тогда с даты принятия этого решения и до даты утверждения документации по планировке территории поменять вид разрешенного использования участка нельзя (ч. 4.1. ст. 37 ГрК РФ).

Кроме того, поменять вид разрешенного использования земельного участка не удастся, если градостроительный регламент или ПЗЗ устанавливают предельные (минимальные или максимальные) размеры и предельные параметры, которые не позволяют вести деятельность согласно выбранному виду разрешенного использования земли. На это указано в п. 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018.