Приобретение жилья с помощью ипотеки весьма распространено в современной России. Однако выдача и гашение ипотечного кредита связана с необходимостью заполнять большое количество бумаг. Одним из основных документов при оформлении ипотеки является закладная. Рассмотрим, как упростит получение кредитов закон об электронной закладной, вступающий в силу с 1 июля 2018 г.
Что такое закладная и зачем она нужна
Закладная – ценная бумага, подтверждающая право ее владельца на получение задолженности. Строго говоря, ее оформление при ипотеке не является обязательным. Для того, чтобы банк мог обеспечить возврат денежных средств, достаточно самого кредитного договора и договора залога недвижимости (т.е. собственно ипотеки).
Однако, подавляющее большинство банков выдают ипотечные кредиты только при условии оформления закладной. Дело в том, что банки нередко испытывают дефицит финансовых ресурсов. В первую очередь это касается так называемых «длинных денег», т.е. средств, привлеченных на длительные сроки. Поэтому кредитные учреждения (особенно небольшие и средние) часто продают портфели ипотечных кредитов крупным банкам или специализированным государственным структурам (например, АИЖК). А процедуру продажи значительно проще оформлять путем передачи закладных.
Кроме того, закладная сама по себе является ценной бумагой. Поэтому банк может, не продавая кредиты, привлечь под залог закладных дополнительные финансовые ресурсы.
Однако оформление закладной в бумажном виде усложняет работу с ней, особенно при процедурах передачи или гашения. Закладную нужно где-то хранить, перевозить с курьером и т.д., что влечет за собой дополнительные затраты и риски. Многие банки при закрытии кредита гасят закладные в течение месяца и даже более, что вызывает справедливое недовольство заемщиков.
Помочь решить все эти проблемы должны электронные закладные по ипотеке, которые вводятся в России с 01.07.2018.
Понятие электронной закладной
Т.к. закладные применяются при ипотечном кредитовании, то логично, что они регулируются законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Электронная закладная и порядок работы с ней описаны в статьях 13.2 – 13.6 закона № 102-ФЗ. Все указанные статьи были введены с 01.07.2018 г. вступившим в силу законом об электронной закладной № 328-ФЗ от 25.11.2017.
Форма электронной закладной заполняется на сайте регистрирующего органа или на портале «Госуслуги». Закладная должна быть заверена усиленной квалифицированной электронной подписью.
Закладная при электронной регистрации сделки должна содержать те же основные сведения, указанные в ст. 14 закона № 102-ФЗ, что и «бумажная» закладная. Это данные о сторонах сделки, параметры объекта недвижимости, условия кредитного договора и т.д.
Электронная закладная в 2018 году
Электронная регистрация закладной значительно упростит жизнь как ипотечным заемщикам, так и банкам-кредиторам. Международная практика показывает, что принятие закона об электронных закладных при ипотеке позволяет сократить время обработки документов более чем на 70%.
Для сделок с недвижимостью, где часто играет роль каждый день, ускорение документооборота в несколько раз явится существенным «драйвером», стимулирующим развитие рынка.
Для банковского сектора существенно упростится процедура передачи закладных и привлечения финансирования под их залог. Это позволит кредитным организациям быстрее задействовать дополнительные финансовые ресурсы. Полученные средства могут быть направлены в том числе и на выдачу ипотеки, что позволит снизить процентные ставки и даст дополнительный импульс развитию рынка недвижимости.
В частности, президент Сбербанка Герман Греф сразу после принятия нового закона заявил, что через три-четыре года электронные закладные в Сбербанке составят не менее 80%.
Вывод
Введение электронных закладных существенно упростит процедуру выдачи ипотеки. Кроме того, банкам будет проще совершать сделки с ипотечными ценными бумагами и получать кредиты под их залог. Все это приведет к снижению процентных ставок и ускорению развития рынка недвижимости и ипотечного кредитования.