Что можно требовать от застройщика, если он передал квартиру с недостатками?

Каким требованиям к качеству должна соответствовать ваша квартира

Эти требования установлены в статье 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ).

Застройщик должен создавать вашу квартиру, строго следуя договору участия в долевом строительстве (далее также - ДДУ) и обязательным требованиям.

К ним относятся требования проектной документации, технических и градостроительных регламентов, а также другие условия и правила строительства, которые застройщик обязан неукоснительно соблюдать (далее - обязательные требования). Это необходимо, чтобы ваше проживание в квартире было не только комфортным, но и безопасным.

За какие недостатки квартиры отвечает застройщик

Застройщик отвечает перед вами за разные недостатки квартиры: существенные и несущественные.

Итак, первая группа недостатков - это существенные недостатки. Это любые дефекты квартиры, из-за которых нельзя в ней жить или эксплуатировать ее.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Обращаясь в суд, гражданин указал много недостатков квартиры – от отсутствия стен внутри помещения до отсутствия терморегуляторов у отопительных приборов. Проведенная по делу судебная экспертиза показала, что квартира не отвечает условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, строительных норм и правил. Часть дефектов носит производственный характер. Дефекты в части нарушения воздухообмена помещений, а также нарушения перепада температуры на монолитных внешних ограждающих конструкциях приводят к невозможности использовать квартиру по назначению до момента, пока их не устранит застройщик или обслуживающая организация (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.11.2023 по делу N 33-44662/2023).

Ко второй группе недостатков относятся несущественные недостатки.

О наличии таких дефектов можно говорить, когда при создании квартиры застройщик отступил от условий ДДУ или обязательных требований. А следствием стало ухудшенное качество квартиры. Но, несмотря на недостатки, жить в ней можно. Кстати, застройщик мог одновременно нарушить и договор, и обязательные требования.

Многие ошибочно считают, что “несущественные” означает “незначительные”. Спешим заверить, что это не так. Такое название не отражает суть недостатка. В реальной жизни такие “несущественные” недостатки могут стать причиной больших проблем и хлопот для хозяина квартиры.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд может расценить как несущественные следующие недостатки квартиры:
- неровности стен, полов, дефекты обоев, промерзание стен в стыках во всех комнатах, трещины на стенах и потолках, установление не по уровню дверных блоков, отопительных приборов и сантехники (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.05.2023 N 33-12199/2023),
- выпадение створки окна (стеклопакета) в комнате внутрь комнаты (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2021 N 33-49251/2021),
- механические повреждения дверных блоков, дефекты малярных работ (окраски стен), загрязнения потолка, механические повреждения, царапины, сколы на стеклопакетах и раме, неровности плоскости облицовки стен керамической плиткой, а также частичное отсутствие затирки между плитками (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.08.2023 по делу N 33-36629/2023). 

Когда обращаться в суд при недостатках квартиры

Подавать в суд иск, связанный с выявлением дефектов вашей квартиры, можно только в том случае, если вы обнаружили их в течение гарантийного срока (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.06.2023 по делу N 33-29570/2023).

Для самой квартиры такой срок прописывается в договоре. При этом он не может быть меньше 3 лет. Исчисляется гарантия на квартиру, по общему правилу, со дня ее передачи. Но договор может предусматривать другие условия.

Для технологического и инженерного оборудования, которое входит в состав квартиры, гарантийный срок тоже составляет 3 года. Договор может указывать на более длительную гарантию. Для оборудования гарантийный срок начинает течь со дня подписания первого передаточного акта или другого документа о передаче квартиры.

Отметим: до 01.09.2024 гарантийный срок на саму квартиру в новостройке был гораздо больше, чем на ее оборудование, и равнялся как минимум 5 годам. Но с указанной даты этот срок сократили, внеся изменения в Закон № 214-ФЗ.

Что можно потребовать от застройщика при недостатках квартиры

Если вам досталась квартира с дефектами, у вас довольно большой выбор требований (ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Заявлять их вы можете при существенных и несущественных недостатках жилья.

Вы можете просить у застройщика:

1) устранить (исправить) недостатки квартиры - он должен это сделать безвозмездно и в разумный срок,

2) уменьшить цену договора - но только соразмерно нарушению требований к качеству (кстати, требовать снизить цену контракта вы можете и тогда, когда получили квартиру меньшей площади, чем прописано в договоре – п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021),

3) возместить вам расходы, которые вы понесли, когда самостоятельно устраняли недостатки.

Учтите: этот перечень требований можно изменить договором участия в долевом строительстве. Так что до обращения к застройщику внимательно изучите свой контракт с ним.

ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ
Закон № 214-ФЗ не предусматривает в качестве способа защиты прав  участника долевого строительства предъявление требования о замене подлежащего передаче ему объекта долевого строительства на равнозначный.
(П. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016)

Обращаясь к застройщику, вам надо заранее определиться, какое именно требование в связи с недостатками квартиры вы заявите: устранить дефекты, снизить цену договора или возместить вам расходы на самостоятельный ремонт. Выбрать придется только одно. Это касается и дальнейшего судебного разбирательства.

Например, законно потребовать устранить дефекты квартиры, которые установлены актами осмотра жилья, – суд удовлетворит такой иск. А вот если указать в нем еще и второе требование – например, на случай невыполнения застройщиком первого, суд точно откажет во втором требовании.

К примеру, так получилось в Определении Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 31.01.2023 N 88-995/2023. Суд обязал застройщика устранить недостатки в квартире, установленные двумя актами осмотра, а также присудил истцам компенсацию морального вреда и штраф. А второе исковое требование - уплатить деньги за работы по договору подряда и стройматериалы, которые истцы заключат (приобретут) для самостоятельной ликвидации дефектов в случае, если застройщик вовремя не разберется с недостатками сам - оставил без удовлетворения.

Важно! В период с 30.12.2023 по 31.12.2024 при заявлении требований, связанных с недостатками квартиры, надо учитывать положения Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380. В нем прописаны условия и последовательность предъявления отдельных требований застройщику, а также сроки, в течение которых он должен выполнить требования гражданина.

Так, сначала надо попросить застройщика устранить недостатки жилья. Если он не сделает это в срок 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или составления акта осмотра с участием специалиста, у гражданина есть возможность подать в суд. Альтернативный вариант – потребовать от застройщика уменьшить цену договора или возместить расходы на устранение недостатков квартиры. Отозваться на эти досудебные требования застройщику надо в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления.

Когда можно отказаться от договора при недостатках квартиры

Помимо требований к застройщику, о которых было сказано выше, Закон № 214-ФЗ разрешает вам отказаться от ДДУ. Но сделать это получится всего в 2 случаях:

1) если застройщик существенно нарушил требования к качеству квартиры,

2) если застройщик не устранил недостатки квартиры в разумный срок, который вы указали, не снизил цену договора или не компенсировал вам расходы, которые пришлось понести на устранение существенных и несущественных недостатков жилья.

В этих случаях у вас есть право расторгнуть договор и потребовать с застройщика:

• деньги, уплаченные по договору,
• проценты за пользование чужими деньгами по ст. 395 ГК РФ.

Эти деньги и проценты застройщик должен вернуть вам в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора.

Что такое существенное нарушение требований к качеству квартиры

Закон № 214-ФЗ не дает никаких указаний на этот счет. Остается ориентироваться на разъяснения высших судебных инстанций.

Какое нарушение требований к качеству квартиры считается существенным, а какое - нет, решает суд исходя из конкретных обстоятельств дела. Если необходимо, суд может назначить экспертизу. Об этом говорится в преамбуле раздела “Рассмотрение требований о расторжении договора участия в долевом строительстве” Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Образцом того, как гражданин смог успешно и последовательно доказать существенное нарушение качества своей квартиры, а также убедить суд, что он имеет право расторгнуть ДДУ, вернуть уплаченные по нему деньги с процентами и получить другие суммы, назовем Апелляционное определение Московского городского суда от 28.05.2019 по делу N 33-22841/2019.

Однако есть общие критерии “существенности”, на которые ориентируется суд. О существенном нарушении требований к качеству квартиры можно говорить, если она не соответствует условиям ДДУ и обязательным требованиям. При этом такое несоответствие:

• нельзя устранить,
• можно устранить, но на это понадобятся несоразмерные расходы или затраты времени,
• выявляется неоднократно,
• проявляется вновь после его устранения.

Этот список не ограничивает суд в том, чтобы он определил как существенное другое нарушение к качеству квартиры со стороны застройщика, кроме названных выше. И как следствие - признал за вами право расторгнуть договор и вернуть свои деньги с процентами.

Каковы шансы выиграть в суде

Шансы на успех в суде высокие, если застройщик передал вам квартиру с дефектами.

Но сначала определитесь с тем, что вы хотите от застройщика.

Напомним: по закону вы можете заставить его бесплатно устранить дефекты квартиры, вернуть вам часть цены договора или возместить суммы, которые вы потратили на самостоятельную ликвидацию дефектов. Это можно сделать, не обращая внимание на существенность или несущественность недостатков квартиры.

Второй вариант - вы можете расторгнуть договор и вернуть уплаченные по нему деньги с процентами. Но только, если качество квартиры имеет существенные недочеты. 

В зависимости от ваших планов для успешного разрешения дела вам нужно доказать различные обстоятельства.

Для первого случая (когда вы не хотите расторгнуть ДДУ) докажите следующее:

1. Вы оплатили стоимость квартиры согласно условиям договора, заключенного с застройщиком, и получили квартиру по передаточному акту (неважно, двустороннему или одностороннему).
2. Квартира имеет недостатки - существенные или несущественные.

Для второго случая (когда вы хотите расторгнуть ДДУ) докажите следующее:

1. Вы оплатили стоимость квартиры согласно условиям договора, заключенного с застройщиком, и получили квартиру по передаточному акту (неважно, двустороннему или одностороннему).
2. Застройщик существенно нарушил требования к качеству квартиры или не устранил недостатки квартиры в разумный срок, который вы указали / не уменьшил цену договора / не возместил вам расходы, которые пришлось понести на устранение недостатков.

Какие нюансы учесть при подаче иска

Нюанс 1. Игнорируйте положения ДДУ, которые снимают с застройщика ответственность за недостатки вашей квартиры.

Такие условия договора ничтожны. Даже если застройщик убеждает вас в обратном, когда отказывается признать законность ваших претензий.

Нюанс 2. Вы получили квартиру с существенными или несущественными недостатками - внимательно изучите ДДУ и проверьте, какие требования вы можете предъявить к застройщику в этой ситуации согласно договору.

Перечень таких требований прописан в Законе № 214-ФЗ, но может быть изменен положениями ДДУ.

Нюанс 3. Проверьте наличие акта приема-передачи или другого документа, по которому получили квартиру от застройщика.

Затевать с ним судебную тяжбу по поводу качества квартиры нужно только после ее получения по акту. Кстати, с момента оформления акта приема-передачи начинается гарантийный срок - в течение него вы обязаны выявить дефекты квартиры.

Если сейчас вы находитесь на этапе оформления передаточного акта, помните: вы можете отказаться принимать квартиру с недостатками. В этом случае требуйте от застройщика составить акт и прописывайте в нем все дефекты, которые нашли в помещении. Укажите, чего вы хотите от застройщика. Обычно в акте требуют бесплатно устранить недостатки квартиры или вернуть часть цены договора, учитывая вид и объем дефектов. Если застройщик не выполнит ваши требования, повторно отказывайтесь от подписания передаточного акта.

Но учтите: при отказе подписать акт о передаче квартиры из-за мелких, незначительных недостатков (например, сколов, трещин, царапин на оконном блоке) такое ваше поведение можно признать злоупотреблением правом. То же самое вероятно в ситуации, когда вы несколько раз отказываетесь или уклоняетесь подписывать акт.

Нюанс 4. Убедитесь, что вы обнаружили недостаток квартиры в течение гарантийного срока.

Это обязательное условие для подачи иска в суд. Если недостаток в квартире “нашелся” после того, как гарантия истекла, обращаться в суд не стоит - решение будет отрицательным.

Нюанс 5. Правильно формулируйте исковые требования.

Если вы намерены расторгнуть договор и вернуть уплаченные по нему деньги с процентами, так и укажите в иске.

Если хотите добиться бесплатного устранения дефектов квартиры, возврата части цены договора или расходов, которые вы понесли на самостоятельное устранение дефектов - указывайте одно из вышеперечисленных требований. Если договор содержит другой перечень требований, которые вы вправе заявлять при недостатках квартиры, - ориентируйтесь на положения ДДУ.

Как повысить шансы на выигрыш в суде

Первый и основной совет - тщательно подготовьте доказательную базу. То есть документы, которые подтверждают ваше право заявить требования, которые связаны с недостатками квартиры.

Итак, вам потребуется представить суду:

1. копию ДДУ, который вы подписали с застройщиком,
2. копии платежных документов, которые подтверждают: вы исполнили свои обязательства по оплате квартиры в размере, порядке и сроки, прописанные в ДДУ. Это платежные поручения, квитанции, приходные кассовые ордера, акты, справки о выполнении обязательств по договору и любые другие документы, которые доказывают надлежащую оплату денежной суммы застройщику.
3. копии документов, которые подтверждают передачу вам квартиры (двусторонний или односторонний акт приема-передачи квартиры).
4. копии документов, которые подтверждают наличие в квартире недостатков или существенное нарушение требований к качеству квартиры. Например, копия акта, который вы составили в одностороннем порядке при осмотре квартиры - в таком акте указываются все выявленные в ней недостатки. Или копия заключения досудебной экспертизы, которую вы вправе провести по собственной инициативе. 
5. копии документов, которые указывают, что вы самостоятельно устранили недостатки квартиры, и подтверждают стоимость их устранения (если вы хотите потребовать возместить вам расходы на самостоятельное исправление дефектов квартиры). Для этого можно представить договоры подряда, акты приема-передачи работ, сметы, чеки и квитанции о стоимости стройматериалов и об оплате работ.
6. копии документов, которые подтверждают сумму, необходимую для устранения недостатков квартиры (если вы хотите потребовать уменьшить цену договора). Например, отчет независимой организации, в котором приводится стоимость устранения недостатков квартиры или стоимость восстановительного ремонта.
7. копии документов, которые подтверждают, что застройщик не устранил недостатки квартиры в согласованный срок, не уменьшил цену договора или не возместил вам расходы, которые вам пришлось понести на устранение недостатков (если вы желаете расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги). Это документы с требованиями устранить дефекты квартиры, снизить цену договора или выплатить сумму ваших расходов на самостоятельное устранение дефектов: претензии, письма, которые вы направляли застройщику, и его ответы на ваши обращения, если он отвечал на них. Например, ответ застройщика о том, что качество квартиры соответствует условиям договора и обязательным требованиям в области строительства.
8. все документы, которые подтверждают ваше общение с застройщиком до суда по поводу недостатков квартиры.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Гражданин обратился в суд с требованием расторгнуть ДДУ и вернуть уплаченные по нему деньги. Он подтвердил недостатки квартиры письмами городской прокуратуры Московской области, Государственной жилищной инспекции Московской области, заключением специалистов ООО, актом управляющей компании, заключениями ФБУЗ “Центр гигиены и эпидемиологии в Московской области”, ООО “Центр судебных и негосударственных экспертиз” (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.05.2019 по делу N 33-22841/2019).

Какие “подводные камни” есть

Советуем учитывать следующие моменты, которые, возможно, могут повлиять на исход дела.

Первое. До подачи иска в суд вы не должны обращаться к застройщику с требованием или претензией.

Закон не обязывает вас делать это, а суд не вправе требовать подтверждение того, что вы обращались к ответчику с досудебной претензией. Но на практике дело обстоит несколько иначе.

Если вы не планируете отказываться от ДДУ и возвращать уплаченные за квартиру деньги, можете не направлять застройщику досудебную претензию. Но лучше все же сделать это: так, досудебная претензия позволит вам отсудить у застройщика штраф за нарушение ваших прав. Учтите: в такую претензию вы можете включить и другие требования - например, компенсировать моральный вред.

Если вы намерены расторгнуть ДДУ и вернуть уплаченные по нему деньги с процентами, направить досудебное требование застройщику является оптимальным решением.

Это может быть претензия по недостаткам квартиры, которые вы просите устранить в разумный срок. Если застройщик проигнорирует такое требование или откажется выполнять его, у вас будет доказательство нарушения ваших прав. Тогда суд точно признает ваш отказ от договора законным и вернет деньги.

Или сразу направляйте застройщику односторонний отказ от договора - ссылайтесь на существенное нарушение качества квартиры, с которым вы не намерены мириться.

Суду нужно представить саму досудебную претензию или односторонний отказ от договора, которую вы направили, например, заказным письмом. А также доказательства того, что застройщик получил это требование, и ответы застройщика на ваше обращение, если он отвечал вам.

Второе. Если вы подписали передаточный акт и приняли по нему квартиру с недостатками, впоследствии вы имеете право судиться с застройщиком по поводу этих и других недостатков квартиры.

Часто недобросовестные застройщики отказываются устранять недостатки квартиры, уменьшать цену договора или выплачивать вам расходы на самостоятельное исправление дефектов только потому, что вы подписали передаточный акт. В нем все недостатки были оговорены - значит, вы с ними согласились и не имеете права заявлять претензии к застройщику. Иногда в акте приема-передачи отдельно указывается, что вы не имеете к застройщику нареканий по качеству квартиры. Учтите: застройщик ошибается.

Подписание такого акта (кстати, как и получение вами от застройщика одностороннего передаточного акта такого же содержания) не лишает вас права на судебную защиту. В том числе - права требовать расторгнуть ДДУ и вернуть ваши деньги.

В такой ситуации можно ссылаться не только на перечисленные в акте недостатки, но и на новые дефекты квартиры, которые обнаружились при ремонте или  вселении. Среди них могут быть скрытые строительные дефекты, которые вы никак не могли обнаружить, принимая помещение.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Гражданин может фактически принять квартиру с недостатками. Это не лишает его возможности защищать свои права путем предъявления требований о безвозмездном устранении недостатков, или о соразмерном уменьшении цены договора, или о возмещении своих расходов по устранению недостатков (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2019 по делу N 33-42384/2019).

Когда суд может отказать в иске

Обращаясь в суд, учитывайте, что при определенных обстоятельствах он может принять решение в пользу застройщика. Это возможно, если:

1. Квартира не имеет недостатков, которые вы указали в исковом заявлении.

Суд часто приходит к такому выводу на основании заключения строительной или строительно-технической экспертизы, которую сам назначает по делу.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
В обоснование иска гражданин ссылался, в частности, на следующие недостатки квартиры: превышение допустимого уровня шума, продувание и промерзание стен, недостаток системы горячего водоснабжения и отопления. Суд назначил по делу строительную экспертизу. В заключении эксперт написал, что на момент осмотра квартиры не выявил недостатки, на которые гражданин указал в иске (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.09.2019 по делу N 33-44961/2019).

2. Застройщик не отвечает за недостатки, которые вы обнаружили в течение гарантийного срока и указали в исковом заявлении.

Речь идет о ситуациях, когда недостатки:

• произошли в результате нормального износа квартиры или элементов, входящих в ее состав (это элементы отделки, конструктивные элементы, системы инженерно-технического обеспечения),
• возникли из-за нарушения требований по эксплуатации квартиры или элементов, входящих в ее состав,
• появились как результат ненадлежащего ремонта, который провели вы или другие лица, которых вы привлекли для ремонта,
• возникли из-за нарушения вами правил и условий использования квартиры или элементов, входящих в ее состав, которые прописаны в инструкции по эксплуатации квартиры.

Учтите: все перечисленные выше обстоятельства, которые снимают с застройщика ответственность за недостатки вашей квартиры, должен доказать застройщик (ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

3. Вы обнаружили недостатки квартиры и обратились в суд после того, как истек гарантийный срок.
4. Застройщик уже удовлетворил одно из ваших требований, связанных с недостатками квартиры.

ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Гражданин требовал от застройщика в счет стоимости устранения недостатков 153 300 рублей, а также неустойку, компенсацию морального вреда, штраф и другие расходы, которые он понес в связи с обращением в суд. Тот отказал во всех требованиях, хотя судебная строительно-техническая экспертиза подтвердила наличие в жилье скрытых строительных недостатков.
Суд установил, что застройщик дал покупателю скидку 30 000 рублей за то, что тот отказался приобретать кладовую по акции. Кроме того, за выявленные при осмотре квартиры строительные недостатки гражданин получил еще скидку - 192 036 рублей. Таким образом, размер скидки, которую гражданину предоставили в связи с техническим состоянием квартиры, даже больше стоимости устранения строительных недостатков квартиры, определенных по заключению экспертизы (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 07.12.2023 по делу N 88-25351/2023).

Какие еще суммы можно отсудить у застройщика

С 01.09.2024 в иске вы можете потребовать взыскать с застройщика в свою пользу, в частности, следующие суммы:

• неустойку,
• штраф за нарушение ваших прав,
• компенсацию морального вреда,
• убытки сверх неустоек (штрафов, пеней) и процентов: например, расходы на произведенный ремонт, перепланировку и переоборудование квартиры - при расторжении ДДУ и взыскании уплаченных по нему денег,
• нотариальные и почтовые расходы,
• расходы по уплате госпошлины (если вы обязаны уплатить ее).

Сразу оговоримся, что суд, как правило, всегда присуждает в пользу истца:

• сумму, которую он потратил на нотариуса (например, на оформление нотариальной доверенности) и на почтовые отправления,
• сумму госпошлины.

С 01.09.2024 с застройщика, который передал вам квартиру с дефектами, можно требовать только те неустойки (штрафы, пени), проценты и убытки, которые предусмотрены Законом № 214-ФЗ и договором. А взыскать с него неустойки (штрафы, пени) и проценты, о которых говорится в других актах – в частности, в Законе РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей” (далее - Закон № 2300-1) – уже не получится.

Новые правила о начислении застройщику санкций за период с 01.09.2024 применяют даже к тем договорам участия в долевом строительстве, которые оформлены до этой даты.

Реально ли взыскать с застройщика неустойку

С 01.09.2024 неустойку с застройщика можно взыскать в строго определенных случаях, указанных в Законе № 214-ФЗ. А именно - если он не устранил недостатки квартиры, на которые вы указали, в согласованный с вами срок, если нарушил срок для уменьшения цены ДДУ или срок для возмещения расходов на устранение недостатков квартиры.

Неустойка (пени) полагается вам на основании ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.

Расчет неустойки имеет свои особенности:

• по общему правилу, размер неустойки – это 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая действовала в период нарушения, за каждый день просрочки,
• дольщику - гражданину застройщик должен заплатить неустойку в двойном размере – но в любом случае не больше стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков,
• неустойку считают от стоимости расходов, необходимых для устранения дефектов квартиры, или от суммы, подлежащей возмещению, или, если недостатки сделали квартиру непригодной для проживания - от цены договора.

Реально ли взыскать с застройщика штраф за нарушение ваших прав

Застройщик передал вам некачественную квартиру, вы просили устранить дефекты или заявляли другие требования, но застройщик так их и не выполнил? С 01.09.2024 требуйте с него в свою пользу штраф за нарушение ваших прав на основании ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ.

Суд обязательно присудит вам штраф, если примет решение удовлетворить ваше основное требование: устранить недостатки квартиры, или уменьшить цену договора, или возместить вам расходы на самостоятельное устранение дефектов. Штраф можно взыскать и в случае, когда вы требуете расторжения ДДУ и возврата денег, и суд принимает решение в вашу пользу.

Для взыскания штрафа вам достаточно доказать, что застройщик не удовлетворил ваши требования добровольно.

Размер штрафа составляет 5 % от суммы, которую суд присудит в вашу пользу. В иске вы можете указать конкретную сумму штрафа, посчитав ее сами, или ограничиться требованием взыскать указанные 5 %.

Обратим внимание: до 01.09.2024 аналогичный штраф с застройщика можно было взыскать по Закону № 2300-1 как санкцию за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке. Отсудить штраф можно было в гораздо большем размере – 50 % от суммы, присужденной судом. В связи с этим застройщики часто просили уменьшить сумму штрафа по ст. 333 ГК РФ, и суды шли им навстречу (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 04.07.2023 N 33-26456/2023).

Сохранится ли такая практика с 01.09.2024, когда размер штрафа стал равен всего 5 % от выигранных гражданином денег, покажет время.

Реально ли взыскать с застройщика компенсацию морального вреда

С 01.09.2024 шансы отсудить компенсацию морального вреда у застройщика, который передал вам квартиру с недостатками, высокие. Но при условии, что вы сможете доказать вину застройщика. 

Требование компенсировать вам моральный вред обосновывайте положениями ст. 10 Закона № 214-ФЗ.

Моральный вред вам должны компенсировать независимо от возмещения имущественного вреда и убытков, которые вам пришлось понести.

Так что если суд встал на вашу сторону и удовлетворил ваше основное требование: устранить недостатки квартиры, или уменьшить цену договора, или возместить вам расходы на самостоятельное устранение дефектов, то вопрос о компенсации морального вреда он также, скорее всего, решит положительно. Моральный вред можно взыскать и в случае, когда вы требуете расторжения ДДУ и возврата денег, и суд принимает решение в вашу пользу.

Размер компенсации морального вреда определяет суд, учитывая все обстоятельства дела и исходя из принципов разумности и справедливости. И, кстати, сумма компенсации никак не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В иске можно прописать любую сумму, в которую, по вашему мнению, можно оценить причиненный вам застройщиком моральный вред. Размер компенсации придется обосновать. Укажите конкретные факты, которые привели вас к выводу о достаточности именно этой суммы: например, кратковременное расстройство здоровья, нравственные переживания, стресс.

Отметим, что до 01.09.2024 граждане взыскивали моральный вред с застройщиков на основании норм ст. 151 Гражданского кодекса РФ и Закона № 2300-1. При этом суды, как правило, никогда не компенсировали моральный вред в размере, заявленном истцом (смотрите, к примеру, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.05.2023 N 33-12199/2023).

Ограничения по взысканию с застройщика неустойки, штрафа и пени

В последние годы Правительство РФ неоднократно давало застройщикам, которые передали гражданам квартиры с недостатками, послабления в части финансовых санкций, которые им за этого положены.

Они заключаются в том, что застройщика освобождают от начисления неустойки (штрафа, пени) и возмещения убытков за определенный период, а также дают отсрочку по выплате санкций, которые уже начислены и отражены в исполнительном документе. Кроме того, отдельные санкции считают по ставке рефинансирования ЦБ РФ не выше установленного размера.

Речь идет, в частности, о Постановлениях Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 и от 18.03.2024 N 326.

Так, согласно последнему документу застройщик не обязан:

• возмещать убытки, связанные с передачей квартиры с дефектами, причиненные в период с 22.03.2024 до 31.12.2024 включительно,
• выплачивать проценты, связанные с расторжением ДДУ по причине наличия дефектов квартиры, за период с 22.03.2024 до 31.12.2024 включительно.

Суды при рассмотрении споров считают размер выплат, причитающихся гражданину в связи с нарушением качества квартиры, с учетом указанных актов Правительства РФ (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 20.03.2024 N 33-8935/2024, от 24.05.2023 по делу N 33-16350/2023).

В какой суд обращаться с иском

Подавать иск с требованиями по качеству квартиры нужно (ст. 23 ГПК РФ):

• в районный суд - если цена иска больше 100 000 рублей,
• мировому судье - если цена иска 100 000 рублей или меньше.

Иск можно предъявить в один из перечисленных ниже судов по вашему выбору:

• в суд по адресу застройщика,
• в суд по вашему месту жительства или пребывания,
• в суд по месту заключения ДДУ,
• в суд по месту исполнения ДДУ.

Сколько будет стоить суд с застройщиком

При подаче иска придется заплатить госпошлину - ее размер зависит от цены иска. А та, в свою очередь, определяется исходя из денежной суммы, которую вы намерены отсудить.

Учтите: вы как потребитель освобождаетесь от уплаты пошлины, если цена иска меньше 1 000 000 рублей.

Если она больше этой суммы, госпошлину придется заплатить, но в меньшем размере по сравнению с общим правилом. Для этого нужно посчитать сумму пошлины, исходя из общей цены иска, и вычесть из нее сумму пошлины, которую надо уплатить при цене иска 1 000 000 рублей (п. 2, 3 ст. 333.36 НК РФ).