При покупке любого объекта коммерческой недвижимости, будь то склад, магазин, офис или целый бизнес-центр, ошибки недопустимы. Они чреваты серьезными проблемами для покупателя, вплоть до судебных тяжб и необходимости сноса зданий. Стоит ли говорить о том, что все это влечет за собой огромные финансовые потери? Предлагаем вашему вниманию 5 самых распространенных ошибок при покупке таких объектов.
Игнорирование судебной истории продавца
Покупатели не обращают на нее внимания, даже не анализируют, а вместе с тем этот момент критически важен. К примеру, перед заключением сделки покупатель получил выписку из ЕГРН и убедился в том, что права продавца на объект зарегистрированы требуемым образом. Но после внесения аванса и обращения в Росреестр с требованием перерегистрировать право собственности на объект человек получил отказ. Оказалось, что на протяжении непродолжительного периода, который прошел с момента запроса первой выписки из ЕГРН и до второго обращения в Росреестр, состоялось заседание суда, наложившего запрет на сделки относительно имущества продавца. Покупателю пришлось возвращать уплаченный аванс в судебном порядке.
Вывод следующий: справки о ключевых характеристиках объекта и банальной выписки из Госреестра недостаточно. Прежде чем идти на сделку, необходимо изучить судебную историю продавца. Это позволит исключить риск ареста купленного объекта уже после подписания договора купли-продажи. Судебную историю проверяем на специальных сайтах - "Мой арбитр" и "ГАС "Правосудие". Они оснащены поиском по названию и ИНН участника судебного дела. Будьте осторожны, если:
- продавец часто судится именно по спорам о купле-продажи недвижимости (является истцом, либо ответчиком),
- продавец банкротится и его сделки с недвижимостью, скорее всего, будут оспорены арбитражным управляющим,
- к продавцу предъявлено множество исков о взыскании долгов на крупные суммы, т.е., его банкротство не за горами,
- в суде есть спор касательно той самой недвижимости, которую планируется приобрести.
Нежелание изучить особенности покупаемой недвижимости
Редко какой покупатель их учитывает, а вместе с тем в ЕГРН в числе прочего указана информация о нахождении здания под обременением или ограничением прав по отношению к нему.
К примеру, когда помещения сдаются в аренду, покупатель не сможет разорвать договор аренды, если иное не предусмотрено условиями этого договора. Аналогично дела обстоят и с сервитутом. Если на недвижимость наложены какие-либо ограничения, снять их будет очень проблематично. Поэтому, прежде чем выходить на сделку, необходимо детально изучить все об объекте, чтобы понять, не будут ли в будущем третьи лица предъявлять в отношении этого объекта свои претензии.
Пример
Компания купила несколько нежилых объектов на крупном промышленном предприятии. Чтобы проехать к этим помещениям, необходимо пересечь территорию предприятия. Спустя определенное время на заводе сменилось руководство, которое препятствует доступу компании к помещениям, являющимся ее собственностью. Новому владельцу пришлось в судебном порядке добиваться сервитута на проезд по территории предприятия.
Аналогичные дела рассматриваются российскими судами с завидной регулярностью. Но проблема в том, что на судебные тяжбы может уйти от 3 до 12 месяцев, а связанные с ними расходы варьируются в пределах 150 000—1 000 000 руб.
Вывод: одновременно с подписанием договора о сделке в таких ситуациях необходимо также подписывать документы о передаче прав и обязанностей по сервитуту, изучить условия договора аренды.
Или человек купил магазин и не учел тот факт, что участок земли, где этот магазин размещен, не оформлен надлежащим образом (не сделано межевание, участок числится в ЕГРН как "ранее учтенный"). В данном случае высок риск межевых споров с соседями - причем ,если соседи уже успели отмежевать участок и внестив ЕГРН точные его границы, то все суды покупатель "ранее учтенного" участка проиграет.
Невнимание к целевому использованию участка или здания
Вид целевого использования участка или здания, помещения играет важную роль.
Например, на землях для сельхозпроизводства можно возводить только здания для сельхозпроизводства (фермы, цеха первичной переработки), но не торговые объекты. Если же в планах именно ведение торговли, то в бизнес-плане нужно учесть расходы на изменение целевого назначения земельного участка (которое, впрочем, не всегда дозволяется, т.к. есть землеустроительные ограничения, например, запрет на чересполосицу, т.е. чередование полосами участков с разным целевым назначением).
Покупая жилой объект с целью его дальнейшего переоснащения в коммерческий, следует помнить, что придется корректировать этот момент в документах. То есть сразу стоит произвести все расчеты, оценить расходы и сравнить их с возможной выгодой.
Пример
Индивидуальный предприниматель купил нежилое помещение, которое находится в многоквартирном доме, с намерением обустроить там пекарню. Однако согласно строительным нормам функционирование пекарни в жилом доме запрещено. Переоборудование в пекарню нежилого объекта — дело затратное и хлопотное, у ИП на это не было ни времени, ни денег, поэтому ему пришлось отказаться от своих планов.
Проблемы, связанные с полномочиями лица, подписавшего договор
К примеру, производственное предприятие купило здание, подписав договор с гендиректором иного предприятия. Однако один из соучредителей предприятия-продавца оспорил соглашение купли-продажи в суде, сославшись на то, что объект был продан без согласия на то всех учредителей. В итоге сделку признали недействительной.
Столкнуться с такой ситуацией может каждый: ведь законы "Об ООО" и "Об АО" устанавливают, что крупные сделки (если продаваемое имущество стоит дороже 25 % от балансовой стоимости активов общества) должны быть одобрены либо общим собранием участников, либо советом директоров. Покупатель же, не зная балансовой стоимости активов, рискует, что куплю-продажу признаю недействительной.
Ввиду описанного выше необходимо проверять учредительную документацию продавца, требовать либо справку о балансовой стоимости активов на последнюю отчетную дату, либо выписку из протокола общего собрания общества (подтверждение того, что все учредители компании-продавца выразили согласие на продажу).
Также важно изучить полномочия ответственного за совершение сделки лица: если он подписывает договор по доверенности, внимательно ее изучите. В доверенности могутт быть оговорены, например, пределеьная сумма сделок, разрешеенная представителю, или запрет на реализацию некторых видов ндвижимости.
Покупатели не проверяют реальные физические характеристики объекта
Пример
Компания купила 2-этажное здание коммерческого назначения. Спустя какое-то время после покупки объект был проинспектирован профильной инстанцией, которая обнаружила, что 2-й этаж построили незаконно, без получения разрешения на строительство. Инстанция обратилась в суд с требованием снести незаконную надстройку. Несмотря на то, что покупатель, который купил объект именно в таком виде, сумел в судебном порядке отстоять свои права, ему пришлось потратить на это несколько месяцев и огромные деньги на проведение всевозможных экспертиз и оплату услуг адвокатов.
По этой причине перед покупкой коммерческой недвижимости необходимо тщательно изучать техническую документацию на объект, включая его техпаспорт, план БТИ и все разрешения.