Ставки аренды офисов в Москве снижаются в валюте, но растут в рублях

13.11.2014
0
Команда СП

2014 год станет рекордным по объемам ввода нового строительства за последние 5 лет. Компания ILM подвела итоги III квартала 2014 года на рынке офисной недвижимости Москвы.

По оценке аналитиков компании ILM в III квартале 2014 года общий объем предложения качественных офисных площадей Москвы достиг 16,5 млн кв. м. Наибольшее предложение свободных помещений наблюдается в объектах класса А, где показатель достиг 24,5%, что превышает уровень кризисных значений 2008 – 2009 гг.

В III квартале 2014 года на рынок офисной недвижимости Москвы вышло 452 тыс. кв. м офисных площадей. За девять месяцев 2014 г. суммарно было введено 966 тыс. кв. м, что превышает объем нового строительства за аналогичный период 2013 года более чем в два раза. При этом, по оценке экспертов компании Est-a-Tet, из всех сданных за девять месяцев текущего года около 500 тыс. кв. м офисной недвижимости приходятся на помещения класса B, причем примерно половина от этого объема введена в III квартале. По предварительной оценке аналитиков ILM, по итогам 2014 года общий объем введенных в эксплуатацию офисных центров класса B составит не менее 700 тыс. кв. м. В последние три месяца года будет сдано еще порядка 250 тыс. кв. м.

По данным ILM самыми крупными новыми офисными объектами, введенными в III квартале 2014 года, стали: Фаза Альфа офисной площадью 107 000 кв. м бизнес-парка «КомСити» и бизнес центр «Лотос» (площадью 88 200 кв. м), расположенные в Юго-Западном направлении. До конца 2014 года на московском рынке к выходу заявлено еще более 600 тыс. кв. м. К вводу в эксплуатацию запланированы такие крупные объекты как: Башни «ОКО» (116 280 кв. м, ММДЦ «Москва-Сити») и «Эволюция» (80 500 кв. м, ММДЦ «Москва-Сити»), бизнес-центр «Верейская Плаза III» (76 900 кв. м). Вторая фаза комплекса «Сириус Парк» (62 500 кв. м на Каширском шоссе), МФЦ «Водный» (61 570 кв. м на Головинском шоссе) и др. По прогнозам аналитиков компании ILM, 2014 год станет рекордным по объемам нового строительства за последние 5 лет. Основная доля нового строительства (около 70%) приходится на районы за пределами третьего транспортного кольца. В ЦАО 80% площадей приходится на ММДЦ «Москва-Сити». Совокупный объем нового предложения будет превышать 1 млн кв. м, что усилит конкуренцию между бизнес-центрами и позволит потенциальным арендаторам выбирать качественные офисные помещения по привлекательным условиям.

Исследование экспертов ILM показывает, что в III квартале 2014 года наибольшее значение чистого поглощения, которое демонстрирует изменение занимаемых арендаторами офисных площадей за определенный период, по-прежнему сохраняется в объектах класса А, где этот показатель равен 278 тыс. кв. м, что составляет 52% от общего объема поглощения. Также увеличилось значение чистого поглощения в объектах класса В+ до 228 тыс. кв. м по состоянию на конец сентября. Все это свидетельствует о том, что максимальным спросом продолжают пользоваться высококачественные помещения. При этом эксперты отмечают тенденцию к снижению арендных ставок. Это снижение, начавшееся в 2013 году, продолжается и в III квартале 2014 года.

«Вследствие увеличения объемов нового строительства усилилась конкуренция между объектами, и многие собственники в целях максимального сокращения количества свободных площадей корректируют стоимость аренды. На понижающую динамику запрашиваемых ставок влияет изменение структуры предложения, большая доля введенных площадей находится за пределами ЦАО с более дешевыми предложениями. С другой стороны, рынок недвижимости находится под влиянием экономической нестабильности. Колебания курса валют также не способствовали росту средних запрашиваемых ставок аренды в долларовом эквиваленте», – комментирует руководитель отдела исследований и анализа рынка компании ILM Екатерина Волкова.

Снижению ставок способствовало и увеличение доли вакантных площадей. К концу III квартала 2014 года этот показатель составил 11%. С начала текущего года он вырос на 3 процентных пункта.

По данным ILM в объектах класса В+, по итогам сентября средняя запрашиваемая базовая ставка аренды в долларовом эквиваленте за три квартала снизилась на 3%, с $525 до $510 за кв. м в год. Средняя запрашиваемая базовая ставка аренды для помещений класса Б- в долларовом эквиваленте по итогам 3 квартала 2014 г. находится на уровне $400 за кв. м в год. По сравнению с предыдущим кварталом ставка снизилась на 9%. По данным экспертов компании Est-a-Tetсредневзвешенная долларовая ставка в классе B в III квартале снизилась с 460 до 440 долларов за кв. м/год, таким образом снижение составило 4,3%.

А вот рублевые ставки выросли. Аналитики инвестиционно-риэлтерской компании Est-a-Tet сообщают, что по итогам III квартала 2014 года средняя ставка аренды в бизнес-центрах класса B составила 17,3 тыс. руб. за кв. м в год. Этот показатель на 11,6% выше зафиксированного в предыдущем отчетном периоде. Основной причиной столь существенного роста рублевых ставок стало стремительное увеличение курсов иностранных валют. В период с начала июля до конца сентября американский доллар подорожал на 16,4%, а евро – на 8,2%.

Но в целом показатели снижаются. Эксперты ILM, анализируя динамику средней ставки за девять месяцев, говорят, что показатель снизился на 12%. Большинство собственников объектов класса В– заявляют коммерческие условия в рублях, поэтому в пересчете на российскую валюту рост средней стоимости аренды, по сравнению с объектами других классов, был незначительным, а именно 6%. Таким образом, на конец сентября средняя запрашиваемая ставка аренды для данного класса составила 15 700 руб. за кв. м в год. «Несмотря на то, что долларовые ставки упали, ставки в пересчете на рубли выросли. Сегодня мы видим, что собственники, желающие привлекать арендаторов, готовы номинировать ставки в рублях или фиксировать валютный коридор», – уточняет Андрей Лукашев, Управляющий Партнер ILM.

Отрицательная динамика валютных ставок стала следствием существенного увеличения объема предложения.

«Сегодня на рынке офисной недвижимости сложилась ситуация, когда компании имеют возможность заключать договоры на выгодных им условиях – арендовать более качественный офис за меньшую стоимость. В ближайшей перспективе можно прогнозировать дальнейшее увеличение доли вакантных площадей. Как следствие, среди собственников будет расти конкуренция за арендатора. В этой борьбе выиграют те проекты, которые предложат высокий уровень качества за адекватную цену», – комментирует Кайдо Каарма, генеральный директор инвестиционно-риэлтерской компании Est-a-Tet.

Согласна с ней и руководитель отдела исследований и анализа рынка компании ILM Екатерина Волкова: «Интерес к качественным бизнес-центрам в текущей ситуации вызван, прежде всего, открывшимся перед арендаторами возможностями по согласованию комфортных условий при аренде вследствие избыточного предложения. В условиях высокой конкуренции, все больше собственников готовы снижать стоимость аренды и идти на уступки арендаторам, тем самым стимулируя переезд компаний».

В III квартале 2014 года продолжается увеличение количества сделок, в рамках которых арендатор остается в занимаемом помещении, но на более привлекательных условиях. На фоне нестабильности, как в российской, так и в мировой экономике, многие арендаторы отдают предпочтение продлению договоров в текущем здании, стремясь сократить расходы на аренду и пересмотреть коммерческие условия.

Как отмечает Андрей Лукашев, «в крупных компаниях проводятся мероприятия по оптимизации расходов, в том числе сокращение затрат на существующую арену путем уменьшения арендуемой площади (уплотнения рабочего пространства); проведения переговоров и снижения существующих ставок; переезда в другие офисные центры, с существенным отличием в коммерческих условиях и улучшенными условиями эксплуатации».

«Говоря о специфике спроса в сложившейся ситуации стоит отметить, что наибольшей привлекательностью конечно же пользуются помещения с отделкой. Для помещений в состоянии «под отделку» собственник готов выполнять отделку, некий бонус для арендатора, который стимулирует переезд компаний. Если говорить о небольших сделках, то мы видим, что сроки аренды уменьшились до трех лет», – добавляет он.

Индекс ценовых ожиданий собственников (REI ILM), который отражает ожидания собственников в отношении роста арендных ставок в текущий период по сравнению с предыдущим периодом остается достаточно низким. Такая тенденция началась еще в октябре прошлого года, индекс так и не пересек границы в 50 пунктов, которая является критической. Во II квартале в объектах класса А большая часть арендодателей продолжает придерживаться позиции по снижению арендных ставок, и индекс опускается до 42%.

В классе В+ ситуация обратная, к июлю 2014 года индекс демонстрирует рост, большинство собственников повышают ставки в связи с увеличением налога на имущество, который теперь рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта. И наконец, в III квартале 2014 года показатель индекса ожидания арендных ставок для класса А и В+ показывает схожую динамику. Собственники начинают корректировать ставки в сторону снижения, и индекс демонстрирует резкий спад, достигая минимальных значений, 35 пунктов для класса А, и 28 пункта для класса В+. «Индекс ожиданий арендных ставок (REIILM) поймал начало снижения арендных ставок еще в сентябре 2013 года, а в настоящее время достиг максимума за всю историю наблюдения», – сообщил Партнер компании ILM Дмитрий Мыслин.

Оставить комментарий