Налоговики пошли по миру

25.04.2007
0
Команда СП
  • Почему «жилищных» ревизий становится все больше?
  • Когда проверяют владельцев квартир?
  • Как собственнику уменьшить налоги?
  • Нужно ли подавать декларацию?

Артем Зуйков, эксперт журнала

 

Налоговики пошли по миру

 

Квартирам, домам, дачам

опубликовано в журнале «Современный Предприниматель» №4 (апрель 2007 г.)

 

Новое в контроле

 

«Одна из главных задач – контроль за теми, кто сдает жилье». Так в последнее время все чаще говорят руководители налоговой службы1. И не только в Москве, где инспекторы проверяют и хозяев квартир, и съемщиков (да еще недавно подписан договор о совместной работе с городским управлением Росрегистрации). Усиливаются ревизии в курортных местах, например, в Краснодарском крае. Там в преддверии сезона активизировалась работа специальной комиссии (куда, в частности, входят глава краевой налоговой службы, а также управления внутренних дел) и оперативных групп, выявляющих сдатчиков. В других регионах тоже все старательней проверяют владельцев съемных квартир и домов (способы контроля – в таблице 1).

Таблица 1. Основные источники, из которых чиновники получают сведения о сдаваемом жилье

Источник Комментарий
Сведения, добровольно сообщаемые сдатчиками К примеру, в инспекцию идут многие из тех,кто сдает квартиру по официальному договору, экземпляр которого остается у жильца
Данные Росрегистрации и иных структур, фиксирующих сделки с недвижимостью Если составили договор аренды со сроком год (и более) и решили официально зарегистрировать, то советуем обратиться к налоговикам. У них и так, скорее всего, появятся сведения из отделения Росрегистрации. Договор об их передаче уже достигнут в ряде регионов, включая Москву
Информация от подразделений МВД России Часть информации поступает в милицию от граждан, например, иностранных (они обязаны регистрироваться в России). Часть – от участковых и иных сотрудников, опрашивающих население «Отчитаемся перед налоговой в срок, введенный статьями 228 и 229 НК РФ» – аргумент можно использовать для проверяющих. Требуется сдать декларацию, когда закончится год, в течение которого поступил доход. До этого вы не обязаны сообщать сумму арендной платы. Впрочем, трудно что-то доказать милиционеру, слабо знающему законы. Лучше говорить общие слова (платит работодатель или родители или расчет еще не произведен или суммы сообщены в налоговую и т. д.). Прямой конфликт (вы не вправе требовать сведения) чреват придирками
Данные, полученные от изучения рекламы и иной информации о сдаче квартир Иной информацией могут быть сведения, поступающие из жилищных управлений или от соседей. Они, как и реклама, особо часто используются в небольших городах
Рейды (самостоятельные или при под-держке милиции) с опросом сдатчиков и жильцов Законность таких визитов спорна. В полномочия инспекции визиты по домам не входят. У милиции есть такие права, но к ее функциям не относится налоговый контроль

 

Контроль над владельцами сдаваемых квартир стал одной из главных задач налоговиков

 

Бывает доходы видят там, где их нет. Последним (пока) изобретением налоговиков стала «экономическая выгода жильцов». Ее суть – если бесплатно (или по цене ниже рыночной) поселили в квартиру человека, то он получил доход. И 13 процентов от него обязан отдать государству. Может квартирант ваш родственник или друг – чиновников это не волнует.

 

Подход, считаем, незаконен (см. заметку «Налог с жильца»). Что же касается владельцев квартир, то они все чаще решают отдавать налоги. Пусть не со всех поступлений (договариваясь о налогооблагаемой величине с жильцами). Но появляется еще неясность – как платить? Опрошенные нами чиновники отвечали по-разному (см. таблицу 2).

 

Как считать налог?

 

 

Сейчас можно выбирать самую удобную систему перечисления налога

 

По нашему мнению, есть три варианта. Первый используется в обычной ситуации (невысокая плата, использование под аренду лишь одного помещения, эпизодическая деятельность). Здесь не нужна регистрация в налоговой. Надо только по итогам года подать декларацию и внести НДФЛ. Он составляет 13 процентов от дохода и в него включаются лишь суммы, полученные собственником за жилье. Коммунальные услуги, что оплачивает арендатор, не увеличивают доход владельца квартиры (письмо Минфина России от 30 июня 2006 г. № 03-05-01-05/123). Хозяевам невыгодно, когда арендатор отдает им фиксированную плату, а из нее уже производится расчет с коммунальщиками. Такую сумму приходится включать в доход, платя с нее налог. В расходы же она не списывается2.

 

Таблица 2. Налоги с жилья. Способы расчета в разных инспекциях

Налоговая инспекция в: Советы чиновников Наш комментарий
Москве Подписав с жильцом договор аренды, желательно зарегистрировать его в инспекции. Налоговикам передается копия соглашения, а на вашем экземпляре они ставят штамп. Пропечатанный контракт докажет проверяющим (начиная с участкового) – аренда законна Способ удобен, когда приходит милиция, либо соседи жалуются на квартирантов в разные структуры, либо с вопросами обращаются сотрудники вашего жилуправления и т. п. Но регистрация – дело добровольное. Ее никто не вправе требовать. Сдатчик квартиры обязан придти в инспекцию лишь по окончании года
Подмосковье Принести декларацию по итогам года. В течение года обращаться в инспекцию не нужно Законный способ. Предоставить декларацию надо не позднее 30 апреля 2007 года (по доходам за 2006 год). Так сказано в статье 229 НК РФ. О заполнении отчетности читайте в «СП» № 2, 2007, стр. 8. Внести налог следует не позднее 15 июля
Курортных городах Краснодарского края Особые требования к тем, кто размещает
за раз не менее 5 человек. Их могут попросить зарегистрироваться ИП и начислять ЕНВД (базовая доходность - 1000 рублей в месяц с одного квадратного метра сдаваемого спального помещения). От других сдатчиков обычно просят лишь декларации, подаваемой по итогам года
На ЕНВД переводятся услуги гостиниц и иных средств размещения. В них должно быть не менее 5 номеров* (общая площадь спальных помещений не может превышать 500 кв. м.). Инспекторы же путают номер и человека. Те, у кого находятся 5 человек, не должны переходить на ЕНВД, если хотя бы 2 клиента проживают совместно

Второй вариант – стать предпринимателем. Если вы уже зарегистрированы как ИП, то сдача жилья показывается как дополнительный бизнес.

 

Ирина Федулова, ведущий аудитор компании «Ажур-Аудит»:

 

– К предпринимательской деятельности могут отнести сдачу квартир в аренду, если она происходит на регулярной основе. Это следует из статьи 2 Гражданского кодекса.

 

 

Во многих регионах (но не в Москве) можно купить патент на сдачу квартиры и платить фиксированный налог по «упрощенке». Его сумму определяют чиновники. Допустим, в Сыктывкаре за год надо отдать 6660 рублей, а в Казани – 1080

 

Кодекс разъяснен постановлением Пленума Верховного суда от 18 ноября 2004 г. № 23. В соответствии с ним, если человек не учтен как ИП и временно сдает жилье, приобретенное для личных нужд, то это не предпринимательство. Срок «временного» периода не детализирован. Отражать свою деятельность как предпринимательскую или нет – решает сам гражданин. Такой политики обычно придерживаются чиновники. Сначала они говорили – сдатчик не может быть ПБОЮЛ, но потом вышло письмо Минфина России от 17 мая 2006 г. № 03-11-04/2/109 с обратным мнением.

 

Укажите при регистрации вид деятельности «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества» (код по ОКВЭД – 70.20.1) и становитесь ИП. Те, кто уже зарегистрирован предпринимателем, сообщают в инспекцию о новом виде деятельности. Туда сдается заявление (форма № Р24001, одобренная постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 439). О нем мы рассказывали в прошлом номере журнала (стр. 52). Став предпринимателем, нужно перейти на «упрощенку» и платить 6 процентов со всех доходов. Еще на пенсию надо за год отдать 1848 рублей или 1232 – тем, кто родился до 1966 года (вкл.). Так что на налогах ИП экономит, но встречается другая проблема.

 

{mosimage}Юрий Бисеров, налоговый консультант:

 

– По глупейшему правилу, получив наличные деньги за сданную квартиру, предприниматель должен выбить чек. Ему нужен кассовый аппарат (об этом сообщается и на ряде сайтов налоговиков, например Мурманской обл. – Примеч. ред.). Заменить его квитанцией нельзя, поскольку именно для аренды чиновники документ не издали. Поленились. Хорошо тем, у кого есть ККМ для основного бизнеса – можно оформить чек. Что делать остальным – не знают даже рядовые налоговики. По моим сведениям, они просто игнорируют бездарный закон. И правильно. Все равно по такому нарушению срок давности – два месяца (ст. 4.5 КоАП РФ). Человек всегда может сказать, что он получил деньги раньше – в начале квартала сразу за три месяца. Так ли это – не узнаешь. Оштрафовать невозможно.

 

 

Став предпринимателям, можно снизить налог в 2 с лишним раза. Он уменьшается с 13 до 6 процентов

 

Гостиницам проще. Для них есть бланк (форма № 3-Г, утвержденная приказом Минфина России от 13 декабря 1993 г. № 121). Выдать его – дело пяти минут (образец бланка есть на сайте www.spmag.ru), а он без ухищрений заменяет кассовый аппарат.

 

Третий вариант – «вмененный» налог. Он не везде применяется. Да и мало кто его уплачивает, только организующие частные гостиницы, где имеется хотя бы 5 номеров. ЕНВД определяется от площади спальных помещений (п. 3 ст. 346.29 НК РФ). В нее включается лишь площадь номера. Помещения, используемые всеми съемщиками, не учитываются (п. 10 письма Минфина России от 26 сентября 2005 г. № 03-11-02/44).

Налоги и учет

 

Налог с жильца

 
 

Юрий Бисеров, налоговый консультант

 

Сэкономив арендную плату, требуется начислять налог – указано в приложении к информационному письму Президиума Высшего арбитражного суда от 22 декабря 2005 г. № 98. Но оно – для юридических лиц, поскольку рассматривает налог на прибыль. Допустим, для него любая экономия признается доходом, только это нельзя применять к налогу на доходы физических лиц. Им облагается материальная выгода, если ниже рыночной вам обошлась услуга, приобретенная у взаимозависимого лица (подп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ). Я не буду вдаваться в раскрытие взаимозависимости (желающие могут посмотреть статью 20 НК РФ). Скажу одно – она имеется между родственниками или в отношениях руководителя и подчиненного. В остальных ситуациях ее признает лишь суд. Кроме того, сама «экономия арендной платы» – неясный термин. Сколько сэкономлено, как доказать реальную цену, долго ли жил... – масса вопросов. Отсюда совет – в разговоре с налоговиками держитесь уверенно, требуя от них доказать все обстоятельства. Это задача чиновников. Споры с обычными людьми (не ИП) решаются в гражданском суде. Его специалисты, в отличие от арбитража, плохо воспринимают такие хитросплетения, как налогооблагаемая экономия.

 
 

1 На сайте ФНС России опубликовано сообщение о декларационной компании, где сделан акцент на сборе налогов с аренды.

 

2 Может суд решит иначе, но позиция инспекторов довольно обоснованная. В затраты включаются суммы, связанные с выполнением услуг, а плата за аренду отделена от доходов по услугам. Это видно из пункта 1 статьи 208 НК РФ (подп. 4 и 6).

Оставить комментарий