Нужно ли регистрировать расторжение договора аренды?

Регистрация расторжения договоров аренды в отношении недвижимости

Если договор аренды заключается на срок равный году и более (долгосрочный договор), то он подлежит обязательной госрегистрации в Росреестре, в результате чего сведения об аренде (обременении) объекта недвижимости вносятся в ЕГРН.

Долгосрочный договор аренды, в нарушение норм закона не зарегистрированный в госорганах, считается не заключенным. А значит, и обязанности у его сторон не возникают.

Соответственно, расторжение долгосрочного договора аренды также нужно зарегистрировать в Росреестре, чтобы запись о прекращении обременения (т.е. прекращении аренды) была также внесена в ЕГРН. Если расторжение договора аренды не зарегистрировать, обременение останется на объекте и будет влиять на возможность дальнейшего распоряжения недвижимостью (например, при продаже или залоге под кредит) и на обязанности сторон по отношению к имуществу.

Если же договор аренды заключен на срок менее года (даже на 1 день меньше, т.е. краткосрочный) или же срок аренды в нем не указан (бессрочный договор), то, по закону, регистрировать его не обязательно. Достаточно заключить письменное соглашение о расторжении и отразить в нем факт возврата объекта недвижимости арендодателю. Допускается составить отдельный акт приема-передачи, но это требование не обязательно, если стороны указывают в тексте соглашения о том, что фактическая передача и прием имущества из аренды состоялся.

Однако, если стороны добровольно решили зарегистрировать в Росреестре договор аренды, который регистрировать необязательно (краткосрочный или бессрочный), тогда соглашение о его расторжении также необходимо подать на госрегистрацию.

Из всего вышесказанного следует одно простое правило: в какой форме заключен договор аренды (с госрегистрацией или без), в такой форме совершается и расторжение.  

Порядок регистрации расторжения договора аренды в Росреестре

В отличии от договора купли-продажи или дарения, зарегистрировать договор аренды и его расторжение может любая сторона (арендатор или арендодатель), присутствие второй стороны для этого необязательно.

Как правило, расторгнуть договор аренды со стороны арендатора проще - нужно уведомить об этом арендодателя и вернуть ему имущество. Если он будет уклоняться от приемки помещения, арендатор может составить акт об этом в присутствии свидетелей и сообщить письменно арендодателю, где находятся ключи от помещения. При этом арендатору важно обеспечить сохранность имущества и невозможность попадания в него посторонних лиц. Не рекомендую передавать в таких случаях ключи третьим лицам или направлять почтой. Если договор аренды был зарегистрирован, арендатору в определенных случаях лучше обратиться в суд и потребовать расторжения договора, чтобы избежать претензий и исков со стороны арендодателя (например, о взыскании арендной платы).

Арендодателю расторгнуть договор аренды немного сложнее. Он может сделать это по своей инициативе и в одностороннем порядке, но только в тех случаях, которые закреплены положениями договора. В определенных ситуациях арендодателю придется обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора (например, если арендатор не платит аренду, или значительно ухудшает состояние имущества и при этом отказывается от добровольного расторжения договора).

При расторжении договора аренды в судебном порядке, положительное судебное решение является основанием для проведения регистрационных действий Росреестром и служит документом, на основании которого вносится запись о расторжении договора аренды в ЕГРН.

Важно! С 01.01.2023 г. госпошлина за регистрацию соглашений о расторжении договоров аренды недвижимости составляет:
- для физ.лиц — 350 руб.;
- для юр.лиц — 1000 руб.