Договор купли продажи-доли земельного участка

Что такое доля земельного участка и как она определяется

Чтобы правильно составить договор купли-продажи доли земельного участка, необходимо иметь четкое понятие, что такое доля ЗУ и как она определяется. Особенно важно это для покупателя.

Доля – это часть участка земли, которая принадлежит целиком одному из его владельцев. В зависимости от различных обстоятельств доли распределяются по-разному.

Например. Супруги приобрели участок земли, который принадлежит им в равных долях как имущество, приобретенное в браке. Каждый из них имеет право продать свою часть, соблюдая требования законодательства.

Другой пример. Супруги, имеющие двоих детей, приобрели садовый участок и оформили его на мужа. После его смерти доли в принадлежащем ему участке земли распределились следующим образом: половина участка супруге, вторая половина в равных долях супруге и двоим детям. То есть супруге будут принадлежать: половина от всего участка и одна треть от второй половины участка. Детям достанется по одной трети доли от второй половины участка. Каждый из владельцев вправе распоряжаться принадлежащей ему частью недвижимости по своему усмотрению.

Важно! Прежде чем начинать подготовку к сделке и составление договора купли-продажи доли земельного участка нужно убедиться, что в сделке будет участвовать доля, которая выделена в собственность владельца. Исключение составляет ситуация, когда покупателем выступает другой владелец общей собственности.

Как правильно составить договор купли-продажи доли земельного участка

Правильно составить договор купли-продажи доли земельного участка необходимо, чтобы при возникновении спора договор нельзя было признать ничтожным.

Правильно составленный договор имеет название, дату и место составления. Включает преамбулу, предмет договора (основную часть), фиксирует права и обязанности сторон, цену договора и заключительные положения.

Преамбула договора. Вступительная часть, которая содержит информацию об участниках сделки, а именно:

• Ф.И.О. участников сделки;
• паспортные данные;
• роли участников сделки (продавец – покупатель).

Предмет договора. Раздел является основной частью договора, в которой указываются все важные аспекты предстоящей сделки. В договоре купли-продажи доли земельного участка предметом договора является купля-продажа доли собственности на земельный участок. Необходимо аккуратно отнестись к формулировке предмета договора, так как неправильно составленная фраза приведет к оспариванию сделки.

В основной части соглашения указываются:

• месторасположение участка землевладения, доля которого отчуждается, его адрес;
• кадастровый номер участка.

Важно! Земельный участок, доля которого отчуждается, в обязательном порядке должен пройти государственный кадастровый учет;

• характеристики участка (размеры, площадь, подведены ли коммуникации, имеются ли постройки и т.д.);
• основания, которые подтверждают, что продавец имеет право собственности на отчуждаемую долю;
• собственники оставшейся части земельного участка;
• сведения о наличии обременения или судебном споре;
• информация о том, было ли использовано право преимущественного выкупа;
•  информация, подтверждающая, что собственникам остальной доли участка было предложено преимущественное право выкупа и получен отказ от предложения или согласие на продажу.

Права и обязанности сторон. В этой части соглашения закрепляются основные права и обязанности участников сделки. Обычно содержит общие положения, которые предусматривают исполнение сторонами обязательств по заключенному договору.

Цена договора. Эта часть указывает стоимость доли. Как правило, здесь же определяются способ и форма оплаты.

Стороны могут предусмотреть заключительные положения.

Договор подписывается сторонами с указанием банковских и иных реквизитов сторон.

Важно! Если совершается сделка купли-продажи земельного участка по долям, то возможны два варианта оформления договора:

• с собственником каждой доли отдельным договором;
• одним договором с указанием всех продавцов.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи ЗУ

Российским законодательством предусмотрено, что договор купли-продажи доли ЗУ подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Согласно Закону о регистрации права собственности на недвижимость № 218-ФЗ от 13.07.2013, исключение из общего правила составляет сделка, в которой все собственники продают свои доли одновременно.

При удостоверении договора купли-продажи доли земельного участка нотариус проверяет сделку на соответствие требованиям законодательства. Для этого продавец представляет нотариусу:

• выписку из ЕГРН;
• кадастровый паспорт участка;
• сведения о наличии (отсутствии) разрешения на строительство;
• отказ от покупки собственников остальной части земельного участка или их согласие на то, что они не возражают против предстоящей сделки.

 Кроме того, нотариусу представляются:

• Ф.И.О. участников сделки;
• паспортные данные;
• документы о праве собственности;
• основания, подтверждающие возникновение права собственности.

Если участником сделки является несовершеннолетний, не достигший 18 лет, нотариусу представляются:

• разрешение органа опеки и попечительства на сделку, если собственником доли является несовершеннолетний, не достигший 14 лет;
• разрешение законного представителя несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет на совершение им сделки;
• разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом;
• согласие супруга (если доля получена или приобретена в браке);
• квитанция об оплате пошлины за оформление перехода права собственности.

Государственная регистрация перехода права собственности

Государственная регистрация перехода права собственности предусмотрена ст. 551 ГК РФ.

Она представляет собой внесение в Единый реестр регистрации недвижимости сведений о том, что право на объект недвижимости переходит к другому владельцу.

Лицо становится собственником доли земельного участка только после регистрации права собственности. Без этой процедуры распорядиться в дальнейшем недвижимостью не получится. Единственным доказательством того, что новый владелец является собственником доли, будут сведения из ЕГРН.

Кроме того, если новый владелец участка земли не зарегистрирует в Росреестре переход права собственности, ФНС не получит сведения и не начислит налоги. Впоследствии это может быть расценено как уклонение от уплаты налогов. Также не получится оформить налоговый вычет.

Кому можно продать долю в земельном участке

Первоочередное право на покупку доли в земельном участке предоставлено остальным владельцам общей собственности.

Владелец доли земельного участка, решивший продать свою часть землевладения постороннему лицу, обязан известить об этом остальных участников общей собственности. Извещение должно быть направлено в письменной форме и содержать предполагаемую цену и прочие условия, на которых предполагается сделка.

Если участок принадлежит к сельскохозяйственным угодьям, преимущественное право выкупа дано государству, поэтому перед совершением сделки необходимо получить разрешение местной администрации.

Важно! Цена сделки и условия, которые предлагаются постороннему лицу, должны быть полностью идентичными тем, которые предлагаются владельцам оставшейся части земельного участка. Если доля будет продана по меньшей стоимости, участники долевой собственности могут в судебном порядке признать сделку купли-продажи недействительной.

Если в течение тридцати дней владельцы оставшейся части земельного участка не приобретут предлагаемую к продаже долю, продавец имеет право реализовать ее любому лицу. Также доля земельного участка может быть продана любому лицу, если владельцы откажутся от преимущественного права выкупа.

Процедура продажи доли земельного участка имеет много особенностей, поэтому правильным решением станет обращение к профессиональным юристам, которые проведут сделку, обеспечив минимальные риски как для продавца, так и для покупателя.